Γενικά
Τα άρθρα που περιλαμβάνονται σ' αυτή την ιστοσελίδα έχουν όλα δημοσιευθεί στις παροικιακές εφημερίδες του Τορόντο "Εβδομάδα" και "Ελληνικός Τύπος" και είναι γραμμένα σε απλή γλώσσα για τους συμπαροίκους μου στο Τορόντο. Έχει καταβληθεί προσπάθεια να αποφευχθεί η μη ιδιαίτερα αναγκαία νομική ορολογία. Φυσικά αυτό σημαίνει ότι σε πολλά σημεία η γλώσσα μπορεί να ακούγεται "μη-επιστημονική" στους νομικούς, όταν π.χ. η νομή αναφέρεται απλά σαν χρήση, η αξίωση μπορεί να ταυτίζεται με το δικαίωμα, η δουλεία απλουστεύεται σε υποχρέωση του ακινήτου κλπ., αλλά ο στόχος μας είναι να ενημερώσουμε τους ομογενείς μας πάνω σε βασικά θέματα που αντιμετωπίζουν έστω σε βάρος κάποιας επιστημονικότητας.
Έχουμε κατατάξει τα άρθρα μας στις παρακάτω κατηγορίες, μ΄όλο που στην πράξη --συνήθως μετά από ερωτήσεις αναγνωστών-- μπορεί να συμπεριλαμβάνονται και άλλα θέματα στο ίδιο κείμενο.
Τα περισσότερα από τα άρθρα έχουν γραφεί πριν από αρκετά χρόνια. Από τότε έχουν σημειωθεί σημαντικές αλλαγές στη νομοθεσία. Επικοινωνήστε μαζί μας για τις αλλαγές.
Τα άρθρα αυτά απευθύνονται στο γενικό αναγνώστη, αναφέρονται σε γενικές αρχές και μπορεί να μην ισχύουν στη συγκεκριμένη περίπτωσή σας. Επικοινωνήστε μαζί μας για να εξετάσουμε υπεύθυνα την υπόθεσή σας. Δεν φέρουμε καμιά ευθύνη για οποιαδήποτε πράξη εκτελέσατε λόγω κάποιου άρθρου μας αλλά χωρίς συγκεκριμένη συμβουλευτική πρόταση από το Γραφείο μας.

Η χρησικτησία:
Μπορεί να έχετε χάσει την ακίνητη περιουσία σας στην Ελλάδα και να μην το ξέρετε

Όλοι οι Έλληνες του εξωτερικού αντιμετωπίζουμε το πρόβλημα να έχουμε χάσει κάποιο ακίνητό μας στην Ελλάδα με το να το έχουμε εγκαταλείψει επί πολλά χρόνια. Στο πρόβλημα αυτό αναφέρεται το σημερινό άρθρο μας.

Τι είναι η χρησικτησία;
Χρησικτησία είναι η περίπτωση κατά την οποία κάποιος αποκτά την κυριότητα ενός ακινήτου επειδή έχει τη «νομή» (χρήση) για πάνω από 20 χρόνια. Αντίστοιχα ο κύριος του ακινήτου χάνει την κυριότητα.

Γιατί ο νόμος δίνει αυτό το δικαίωμα σε κάποιον που έχει παράνομα τη χρήση ενός ακινήτου;
Μ΄ όλο που βασικά ο νομοθέτης προστατεύει τα δικαιώματα του κυρίου ενός ακινήτου, πιστεύει ότι αν κάποιος έχει αδιαφορήσει για το ακίνητό του για ένα τόσο μεγάλο διάστημα, ενώ ένας άλλος το χρησιμοποιεί (π.χ. καλλιεργεί το χωράφι, ή μένει σε ένα σπίτι έστω και παράνομα, παράγει κάτι, πληρώνει φόρους για την παραγωγή, συμμετέχει στην οικονομία κλπ.) δικαιούται να αποκτήσει την κυριότητα του ξένου ακινήτου. Η χρησικτησία θυμίζει το μύθο του Αισώπου, όπου κάποιος  είχε επί χρόνια ένα κρυμμένο θησαυρό και ένας γνωστός του του είπε: «Γιατί στη θέση του θησαυρού δε βάζεις μερικές πέτρες; το ίδιο όφελος θα έχεις;».

Έχω ακούσει ότι και μετά από 10 χρόνια μπορεί κάποιος να χάσει το ακίνητό του; Είναι αλήθεια αυτό;
Ναι. Τα είκοσι χρόνια ισχύουν για αυτόν που κατέχει κάποιον ακίνητο χωρίς κανένα τίτλο (ή δικαίωμα). Αν αυτός που κατέχει το ακίνητο έχει «νόμιμο τίτλο» (π.χ. το αγόρασε από κάποιον που δεν είχε δικαίωμα κυριότητας, αλλά ο αγοραστής δεν το ήξερε, δηλαδή βρισκόταν σε «καλή πίστη» όπως λέμε στα νομικά), τότε αυτός που κατέχει το ακίνητο με καλή πίστη, αποκτά με χρησικτησία το ακίνητο στα 10 χρόνια. Η καλή πίστη αρκεί να ίσχυε κατά τη στιγμή που απόκτησε τον τίτλο, δεν επηρεάζει τη 10-ετή προθεσμία (π.χ. αν έμαθε αργότερα ότι ο άλλος που του το πούλησε δεν είχε τέτοιο δικαίωμα).

Κάποιος καλλιεργεί ένα χωράφι που έχω στην Ελλάδα εδώ και 20 χρόνια. Δεν έχουμε κανένα συμφωνητικό, μπορεί να διεκδικήσει το ακίνητο;
Ασφαλώς. Αυτή ακριβώς είναι η έννοια της χρησικτησίας.

Κάποιος καλλιεργεί ένα ακίνητο (ή μένει στο σπίτι μου) στην Ελλάδα. Τι μπορώ να κάνω για να  μην μου το πάρει με χρησικτησία;
Υπογράψετε από καιρό σε καιρό κάποιο συμφωνητικό μαζί του (π.χ. κάθε 4 χρόνια) ότι του το ενοικιάζετε σαν παράδειγμα. Με το συμφωνητικό αυτό ο νομέας του ακινήτου σας αναγνωρίζει σε σας το δικαίωμα της κυριότητας και συνεπώς δεν ξεκινά ο χρόνος της χρησικτησίας.

Τι μπορώ να κάνω για να σταματήσει η μέτρηση του χρόνου της χρησικτησίας σε βάρος μου;
Πρέπει να κάνετε αγωγή εναντίον του ατόμου που έχει παράνομα τη νομή του ακινήτου σας (διεκδικητική αγωγή). Τότε σταματά ο χρόνος της χρησικτησίας. Επίσης με την υποβολή της δήλωσης του Εθνικού Κτηματολογίου σταματά ο χρόνος της χρησικτησίας.

Κάποιος καλλιεργούσε ένα χωράφι μου επί δέκα χρόνια. Στη συνέχεια πέθανε και το χωράφι το καλλιεργεί ο γιος του επί πέντε χρόνια. Υπολογίζεται στο χρόνο του γιου και η περίοδος της χρήσης από τον πατέρα;
Ναι. Ο νόμος ορίζει ότι ο κληρονόμος μπορεί  να προσθέσει και το χρόνο του κληρονομούμενου στην περίοδο της χρησικτησίας.

Με άλλα λόγια: αν έχετε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα (χωράφια, σπίτι, οικόπεδο) μην την εγκαταλείπετε. Επισκεφθείτε από καιρό σε καιρό το ακίνητο, ελέγξτε αν κάποιος το έχει καταπατήσει, έχει αλλάξει τα σύνορα, το καλλιεργεί κλπ. Αν δείτε τέτοια περίπτωση λάβετε τα αναγκαία μέτρα. Ειδοποιήστε τις κοινοτικές αρχές κλπ. Αν έχετε δώσει σε κάποιον άλλο το δικαίωμα να καλλιεργεί το χωράφι σας ή να μένει στο σπίτι σας, υπογράψτε κάποιο συμβόλαιο έστω με συμβολικό ποσό. Και κυρίως μην το εγκαταλείπετε επί δεκαετίες –μπορεί να έχετε τη δυσάρεστη έκπληξη ότι το ακίνητό «σας» δεν είναι δικό σας πια.
 

Για περισσότερες πληροφορίες  επικοινωνήστε ...  For more information please contact ...
Chris Mangoutas <> Grecian Connection
505  Danforth Avenue, Toronto, Ontario, Canada M4K 1P5
Tel.: 416-406-4958
Fax: 416-463-1762