Γενικά
Τα άρθρα που περιλαμβάνονται σ' αυτή την ιστοσελίδα έχουν όλα δημοσιευθεί στις παροικιακές εφημερίδες του Τορόντο "Εβδομάδα" και "Ελληνικός Τύπος" και είναι γραμμένα σε απλή γλώσσα για τους συμπαροίκους μου στο Τορόντο. Έχει καταβληθεί προσπάθεια να αποφευχθεί η μη ιδιαίτερα αναγκαία νομική ορολογία. Φυσικά αυτό σημαίνει ότι σε πολλά σημεία η γλώσσα μπορεί να ακούγεται "μη-επιστημονική" στους νομικούς, όταν π.χ. η νομή αναφέρεται απλά σαν χρήση, η αξίωση μπορεί να ταυτίζεται με το δικαίωμα, η δουλεία απλουστεύεται σε υποχρέωση του ακινήτου κλπ., αλλά ο στόχος μας είναι να ενημερώσουμε τους ομογενείς μας πάνω σε βασικά θέματα που αντιμετωπίζουν έστω σε βάρος κάποιας επιστημονικότητας.
Έχουμε κατατάξει τα άρθρα μας στις παρακάτω κατηγορίες, μ΄όλο που στην πράξη --συνήθως μετά από ερωτήσεις αναγνωστών-- μπορεί να συμπεριλαμβάνονται και άλλα θέματα στο ίδιο κείμενο.
Τα περισσότερα από τα άρθρα έχουν γραφεί πριν από αρκετά χρόνια. Από τότε έχουν σημειωθεί σημαντικές αλλαγές στη νομοθεσία. Επικοινωνήστε μαζί μας για τις αλλαγές.
Τα άρθρα αυτά απευθύνονται στο γενικό αναγνώστη, αναφέρονται σε γενικές αρχές και μπορεί να μην ισχύουν στη συγκεκριμένη περίπτωσή σας. Επικοινωνήστε μαζί μας για να εξετάσουμε υπεύθυνα την υπόθεσή σας. Δεν φέρουμε καμιά ευθύνη για οποιαδήποτε πράξη εκτελέσατε λόγω κάποιου άρθρου μας αλλά χωρίς συγκεκριμένη συμβουλευτική πρόταση από το Γραφείο μας.

Η ιδιοκτησιακή κατάσταση πάρα πολλών συμπατριωτών μας στο Τορόντο δε θα μπορούσε να είναι περισσότερο πολύπλοκη. Ας πάρουμε ένα παράδειγμα, όπως βγαίνει μέσα από την πείρα μας  από τη συμπλήρωση εκατοντάδων δηλώσεων για το Κτηματολόγιο:
Κάπου σε δεκαετία του 1960 μια τυπική οικογένεια σε κάποιο χωριό της Ελλάδας αποτελείτο από τον πατέρα, τη μητέρα και τέσσερα παιδιά. Τα δυο από τα παιδιά αποφάσισαν να μεταναστεύσουν. Ο πατέρας και/ή η μητέρα είχαν κατατμημένη  περιουσία σε αγροκτήματα και χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας. Στη δεκαετία του 80 πεθαίνει  ο πατέρας και αρκετά χρόνια αργότερα η μητέρα, χωρίς κανένας από τους δυο να αφήσει διαθήκη.  Για φτιάξουμε το παράδειγμα πιο ρεαλιστικό, ας υποθέσουμε ότι πεθαίνει και ένα από τα αδέλφια, αφήνοντας πίσω τη γυναίκα του και τρία παιδιά.
Δυο από τα αδέλφια μένουν στην Ελλάδα, το ένα επισκέπτεται συχνά το χωριό, ενώ το άλλο –μια αδελφή-- είχε  προικιστεί από τους γονείς της όταν παντρεύτηκε. Μέχρι τώρα κανένα από τα άτομα αυτά δεν έχει κάνει κάποια νομική ενέργεια για την περιουσία. Σε ποιους ανήκει αυτή τη στιγμή η πατρική περιουσία  και σε τι ποσοστό;
Πολλοί συμπατριώτες μας, όταν συμπληρώνουμε τη δήλωσή τους για το Κτηματολόγιο μας ρωτούν: μπορώ να γράψω τα ακίνητα κατ’ ευθείαν στα παιδιά μου; Η απάντηση είναι: Όχι. Το Κτηματολόγιο δεν έχει το σκοπό να κάνει νομικές δικαιοπραξίες, αλλά απλά αποτυπώνει το ιδιοκτησιακό καθεστώς όπως είναι αυτή τη στιγμή. Στην παραπάνω οικογένεια, όλα τα παιδιά (και τα εγγόνια) μπορούν να κάνουν δήλωση για το Κτηματολόγιο (στην ουσία υποχρεούνται) και να αναφέρουν το ποσοστό εξ αδιαιρέτου που έχουν στην περιουσία των γονέων/παπούδων τους, αρκεί μα αποδείξουν τίτλους. Τονίζουμε ότι η συγκυριότητα είναι εξ αδιαιρέτου: δηλαδή αν υπάρχουν 15 κομμάτια αγροκτήματα δεν γίνεται μεταξύ τους «με λόγο» διανομή, αλλά καθένας έχει δικαίωμα σε κάθε ακίνητο, ή όπως λένε οι νομικοί «κάθε κόκκος του χωραφιού ανήκει σε όλους κατά το ποσοστό τους».
Όταν κατατεθεί όμως η δήλωση και λάβετε τη σχετική απόδειξη κατάθεσης, μπορεί να χρειαστεί να κάνετε κάποιες νομικές ενέργειες για να αποδείξετε αυτά που δηλώνετε στην δήλωσή σας. Στην παραπάνω περίπτωση σαν παράδειγμα το κτηματολογικό γραφείο, όπου κατατέθηκε η δήλωσή σας, μπορεί να σας ζητήσει να κάνετε μερικές ή όλες από τις παρακάτω ενέργειες α) πιστοποιητικό θανάτου του πατέρα β) ανακοίνωση ότι δεν άφησε διαθήκη γ) πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών δ) αποδοχή κληρονομιάς (και πληρωμή κάποιου ποσού στην εφορία για την μεταβίβαση του κληρονομούμενου ποσοστού). Στο παραπάνω παράδειγμά μας η επιζώσα σύζυγος λαβαίνει το 25% της περιουσίας του άνδρα της και τα παιδιά μοιράζονται τα υπόλοιπα 75% . Τα παιδιά του αποβιώσαντος αδελφού και η μητέρα τους δικαιούνται τη μερίδα του, ενώ το ίδιο ποσοστό δικαιούται και η παντρεμένη αδελφή που έλαβε προίκα (είναι άλλο θέμα αν θέλετε να κινηθείτε δικαστικώς και να ισχυριστείτε ότι έλαβε εν ζωή, υπό τη μορφή της προίκας, το μερίδιό της).
Η ίδια διαδικασία θα επαναληφθεί και για τη μητέρα και τελικά όλη η αρχική περιουσία θα μεταφερθεί στα παιδιά (και στα εγγόνια) ανά ρίζα (δηλαδή η σύζυγος και τα παιδιά του αποβιώσαντος αδελφού θα μοιραστούν  το μερίδιο του).
Αλλά ακόμα και με όλη την παραπάνω διαδικασία, για την οποία θα χρειαστούν πληρεξούσια  των αδελφών που δε μπορούν να παραστούν στο συμβολαιογράφο, το Κτηματολόγιο θα κατοχυρώσει μεν τους τίτλους σας αλλά δεν θα κάνει διανομή της περιουσίας. Απλώς θα σας στείλει στο τελικό στάδιο ένα έγγραφο που θα σας λέει ότι έχετε το 25 τοις εκατό εξ αδιαιρέτου στα παραπάνω  ακίνητα, το οποίο σημαίνει βέβαια ότι πρακτικά δεν μπορείτε να πουλήσετε το μερίδιό σας γιατί κανείς δε θα θέλει να έχει να κάνει με άλλα πέντε άτομα (3 αδέλφια και τρία ανίψια σας).
Το Κτηματολόγιο μπορεί να μη λύνει νομικά θέματα κυριότητας –αλλά απλά να τα αποτυπώνει όπως είπαμε— μπορεί όμως να αποτελέσει την ευκαιρία να λάβετε κάποια μέτρα για να ξεκαθαρίσετε το ιδιοκτησιακό καθεστώς σας. Αυτό μπορεί να γίνει είτε πριν υποβάλετε τη δήλωση για το Κτηματολόγιο. Εκείνο που πρέπει να κάνετε είναι να επιδιώξετε τη διανομή της περιουσίας η οποία μπορεί να γίνει με συμφωνία όλων των κληρονόμων και σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου (θα χρειαστούν πληρεξούσιο όσοι δε μπορούν να παραστούν) είτε με δικαστική διανομή αν κάποιος από τους κληρονόμους δεν επιθυμεί ή αδιαφορεί για το θέμα αυτό.
Αν η περιουσία σας στην Ελλάδα είναι κάποιας αξίας ή αν για συναισθηματικούς έστω λόγους δε θέλετε να τη χάσετε, θα πρέπει όσο το δυνατόν πιο σύντομα να αποφασίσετε να κάνετε διανομή. Η υπόθεση μπορεί να γίνει σχετικά εύκολα από ένα από τα αδέλφια, το οποίο όμως θα πρέπει να έχει πληρεξούσια των άλλων. Γιατί αν τα πράγματα σας φαίνονται τώρα πολύπλοκα, σκεφθείτε πώς θα είναι σε μερικά χρόνια όταν η γενιά αυτή θα έχει φύγει και θα πρέπει να μαζευτούν δυο δεκάδες απόγονοι για να κάνουν τη διανομή.
 

Για περισσότερες πληροφορίες  επικοινωνήστε ...  For more information please contact ...
Chris Mangoutas <> Grecian Connection
505  Danforth Avenue, Toronto, Ontario, Canada M4K 1P5
Tel.: 416-406-4958
Fax: 416-463-1762