Γενικά
Τα άρθρα που περιλαμβάνονται σ' αυτή την ιστοσελίδα έχουν όλα δημοσιευθεί στις παροικιακές εφημερίδες του Τορόντο "Εβδομάδα" και "Ελληνικός Τύπος" και είναι γραμμένα σε απλή γλώσσα για τους συμπαροίκους μου στο Τορόντο. Έχει καταβληθεί προσπάθεια να αποφευχθεί η μη ιδιαίτερα αναγκαία νομική ορολογία. Φυσικά αυτό σημαίνει ότι σε πολλά σημεία η γλώσσα μπορεί να ακούγεται "μη-επιστημονική" στους νομικούς, όταν π.χ. η νομή αναφέρεται απλά σαν χρήση, η αξίωση μπορεί να ταυτίζεται με το δικαίωμα, η δουλεία απλουστεύεται σε υποχρέωση του ακινήτου κλπ., αλλά ο στόχος μας είναι να ενημερώσουμε τους ομογενείς μας πάνω σε βασικά θέματα που αντιμετωπίζουν έστω σε βάρος κάποιας επιστημονικότητας.
Έχουμε κατατάξει τα άρθρα μας στις παρακάτω κατηγορίες, μ΄όλο που στην πράξη --συνήθως μετά από ερωτήσεις αναγνωστών-- μπορεί να συμπεριλαμβάνονται και άλλα θέματα στο ίδιο κείμενο.
Τα περισσότερα από τα άρθρα έχουν γραφεί πριν από αρκετά χρόνια. Από τότε έχουν σημειωθεί σημαντικές αλλαγές στη νομοθεσία. Επικοινωνήστε μαζί μας για τις αλλαγές.
Τα άρθρα αυτά απευθύνονται στο γενικό αναγνώστη, αναφέρονται σε γενικές αρχές και μπορεί να μην ισχύουν στη συγκεκριμένη περίπτωσή σας. Επικοινωνήστε μαζί μας για να εξετάσουμε υπεύθυνα την υπόθεσή σας. Δεν φέρουμε καμιά ευθύνη για οποιαδήποτε πράξη εκτελέσατε λόγω κάποιου άρθρου μας αλλά χωρίς συγκεκριμένη συμβουλευτική πρόταση από το Γραφείο μας.

Στο προηγούμενο άρθρο μας αναφερθήκαμε στην παραγραφή των περιουσιακών δικαιωμάτων μας (ουσιαστικά των αξιώσεων που απορρέουν από κάποιο δικαίωμά μας) και τονίσαμε ότι ο χρόνος είναι πανίσχυρη δύναμη και δεν υπάρχει σχεδόν κανένα δικαίωμα, ακόμα και το πιο ισχυρό, όπως η κυριότητα, που να μην επηρεάζεται. Στην ουσία ο νόμος δηλώνει ότι όποια αξίωση και αν έχουμε παραγράφεται μετά από 20 χρόνια (αν βέβαια δεν έχει παραγραφεί νωρίτερα από κάποια ειδική διάταξη του νόμου).
Είπαμε ακόμα ότι ο χρόνος αποτελεί καταλυτικό παράγοντα για να χάσουμε τα δικαιώματά μας σε ένα ακίνητο αν κάποιος άλλος το έχει επί 20 χρόνια (ή ακόμα και επί 10 υπό ορισμένες προϋποθέσεις).

Ενοικιάζω τα χωράφια μου στην Ελλάδα επί 22 χρόνια σε κάποιον και υπογράφουμε ιδιωτικό συμφωνητικό. Υπάρχει και πάλι κίνδυνος να τα χάσω από τη χρησικτησία επειδή αυτός τα έχει για πάνω από 20 χρόνια;
Όχι, με την προϋπόθεση ότι το συμφωνητικό έχει συνταχθεί από δικηγόρο που ξέρει πώς θα σας καλύψει. Με το συμφωνητικό αυτό, που γίνεται ανά τέσσερα χρόνια το λιγότερο, παραχωρείται στο άλλο άτομο την χρήση και την εκμετάλλευση των χωραφιών σας αλλά κρατάτε για τον εαυτό σας τη νομή. Είναι νομικοί όροι που δεν είναι σαφείς για τον μη ειδικό, αλλά απλά σημαίνει ότι χωρίς τη νομή ο άλλος δε μπορεί να αρχίσει να μετρά το χρόνο χρησικτησίας.

Στην αρχή υπόγραψα συμφωνητικό με αυτόν που καλλιεργεί τα χωράφια μου, αλλά δεν έχω υπογράψει εδώ 15 χρόνια. Μπορεί να χάσω την περιουσία μου;
Από τη στιγμή που έληξε το συμφωνητικό και μετά αρχίζει να μετρά ο χρόνος σε βάρος σας. Πρέπει να το ανανεώνετε κάθε 4 χρόνια για να καλύπτεστε συνεχώς.

Κάποιος συγγενής μένει στο σπίτι μου στο χωριό εδώ και 21 χρόνια. Δε μπορεί να μου το πάρει όμως γιατί έχω συμβόλαια που γράφουν ότι είναι στο όνομά μου. Έτσι δεν είναι;
Όχι! Είτε έχει κάποιος συμβόλαιο είτε όχι, χάνει το ακίνητό του μετά από 20 χρόνια «κατοχής» από κάποιον άλλον, μ΄ όλο που ο τελευταίος δεν έχει κανένα έγγραφο.

Στην αρχή καλλιεργούσε τα χωράφια μου στην Ελλάδα ο αδελφός μου για 10 χρόνια. Πριν από εφτά χρόνια πέθανε ο αδελφός μου και τα ανέλαβε ο γιος του. Σε πόσα χρόνια μπορεί να τα χάσω;
Σε τρία χρόνια γιατί ο νόμος ορίζει ότι ο κληρονόμος μπορεί να προσθέσει και τα χρόνια της χρήσης από τον κληρονομούμενο. Συνολικά λοιπόν υπάρχει νομή επί 17 χρόνια.

Πριν από μερικούς μήνες έμαθα ότι αυτός που καλλιεργούσε τα χωράφια μου (ή έμενε στο σπίτι μου στην Ελλάδα) για 20 χρόνια το έχει γράψει στο όνομά του. Μπορώ να κάνω τίποτα;
Η υπόθεση είναι δύσκολη γι’ αυτό πάντα λέμε ότι δεν πρέπει να εγκαταλείπουμε την περιουσία μας. Οπωσδήποτε δε μπορείτε να ισχυριστείτε ότι έχετε συμβόλαια ή διαθήκη ή γενικά ότι ήταν δικό σας. Στο νόμο αμφισβητείται ακόμα και αν μπορείτε να κάνετε τη λεγόμενη αγωγή για αδικαιολόγητο πλουτισμό (ότι δηλαδή ο άλλος έγινε πιο πλούσιος χωρίς νόμιμη αιτία) κι αυτό γιατί η χρησικτησία είναι αιτία που προβλέπεται από το νόμο, συνεπώς είναι νόμιμη. Παλιότερα υπήρχαν μερικές, ελάχιστες, σποραδικές αποφάσεις δικαστηρίων που έδιναν κάποιο δικαίωμα για αποζημίωση σ’ αυτόν που έχασε την περιουσία του, αλλά εδώ και δεκαετίες τα δικαστήρια δε φαίνεται να δίνουν τέτοιο δικαίωμα. Το μόνο που μένει είναι να προσπαθήσετε να αποδείξετε ότι ο τωρινός ιδιοκτήτης δεν είχε τη νομή για 20 χρόνια συνεχώς. Για να στηρίξετε αυτό θα πρέπει να χρησιμοποιήσετε όποιο στοιχείο έχετε διαθέσιμο π.χ. δηλώσεις του Ε9 στην εφορία, κάποιο ιδιωτικό συμφωνητικό ενοικίασης, ότι ο τωρινός κύριος δεν ήταν κάτοικος του χωριού κλπ. Η υπόθεση είναι δύσκολη στην απόδειξή της. Αν είχατε δράσει έστω και στα 19 χρόνια χρησικτησίας θα αρκούσε μια καταγγελία για καταπάτηση, δήλωση στο Κτηματολόγιο κλπ για να σταματήσει ο χρόνος χρησικτησίας. Εξαρτάται από σας να κρίνετε αν αξίζει πια τον κόπο η δικαστική διεκδίκηση της υπόθεσης.

Έχω ακούσει ότι κάποιος μπορεί να χάσει την περιουσία του και στα 10 χρόνια. Πώς μπορεί να γίνει αυτό;
Αν κάποιος πουλήσει κάποιο ακίνητό σας στην Ελλάδα (παράνομα βέβαια), ο νέος κύριος, αν δε γνωρίζει ότι το αγόρασε από κάποιον που δεν ήταν ο πραγματικός κύριος, και αν έχει συντάξει συμβολαιογραφικό έγγραφο γι΄ αυτό, αποκτά πλήρη κυριότητα σε δέκα χρόνια από την παράνομη αυτή αγορά.  Το σημαντικό είναι ότι η καλή πίστη (δηλαδή ότι ο αγοραστής πίστευε ότι ο πωλητής ήταν ο πραγματικός ιδιοκτήτης) αρκεί να υπήρχε κατά το χρόνο της αγοράς και δεν επηρεάζει αν αργότερα έμαθε ότι ο πωλητής του το πούλησε παράνομα («η επιγενόμενη κακή πίστη δε βλάπτει»). Βλέπουμε ότι στην περίπτωση αυτή κύριο μέλημα του νομοθέτη είναι να προστατέψει τον καλής πίστης αγοραστή (και κατά συνέπεια τις συναλλαγές) και δίνει λιγότερη σημασία στα δικαιώματα του πραγματικού ιδιοκτήτη. Εδώ μπορεί να υπάρξει αξίωση για αποζημίωση κατά του παράνομου πωλητή αλλά όχι κατά του καλής πίστης αγοραστή.

Ποιος είναι ο καλύτερος τρόπος να προστατεύσω τα χωράφια μου στην Ελλάδα αν δεν έχει συμπληρωθεί ακόμα το διάστημα των 20 ετών;
Υπογράψτε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό με αυτόν που τα καλλιεργεί. Το συμφωνητικό αυτό θα έχει ισχύ για τέσσερα τουλάχιστο χρόνια (κατά το νόμο δε μπορεί να έχει μικρότερη διάρκεια). Με τον τρόπο αυτό δίνετε στο άλλο άτομο τη χρήση (εκμετάλλευση και κάρπωση) αλλά όχι τη νομή που είναι χρειάζεται κάποιος για να μετρά το χρόνο χρησικτησίας). Υπάρχουν ακόμα μερικά πράγματα που πρέπει να προσέξετε σ’ αυτό το συμφωνητικό γι’ αυτό είναι καλό να ζητήσετε τη γνώμη νομικού. Αν ο άλλος κατέχει παράνομα τα χωράφια σας πρέπει να λάβετε ειδικά μέτρα για την καταπάτηση, που είναι εύκολα στη διαδικασία γιατί ακόμα είστε κύριος των ακινήτων.

Έχω αφήσει για άνω από 20 χρόνια την περιουσία μου στην Ελλάδα (να καλλιεργεί τα χωράφια, να μένει στο σπίτι κλπ), αλλά πιστεύω ότι δεν τα έχει γράψει στο όνομά του. Τι μπορώ να κάνω;
Η υπόθεση είναι πολύ λεπτή και χρειάζεται μεγάλη προσοχή από μέρους σας, μια και το άλλο πρόσωπο μπορεί να υποπτευθεί τις κινήσεις σας και να τα γράψει στο όνομά του, οπότε θα βρεθείτε σε πολύ δύσκολη θέση. Είναι σκόπιμο να ζητήσετε γνώμη ειδικού πριν να κάνετε οτιδήποτε σ΄ αυτό το πολύ κρίσιμο σημείο.

Για περισσότερες πληροφορίες  επικοινωνήστε ...  For more information please contact ...
Chris Mangoutas <> Grecian Connection
505  Danforth Avenue, Toronto, Ontario, Canada M4K 1P5
Tel.: 416-406-4958
Fax: 416-463-1762