¿Qué debo hacer para iniciar una relación para obtener los beneficios de sus servicios? ¿Qué tipo de contratos existen? El Proyecto ¿Qué servicios se especifican en un contrato de diseño? Contrato de Proyecto ¿Qué son los Estudios Preliminares? ¿Qué es el Anteproyecto? ¿Qué es el Proyecto Ejecutivo? ¿Qué planos contempla el Proyecto Ejecutivo? Elementos de un Buen Proyecto ¿Cómo se ve la calidad de un proyecto? ¿Qué es el funcionamiento en un proyecto? ¿Qué es la Forma del edificio? La combinación en el Diseño de Funcionamiento y Forma se llama el " Estilo del Arquitecto ", pero, ¿qué es el "Estilo Arquitectónico?" ¿Me puede mencionar algunos de los Estilos Arquitectónicos? ¿Qué y porqué estilo Arquitectónico me recomienda? ¿En qué estilo esta especializado? Tiempo y Costo del Proyecto ¿Qué tiempo dura la ejecución de un proyecto? ¿Cuanto Cuesta hacer un Proyecto? El Contrato ¿Qué debo hacer para iniciar una relación para obtener los beneficios de sus servicios? Después de un análisis de su cuestionario se hace un proyecto de Contrato para su aprobación donde se especificará, tipo de obra, costo paramétrico, tipo de servicio, tiempos de entrega, costos de honorarios y servicios profesionales y garantías. ¿Qué tipo de contratos existen? Primero hay que tomar en cuenta que los servicios son variables y cada cliente debe ser tratado de manera personalizada, por lo que cada contrato es diferente. De acuerdo con los servicios a prestar los principales son: Contrato de Proyecto. En este contrato se especifican todos los servicios profesionales por el Diseño Arquitectónico en todas sus fases, Diseño de Instalaciones, Diseño Estructural y Diseño de Instalaciones Especiales, sus tiempos y su forma de Pago. Contrato de Obra. En éste se especifica todo lo referente a la Construcción, incluye la Supervisión Arquitectónica, Supervisión de Obra, Flujos de pago, Costo de la Construcción, Estimaciones, Presupuesto a Detalle de Material y Mano de Obra y Garantías, entre otras. Contrato de Gestoría. Este contrato especifica los servicios profesionales de trámites y obtención de licencias, para resolver los aspectos legales de una obra. Contrato de Servicios Inmobiliarios. En este contrato se especifican los servicios profesionales en lo referente a compraventa de inmuebles, avalúos o todo lo concerniente a las regularizaciones de un terreno en su aspecto físico, legal y financiero. Por la forma de pago tenemos: Contrato por Administración. En este caso se manejan los recursos cobrando un porcentaje por concepto de honorarios e indirectos basados en el Costo Paramétrico de Diseño y Construcción. Cada semana se recibe un anticipo y se comprueban los gastos de materiales, mano de obra y servicios realizados la semana anterior. A este importe se suma el porcentaje pactado de honorarios; el documento resultante se le llama estimación. Contrato por Precios Unitarios. Este se refiere a la cotización a detalle de diseño y construcción(material y mano de obra) agregando los indirectos y honorarios en cada concepto, haciendo incrementos porcentuales de inflación sobre la base de incremento del Indice de Precios que emite el Banco de México o incremento de los salarios mínimos. Este procedimiento es el más recomendable para realizar obras de larga duración, como las del Gobierno o Inmobiliarias. Contrato a Precio Alzado. En este usted se despreocupa de suministrar recursos constantemente. Sobre la base del costo paramétrico de Diseño y Construcción se agrega el porcentaje pactado por concepto de indirectos y honorarios liquidando el servicio en uno o dos pagos. Contrato de servicios profesionales (para otros servicios). Cuando se nos requiere para un servicio diferente al Diseño y Construcción, se hace un contrato de servicios profesionales o en su caso (según el monto de inversión), una órden de trabajo, el importe del cual varía según el servicio que se requiera. Contrato de Proyecto ¿Qué servicios se especifican en un contrato de diseño? Estudios preliminares, Anteproyecto, Proyecto Ejecutivo. ¿Qué son los Estudios Preliminares? Son los análisis que se tienen que hacer antes de iniciar el Diseño. Algunos de estos son: Estudio de Mecánica de Suelos, Levantamiento Topográfico, Costo Paramétrico, Plan Maestro, Programa Arquitectónico y cualquier otro estudio preliminar especial. ¿Qué es el Anteproyecto? Es la parte más importante de los servicios de un Arquitecto, ya que es donde se manifiesta su creatividad que lo caracteriza, aquí se desarrolla en planos preliminares la idea del proyecto, ofreciendo alternativas de solución, funcionales, de forma, de estilo y donde se logra la diferencia de un proyecto para hacer una construcción o la creación de una obra de arte, además en esta etapa se previene futuras complicaciones que abaten costos innecesarios en la obra, ya que es mas fácil modificar diseños en papel que " tirar tabiques ". En el Anteproyecto debemos contemplar: croquis de diferentes alternativas, presentación de laminas a color del diseño en plantas, cortes y fachadas con claridad y auxiliado por la computadora, maqueta volumétrica, perspectivas y apuntes de algunos detalles decorativos. ¿Qué es el Proyecto Ejecutivo? Es la parte del proyecto donde se ejecutan los planos técnicos definitivos para la gestión y obtención de Licencias y los ue se usarán para la Construcción. En esta etapa intervienen diversos profesionales coordinados por el Arquitecto para llegar a una solución integral de excelente calidad. (además del Arquitecto: Ing. Civil, Ing. en Instalaciones Electromecánicas, etc.) ¿Qué planos contempla el Proyecto Ejecutivo? Planos Arquitectónicos. Son los planos técnicos para la Construcción que plasman el Funcionamiento, forma y estilo del Inmueble y estos son los que marcan la pauta sobre los otros planos, que son :Planos de Conjunto, Plantas Arquitectónicas, Cortes, Fachadas, Albañilería, Acabados, Detalles y Cortes por Fachada, Carpintería, Herrería, Cancelería, y Vidrio, Memoria Descriptiva del Proyecto. Planos Estructurales. Son los planos que plasman el diseño estructural, el " esqueleto del edificio " y la cimentación, en esta última hay que considerar el tipo y topografía del terreno, ya que una mala elección de terreno puede producir gastos muy fuertes de cimentación y en algunos casos también de estructura. Los planos a ejecutar son los siguientes: Planos de Cimentación, Losas, Trabes, Detalles Constructivos y Memoria de Cálculo, estos planos deben especificar el tipo, cantidad y resistencia del acero y concreto. Planos de Instalaciones. Son los planos que sirven para la ejecución e instalación de los servicios, de luz, agua, gas, desagües y todo lo referente a estos aspectos. Se componen de los siguientes: Planos de Instalación Hidráulica y Sanitaria. Red en planta, red en corte, detalle de baños, isométricos, Cisterna, fosa séptica, cárcamo de bombeo, tanque hidroneumático, planta de tratamiento de aguas negras, Instalación de alberca, memoria hidráulica y sanitaria, estos planos deben de especificar el tipo y material de tubería. Planos de Instalación Eléctrica. Distribución y tipo de iluminación, acometida eléctrica, cuadro de cargas, memoria eléctrica, subestación (esta, en algunos casos). Planos de Gas. Distribución y red en planta, red en corte, isométricos, tanque de gas, guía mecánica de cocina, guía mecánica de cuarto de maquinas y caldera ( en su caso). Planos de Instalaciones Especiales. Son los planos adicionales que por las características del inmueble se tienen que tomar en cuenta, como: Aire Acondicionado, Telefonía , Circuito Cerrado de TV, Sistema de Iluminación Solar, Sistemas Inteligentes, etc. Elementos de un Buen Proyecto ¿Cómo se ve la calidad de un proyecto? La calidad se "ve" en el Anteproyecto, es en esta etapa donde se resuelven las necesidades del cliente dando soluciones de calidad en funcionamiento, forma y estilo, adecuando éstos a la zona geográfica, terreno, contexto, vialidades, en fin, adaptando todos los aspectos físicos y legales a la construcción, considerando además en esta etapa la calidad de los materiales que se van a utilizar y el precio. El Arquitecto profesional no es un constructor simple y llano, es un creador de soluciones de necesidades humanas convertidas en espacios que son obras de arte. ¿Qué es el funcionamiento en un proyecto? Es la distribución e interrelación adecuada de los espacios propuestos por el cliente en el cuestionario y plasmados en el Programa Arquitectónico. Para verificar que un proyecto es de calidad en el funcionamiento se deben considerar los aspectos siguientes. Que el proyecto contenga todos los espacios requeridos, que los espacios tengan exactamente el área adecuada, que los mismos espacios sirvan para la actividad humana que se va a desarrollar, que se abata la superficie dedicada a circulaciones y espacios muertos, que se tome en cuenta la altura de los entrepisos de acuerdo a la escala humana y sensaciones que se quieran proporcionar, que se consideren las vistas del terreno, adaptar el proyecto a la topografía del terreno, evitar en lo posible desfasamientos estructurales en los entrepisos evitando que estos elementos perjudiquen la estética y costo del edificio, proponer detalles visuales interiores, que tenga suficiente luz natural, que conserve (por su diseño) de forma natural una temperatura de confort para el ser humano independiente de la zona geográfica, considerando orientación, vientos y Materiales de Construcción, aprovechar al máximo zonas para áreas verdes, adaptarse a la reglamentación local. Existen reglas de distribución arquitectónicas en provecho del funcionamiento que el Arquitecto capaz debe conocer a fondo. ¿Qué es la Forma del edificio? La Forma se define como la geometría de la fachada del edificio sobre la base de la composición armónica de cuerpos geométricos regulares o irregulares. En el diseño Arquitectónico la Forma se adapta al Funcionamiento (salvo en edificios muy excepcionales), en la composición de la Forma se visualiza el " Estilo del Arquitecto ", tomando en cuenta los parámetros de estética que conforman una obra de arte en formas escultóricas. Algunos de los elementos que se deben tomar para el diseño de la forma son los siguientes: El edificio no debe ser una "caja con hoyos" sino una composición que combina ritmos visuales, movimiento, simetría, orden, proporción, escala, integración armónica de formas, equilibrio, paisaje, adaptación de la geometría al terreno, explotación de la luz (claros y obscuros), integración de los colores y texturas de los materiales y elementos estructurales, diseño de accesos, etc. La combinación en el Diseño de Funcionamiento y Forma se llama el " Estilo del Arquitecto ", pero, ¿qué es el "Estilo Arquitectónico?" Es el que se da con base, principalmente, en la zona Geográfica en que se ubicará la construcción, de acuerdo con la reglamentación local, y se manifiesta en el diseño. Se expresa por medio de los materiales, formas, acabados, elementos decorativos y ejecución en planta de los principios de cada uno de los diversos estilos arquitectónicos. ¿Me puede mencionar algunos de los Estilos Arquitectónicos? Algunos de los más populares son: Moderno de Ciudad Grande Moderno Postmoderno Neoclásico Campirano Rústico Colonial Mexicano Nuevo México Campirano Europeo Mediterráneo Art Noveau Tipo Chalet Californiano Moderno Oriental Es muy importante señalar que el estilo debe ser manejado cuidadosamente de acuerdo al entorno. De otra manera un edificio, bello si se le considera aisladamente, "brincará" a la vista de modo desagradable si no armoniza con el entorno. ¿Qué y porqué estilo Arquitectónico me recomienda? El que le agrade y combine con la ubicación geográfica del terreno, costumbres culturales, condiciones climáticas, contexto Arquitectónico y reglamentación local. ¿En qué estilo esta especializado? Nuestro equipo de diseño se desenvuelve bien en el Colonial Mexicano, Nuevo México, Mediterráneo y postmoderno. En el Art Noveau, por su muy alto costo de construcción, es donde hemos diseñado menos. Tiempo y Costo del Proyecto ¿Qué tiempo dura la ejecución de un proyecto? El tiempo varía de acuerdo con la complejidad del edificio. Por ejemplo, en una residencia normal de aproximadamente 400 m2 de Construcción y 1000 a 2000m2 de Terreno nos toma 20 días hacer el Anteproyecto y 40 días el Proyecto Ejecutivo. Si se trata de edificios complejos o muy grandes, como un hospital o un hotel, el proyecto puede tomar hasta un año, sin contar con los estudios de factibilidad y de mercado. ¿Cuanto Cuesta hacer un Proyecto? Depende del contrato que se desee hacer y del tipo de obra que se va a ejecutar. Si es una residencia nueva, se cobra un porcentaje que por lo común va del 3% al 5% del Costo Paramétrico que tendría el edificio a la fecha de la firma del Contrato. Si es una obra de gran envergadura el porcentaje puede variar por esos números aproximados, aclarando que este porcentaje no incluye el costo de Tramites legales y Licencias. Trámites Legales ¿Qué son y cuando se realizan los Tramites Legales? ¿Cuales son algunos de los necesarios o comunes? ¿Quien y cómo hace los tramites legales? ¿Cuánto cuesta un contrato de Gestoría? Trámites Legales ¿Qué son y cuando se realizan los Tramites Legales? Es el proceso que se realiza ante las autoridades locales para obtener, entre otros, la aprobación de los planos para la construcción, licencia para construir y visto bueno para ocupar un inmueble. La cantidad de las mismas depende del tipo de obra y puede necesitar de acudir a diversas autoridades. El tiempo adecuado de realizar estos trámites varía de acuerdo a la etapa, tipo de proyecto u obra o servicio que desea el cliente obtener. ¿Cuales son algunos de los necesarios o comunes? Respecto del terreno o adquisición: Licencia de Uso de Suelo, Escrituración, Certificado de Libertad de gravamen, Impacto ambiental, traslado de dominio, entre otros. Requisitos Legales de un Proyecto: Licencia de Construcción. Pero ésta se obtiene después de obtener: Alineamiento, Número Oficial, permiso de Colonos, Planos Ejecutivos firmados (arquitectónicos, estructurales e Instalaciones), Firma del Director Responsable de Obra y Corresponsables de Instalaciones, Memorias de Proyecto, de Cálculo e Instalaciones, en su caso, Licencia de Protección de Patrimonio Histórico, Licencia de tala de arboles, Licencia de restricciones naturales, entre otras. Requisitos durante la Construcción: Contrato del IMSS, INFONAVIT, Sindicato, para los trabajadores de la obra. Para después de la obra: Aviso de terminación, entrega de planos reales, Escrituración, etc. Cabe mencionar que cada tramite se debe hacer oportuna y adecuadamente para evitar clausuras que repercutan en multas, retrasos y dinero. ¿Quien y cómo hace los tramites legales? Los gestores. Contamos con, supervisamos y coordinamos a un grupo especializado en gestoría que puede asesorarlo en toda la tramitación legal. Haciéndola un profesional, de forma correcta y oportuna, usted se evitará molestas pérdidas de dinero y tiempo. Este servicio se hace mediante un Contrato General de Gestoría. ¿Cuánto cuesta un contrato de Gestoría? Cada proyecto y obra necesitan de su propio conjunto de licencias, por lo que no se puede hablar de un costo fijo. El contrato debe abarcar sólo las licencias y autorizaciones necesarias y prevenir todas las contingencias.