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Vos droits
Achat
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location saisonnière et la loi
Le notaire
Vous avez dit "Frais de notaire" ?
Frais liés à l'emprunt
Vous avez dit "Frais de notaire" ?
Au premier rang des frais liés à l'acquisition figurent bien entendu les
" frais de notaire ", qui couvrent en réalité des frais et taxes
de nature totalement différentes. Pour l'essentiel, les notaires se
contentent de les collecter puis de les reverser à leur destinataire final,
le plus souvent l'Etat et les collectivités locales.
Ce que recouvrent ces frais Sont compris dans les frais de notaire :
la rémunération du notaire proprement dite, qui est fixée selon un barème
national en fonction du prix de la vente (pour vous donner un exemple, pour
un appartement ancien vendu 600 000 F, la rémunération du notaire sera
d'environ 8 500 F TTC) ;
les droits et taxes liés à l'acquisition (droit d'enregistrement, taxe de
publicité foncière ou TVA selon que le bien est ancien ou neuf, salaire du
conservateur des hypothèques, droits de timbre, ...) ;
les frais et débours, c'est-à-dire l'ensemble des frais engagés pour
constituer le dossier (extrait cadastral, état hypothécaire, ...).
Tous ces frais seront évidemment justifiés par le notaire ; en pratique,
celui-ci vous demandera, le jour de la signature de l'acte de vente, une
provision couvrant en principe la totalité de ces frais, et un peu plus.
Puis, quelques mois après, il vous adressera un état détaillé de
l'ensemble des frais engagés pour l'acquisition accompagné le plus souvent
d'un chèque représentant la différence entre le montant de la provision
et celui du coût réel de l'opération.
Neuf ou ancien, quelle différence ?
Même si depuis quelques années, les frais liés à l'achat dans l'ancien
n'ont cessé de diminuer, ils restent malgré tout supérieurs à ce qu'ils
sont dans le neuf. La différence essentielle ne concerne pas les émoluments
du notaire, les frais et débours, qui sont, sauf exceptions, les mêmes.
Elle tient au fait que les logements neufs, qui sont soumis à la TVA,
supportent une taxe de publicité foncière fixée à 0,615 % contre 4,89 %
pour les logements anciens. Au final, il faudra donc compter un taux global
de 3 à 4 % dans le neuf et de 7 à 9 % dans l'ancien.
Pour le calcul des frais de notaire, sont évidemment considérés comme
neufs les logements en cours de construction (ce que l'on appelle la vente
sur plans ou la vente en l'état futur d'achèvement - la VEFA), mais aussi
les logements achevés depuis moins de 5 ans sous réserve que, depuis leur
achèvement, ils n'aient fait pas été vendus à une personne autre qu'un
marchand de biens.
Sauf cas exceptionnels, les frais de notaire doivent être payés le jour de
la signature de l'acte authentique ; c'est aussi ce jour là que vous devrez
verser la somme correspondant au prix d'achat, diminuée des sommes que vous
aurez déjà versées au moment de la signature de l'avant contrat,
notamment l'indemnité d'immobilisation.
Frais liés à l'emprunt
Si vous avez recours à l'emprunt pour financer votre acquisition, vous
aurez à faire face à un certain nombre de frais directement liés à ce crédit
: coût des garanties que la banque exigera, coût des assurances destinées
à vous prémunir en cas de difficultés.
Les garanties des banques
Puisqu'elle va vous prêter une somme qui peut être relativement
importante, et pour plusieurs années, il est normal que la banque s'entoure
d'un certain nombre de garanties pour le cas ou vous seriez dans
l'impossibilité de rembourser. Si le principe de la garantie n'est pas négociable,
le type de garantie que vous devrez souscrire peut être négocié avec la
banque. Prenez le temps de vous faire expliquer chacune des formules
possibles, et demandez un comparatif de ce que cela vous coûtera. Ces
garanties de la banque peuvent prendre la forme :
d'une hypothèque, qui permet à la banque, en cas de défaillance de
l'emprunteur, de saisir le logement, de le faire vendre, et de se rembourser
directement sur le prix de vente. La prise d'une hypothèque entraîne des
frais de différente nature (taxe de publicité foncière au taux de 0,615
%, émoluments du notaire, droits de timbre, ...) qui représentent, par
exemple, 11 500 F pour un prêt de 500 000 F ou 17 000 F pour un prêt de
900 000 F. Ces frais sont un peu réduits si vous empruntez à l'aide d'un
prêt PAS, d'un prêt conventionné, d'un prêt d'épargne logement ou d'un
prêt à taux zéro (selon le cas, les frais de notaire seront diminués ou
la taxe de publicité foncière ne sera pas due) ;
d'un privilège de prêteur de deniers. La logique est sensiblement la même
que celle de l'hypothèque. Pour l'emprunteur, la différence essentielle
tient au coût, puisqu'il n'y a pas de taxe de publicité foncière sur ce
type de garantie. Pour un prêt de 500 000 F, l'économie sera donc
d'environ 4 000 F ; elle sera d'environ 7 000 F pour un prêt de 900 000 F ;
d'une caution donnée soit par un particulier (cas très rare en pratique dès
que le prêt dépasse un certain montant), soit par une société spécialisée
(du type "Crédit Logement") ou par une mutuelle. Proposée par la
plupart des grands réseaux bancaires, cette forme de garantie ne cesse de
se développer. Son principe est le suivant : l'emprunteur verse une
cotisation à un fonds mutuel, en échange de quoi la société de caution
mutuelle se porte garante auprès de la banque du remboursement du prêt, à
charge pour elle de se retourner ensuite contre l'emprunteur. Pour ce
dernier, l'avantage est surtout financier : si le coût est, lors de la mise
en place du prêt, équivalent au coût d'une hypothèque, il récupérera,
une fois le prêt remboursé (à son terme normal ou par anticipation), une
partie de la cotisation qu'il a versée (60 à 70 % en principe).
Les assurances
Elles sont là pour vous aider à faire face aux difficultés que vous
pourriez rencontrer au cours du remboursement du prêt. Les assurances de
l'emprunteur sont au nombre de deux :
L'assurance décès-invalidité, obligatoire si l'emprunteur n'a pas dépassé
un certain âge (60 ans en principe). Elle prend en charge le remboursement
du capital restant dû en cas de décès ou d'invalidité définitive. Elle
peut aussi prendre en charge, pendant un certain nombre de mois, le
remboursement des mensualités en cas d'incapacité temporaire due à un
accident ou à une maladie. Le coût varie d'une banque à l'autre (compter
en moyenne 4 à 5 F par mois par tranche de 10 000 F empruntés). En général,
la banque a négocié des contrats de groupe auprès de compagnies
d'assurance, et vous n'aurez donc pas d'autre choix que de souscrire le
contrat qui vous est proposé (ce qui ne doit pas vous empêcher de le lire
avec attention) ;
L'assurance perte d'emploi, qui reste facultative. Peuvent y souscrire en
principe les seuls salariés sous contrat à durée indéterminée. Le coût
et les conditions de mise en oeuvre varient d'une compagnie d'assurance à
l'autre, d'où la nécessité de bien lire le contrat qui vous est proposé
avant de le signer. Sachez qu'en principe, l'assurance n'intervient qu'après
l'expiration d'un délai de carence, et toujours pour une durée limitée. A
la différence de l'assurance décès-invalidité, pour laquelle vous n'avez
pas le choix, rien ne vous interdit de mettre en concurrence le contrat que
vous propose la banque avec les contrats que vous pourrez trouver par vous-même
auprès d'une compagnie ou d'une mutuelle d'assurance. La recherche du
meilleur contrat vaut la peine de perdre quelques heures, étant donné les
coûts de cette assurance qui peuvent représenter jusqu'à 5 ou 6 % du
montant de la mensualité. Attention, la comparaison doit également porter
sur les garanties offertes : délai de carence, nombre et pourcentage de la
mensualité prise en charge, etc. (n'oubliez pas que sur un contrat, tout ce
qui est écrit petit est important !).
Si un jour vous avez des difficultés pour faire face à vos remboursements
d'emprunt, n'attendez pas pour en parler à votre banquier. Essayez de
trouver avec lui une solution amiable, et si cela s'avère impossible, n'hésitez
pas à vous tourner vers la commission départementale de surendettement
(son adresse figure sur l'annuaire). Elle tentera de trouver un compromis
avec vos débiteurs et pourra, dans certaines circonstances, leur imposer
des mesures (abandon de créances, rééchelonnement du prêt, ...), en
contrepartie d'engagements de votre part sur la maîtrise de votre budget.
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