Art. 1.-
Los distintos pisos de un
edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de
un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan
salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán
pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de
esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a
más de una persona.
Art. 2.- Cada propietario será
dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el
terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por
dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos,
galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada,
jardines.
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como
calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.
c) Los locales para alojamientos del portero y portería.
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos.
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general
todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de
beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo
convención en contrario.
Art. 3.- Cada propietario podrá
usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir el legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será
proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que
se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo
inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son
inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o
piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o
piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse
estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o
departamento a que accedan.
Art. 4.- Cada propietario puede,
sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o
departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o
personales sobre el mismo.
Art. 5.- Cada propietario atenderá
los gastos de conservación y reparación de su propio piso o
departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que
pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las
paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del
conjunto.
Art. 6.- Queda prohibido a cada
propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a
fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y
administración.
B) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de
los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el
edificio.
Art. 7.- El propietario del último
piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el
consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos;
al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que
perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.
Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin
la autorización de todos los propietarios.
Art. 8.- Los propietarios tienen a
su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo
convención en contrario, las expensas de administración y reparación
de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para
mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y
decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las
primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a
innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por
resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o
de uso y goce más cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a
juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al
reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez,
salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del
edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad
judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de
obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso
suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no
mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede
realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de
partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también,
cualquiera de los propietarios, realizar las reparaciones
indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados,
pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles.
En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su
anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes
ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
Art. 9.- Al constituirse el
consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de
copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se
inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá
modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría
no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse
en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los
siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser
uno de ellos o un extraño, que tendrán facultades para administrar las
cosa de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de
los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir
el personal de servicio de la casa y despedirlo.
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma
de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por
acto de escritura pública.
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los
gastos o expensas comunes.
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario,
la persona que presidirá la reunión, la mayoría necesaria para
modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de
los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
Art. 10.- Los asuntos de interés
común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones
conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa
deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se
computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se
presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o
departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la
representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la
mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque
a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará
autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma
sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a
los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de
escucharlos.
Art. 11.- El representante de los
propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades
administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo
de aquéllos.
Está además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
Art. 12.- En caso de destrucción
total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de
los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la
mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad
judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la
minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso
de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según
valuación judicial.
Art. 13.- Los impuestos, tasas o
contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario
independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en
forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa
de los bienes comunes.
Art. 14.- No podrá hipotecarse el
terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios,
si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la conformidad
de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse
separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por
voluntad de todos los propietarios.
Art. 15.- En caso de violación por
parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del
art. 6, el representante o los propietarios afectados formularán la
denuncia correspondiente y acreditada en juicio sumarísimo la
transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta 20 días o
multa en beneficio del fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de
la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese
un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de
reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el
representante de los propietarios o por el propio afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción
civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios
afectados.
Art. 16.- En caso de vetustez del
edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá
resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera
la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a
ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes,
según valuación judicial.
Art. 17.- La obligación que tienen
los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de
seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos
pisos o departamentos en la extensión el art. 3266 del Código Civil,
aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el
crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los
arts. 3901 y 2686 del Código Civil.
Art. 18.- A los efectos de la
presente ley, quedan derogados los arts. 2617, 2685, in fine, y 2693
del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo
estatuido en esta ley.
Art. 19.- El Poder Ejecutivo
reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de inscripción en
el Registro de la Propiedad de los títulos a que la misma se refiere,
forma de identificación de los pisos o departamentos, planos que será
necesario acompañar, etcétera.
Art. 20.- (De forma).
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