Les lignes de force du Code wallon du logement

1. Tout a-t-il �t� dit sur le Code du Logement ?

La construction d�cr�tale est soutenue par des lignes de force.
Lignes droites, elles tracent de nouveaux horizons, elles dessinent de nouveaux territoires d’action, elles sont dynamiques.
Sans s’arr�ter au r�le coordonnateur d’un Code,  il faut ici �voquer les vagues de fond, les mouvements porteurs, les orientations.

2. Le Code comprend deux grandes parties :
" les instruments " et " les acteurs " de la politique r�gionale du logement.

2.1. Parmi les instruments, sont d�finis les crit�res de salubrit� du logement, les aides aux acteurs de la politique, comment cibler ou cr�er des aides dans les zones d’initiative privil�gi�e, et comment lutter contre l’inoccupation des logements.

Le d�coupage de la mati�re est �clairant.

2.1.1. Les assises d�cr�tales donn�es � certains crit�res sont non seulement nouvelles mais �taient n�cessaires.

Auparavant, les " crit�res d’insalubrit� " relevaient d’une circulaire.
Dor�navant, le d�cret habilite le Gouvernement � les fixer dans des mati�res pr�cis�es.

Auparavant, la port�e des mesures prises par les pouvoirs locaux �tait discut�e. Dor�navant, suite � une proc�dure lanc�e par l’Administration, relay�e par le Bourgmestre, contr�lable par le Gouvernement, des sanctions p�nales sont applicables.

Auparavant, les crit�res de salubrit� conditionnaient le b�n�fice d’une prime ou d’une aide aux particuliers.
Dor�navant, les crit�res minimaux de salubrit� des logements traversent tout le Code, s’appliquent aux personnes physiques, demandeurs ou pas d’une aide r�gionale, aux acteurs publics et priv�s de la politique du logement.

2.1.2. La r�daction m�me du dispositif relatif aux aides est � souligner.

2.1.2.1. Le " menu " des aides aux personnes physiques est d�taill�.

Le parall�lisme op�r� entre les " aides aux personnes morales autres que les soci�t�s de logement de service public " et les " aides aux soci�t�s de logement de service public " a la clart� d’un jardin � la fran�aise.

Les acteurs sont reconnus, selon leurs sp�cificit�s. Parmi ces acteurs, le Code ouvre un nouveau diptyque : les soci�t�s de logement d’une part, et les autres personnes morales, le pouvoir local, la r�gie communale autonome, un organisme � finalit� sociale, d’autre part.

Une distinction est faite selon les possibilit�s d’action de ces autres personnes morales : selon la cat�gorie d’aide, c'est-�-dire selon le type d’op�rations immobili�res � mener, le Code permet � l’un ou � l’autre d’�tre subsidi� ou non par la R�gion wallonne.

L’�volution des arr�t�s d’ex�cution, appliquant parfois des d�crets budg�taires, avait laiss� poindre de nombreux r�gimes diff�rents : les voici classifi�s, tant dans la d�finition de l’op�ration immobili�re, que dans l’acteur privil�gi�.

2.1.2.2. Outre cette classification, un sort l�gal est fait � la querelle juridique du " qui peut quoi " entre le l�gislateur f�d�ral et le l�gislateur r�gional.

Dans les conditions d’octroi et du calcul des aides, le Gouvernement re�oit l’habilitation d�cr�tale de d�roger au Code civil, pour ce qui est du calcul du prix du bail ou de la convention d’occupation comme du r�gime m�me de ces contrats. En plus des normes de salubrit�, - autre �l�ment significatif, - le d�cret a des accents �conomiques : le Gouvernement lie les aides � des objectifs de prix de revient maximum des logements subventionn�s et entend faire " tourner " l’argent r�gional des subventions dans des d�lais pr�cis et maximums.

2.1.2.3. Evolution acquise dans la pratique administrative, les sanctions financi�res au non-respect des conditions d’octroi des aides sont all�g�es quand le temps passe : les articles 38, 49, 63 et 74 du Code le permettent.

2.1.2.4. La proc�dure de demande des aides est contenue dans des d�lais pr�fix et impose la notion de " dossier complet " : le citoyen est un client respect�.

2.1.2.5. Les arr�t�s d’ex�cution du Code �tant pris et publi�s au Moniteur, relevons enfin que la Soci�t� wallonne est reconnue dans son habilitation � prendre des mesures d’application propres au secteur des soci�t�s de logement de service public.

A la diff�rence des arr�t�s visant les aides aux personnes physiques et aux personnes morales autres que les soci�t�s de logement de service public, dans les arr�t�s relatifs aux aides que peut octroyer la S.W.L. aux soci�t�s agr��es, le Gouvernement a laiss� le soin � la S.W.L. de d�terminer la proc�dure pratique quant aux contenus des dossiers et � leur suivi. Il est vrai qu’en la mati�re, le contrat de gestion pass� entre le Gouvernement et la S.W.L., les travaux du plan d’action sectoriel men�s par la S.W.L., les soci�t�s, la D.G.A.T.L.P. et le cabinet du Ministre de tutelle ont permis de simplifier et d’aligner les proc�dures. Il est vrai aussi que la S.W.L. �dite et compl�te r�guli�rement des vade-mecum, garantissant une coordination progressive.

2.1.2.6. Le Code organise le transfert de certaines mati�res � la S.W.L. et aux soci�t�s agr��es.

Au fur et � mesure que se d�veloppaient de nouveaux r�gimes d’aide, des proc�dures doubl�es entre la S.W.L. et la D.G.A.T.L.P. venaient compliquer les dossiers mont�s par les soci�t�s agr��es par la S.W.L. (logement moyen et ancien art. 74), ou des op�rations immobili�res men�es par les soci�t�s agr��es suivaient des processus propres � la D.G.A.T.L.P.

Lors des travaux du plan d’action sectoriel relatifs � la simplification des proc�dures, - travaux parall�les � l’avant-projet de Code du logement, - la proposition a �t� faite au Ministre, qui l’a accept�e, de distinguer les op�rations immobili�res conduites par les soci�t�s de logement de service public et la S.W.L. des op�rations d’autres personnes morales.

Les soci�t�s de logement font preuve d'une expertise confirm�e ou b�n�ficient de l’accompagnement de la S.W.L., elles appliquent les lois sur les march�s, elles travaillent dans des d�lais que leur autonomie ou leur responsabilisation dynamisent : les articles 64 et 76 pr�cisent que les demandes des soci�t�s sont adress�es � la S.W.L. seule, qui g�rera les enveloppes budg�taires des cr�dits y aff�rents.

2.1.3. La lutte contre l’inoccupation des logements.

L’acte de prendre en gestion ou en location un logement inoccup�, suite � une proc�dure amiable avec le titulaire de droits r�els de ce bien ou par attribution par le Juge de Paix, constitue-t-il une " r�quisition douce " ?

L’expression tant imag�e r�v�le son origine et sa port�e : il n’y va pas de la r�quisition selon la " loi ONKELINX " mais il s’agit d’une mobilisation organis�e du patrimoine inoccup�, en d�signant qui peut agir et selon quelle proc�dure.

" L’op�rateur immobilier " appara�t dans le paysage juridique : la province, la commune, le c.p.a.s., la r�gie communale autonome, la Soci�t� wallonne du logement, la soci�t� de logement de service public, l’agence immobili�re sociale ou le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie re�oivent une nouvelle mission : mobiliser ce patrimoine qui ne remplit pas son r�le de logement.

Le logement inoccup� est d�fini par le code et pr�cis� dans l’arr�t� d’ex�cution. La mission est claire.
L’op�rateur, dans son territoire g�ographique d’action, devra prendre l’initiative.

Les mati�res ressortissant au Code Civil sont soumises � la r�glementation du Gouvernement : la gestion ou la location, les normes des logements, les candidats-locataires, le calcul du prix du loyer, les r�gimes d’occupation, le contr�le de la gestion de l’op�rateur, les travaux � effectuer par l’op�rateur, le mode de remboursement (par le titulaire de droits r�els sur le logement) du co�t des travaux, le mode de calcul et de remboursement des frais relatifs aux charges d’entretien et � la gestion du logement, les obligations respectives de l’op�rateur et du propri�taire, ... toutes ces mati�res peuvent en effet �tre r�gies par le Gouvernement wallon.

A suivre !

2.2. Les acteurs.

Le Code passe en revue les acteurs : la Soci�t� wallonne du logement, les soci�t�s de logement de service public, les soci�t�s de cr�dit social, le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie, les pouvoirs locaux, et les organismes � finalit� sociale.

2.2.1. Selon les priorit�s et les orientations du Code et du contrat de gestion, la Soci�t� wallonne re�oit cinq types de missions : l’agr�ment et la tutelle des soci�t�s de logement de service public, la mise en œuvre du droit au logement ; l’assistance aux soci�t�s de logement de service public, aux pouvoirs locaux et aux r�gimes communales autonomes ; l’exp�rimentation et la recherche ; un r�le consultatif.

Comme les soci�t�s agr��es, elle peut participer � la cr�ation et � la gestion d’organismes ou de soci�t�s mettant en œuvre ou coordonnant la politique r�gionale du logement.

Le chapitre consacr� � la S.W.L. contient �galement le principe des r�glements d’acc�s, de location, d’occupation, le cas �ch�ant, en d�rogation au Code civil, d’acquisition de logements et de pr�ts � taux sociaux.

Dans la section des ressources ou moyens financiers de la S.W.L., on remarquera que, pour les emprunts, la S.W.L. se voit confirmer son r�le possible d’interm�diaire : " g�rer les emprunts ", lev�s par la R�gion ou d’autres pouvoirs publics tels que les Provinces, partenaires dans les investissements.

La structure de la S.W.L. et son fonctionnement sont rappel�s, en �dictant des incompatibilit�s entre certains mandats d’administrateur, de direction ou de charges de membres du personnel, avec d’autres mandats ou fonctions dans les soci�t�s agr��es.

2.2.2. Les soci�t�s de logement de service public.

2.2.2.1.Le chapitre d�di� aux S.L.S.P. contient une pr�cision liminaire : elles sont d�sormais des personnes morales de droit public.
Leur forme de soci�t� coop�rative � responsabilit� limit�e rev�t d’importantes exceptions :
- capital r�glement� quant aux souscripteurs et quant � sa d�tention majoritaire publique;
- cession des parts, qui doit �tre accept�e par la cat�gorie de soci�taires titulaire des parts c�d�es avant de passer, �ventuellement dans une autre cat�gorie ;
- assembl�e g�n�rale � majorit� publique, bien entendu via la composition du capital, mais aussi compos�e obligatoirement de mandataires �lus ou de membres de pouvoirs ex�cutifs locaux, et repr�sentative des compositions politiques en pr�sence dans le territoire d’action de la soci�t�.
- conseil d'administration � majorit� publique, et � repr�sentation proportionnelle des compositions politiques locales ;
- agr�ment n�cessaire pour �tre une soci�t� de logement de service public, exercer les missions r�serv�es par le Code et b�n�ficier des aides r�gionales
(l’agr�ment actuel devra �tre renouvel� avant le 1er mars 2000).

L’�volution du d�cret sur les intercommunales rejaillira certainement sur la composition de l'assembl�e g�n�rale.

2.2.2.2. Le champ d’activit�s territorial des S.L.S.P.

Les soci�t�s sont appel�es � se r�organiser, pour des raisons fonctionnelles et territoriales.

La proximit� sociale, la proximit� de gestion du patrimoine (terrains et logements), la viabilit� �conomique sont les ratios fonctionnels.

Le rapport au territoire est fix� selon le d�coupage administratif communal, soit pour adapter par restructuration ou fusion le champ d’activit�s aux territoires communaux (une ou plusieurs communes), soit pour que les soci�t�s puissent s’implanter dans une commune ou qu’une commune puisse s’affilier � une soci�t� selon que son territoire est contigu g�ographiquement ou par proximit� avec son si�ge social, " en �tablissant une coh�rence du champ d’activit�s territorial des soci�t�s avec les territoires communaux ".

Apr�s une phase de volontariat actuellement en cours, la S.W.L. est charg�e d’�tablir un programme global d’implantation et de fonctionnement coh�rent dans les deux ans � dater du 1er mars 1999. Le Gouvernement doit approuver ce programme ; il pourra le mettre en œuvre dans un d�lai qu’il fixera et en d�signant un commissaire sp�cial qui pourra se substituer aux responsables des soci�t�s appel�es � se restructurer, en remplissant, - � leur place – toutes les phases pr�vues � cet effet par les lois coordonn�es sur les soci�t�s commerciales.

2.2.2.3. La tutelle.

Sans entrer dans les d�tails, le Code pr�cise quelques actes de tutelle d’autorisation en en d�finissant les d�lais de notification ; il �num�re des actes d’approbation, de suspension ou d’annulation. Certains de ses actes, pos�s par la Direction g�n�rale et la Direction g�n�rale adjointe de la S.W.L., sont susceptibles de recours.

2.2.2.4. La gestion des difficult�s financi�res structurelles des soci�t�s.

La politique de redressement ou de sauvegarde des soci�t�s entre dans le Code wallon pour s’�largir dans la notion, ant�rieure, d’assainissement � la notion de plan de gestion : les crit�res de difficult� financi�re structurelle proviennent des travaux men�s par la S.W.L. Le patrimoine, - son �ge et sa composition, - les crit�res socio-�conomiques sont des facteurs structurels dans la gestion des soci�t�s de logement social.

Ici encore, cette entr�e dans le Code s’accompagnera de mesures possibles de tutelle rapproch�e, par la d�signation d’un commissaire sp�cial pouvant se substituer aux organes de gestion et de contr�le des soci�t�s si celles-ci n’ex�cutaient pas le plan de gestion, ou encore par des mesures de fusion ou de restructuration.

2.2.2.5. Les comit�s consultatifs de locataires et de propri�taires.

S’il reprend la d�finition et le r�le des C.C.L.P. ant�rieurs, le Code am�liore leur fonctionnement, selon le nombre de logements et d’implantation diff�rentes, et accro�t son r�le : le comit� consultatif des locataires et des propri�taires " approuve les charges locatives ", et est associ� � la gestion et aux activit�s de la r�gie de quartier sociale.

2.2.3. " L’ancrage communal ".

Un appel est lanc� aux pouvoirs locaux pour mettre en œuvre, de mani�re coordonn�e et concert�e, le droit � un logement d�cent.

Les programmes triennaux d’action en mati�re de logement sont �labor�s par chaque commune, en identifiant les op�rations � mener, les acteurs, les ma�tres d’ouvrages, le nombre et les types de logements � cr�er, les financements, les strat�gies et les d�lais, en concertation avec les acteurs publics et priv�s.

Si la R�gion a un r�le, la S.W.L. est appel�e � apporter, avec les soci�t�s agr��es, son assistance technique et financi�re.

Des programmes d’action peuvent �tre approuv�s par le Gouvernement, qui feront l’objet de contrats d’objectifs entre la Commune et la R�gion (et la Province, �ventuellement).

A la mani�re d’un contrat de gestion, des moyens financiers pourront �tre octroy�s par la R�gion, tandis que la commune s’engagera � fonder un service communal du logement, � tenir un inventaire permanent des logements inoccup�s et des terrains � b�tir.

Le mouvement est lanc� par le Code, la concertation est la r�gle, les acteurs se mobiliseront.

2.2.4. Les organismes � finalit� sociale.

Le Code organise les organismes � finalit� sociale, en liant l’agr�ment � des subventions de fonctionnement.

Trois constructions juridiques sont d�finies : l’agence immobili�re sociale, la r�gie de quartier sociale et l’association de promotion du logement.

L’association de promotion du logement h�rite des missions d�j� exerc�es par les a.s.b.l., sur le terrain de l’action sociale li�e au logement : l’int�gration sociale par la mise � disposition d’un logement, l’accompagnement social des m�nages en �tat de pr�carit�, le d�veloppement de projets exp�rimentaux.

2.2.5. Le partenariat.

Les articles 35, 60 et 69 inscrivent dans le Code le principe du partenariat, porteur de synergies et facteur d’�conomies partag�es : les acteurs peuvent agir peuvent seuls ou par convention.

La pratique s’en �tait d�velopp�e, des arr�t�s le reconnaissaient ant�rieurement. Le partenariat traverse le Code.

3. Conclusions.

La construction du Code repose sur deux parties (les instruments et les acteurs) et sur un principe : la mise en œuvre du droit � un logement d�cent.
Instruments, acteurs, mise en œuvre, ... le Code, par ces termes, appelle � l’action.
Etre en action, exercer une action, produire un effet, c’est agir.
Le fort adage latin ajoute : " age quod agis ", qui se traduit mieux par " sois attentif � ce que tu fais ".
Le Code wallon du Logement reconna�t les acteurs dans leurs comp�tences, il indique leurs actions.
Les institutions sont ce qu’en font les hommes.

Pierre-Marie DUFRANNE,
mai 1999