INJUSTIÇA DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO

(Quantos imóveis terei de pagar para ser dono de um?!)

AAA

 

                    As pessoas que estão fora nem imaginam, mas a maioria daqueles que caíram no conto da casa própria financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) sabe muito bem a dor de cabeça pela qual tem passado. É claro que o sistema é tão injusto que há casos em que se opera uma verdadeira farra: são casos de liquidação de saldos devedores astronômicos e prestações irrisórias com descontos de até 90 % ou por valor total inferior a R$ 125,00. Mas por outro lado, como é o meu caso, para que eu tenha direito a um único imóvel terei de pagar o valor de 14 (catorze) deles até lá... e se desistir agora ou por volta do 13º imóvel pago perderei tudo! Perderei tudo o que paguei, o próprio imóvel e o crédito no mercado, pois ficarei com o “nome sujo” por cinco anos, sendo taxado de o “caloteiro” dessa história. Essa foi a conclusão a que cheguei após uma análise minuciosa de meu drama (pesadelo da casa própria)!

                   Para avaliar a “fria” na qual estou metido desenvolvi três raciocínios:

 

• raciocinando em dólares americanos
• raciocinando em reais (apenas de jul/94 para cá)
• raciocinado em área adquirida pelo CUB/m2
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Raciocinando em dólares

                Primeiramente vou fazer uma análise em cima de um raciocínio que tem por base a moeda americana, haja vista que ao longo do tempo a nossa moeda não nos oferece bons parâmetros de comparação. O imóvel do meu drama foi adquirido em 26/12/90, com financiamento da Caixa Econômica Federal de valor equivalente a US$ 27.320,71. Convertendo-se o valor de cada uma das 108 prestações pagas pelas respectivas taxas de câmbio do dia do pagamento para dólares americanos e procedendo-se à respectiva soma teremos que já foram pagos US$ 50.616,89. O pior é quando se verifica que o saldo devedor ainda é equivalente a US$ 22.714,70 (31/12/99). Ou seja, foi necessário todo aquele montante de US$ 50.616,89 para amortizar (abater) apenas US$ 4.516,01. Considerando-se essa mesma proporção (US$ 11,20 pagos para cada US$ 1,00 amortizado), deduz-se que teremos ainda que pagar US$ 254.404,64 até quitar a dívida de um imóvel cujo valor de mercado era de aproximadamente US$ 34.000,00 quando foi adquirido e que hoje está avaliado em torno de apenas US$ 20.000,00. Vejamos que já foram pagos o equivalente a mais de dois apartamentos desse (US$ 50.616,89) e ainda continuo devendo-o integralmente (e mais alguma coisa), pois o saldo devedor é de US$ 22.714,70. Se eu tivesse esse valor em mãos hoje para quitar o saldo devedor, mesmo perdendo os 02 (dois) apartamentos já pagos (matematicamente), ficaria pelo menos com o único apartamento real, mas como não tenho esse montante hoje, sou obrigado a continuar pagando as prestações e só terei a propriedade deste apartamento quando tiver pago o equivalente a doze apartamentos equivalentes a este, ou seja, como em tese ainda terei que pagar US$ 254.404,64, conforme visto acima, isto significa cerca de 12 (doze) apartamentos de US$ 20.000,00. Qual a conclusão final: só terei direito a 01 (um) de cada 14 (catorze) apartamentos que eu pagar ao famoso Sistema Financeiro da Habitação. É difícil dormir com um barulho deste, não?! Seria por ter ciência disso que há casos em que a Caixa Econômica Federal chega a oferecer desconto de 90% (noventa porcento)? No meu caso ela só oferece desconto de 10 % (dez por cento)! Talvez seja porque eu só lhe dei dois apartamentos até agora. Talvez quando tiver lhe pago mais uns 11 (onze), ou seja, treze ao total, ela (CEF) tenha uma boa notícia para mim: “quite o seu imóvel com desconto de 90 % (noventa por cento), ou seja, finalmente liquide o seu 14º apartamento e este será seu de verdade!” O absurdo disso tudo é o seguinte: foi tomado emprestado o equivalente a US$ 27.321,71 (26/12/90); já foram pagos US$ 50.616,89 e ainda se deve US$ 22.714,70, ou seja, o valor pago amortizou apenas US$ 4.516,01 e a diferença de US$ 46.100,88 (US$ 50.616,89 – US$ 4.516,01) a Caixa Econômica Federal faturou a título de juros, correção monetária e seguros, valor esse simplesmente suficiente para ela comprar/financiar dois apartamentos iguais ao objeto desta discussão (US$ 20.000,00).

 

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Raciocinando em Reais

 

                        Vejamos agora sob a ótica de nossa moeda vigente deste julho/1994 – reais. Em 27/07/1994 o saldo devedor era de R$ 28.166,88. De lá para cá foram pagas 66 (sessenta e seis) prestações, totalizando R$ 44.964,00, mas, em vez de ter pelo menos baixado, senão liquidado, esse saldo devedor em reais aumentou e agora já soma R$ 39.296,43 (31/12/99). As coisas aqui ficam pior do que no primeiro raciocínio (em dólares). Note-se que já deixamos para trás um prejuízo ao não considerar o montante pago antes da vigência do Plano Real (de dez/90 a jun/94). Mas mesmo assim os R$ 44.964,00 pagos nesse período da tão noticiada estabilidade de nossa moeda (inflação beirando o zero) não amortizou nem R$ 0,01 (um centavo). Pelo contrário, a dívida aumentou! Visto que se avalia o apartamento objeto deste drama pelo valor de R$ 36.000,00, vê-se que já teria sido pago um apartamento só nesse período. Mas, como se deduz do saldo devedor (R$ 39.296,43), ainda se teria que pagar um segundo apartamento à vista para se poder ter a propriedade em definitivo do referido imóvel. Até hoje, sem se considerar o que foi pago antes do Plano Real, faz-se necessário o pagamento de duas unidades para ter direito a uma (01). Em não se tendo os recursos para o pagamento do saldo devedor à vista (liquidação) e não se querendo perder tudo que já foi pago, só resta continuar jogando dinheiro neste saco sem fundo (ou desistir de tudo)! Caso eu resolva continuar, a preços de hoje ainda teria de pagar o valor de R$ 69.452,16, relativamente às 96 (noventa e seis) prestações restantes, do prazo normal. Como continuaria a não haver qualquer amortização e o contrato não tem cobertura do FCVS, ao término deste prazo haveria prorrogação do mesmo por mais 96 (noventa e seis) prestações, conforme reza o contrato, portanto, outros R$ 69.452,16, perfazendo um total de R$ 138.904,32. Esse é o valor mínimo que terei pago ao longo destes anos, pois em havendo aumento do valor da prestação esse montante será bem maior e isso é mais do que provável que acontecerá até lá. Como esse valor por si só já equivale a quase 04 (quatro) apartamentos do valor do atual, provavelmente os aumentos nas prestações futuras seriam suficientes para somarem recursos equivalentes ao valor de outros 04 (quatro) apartamentos, afinal de contas serão mais 16 (dezesseis) anos pela frente e, pelo que vimos até aqui, quem duvida disso?! Logo, com mais de um apartamento pago até hoje e com base nessas projeções fica fácil deduzir que daqui a dezesseis anos (16) terei direito a 01 (um) apartamento só após ter pago o valor de cerca de 09 (nove) unidades!!!

                   Há um exército de brasileiros nessa mesma situação, talvez até em situações piores. Urge, então, medidas que venham trazer a esses brasileiros um pouco de justiça, resgatando-lhe o amor e respeito ao País de tantas injustiças sociais!

 

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Raciocinando em área paga (m²)

 

                        Apresento agora o resultado de um estudo que fiz com base na conversão dos valores pagos de cada mês para quantidade de metros quadrados (m²) “comprados”, utilizando-se das Tabelas do SINDUSCON-MG, donde ao analisar o imóvel em questão o classifiquei e tomei os valores dos Custos Unitários Básicos de Construção (CUB/m²) para um projeto Padrão Habitacional de 3 (três) quartos, padrão Normal, unidade com 12 pavimentos. Para cada mês peguei o que foi pago e dividi pelo valor do CUB/m² relativo ao respectivo mês para o referido projeto. Após esse procedimento parti para fazer a soma de todas as quantidades mensais de metros quadrados (m²) pagos ao longo desses nove (09) anos e constatei que foram pagos 179,668 m² (Anexo I). Como a área do imóvel em comento é de 87 m², tem-se que nesses nove (09) anos a CEF recebeu em preços correntes atualizados mensalmente pelos próprios índices de correção da construção civil o equivalente a mais de dois (02) apartamentos do tipo do questionado (179,668 m² dividido por 87 m² é igual a 2,065 unidades). Se eu parar de pagar a essa altura, a CEF fica com tudo: os dois (02) apartamentos já pagos em termos de área!!! Se eu continuar pagando pelos próximos dezessete (17) anos – 8 restantes mais 9 da prorrogação -, perdurando essa política que vigorou até o presente – pagamento na razão de dois apartamentos a cada no anos -, verei que será necessário pagar em torno de mais quatro (04) apartamentos, ou seja, ao final terão sido pagos cerca de seis (06) apartamentos para se ter direito a um deles. O absurdo do sistema também aflora quando desenvolvemos a seguinte análise: já foram pagos 179,668 m² até a prestação de nº 108, mas nesse momento o saldo devedor ainda era de R$ 39.296,43 e o valor do CUB/m² era de R$ 402,46, logo que ainda estava devendo o equivalente a 97,64 m² (39.296,43 dividido por 402,46). Vejamos: o imóvel adquirido tem 87 m², já foram pagos 179,668 m² e a minha dívida aumentou para 97,64 m². Os 179,668 m² pagos não amortizaram um único “centímetro quadrado”, muito pelo contrário, a dívida considerada em área subiu de 87 m² para 97,64 m². Por essa matemática esquisita ao término contrato e sua prorrogação terei pago cerca de 499,08 m² e minha dívida ainda será em torno de 118,92 m² (87 + 31,92), considerando-se o aumento de 10,64 m² a cada período de nove anos!

 

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O alerta está dado – cuidado, amigo!!!

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