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東急リバブルの抱える問題東急リバブル株式会社TOKYU LIVABLE.INC.は多くのトラブルを抱えている企業である。東急不動産のトラブルの多くに販売代理として関係している（ex.アルス横浜台町、東急ドエルアルス南砂サルーテ、アルス東陽町、御殿山ハウス、プライヴブルー東京、湘南袖ヶ浜レジデンス）。堂々と看板を掲げて営業しているのが信じられない企業である。正常な世界では存在自体が許されない企業である。対応の悪さには定評がある。従業員のモラル低下が余りにも酷い。目先の利益だけを追求する企業体質である。売る前の低姿勢に騙されてはいけない。客を騙して強引に判を押させる。東急リバブルは売ったが最後である。購入者の快適な生活は約束しない。一円でも金が取れれば陰謀をめぐらす。どれほど手間のかかる陰謀であっても厭わない。東急リバブルと取引することは薄氷の上でティラノザウルスと踊るようなものである。 東急リバブルの言葉を信用するくらいならば泥船に乗って太平洋を横断する方がましである。購入者は後で痛い目に遭うことになる。常に破局を想定していなければならない。行き着く先には深く暗い闇が口を開けて待っている。被害者達の痛みと悲しみが死屍累々たる山を築いている。苦しんだ年月は被害者にとって倍以上の勘定になるだろう。 トラブルが多い点からは東急トラブルに改名した方が、消費者が誤解しなくて良いと思われる。つつけばつつくだけ底なし。その腐敗は限りない。学習能力のない企業である。意図的な行為にしても、不可抗力によるミスにしても、最大の犠牲者は消費者である。
東急リバブル、説明義務違反で敗訴隣人が大の子ども嫌いでトラブルを引き起こすことを知らされずに住宅を購入させられたとして、大阪府池田市の男性が、売主と売買を仲介した東急リバブルに、購入費など約2800万円の損害賠償を求めた訴訟の控訴審判決が大阪高裁（岡部崇明裁判長）で出された。判決は原告敗訴の一審判決を破棄し、東急リバブル側に456万円の支払いを命じる判決を下した。
事案の概要売主一家には幼い子どもが2人おり、1999年11月に兵庫県宝塚市内にある一戸建て2階建て住宅に引っ越した。しかし、その翌日から隣人が「子供の声がうるさい」と何回も怒鳴り、洗濯物に水を掛けたり、泥を投げたりするなどの迷惑行為を繰り返し、警察や自治会に相談したこともあり、家を売りに出した。原告の調査では、売主の前住人も隣家とのトラブルが原因で入居後1年半で売却し、その前の持ち主も同様の理由で家を手放している。歴代の売主は隣人とのトラブルが原因で家を売りに出しており、隣人の存在は居住者にとっては、それ程大きな不利益であった。 売却の仲介は東急リバブル逆瀬川営業所が行った。逆瀬川営業所の所長は貫見力で、スタッフは中村祐己、有浦賢一、方城豊和、西尾正弘、桝井弘樹、樋口勝久である（2005年9月23日現在、東急リバブルWebサイト「東急リバブル > 逆瀬川営業所 > スタッフのご紹介」）。金融商事判例1223号（2005年9月1日）18頁では逆瀬川営業所のNとKという人物が本件物件の仲介を担当していたと記述する。現在のスタッフに頭文字がNの人物は中村祐己と西尾正弘である。頭文字がKの人物はいない。 東急リバブル逆瀬川営業所のNは2002年3月3日、本件不動産の購入希望者とともに本件不動産を訪れ、購入希望者に不動産の内覧をさせた。その際、隣人は「うるさい」と苦情を言い、購入希望者が不動産を購入する話は流れた。 男性は幼い子ども3人を含む5人家族。2002年に東急リバブル逆瀬川営業所の仲介で当該中古住宅を約2300万円で購入した。販売時には、東急リバブルも売主も隣人の迷惑行為（洗濯物に水やかけ、泥を投げたこと）や売り主が警察や自治会に相談していた事実を何ら知らせなかった。報告書には「隣人から騒音などによる苦情あり」とあったが、売主は「子供がうるさいと言われたことがあるが、今は特に問題ない」と説明した。同社担当者も訂正や追加説明をしなかった。 原告は東急リバブル担当者及び売主に対し、「同じ子供を持つ親として聞いておきたいのですが、近隣の環境に問題ありませんか」と質問した。売主は「全く問題ありません」と答え、東急リバブル担当者も同旨の回答をした。 男性が問題に気付いたのは契約後である。同年6月に家族らと引っ越しの下見に行った際、隣人が「あんたのガキ、うるさいんじゃ」「追い出したるからな。前の住人も追い出したったんや」などと大声を出された。加えて、ホースで水をかけられ、上半身や新居内を水浸しにするなどの嫌がらせを受けた。警察官を呼ぶ騒ぎとなり、男性は入居を断念した。東急リバブルは問題発覚後、男性に「そういうトラブルがあったのは知っている」と回答した。
提訴男性は2002年9月3日に売り主の前住人と東急リバブルに購入費と慰謝料など計約2800万円の損害賠償を求め、大阪地裁に提訴した。原告は「売り主や仲介会社に近隣の環境や隣人について尋ねた際『全く問題ない』などと言われ、だまされた。こんな隣人がいる建物では平穏に生活できない」「宅地建物取引業法にある重要事項の告知義務違反に当たり、売買契約は無効」と主張する（「家購入後、子供嫌いの隣人判明 売り主など提訴へ」毎日新聞2002年9月3日）。東急リバブルは「訴状が届いていないので、内容を把握していない」と話す（「お隣りさん 子供嫌いで 水まかれ… 家売った不動産会社を訴える」ZAKZAK 2002年9月4日）。東急リバブルの訴訟代理人は法常格、佐野久美子である。 一審判決（大阪地裁2003年10月15日金融・商事判例1223号24号）は「隣人のことは重要事項説明書に一部記載があり、説明を怠ったとまではいえない」と認定し、請求を棄却した。一審判決では原告は敗訴したが、仲介業者の説明義務を否定したのではなく、重要事項説明書の記載で説明として十分であるとしている点がポイントである。
大阪高裁平成16年12月2日判決高裁判決は「重大な不利益をもたらすおそれがある事項を十分に説明しなかった」「東急リバブルの担当者は契約の際、隣人の苦情のせいで別の購入希望者との売買が流れたことを説明しなかった」「子供に対して苦情を言ったり洗濯物に水を掛けたりするなどの隣人の特異な行動を説明せず、男性に隣人との問題はないと誤信させた」と認定した。「居住用不動産の売買の仲介を行おうとする宅地建物取引業者は、当該不動産の隣人について迷惑行為を行う可能性が高く、その程度も著しいなど、購入者が当該建物において居住するのに支障を来すおそれがあるような事情について客観的事実を認識した場合には、当該客観的事実について説明する義務を負う」。 そして「重要な事項について、故意に事実を告げ」なかったとして、買い手に対する説明義務違反にあたると結論づけた（宅建業法47条）。損害については、売り主が約2年半暮らしており、今も隣人の周囲で生活する人もいることなどから、「居住できないとまでは認められない」と判断。不動産価値の減価分（2割）を損害として認めた。 大阪高判平成16年12月2日東急リバブル事件は金融・商事判例No.1223（2005年9月1日）に「隣人からの苦情の説明義務が尽くされていなかったとして土地建物の売主および不動産仲介業者の損害賠償義務が認められた事例」として掲載される。
東急リバブルの不誠実な対応東急リバブルは購入者に不利益となる事実を告げずに販売したことに対し、一貫して自社の非を認めていない。しかも東急リバブルは実際に隣人の存在を理由として仲介に失敗したことがあったにもかかわらず、熟知していることを説明しなかった。とにかく売りつけることしか考えなかったケースである。東急リバブルの対応は随分不誠実である。説明に不足があれば売買代金を全額返すのが筋である。そもそも問題ある隣人がいる物件を薦めた以上、このようになったことを予測できた筈である。追い出しまでかける人間が隣に居る家を説明せずに売ったら、クレームが来るのは当たり前である。 節度ある不動産会社は決して手を出さない物件とも言える。実は隣人と不動産屋はグルで、入居者が決まる度に隣人に追い出させ、何度も家を売って手数料を稼ぐ、又は高く売って安く買い戻し差額を儲ける意図ではないかとの推測も利害得失からは成り立ちうる。 確かに仲介業者としては、持ち主がコロコロと変わってくれた方が仲介手数料を稼げる。なるべく叩いて安く買って、高く売る。ヤドカリの前に貝を置いて、貝替え中の無防備なところを狙ってぱくりと食べる魚がいるらしい。 売らんかな精神の東急リバブルに比べれば、土壌汚染を隠蔽して売却した三菱地所住宅販売の方がはるかに紳士的な対応に思えてくる。本来ならばこの種の判決が出されれば、当該取引に限らず、自社の取引全体への警鐘として重く受け止めるべきである。
東急リバブルの筋違いな談話東急リバブルが説明義務違反で敗訴した大阪高裁判決に対し、東急リバブルは「大変意外な判決で驚いている。上告を前提に対応したい」との談話を出した（「「子ども嫌いの隣人」知らせず住宅販売 業者に賠償命令」朝日新聞2004年12月03日）。説明を怠ったこと、状況からすれば故意に隠したと判断されても仕方がない行為に対して、何ら悪いとは認めていない。大企業が一消費者を相手に最高裁まで争うこと自体、個人としての費用や時間の負担の限界を考えると、果たして適切であるか疑問を生じる。東急リバブルの栗原眞樹・住宅営業本部事業推進部契約管理課課長は消費者に対し、「買主は隣人をビデオカメラで撮影するようなことをしていた」と説明する（東急リバブル渋谷センター、2004年12月12日）。論点は東急リバブルが仲介時に説明義務を果たしたか、である。買主が購入後に何をしようと、その前の仲介時に東急リバブルが果たす説明義務には影響がない。事実かどうかも分からない顧客である筈の買主の行動を非難するのは筋違いである。契約締結後は最早顧客ではないとするのが、悪徳不動産業者たる東急リバブルのポリシーなのかもしれない。 東急リバブル従業員は改善すべき多くの課題を事件から学び取らなければならない。今回の事件を全ての営業担当者が真摯に受け止め、自身の問題として反省するようでなくては、業界全体の資質の向上はあり得ない。判決の結果は永久に残る。担当者が辞めようが何しようが、永久に消えない。汚点である。
訴える相手道義的には隣人の行動には問題があると言えるが、冷静に考えれば隣人を訴えたとしても事態が好転するわけではない。結局、売主と仲介業者の東急リバブルを訴えるしか解決策はない。隣人と法的に争っても、相手を立ち退かせるわけにいかないし、こじれれば刃傷沙汰で取り返しがつかないことになる。特に子供のいる家庭では、自分に危害加えられるよりも子供に何かされる方が耐えられない。売り手側と争って契約解除して自分が出ていくしかない。どんなに立派な家でも隣人に恵まれていれば、多少の悪い環境もさして気にならないが、折角のよい環境であっても隣人が凶悪だったり粗暴だったりすれば元も子もない。一旦、ケチのついた物件を無理してまで買うことはない。そこに住む住まないは選ぶ人の自由であるが、購入の重要な決め手に関わる事由だけに仲介業者が訴えられるのは当然である。
判決の評価東急リバブルは仲介業者である以上、買主のために知りえた情報は説明する義務がある。東急リバブルは「知っていた」と言ってるのであるから説明義務違反は明らかである。東急リバブルは過去に苦情があったことを伝えていただけで、洗濯物に水をかけられた等の被害があったことを説明しておらず、重要な説明漏れがあったとする判断は妥当である。仮に東急リバブルが訴訟では「知らなかった」と誤魔化したとしても、前の持ち主が二年半で売却というのは異常事態であり、前の持ち主に理由を問いただす責任が業者にはある。以前の住人が同じ理由で二回も転居しており、問題のある物件であることは調査すれば確認できることである。 本契約は錯誤（民法第95条）により無効な売買契約といってよい程のものと言え、判決が2割の損害賠償にとどめたことには疑問がある。隣人の周囲に居住者がいるので住めないことはないと判決は主張するが、住み続けているのは、家屋の購入という大きな買い物がおいそれとできる代物ではないからである。 加えてマイホームの購入は夢の購入と同じである。それを惨めなものにさせてしまった償いとして、仲介業者は慰謝料を支払うべきである。法的根拠としては民法709条（不法行為）に該当する。何れにせよ本判決が東急リバブルのような不利な情報を隠して売る詐欺的商法の抑制に貢献することを期待する。 報道記事東急リバブル 裁判で敗訴東急リバブル<8879>は、同社の仲介で中古住宅を購入した大阪府池田市の男性が、隣人が子供嫌いでトラブルを引き起こす事を知らされずに住宅を購入させられたとして訴えていた裁判で、大阪高裁は原告敗訴の１審判決を退け、東急リバブル側に４５６万円の支払いを命じる判決を下した。男性の訴えでは、隣人は子供が五月蝿いとの理由で、男性の住宅内に水を撒くなど嫌がらせを受け、警察官を呼ぶ騒ぎとなっており入居を断念したとしている。
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「東急リバブル 裁判で敗訴」証券新報2004年12月03日 「子ども嫌いの隣人」知らせず住宅販売 業者に賠償命令隣人が大の子ども嫌いでトラブルを引き起こすことを知らされずに住宅を購入させられたとして、大阪府池田市の男性が、売り主と売買を仲介した「東急リバブル」（本社・東京）に、購入費など約２８００万円の損害賠償を求めた訴訟の控訴審判決が２日、大阪高裁であった。岡部崇明裁判長は「重大な不利益をもたらすおそれがある事項を十分に説明しなかった」と認定。請求を棄却した一審判決を変更し、隣人がいることで不動産価値が少なくとも２割減ったとして被告側に４５６万円の支払いを命じた。判決によると、男性は幼い子ども３人を含む５人家族。０２年３月に同社営業所の仲介で、兵庫県宝塚市内の中古住宅を２２８０万円で購入した。 しかし、同年６月に引っ越しの下見に行った際、隣人が「あんたのガキ、うるさいんじゃ」「追い出したるわ」などと発言。ホースで水をまいて新居内を水浸しにするなどした。警察官を呼ぶ騒ぎとなり、男性は入居を断念した。 判決は、売り主も幼い子ども２人がいて、９９年に同住宅を購入した後に嫌がらせを受けていたと指摘。契約を結ぶ際に「うるさいと言われたことはあるが、今は特に問題はない」などと伝えただけで、説明が不十分だったと認定した。東急リバブルについては、物件の報告書に「騒音などで隣人から苦情がある」と記したものの、売り主の説明以上のことを伝えなかったのは買い手に対する説明義務違反にあたると結論づけた。 損害については、売り主が約２年半暮らしており、今も隣人の周囲で生活する人もいることなどから、「居住できないとまでは認められない」と判断。不動産価値の減価分だけを認めた。 東急リバブルは「大変意外な判決で驚いている。上告を前提に対応したい」と談話を出した。
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「「子ども嫌いの隣人」知らせず住宅販売 業者に賠償命令」朝日新聞2004年12月03日 お隣トラブル、説明は義務トラブルメーカーの隣人の実情を知らされず住めない家を買わされたとして、大阪府池田市の男性が兵庫県宝塚市の売り主夫婦と仲介した不動産会社「東急リバブル」（東京都渋谷区）に約２８００万円の損害賠償を求めた訴訟の控訴審判決が２日、大阪高裁であった。岡部崇明裁判長は「説明義務違反があった」と認め、請求を棄却した一審大阪地裁判決を取り消し、両者に計４５６万円の支払いを命じた。判決によると、売り主一家は１９９９年１１月、宝塚市の一戸建てに引っ越した。翌日から隣人が「子供の声がうるさい」と何回も怒鳴り、洗濯物に水を掛けたり泥を投げたりしたため、家を売りに出した。売買交渉の際、報告書には「隣人から騒音などによる苦情あり」とあったが、売り主は「子供がうるさいと言われたことがあるが、今は特に問題ない」と説明。同社担当者も訂正や追加説明をしなかった。
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「お隣トラブル、説明は義務＝一戸建て売り主らに賠償命令−大阪高裁」時事通信2004年12月2日 隣人トラブル説明せず隣人とのトラブルを説明せずに住宅を売ったのは違法として、大阪府の男性が売り主の前住人と売買を仲介した不動産会社「東急リバブル」（東京）に計約２８００万円の損害賠償を求めた訴訟の控訴審判決で、大阪高裁は２日、請求を棄却した１審大阪地裁判決を変更、計約４５０万円の支払いを命じた。岡部崇明裁判長は判決理由で「東急リバブルの担当者は契約の際、隣人の苦情のせいで別の購入希望者との売買が流れたことを説明しなかった」と指摘。売り主についても「子供に対して苦情を言ったり洗濯物に水を掛けたりするなどの隣人の特異な行動を説明せず、男性に隣人との問題はないと誤信させた」と述べた。 ● 「「隣人トラブル説明せず」 住宅売り主側に賠償命令」共同通信2004年12月2日
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「「隣人トラブル説明せず」 住宅売り主側に賠償命令」熊本日日新聞2004年12月2日
東急リバブルの欺瞞さくら事務所、東急リバブルの販売手法を批判株式会社さくら事務所のコンサルタントは東急リバブルの販売手法を強烈に批判する（加藤正昭「奥の太道」2004年11月2日）。さくら事務所（中央区日本橋茅場町、長嶋修代表取締役）は購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタントサービスを提供している。インスペクターの最大手である。加藤正昭はさくら事務所の代表取締役兼主席コンサルタントである。
企業名は明示していないが、東急リバブルであることを分かるように記述している。「電鉄系」で「住めるとか生きられる（直訳）」と書く会社が東急リバブルを指すことは指摘するまでもない。東急リバブルは東京急行電鉄の系列企業である。リバブルとはLivableであり、live（住む、生きている）に接尾語able（できる）が組み合わさった言葉である。リ・バブルRe-bubbleとして地価高騰したバブル経済の再来を望むことから付けられた社名とする見解もあるが、少なくともスペル上はLivableである。 加藤コンサルタントの日記から、東急リバブルの強引な販売手法はインスペクターの業界内では悪名高いものであることがうかがえる。一つの事例から筆を起こしているが、「この販売会社が入った物件はすべてそう」とあり、東急リバブルの体質的な問題である。 しかし、残念なことに悪徳不動産業者の情報は一般には公開されない。この日記も遅くとも2005年3月16日には「「電鉄系」で「住めるとか生きられる（直訳）」と書く会社で働く方々へ」の一文が削除されてしまった。削除理由は不明だが、考えさせるものがある。東急リバブルや東急不動産の騙し売り体質は関係業界内で知られるにとどまり、大手企業として虚飾の信用を売り物に平然と騙し売りを行っているのが現実である。 さくら事務所では長嶋修代表取締役も東急リバブルを批判している。東急リバブルが説明義務違反で敗訴した大阪高裁平成16年12月2日判決について論じている。迷惑隣人の存在を説明せずに販売した東急リバブルに対し、以下のように批判する。「「事実を告げると売れなくなる」 「本当のことを言ったら価値が下がる」このような論理で事実を告げなかったとしたら、それは「イジメの論理」と同じだ」（長嶋修「イジメ容認・戦争容認」ズレズレなるままに2004年12月2日）。 長嶋 修の「ズレズレなるままに」: イジメ容認・戦争容認 加藤正昭の「奥の太道」
東急リバブルの欺瞞的なCM東急リバブルは欺瞞的な宣伝広告に力を入れている。東急リバブルの実態を糊塗する内容である。一生に一度あるかないかの買い物で騙し売りされた被害者感情を逆なでする。
TVCMでは以下の三種類を流している。
東急リバブルの実態が広まりつつある現状を恐れ、過度に信頼を強調する宣伝広告に必死になっていることがうかがえる。消費者が誤解を招くことがないようにするため、東急リバブルの実態を正しく反映したコピーに変更すべきである。以下の内容が正確である。 地域に密着している企業であればマスメディアで大々的な宣伝広告をしなくても顧客は集まる。悪どい企業ほど宣伝費をかけ、また宣伝費を稼ぐために法律違反でも、ばれなければ良いという根性で悪事を行うのが現状である。
東急リバブルトラブル東急リバブルの仲介物件購入者から不満東急リバブルの仲介物件購入者から不満が寄せられた。購入者は東急リバブルの仲介で欠陥中古物件を購入したと憤る。東急リバブルの販売担当者は「リフォームにより全面改装されているから、値段の割りに安い」とアピールしていたが、実は不具合だらけであった。特に酷いのは新しく設置されたシステムキッチンである。引き出しはガタガタ、換気扇の上はベニヤ板丸見え。全体は隙間だらけで、照明部分は配線工事がいい加減なため、電気はショートしてブレーカーが落ちたという。「先日はシステムキッチンの部品が落ちてきて目が点になっちゃいましたよ」とも語る。ユニットバスはお湯を溜めるのに50分かかる。購入者は「東急リバブルはいったいどんな査定をしてるんだろうね」と語る。 購入者を一層硬化させたのは物件の不具合以上に東急リバブルの不誠実な対応である。不具合を言う度に「私達は仲介ですから…。売主さんがそう言ってましたから…」と責任転嫁して逃げるだけで、まともな対応は何一つされなかったという。 宅建業者としての調査義務、説明義務を放棄する態度である。売主の言葉を伝えるだけのメッセンジャーに過ぎないならば高額の仲介手数料を受け取る資格はない。しかも、東急リバブルは「これ以上苦情の申したてはしない」旨の差入書を持参し、購入者に署名・捺印を迫ったという。
売ってもいけない東急リバブル東急リバブルは仲介では価格を下げることしか考えない売主泣かせの企業として悪名高い。「買ってはいけない東急リバブル」だけでなく、「売ってもいけない東急リバブル」である。従業員は、販売センターでただ客を待つだけのカウンターセールスにどっぷり浸かっている。東急リバブルに仲介を依頼すること以上におぞましい行動は一つも考えつけない。東急リバブルに「物件の売却をお願いします」と頭を下げるほど絶望的な境遇は、とても思いつかない。東急リバブルに物件の売却を依頼したと人に告げること以上の不名誉があるとはとても考えられなかった。 インターネット掲示板では以下のように酷評されている。「全く営業力なし。ネームバリューと店舗の立地で集まってくる客に対し、黙っていても売れるような物件を売ることしかできず、それ以外の物件には、値段を下げることばかりを要求してきて、自分たちのリスクと手間を少なくしようとばかり」。
東急リバブル、虚偽広告でマンション販売失敗アルス東陽町（江東区）の一住戸は東急リバブル錦糸町営業所（石井力所長）の媒介で売りに出されたが（2005年7月）、虚偽内容の広告を出した挙句、売れずに終わっている。2005年7月31日時点では2880万円の売値が付けられた。ところが、8月12日時点では2790万円に値下げされた。90万円の値下げである。それでも売れず、物件担当者の遠藤隆志は遅くとも11月6日は練馬営業所に異動した。アルス東陽町の販売では虚偽広告を出している。東急リバブルは新築分譲時に1LDK+DENとして販売したにもかかわらず、仲介時の広告では2LDKと広く見せようとした。用途地域は、実際は第一種住居地域・商業地域であるのに、第一種住居地域と虚偽表示をする。駐車場料金も月額僅か600円と虚偽表示する。現在または将来の環境等について「実際のものより著しく優良、有利であると一般消費者に誤認させるような表示」は不当表示にあたる。 2006年5月24日には東急リバブルが媒介したものと同じ住戸が株式会社大京住宅流通により媒介された。売値は2980万円である。東急リバブルの媒介時より一年弱経過し、その分、築年数も古くなってしまったが、売値は大京住宅流通の方が高い。東急リバブルの当初の売値2880万円よりも100万円も高い。東急リバブルが安売りしかできない営業力の乏しい業者であることを示している。しかも大京住宅流通では東急リバブルが売れずに終わった物件の売却に成功した。2006年7月27日には大京住宅流通から「成約」御礼のチラシが近隣にポスティングされた。
東急リバブル、マンション購入者に不明朗な登記費用を請求（プライヴブルー東京）東急リバブルはマンション「プライヴブルー東京」購入者に不明朗な登記費用を請求した。東急リバブルは提携の宮野順功司法書士（宮野司法書士事務所）への登記依頼を推奨するが、概算費用しか出さない。詳細な内訳費用を提示せず、概算費用で請求する。購入者が「実際に税金としてどれだけ掛かるのか、手数料がどれぐらい掛かるのか、金額がぶれる要因があるのであればそれを提示して欲しい」と考えるのは当然である。概算請求には東急リバブル担当者へのリベートやキックバックが含まれているのではないかと疑うのも自然である。
司法書士法施行規則・司法書士会会則には、買主が不利益を蒙ることのないこと、報酬の基準を明示することを義務付けている。東急リバブル及び宮野順功司法書士の請求方法はこれらの観点から問題である。 宮野順功（ミヤノヨシカツ）は千葉司法書士会市原支部に所属する。千葉司法書士会には1972年9月30日に入会した。宮野司法書士事務所は市原市白金町1丁目にある（千葉司法書士会Webサイト）。土地家屋調査士として千葉土地家屋調査士会に入会している。役職は理事（総務）で市原支部に所属する。宮野司法書士は東急リバブルが販売を代理した「アルス東陽町」においても提携司法書士であった。そこで概算金額30万円のみで内訳を明示していない。
プライヴブルー東京購入者、日本司法書士会連合会に問い合わせ「プライヴブルー東京」購入者は東急リバブルの不明瞭な登記費用請求に対し、日本司法書士会連合会に問い合わせした。
日本司法書士会連合会からは以下の回答がなされた。
ブリリア代官山プレステージに酷評ブリリア代官山プレステージ（Brillia代官山プレステージ、渋谷区恵比寿西二丁目）は酷評されている。東急不動産と東京建物が事業主、東京建物不動産販売と東急リバブルが販売代理である。ブリリアは東京建物、プレステージは東急不動産のマンションブランド名である。ブランド名として音感的に「ぶりり…」はないと思う。マンション名は代官山だが、実際の住所は恵比寿西である。住所は後々資産価値に影響するが、ブランド力はない。購入検討者が恥ずかしくなるようなイメージ戦略である。代官山のブランド悪用は、ある意味詐欺である。正直にブリリア恵比寿プレステージにしておくであった。 宣伝広告では旧山手周辺風景を多用するが、実際のロケーションは全くイメージのかけ離れた工場隣接密集地である。億を越す値段にしては場所があまりに雑多である。コンビニも目の前過ぎるし、若者はそぞろ歩きしている。旧山手通りのイメージからは程遠い。周囲には小汚い6、7階建てのマンションや会社事務所が立ち並ぶ。 値段は強気である。この場所で億ションはないだろう。コストパフォーマンスが悪くて購入する気にはなれない。「これは酷い。これで一億円の買い物をさせるつもり？」と絶句した。高級感という言葉を履き違えているとしか思えない。 「実際にはまわりに汚い建物がたくさん建っているにもかかわらず、パンフレットは、いかにも、まわりが緑で覆われた中にきれいな建物がポツンと建っているかのように刷られている場合があります」（石井勝利『元気の出るマイホーム取得術』総合法令、1993年、86頁）。
ブリリア代官山プレステージの中途半端全体的に間取りのバランスが悪い。間取りや設備は中途半端で特に惹かれる個性がなく、市場のニーズから外れている。間口も狭く、部屋数ばかり多くて狭く使い辛そう。天井高が2.5ｍと低く。下がり天井も多い。共用廊下が外廊下なのがマイナス。周囲との建物との距離も近く、採光がない部屋もある。エントランスは何故か地下にある。毎日、余計に階段を上り下りする必要がある。エントランスを地下にする必然性は皆無である。一階の戸数を稼ぐために地価を使ったとしか思えない。 共用部分には中途半端なジム（フィットネスゾーン）とラウンジ（カフェ）がある。代官山の住民が自分のマンションでお茶をするとは思えない。フィットネスゾーンにシャワールームが設置されるが、マンション住人ならば自分の住戸に帰って自分の部屋でシャワーを浴びるだろう。
ブリリア代官山プレステージは等価交換マンションブリリア代官山プレステージの総戸数は128戸だが、分譲住戸は約半数しかない。残りの約半数は元地主（地権者）が所有する等価交換マンションである。マンション権利区分に疑問を感じざるを得ない。地権者の持っている住戸は非常に小さいものばかりで、一体どのような人が賃貸で住むのか、購入検討者としては心配である。交通の便の良い、しかもある程度見栄のはれるところにある小さな住戸では、夜仕事される方々が賃貸人になることがある。職業差別をするつもりはないが、カラーの異なる方々が多くなること、ましてや賃貸が約半数にもなると購入検討者の不安は杞憂ではない。
ブリリア代官山プレステージの高額管理費ブリリア代官山プレステージの管理費は月約42025円で高過ぎる。管理費の他に管理準備金として41500円払う必要がある。管理会社は株式会社東急コミュニティーである。総戸数128戸と規模のあるマンションであるが、管理費には規模のメリットが全く活かされていない。高額管理費は24時間管理、コンシェルジェ等、人件費が高くついた結果である。居住者にとって的外れなサービスは過剰さが目に余る。意味のないところに金をかけ、管理費を高額にし、東急コミュニティーが儲かる仕組みである。 分譲後に管理組合が管理委託契約を見直し、無駄なサービスを解約することは法律上は可能である。しかしブリリア代官山プレステージは等価交換方式で建てられ、約半数の住戸が元地主の持分である。管理組合は事実上、元地主の意向に左右され、元地主がNOと言えば何も決まらない。 管理費に比して修繕積立金（約6920円）が安過ぎるのも不安である。数年後には見直しで値上げされていくことが予想される。
ブリリア代官山プレステージの駐車場問題ブリリア代官山プレステージの駐車場台数は110台とするが、「一部事業協力者所有含む」とある。等価交換の元地主所有分が含まれている。マンションの駐車場については株式会社ヒューザーも不明朗な権利設定をしていると非難されている（「小嶋社長の悪ラツ駐車場代二重取り」週刊大衆2006年2月6日号、山岡俊介「マンション住民から駐車場代金を二重取りしていた!? ヒューザー・小嶋進社長」ストレイ・ドッグ2006年1月1日、「識者に聞く、耐震偽装物件・ヒューザー設定の専用使用権」マンション管理新聞673号（2006年4月15日））。ヒューザーは姉歯秀次元建築士らによる耐震強度偽装物件の建築主である。駐車場110台の内訳は平置9台、機械式100台、身障者用1台である。駐車場の9割以上が機械式である。平地の自走式なら、メンテナンスは白線を引き直す、あるいはアスファルトの補修くらいで済むが、機械式駐車場は設備の更新が必要になる。また、毎月のように保守、点検が必要である。駐車場料金は、これらの経費から逆算して設定することが望ましい。 「機械式の駐車場は最悪で、非常にメンテナンス費用がかかり、管理料金がバカにならない」（河北義則『３年間、家を買うのはやめなさい！』ダイヤモンド社、1999年、217頁）。 「不動産会社とすれば、限られた敷地の中に一台でも多くの駐車場を確保するために、仕方なく平置き式ではなく機械式を選択したというケースが多い」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、154頁）。 「点検や修繕にカネがかかる機械式の上に、駐車料金をすべて管理費に充当することで各 住戸が負担する管理費をようやく世間並みに抑えている、自転車操業的な財政逼迫の物件 も売られている」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1 999年、158頁）。
等価交換方式のマンションには要注意等価交換方式で建てられたマンションは要注意である。等価交換は土地所有者が土地を手放す代わりに、新たに建てられるマンションの住戸の幾つかを所有する方式である。マンション業者にとっては土地購入資金を払わなくて済むというメリットがある。販売時に非分譲住戸の多いマンションは等価交換方式で建てられた可能性が高い。
等価交換方式のマンションは居住者にとってデメリットが多い。
書籍は以下のように指摘する。 「永住志向の人たちが集まったマンションのほうが、掃除や点検といった日々の管理や修繕に対する意識が高く、建物もきちんとメンテナンスされる傾向にあるからだ。その分、社宅用や投資用に買う人たちが寄り集まった物件よりも、資産価値の目減りする割合は低くなる」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、47頁）。
東急リバブル販売マンション「クレアヒルズあざみ野」で反対運動東急リバブルが販売代理のマンション「クレアヒルズあざみ野」（横浜市青葉区、売主：セントラル総合開発）で近隣住民による建設反対運動が起きた。建設地裏手にあるマンションの日照が遮られてしまうためである。建設地周辺には、近隣住民による反対ノボリが林立した。当初、竣工予定2003年6月、入居予定7月としていたが、後に竣工予定7月、入居予定8月に変更された。遅延の背景には反対運動があったとされる。
エスリール杉並松庵に低評価エスリール杉並松庵（杉並区松庵1丁目）は売主：株式会社ホリウチコーポレーション、販売代理：東急リバブル・新都心リアルコーポレーションである。販売価格は3,680万円〜1億2280万円と開きがあり過ぎる。様々な生活レベルの住人層が共存することになり、管理組合運営が困難になりそうである。価格は全般的に高く、戸建を購入した方が良い。北には井の頭通りがあり、自動車の騒音がある。南には小学生がよく遊ぶ公園があり、サッカーの練習等をしており、騒々しい。
グランシーナ田園都市ピュアフォートに低評価グランシーナ田園都市ピュアフォート（神奈川県横浜市緑区長津田１丁目）は売主：JFE都市開発、販売：東急リバブルである。鉄筋コンクリート造地上5階、地下5階建 の典型的な地下室マンションである。もともと崖だったところを造成して無理やり建設している。地震や湿気が気になる。下り天井が多く、壁に妙な出っ張りがあるせいか平米の割に部屋は狭く感じる。用途地域を何故か明らかにしていない（Webサイト「物件概要」2006年5月13日現在）。国道246号線が近くを通る。 姉歯秀次元建築士らの構造計算書耐震強度偽装を見逃したイーホームズ建築確認物件である（eHo.04.A-3160-11号、2004年8月10日付）。同じく東急リバブルが販売する「ランドール浅草」（台東区浅草３丁目）もイーホームズ確認物件である（eHo.04.A-01161000V-02）。
不動産売買契約解除違約金請求訴訟に東急リバブルが登場土地取引をめぐる訴訟に東急リバブルが登場した。株式会社ルシエルが株式会社ジー・ダブリュー・キャピタル（GWキャピタル）に不動産売買契約の解除を原因とする違約金支払を求めた訴訟である（2001年5月15日、東京地方裁判所平成13年(ワ)第9828号民事39部）。ルシエルはリクルートのダミー会社とされる。GWキャピタルは請負・人材派遣業者グッドウィル・グループ株式会社の子会社である。ルシエルとGWキャピタルは2001年2月23日にルシエルを売主とする不動産（東京都港区南青山三丁目）の売買契約を締結した。しかしGWキャピタルが土地代金の中間金60億円を期日までに支払わなかったため、ルシエルは契約に基づき、契約解除し、解除にともなう損害金7億5000万円の支払いを請求した。 被告は売買契約を通謀虚偽表示で無効と主張した。土地を東急リバブルに高値で売却するために、原告は被告と共謀して75億円で購入する客が存在すると見せようとした。東急リバブルを焦らせて契約を締結するために契約を仮装したものであり、無効と主張した。 本件でグッドウィル側は甘い話に乗って15億円の損害を被ったとされる（「グッドウィル・グループ折口会長の「崖っぷち」」財界展望2001年6月号）。「実はこの一帯はバブル時代、リクルートの子会社が手がけたもののしこったままになっていた。青山通りに面した、表参道近くの一等地のため、全国の悪徳不動産会社、地上げ屋、事件屋、広域暴力団関係者などが高額の立ち退き料をせしめようと結集し、ごく一部の権利を取得して居座ったため、未だに虫食い状態になっていた」（山岡俊介「暴力団関係者に地上げを頼んでいた外資ファンド」ストレイ・ドッグ2006年2月5日）。
南青山三丁目の取引をめぐり、糸川正晃代議士に圧力港区南青山三丁目では土地取引をめぐる不明朗な話が絶えない。毎日新聞は、米ヘッジファンド「サーベラス・キャピタル・マネジメント」傘下の不動産会社「昭和地所」による地上げ疑惑を報道した。地上げに山口組系暴力団と親しい関係者が関与していたとする（「＜地上げ＞米ファンド系不動産 暴力団関係者が関与の疑惑」毎日新聞2006年1月12日）。南青山三丁目の土地取引の経緯を国会で質問した代議士には圧力がかけられた。糸川正晃衆院議員（国民新党）は衆院予算委員会（2006年2月）で、都市再生機構理事に質問した。都市再生機構が土地の集約化事業を進める南青山の区画で、ファンドが虫食い的に土地を購入している現状について説明を求めた。 糸川議員は3月3日夜、地元で福井市内の飲食店に呼び出されて秘書と行くと、建設業関係者らから追及しないよう迫られた。後援者の一人から、「元防衛庁長官の秘書と別の政治家の息子がいるから、ちょっと飲みに顔を出してくれ」と頼まれ、時間の都合を付けて出向いた。 会合の出席者と名刺交換をしてみると、前防衛庁長官・大野功統代議士の男性秘書と、前農水相・岩永峯一代議士の息子（秘書）であった（「糸川代議士「銃弾事件」の闇を知る「別の代議士秘書」」週刊新潮2006年6月29日号）。 加えて、南青山の土地取引に関連した建設会社の従業員がおり、店内には暴力団風の男ら十数人がいたという（「南青山再開発問題 国会質問の糸川議員に圧力 関連業者」毎日新聞2006年6月22日）。糸川議員は業者らに「誰に頼まれた。何で国会質問をやった」「我々があの土地にどれだけ金を使ったか分かっているのか」「三ヶ月前から中川秀直政調会長と話をしてきたのに、あんたに質問されたから手を引いちゃった」と言われた。 5月29日、衆院第二議員会館内の糸川議員事務所宛（東京都千代田区）に、実弾が添えられた脅迫状（「お前の体に入るぞ！」）が送付された。銃弾と脅迫状は同日、毎日新聞東京本社社会部の男性記者にも郵送された。銃弾を送りつけられた記者は南青山の地上げで山口組系暴力団関係者に資金が流れた可能性があるとスクープしていた。警視庁は脅迫容疑で捜査しており、関連を調べる（「糸川衆院議員に「圧力」 元閣僚２人の秘書同席」共同通信2006年6月21日）。
東急リバブルへの不安東急リバブルの社名からは「バブル経済をもう一度」（リ・バブル）という地価高騰への無反省さを連想させる。細部をきちんと詰めることよりも、ジュリアナのお立ち台の勢いとスピードが優先された時代。いけいけどんどんの時代を懐かしんでいるのだろうか。販売代理業は巨大な自転車操業のようで、リターンも少なく、なかなか楽にはならない。来る日も来る日も営業し続けなければならない。トップに近いレベルから末端まで、ギリギリまで追い詰められており、お金のかかることは一切やろうとしない。無理に契約を取って信用低下を引き起こし、長期的には業績を落とす結果となる。
東急リバブル、2005年3月期当期利益3億4千万円の赤字東急リバブルは2005年3月期の業績予想の修正を発表した（2004年4月14日）。当期利益を3億4千万円の赤字とする。この発表を受け、株価は利益確定売りに押され、50円安の3770円と続落した（「東急リバは業績上方修正も最終赤字残り続落」東洋経済ニュース 2005年04月15日）。経営不安は深く、静かに潜行している。赤字決算の慢性化が続けば、将来、確実に経営危機に陥る。
東急リバブル、子会社解散東急リバブルは取締役会で子会社「エリアネット株式会社」（佐野正彦社長）の解散を決議した（2006年5月11日）。解散は事業見通しから判断したとする。解散によって東急リバブルには損失が発生する（東急リバブル株式会社「子会社の解散に関するお知らせ」2006年5月11日）。
東急リバブル、東急不動産の抱えるリスク東急リバブル、東急不動産は決算短信において「事業等のリスク」として法的規制によるリスクを挙げる。アルス東陽町訴訟のような宅建業法違反の詐欺的商法が事業活動全体へ影響を及ぼすものであることを認識すべきである。「当社グル−プが行っている事業は、宅地建物取引業法及び関係法令の規制を受けております。……当社グループは、管理体制及び従業員教育を徹底し、コンプライアンス体制の整備に努めておりますが、同法及び関係法令に定められた事項に違反した場合、免許取消を含む行政処分がなされる可能性があります」（東急リバブル「平成17年3月期決算短信（連結）」2005年5月10日、14頁） 「当社は不動産業者として「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け事業を行うとともに、不動産売買、賃貸借、管理受託、建設、施設運営等の関連の法的規制を受けております」（東急不動産「平成17年3月期決算短信(連結)」2005年5月11日、13頁）。
東急リバブル、宅地建物取引業協会に未加入東急リバブル株式会社の免許番号は国土交通大臣（８）第２６１１号で、加盟団体は（社）不動産流通経営協会、（社）不動産協会、（社）首都圏不動産公正取引協議会である。一方、東急リバブルは、宅地建物取引業協会（宅建協会）には加入していない。宅建業の免許を取得して、宅建業を開始するには「営業保証金１千万円の供託」、あるいは「業界団体への加入（弁済保証金分担金の納付）」を選択しなければならない。消費者にとっては不動産業界の各種団体に所属しているかどうかが、業者選びの参考になる。「過去に問題のあった業者は、団体に入れてもらえないですし、団体に入っていない業者は、何か入らない理由があるか、入れない問題のある業者ということも言えるでしょう」（諸星俊一、不動産業者の正しい選び方・つきあい方、総合法令出版、1998年、37頁）。 ● 「東証１部上場｢東急リバブル」部長の横領で社員にとばっちり」週刊報道特集No.12、2004年、4頁
東急グループの厳しい経営、悪質さ 東急建設トラブル お手紙紹介 東急不動産、多摩川園ラケットクラブ閉鎖強行で提訴される | |||||