Pour pr�senter bri�vement les modes de financement des investissements dans la politique du logement en Wallonie, et sp�cialement les investissements des soci�t�s de logement de service public, il faut rappeler l’�volution qui s’est fait jour.

1. La r�forme de 1990

1.1. La r�forme entreprise en 1990 a succ�d� au " plan de sauvegarde du logement social " lanc� en 1987.

Depuis 1983 en effet, la construction de logements sociaux locatifs ne constituait plus un volet significatif de la politique du logement. Dans le cadre de la r�gionalisation de cette politique, les comptes furent faits entre l’Etat et les R�gions, menant � chiffrer les " charges du pass� " et � cr�er le Fonds d’amortissement des emprunts du logement social (FADELS).

L’ampleur de la dette, mise � charge de la R�gion wallonne, d’une part, et, d’autre part, les d�cisions de r�orientation des moyens budg�taires en 1983-1985 vers la prime � la r�habilitation firent que les cr�dits attribu�s aux soci�t�s agr��es se r�duisirent.

 

1.2. Les d�cideurs politiques voulurent assainir la situation financi�re des soci�t�s agr��es.

Le " plan de sauvegarde du logement social " fut alors ax� sur deux mouvements :

- apporter une aide aux soci�t�s dans leurs recettes :

allocations de solidarit�, dotations budg�taires pour l’assainissement ;
am�lioration des recettes locatives : r�forme du calcul des loyers ;

- redressement interne :

mesures internes des plans d’assainissement pour les soci�t�s les plus d�ficitaires ;
indicateurs de gestion et suivi pour toutes les soci�t�s.

1.3. Dans le m�me plan de sauvegarde, il avait �t� convenu de r�former le mode de financement des programmes d’investissements des soci�t�s, le mode en vigueur � l’�poque conduisant les soci�t�s agr��es � un d�ficit.

1.4. Enfin, dans la r�flexion qui s’engageait, un nouveau concept se fit jour : " l’optimisation ".

Optimisation des moyens budg�taires, ou comment, dans la raret� relative des cr�dits budg�taires (surtout en 1989-1990) consacr�s � l’offre de nouveaux logements, " faire plus " …

L’on ne pouvait recommencer � d�budg�tiser au moment o� l’on voulait relancer l’offre de logements sociaux.

Seule la prime � la construction �tait encore d�budg�tis�e.

Comment alors combiner, dans l’intervention publique, la n�cessit� de consacrer des moyens plus importants � l’investissement, la prise en compte de la mont�e des prix de revient � la construction, l’int�gration des taux du march�, la r�duction ou la stagnation des revenus ou du pouvoir d’achat des b�n�ficiaires, des logements � mettre en location (ou des pr�ts hypoth�caires � offrir � des taux plus sociaux que ceux du march�) ?

La d�cision fut prise en combinant deux types de param�tres :

- une intervention de la R�gion

- une responsabilisation des organismes charg�s de r�partir les cr�dits, � savoir la Soci�t� wallonne du logement (dans l’offre de logements ou dans la r�novation du patrimoine existant des soci�t�s agr��es et dans l’octroi de pr�ts hypoth�caires) et le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie (dans l’octroi de pr�t hypoth�caires et dans son action d’aide locative, soit de r�habilitation de b�timents � mettre en location).

1.5. Avant de d�crire le m�canisme mis en place, un bref rappel du syst�me des " avances remboursables " s’impose.

1.6. Techniques de financement appliqu�es � la construction et � la r�novation.

Jusqu'alors, le financement des activit�s immobili�res �tait op�r� de deux mani�res :

- par cr�dits d'emprunt ;
- par cr�dits budg�taires depuis 1984.

1.6.1. Financement par cr�dits d'emprunt.

Ce syst�me pr�finance les investissements au moyen d'un appel au march� des capitaux.

Il comporte quatre partenaires :

- le Pouvoir Public, l’Etat, puis la R�gion (garant) ;

- l'organisme emprunteur (l'ex-Soci�t� nationale du Logement)

- la soci�t� agr��e (investisseur) ;

- la banque (pr�teur).

Les flux financiers sont les suivants :

- La Soci�t� Nationale du Logement emprunte le capital n�cessaire aupr�s de la banque.

- La Soci�t� Nationale du Logement avance le capital � la soci�t� agr��e, laquelle lui reverse une annuit� de 3,26 % en 66 ans.

- La Soci�t� Nationale du Logement sert les int�r�ts et les amortissements � la banque (par exemple en 10 ans). La Soci�t� Nationale du Logement consacre � ce service financier sa quote-part, c'est-�-dire l'annuit� re�ue de la soci�t� agr��e diminu�e du chargement n�cessaire au fonctionnement de la Soci�t� Nationale du Logement 0,15 %, soit 3,11 %.

- L'Etat ou la R�gion pendant la seule dur�e de l'emprunt bancaire apporte � la Soci�t� Nationale du Logement la diff�rence entre la quote-part de cette derni�re et les sommes dues � la banque.

Apr�s le terme de l'emprunt bancaire, la R�gion continue � recevoir (pendant 56 ans si la dur�e de l'emprunt �tait de 10 ans) l'annuit� de 3,11 % du capital initial.

La r�partition des charges r�gionales sur la dur�e de l'emprunt (par exemple 10 ans) d�pend du type de remboursement de celui-ci.

1.6.2. Financement par cr�dits budg�taires ou avances remboursables.

Dans ce cas, la r�gion et la banque sont confondues.

La R�gion finance - par apport direct du capital n�cessaire (sur la dur�e du chantier) - les investissements.

Les obligations de la soci�t� agr��e, � savoir remboursement par 66 annuit�s de 3,26 % sont identiques au syst�me de cr�dits d'emprunts.

L'annuit� de la soci�t� agr��e transite par la Soci�t� Nationale du Logement ou actuellement par la Soci�t� wallonne du logement qui pr�l�ve un chargement et reverse les 3,11 % restants � la R�gion, laquelle re�oit en recette 66 annuit�s de 3,11 % du capital initial.

Dans ce syst�me, la mise initiale est tr�s importante, car elle n'est r�partie que sur 2-3 ans.

 

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