Les modes de financement

Des programmes d'investissement sont financ�s par des cr�dits budg�taires ( dotation partielle en capital ) : construction de logements neufs ou acquisitions-r�novations. D'autres op�rations immobili�res b�n�ficient de subventions de la r�gion wallonne (compl�t�es par des pr�ts de la SWL).

La construction de logements destin�s � la vente est pr�financ�e par la SWL.

1.1. Programmes financ�s par dotation partielle en capital

Il s’agit des programmes que la Soci�t�  Wallonne du Logement finance pour partie gr�ce � une dotation en capital qu’elle re�oit de la R�gion, ou d’une autre personne morale du secteur public, et pour partie par un emprunt qu’elle contracte sur le march� des capitaux.

a) Programmes de nouveaux investissements

Il s’agit de programmes triennaux, élaborés dans le cadre de "l'ancrage communal".

La liste des projets retenus est analysée par la SWL et la DGATLP.

Cette liste constitue le projet de programme d'investissements, soumis � l'approbation du Ministre du Logement. Le Ministre d�termine les priorit�s d'investissements, en fonction du contrat de gestion.

Le programme est approuv� par le Ministre sur la base des crédits budgétaires inscrits au Budget r�gional.

La SWL notifie ce programme � chaque soci�t� agr��e.

La Soci�t�  Wallonne du Logement accorde aux soci�t�s agr��es reprises dans ces programmes, des pr�ts en 30 ans, remboursables, par annuit�s en progression g�om�trique, avec un taux d’int�r�t de 0 % et � concurrence de 100 � 140 % des avances, en fonction de la capacit� financi�re de la soci�t� agr��e.

L’ouverture de cr�dit est gratuite pendant les deux premi�res ann�es. La premi�re annuit� prend cours le 1er janvier de la deuxi�me ann�e suivant l’ouverture de cr�dit. Le premier remboursement est effectu� � la fin de la deuxi�me ann�e suivant l’ouverture de cr�dit.

Les conditions du remboursement du pr�t consenti sont d�termin�es en fonction de la situation financi�re de chaque soci�t� agr��e. De plus, en fonction de la situation de sa tr�sorerie, chaque soci�t� concern�e pourra �tre invit�e � participer au financement du projet retenu, � concurrence d’un maximum de 10 %.

b. Programmes de r�novation, d’am�lioration et d’entretien du patrimoine

Il a �t� d�cid� de rapprocher la dur�e des pr�ts de la durabilit� des ouvrages financ�s.

Deux dur�es de pr�ts sont pr�vues :

� 25 ans pour les op�rations de r�novation lourde ;

� 15 ans pour les op�rations de r�novation l�g�re ;

Comme pour les nouveaux logements, il est pr�vu une mobilisation de fonds propres en fonction de la situation de tr�sorerie des soci�t�s concern�es. Ces mises de fonds propres varient entre 0 % et 10 % pour les pr�ts en 25 ans, et entre 0 % et 20 % pour les pr�t en 15 ans.

Le montant du remboursement n’est pas modul� en fonction de la sant� financi�re des soci�t�s. Cependant, pour les r�novations, un taux annuel d’int�r�t de 2,5 % est r�introduit.

Ce dernier point a pour objectif de permettre, � dotation �gale, la r�alisation d’un programme plus important.

Le remboursement des pr�ts consentis se fera de la fa�on suivante :

� pr�ts en 25 ans : annuit�s constantes;

taux de remboursement de 100 % ;

� pr�ts en 15 et 5 ans : annuit�s constantes ; taux de remboursement de 100 %.

Les programmes de r�novation, am�lioration et entretien du patrimoine sont �labor�s sur base d’une enqu�te que les soci�t�s doivent compl�ter annuellement pour le 1er octobre pr�c�dant l’ann�e couverte par le programme. Comme les programmes de nouveaux investissements, ils sont assortis d’une clause de p�remption de 2 ans.

1.2. Subventions.

	Article du Code	Taux de base	Taux major�
Logement de transit	56	90%	100%
Logement d'insertion	57	90%	100%
Logement social	54	75%	90%
Logement moyen	58	35%	45%
Acquisition de terrain	59	non d�fini	non d�fini

 

1.2.1 Article 54 du Code du logement

En application de l’article 54 du Code du Logement, la R�gion Wallonne octroie aux soci�t�s agr��es une subvention en vue de la transformation, de l’am�lioration ou de la d�molition d’ensembles d’immeubles dans le but de cr�er du logement social.

La subvention s'�l�ve � 75% du co�t des travaux et de l'acquisition.

Le montant de l’acquisition, correspondant � l’estimation du Comit� d'Acquisition (Administration de la TVA, Enregistrement et Domaines) peut �tre subventionn� par la R�gion, si le bien est acquis depuis moins d'un an � dater de la demande de subvention pour les travaux de r�novation. Dans le cas, o� la soci�t� a des probl�mes de tr�sorerie, la Soci�t� wallonne du logement peut lui octroyer un pr�t pour compl�ter le financement de l'op�ration.

Le montant d�finitif de la subvention accord�e est fix� par la SWL � l'approbation du r�sultat de l’ouverture des soumissions des travaux .

A dater de cette notification, la fin des travaux doit intervenir dans un d�lai de 2 ans pour les travaux de transformation ou d’am�lioration.

Le Ministre liquide � la Soci�t� wallonne du logement les subventions � charge pour elle de les comptabiliser sur un compte sp�cial et de les verser aux soci�t�s b�n�ficiaires.

La liquidation de la subvention s’effectue selon les d�clarations de cr�ances mensuelles introduites par la SWL.

1.2.2. Programmes de cr�ation de logements moyens

D�finition d’un logement moyen   : Il s’agit d’une maison ou appartement am�nag� pour l’habitation d’un m�nage, en ce compris le jardin, les d�pendances, le garage en faisant partie, dont le prix de revient total est de 4.500.000 francs, non compris l’acquisition du terrain.

 

Calcul de la subvention :

La subvention s’�l�ve � 35 % du prix de revient estim� de l’op�ration. Le financement compl�mentaire est accord� � la soci�t� par la Soci�t� wallonne du logement, par son interm�diaire, ou est approuv� par elle.

Proc�dure :

La soci�t� introduit directement sa demande aupr�s de la Soci�t� Wallonne du Logement. Ces programmes sont assortis d’une clause de p�remption de deux ans � dater de l'approbation du r�sultat d'adjudication.

1.2.3. Logements de transit et d'insertion

Ces logements sont destin�s � des personnes en �tat de pr�carit� (insertion) ou � des m�nages priv�s de logements pour des motifs de force majeure (transit).

L'aide est accord�e � la soci�t� de logement de service public qui r�habilite ou restructure un b�timent am�liorable. Le logement doit garder sa nouvelle fonction de logement de transit ou d'insertion durant neuf ans au moins. 

La mise � disposition de ce type de logement doit �tre compl�t�e par un accompagnement social des occupants.

1.3. Programmes ZIP

Il s’agit d’une dotation � fonds perdus destin�e au financement des travaux de r�novation de logements sociaux implant�s dans les zones d’initiative privil�gi�e
(type 4) et autres noyaux d’habitat.

Les travaux � entreprendre sont r�alis�s en y associant les habitants du quartier d’habitations ou les candidats-locataires en vue de leur insertion professionnelle et sociale. A cette fin, une convention est pass�e par les soci�t�s agr��es, soit avec des associations de formation professionnelle et d’insertion sociale, soit avec les habitants du quartier eux-m�mes.

La subvention est liquid�e en trois tranches, sur un compte sp�cifique de la Soci�t� wallonne du logement � charge pour elle de les reverser aux soci�t�s agr��es en temps utile. La premi�re tranche est liquid�e � titre pr�visionnel, les deux suivantes sur base de justificatif � fournir par la Soci�t� wallonne du logement.

Le d�lai de validit� de la subvention est de deux ans � dater de la liquidation de la premi�re tranche � la Soci�t� wallonne du logement.

 

1.4. Travaux sur fonds propres des soci�t�s agr��es

L’enqu�te que les soci�t�s doivent compl�ter et renvoyer avant le 1er octobre donne naissance pour chaque soci�t� agr��e � un plan annuel de travaux sur fonds propres, équivalent à 20% des recettes locatives théoriques nettes.

Ces plans sont soumis � l’approbation du Conseil d'Administration de la Soci�t� wallonne du logement .

Outre ces travaux d’am�lioration, r�novation ou entretien de leur patrimoine, les soci�t�s agr��es peuvent investir pour acqu�rir des terrains, ou construire, ou r�nover des logements.

Toute op�ration d’investissement sur fonds propres des soci�t�s doit pr�alablement faire l’objet d’une demande de principe au Conseil d'Administration de la Soci�t� wallonne du logement.

 

1.5. Avances sur fonds propres S.R.W.L.(r�glement des avances sp�ciales)

Des pr�ts sont accord�s aux soci�t�s agr��es au moyen de la tr�sorerie de la Soci�t� wallonne du logement ou des emprunts qu'elle contracte.

L’octroi de tels pr�ts doit permettre � une soci�t� agr��e de saisir une opportunit�, dont l’urgence est peu compatible avec les d�lais d’�laboration et d’approbation des programmes d’investissement subsidi�s. Ces pr�ts s’adressent uniquement aux soci�t�s agr��es qui ne disposent pas des liquidit�s n�cessaires, sans pour autant �tre r�serv�s exclusivement aux soci�t�s sous plan d’assainissement.

Les acquisitions de terrains dans des zones d’habitat, l’acquisition ou la r�novation d’immeubles, l’acquisition de droits r�els, l’acquisition d’habitations insalubres ou am�liorables ainsi que toute autre op�ration � l’appr�ciation du Conseil d'Administration pourront faire l’objet d’un tel pr�t.

 

1.6. Programme de cr�ation de logements destin�s � la vente (chantiers group�s).

Proc�dure

Sur demande de la Soci�t� wallonne du logement, les soci�t�s sont invit�es � faire conna�tre leur besoin en logements destin�s � la vente et ce apr�s une �tude de march�.

Conditions du financement

Le montant du chantier est pr�financ� par la Soci�t� wallonne du logement.

Actuellement, l’avance sur ces chantiers est rembours�e par les soci�t�s au taux de 4 %.

Le financement est transform� en pr�t � l’acqu�reur, et le remboursement est effectu� en 25 ou 30 ans. Le montant du taux d’int�r�t est d�fini suivant les revenus des acqu�reurs.

 

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