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2. Nouvelle technique de financement.

2.1. Dans un premier temps, un syst�me appel� " financement alternatif " fut d�cid� par le Ministre LUTGEN en 1990.

Les logements sociaux destin�s � la location sont r�serv�s en priorit� aux personnes disposant de revenus peu �lev�s. Les loyers demand�s ne peuvent couvrir le co�t r�el de l'investissement et du maintien en �tat du patrimoine. La R�gion doit donc intervenir, quel que soit le syst�me de financement pratiqu�, pour subsidier cette op�ration.

On aura en m�moire, de plus, les aides que la R�gion doit apporter au secteur locatif (allocations de solidarit�, plans d'assainissement) pour assurer sa sauvegarde.

Le syst�me nouveau de financement conjugue :

- l'utilisation de capitaux lev�s sur le march� ;

- l'intervention de la R�gion dans le remboursement de l'emprunt et dans la couverture de certaines charges.

Cette intervention est donc �gale, pour une premi�re partie, aux charges annuelles de remboursement de l'emprunt, diminu�es des recettes locatives per�ues par les soci�t�s.

Par ailleurs, la couverture de certains frais pourrait �tre assur�e pendant la dur�e de remboursement, afin d'�viter des d�ficits de gestion.

Il s'agit des charges d'exploitation des logements � construire, telles que :

- les r�mun�rations, charges sociales et pensions du personnel administratif, technique et social, non imput�es aux locataires ;

- les frais administratifs non imputables aux locataires, l'assurance-incendie, le pr�compte immobilier ;

- la provision pour gros entretien.

Par l'intervention dans la constitution de cette provision, la R�gion ne devrait plus intervenir par d'autres subsides pour aider les soci�t�s � effectuer le gros entretien.

L'intervention de la R�gion devrait �tre calcul�e, pour la seconde partie, en tenant compte de ces charges d'exploitation.

2.1.1. Une �tude a �t� command�e � ISIS CONSULT (Initiative Support for Industry and Service), � l'effet d'estimer les incidences �conomiques de ce nouveau mode de financement pour le secteur locatif social.

2.1.2. Les objectifs de cette �tude

Cette �tude portait :

- sur l'implication budg�taire � long terme de ce nouveau mode de financement ;

- sur son impact pour l'�quilibre financier des soci�t�s qui en seraient b�n�ficiaires.

2.1.3. Des projets concrets ayant �t� remis par certaines soci�t�s, cette �tude en a analys� les donn�es et hypoth�ses, d'une part, et, d'autre part, il a �t� proc�d� � des simulations sur des projets th�oriques moyens qui tiennent compte des valeurs des indicateurs de gestion publi�s dans le cadre des plans d'assainissement des soci�t�s.

2.1.4. Le nouveau mode d'intervention publique poursuivait un double objectif :

- r�duire la p�riode de financement, laquelle s'�tend actuellement sur 66 ans, m�me pour les travaux de r�novation et de r�parations auxquels il faut proc�der avant le terme de l'intervention relative � la construction initiale ;

- diminuer l'incertitude quant aux incidences budg�taires � long terme de cette proc�dure.

Dans le mode de financement qui �tait alors en vigueur, le co�t de l'intervention publique pouvait �tre �valu� par l'�cart entre le taux auquel les pouvoirs publics se finan�aient sur les march�s mon�taires et le taux d'int�r�t appliqu� sur l'avance en 66 ans (soit 2,5 %).

Le nouveau mode d'intervention qui allait �tre mis en œuvre �tait bas� sur une approche fondamentalement diff�rente : il s'agissait de couvrir l'�cart entre l'annuit� (capital et int�r�ts) � rembourser aux organismes bancaires aupr�s desquels les emprunts ont �t� contract�s et les loyers nets susceptibles d'�tre per�us.

Le loyer net � percevoir est d�termin�, dans la formule de l’�poque, par le prix de revient actualis� du logement multipli� par le coefficient "chantier" et par le coefficient-revenu moyen des locataires.

En cas d'application d'une nouvelle formule de calcul des loyers, les r�sultats de celle-ci devraient, bien entendu, �tre imput�s dans les estimations et, d�s lors, dans les param�tres de calcul de l'intervention r�gionale.

On n'a pas tenu compte du taux d'inoccupation du b�timent de mani�re � �viter des d�comptes complexes et � inciter les soci�t�s � mener une politique commerciale dynamique.

En ce qui concerne la liquidation de l'aide, deux syst�mes ont �t� imagin�s :

- le premier pr�voit que les versements publics sont �tal�s sur l'ensemble de la p�riode de remboursement de l'emprunt ;

- le second consiste en une dotation en capital unique.

Le m�canisme de la dotation a plusieurs implications importantes :

- pour les pouvoirs publics, elle requiert une mobilisation de moyens financiers � court terme tr�s �lev�e : � titre d'exemple, la construction de 500 logements d'une valeur unitaire moyenne de 2,650 millions de FB demanderait une mise de fonds minimale de 1 milliard de FB ;

- pour ne pas mettre en p�ril la situation financi�re des soci�t�s agr��es, elle n�cessite une projection la plus r�aliste des loyers annuels � percevoir ;

- enfin, elle doit se concevoir en prenant en compte que les emprunts peuvent �tre assortis de clause de r�vision quinquennale : si c'est le cas, il convient de pr�voir soit des compl�ments ponctuels (adaptation en fonction de l'�volution des taux), soit des dotations suppl�mentaires pour risque de taux.

2.1.5. Les simulations ont pris en compte plusieurs hypoth�ses.

- Co�t de la construction :
trois prix de revient ont �t� retenus :

- 2.054.376 F
- 2.650.000 F
- 3.230.025 F ;

- ces prix de revient ont �t� actualis�s par application d'un taux annuel moyen de 3 % l'an ;

- le mode d'amortissement retenu est l'amortissement lin�aire ;

- une dotation de 1 % du prix de revient a �t� retenue pour le gros entretien et les r�parations majeures.

L'�tude consid�re le taux d'int�r�t sur le march� et y ajoute le co�t de la r�mun�ration des services prest�s par la S.W.L. (actuellement, un "taux de chargement" est appliqu�) ainsi que les taux cr�diteurs et d�biteurs � appliquer sur les placements et d�couverts des soci�t�s.

L'�tude prend en compte le syst�me actuel de calcul du loyer social, ainsi que le coefficient-revenu moyen en Wallonie (0,72).

L'�tude a, enfin, analys� et inclus les frais � charge de la soci�t�, selon les valeurs-seuils des indicateurs de gestion, ainsi que, pour les comptes pr�visionnels de gestion, les coefficients structurels de gestion, tels que les d�lais moyens de paiement, les cr�ances perdues, les dettes fiscales, salariales et sociales.

2.1.6. Conclusions.

Diff�rents avantages r�sultaient de ce mode d'intervention.

L'intervention publique est limit�e � une p�riode de 20 ans au maximum.

Apr�s cette p�riode, le b�timent est assur� de son entretien pour une nouvelle p�riode, sans intervention r�gionale.

L'incertitude des incidences budg�taires est r�duite.

L'intervention publique incorpore l'aide � l'op�ration immobili�re et l'aide � la politique sociale du logement.

Ce syst�me de financement am�liore la situation financi�re des soci�t�s qui ne peuvent b�n�ficier en moyenne de loyers �lev�s.

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