Γενικά
Τα άρθρα που περιλαμβάνονται σ' αυτή την ιστοσελίδα έχουν όλα δημοσιευθεί στις παροικιακές εφημερίδες του Τορόντο "Εβδομάδα" και "Ελληνικός Τύπος" και είναι γραμμένα σε απλή γλώσσα για τους συμπαροίκους μου στο Τορόντο. Έχει καταβληθεί προσπάθεια να αποφευχθεί η μη ιδιαίτερα αναγκαία νομική ορολογία. Φυσικά αυτό σημαίνει ότι σε πολλά σημεία η γλώσσα μπορεί να ακούγεται "μη-επιστημονική" στους νομικούς, όταν π.χ. η νομή αναφέρεται απλά σαν χρήση, η αξίωση μπορεί να ταυτίζεται με το δικαίωμα, η δουλεία απλουστεύεται σε υποχρέωση του ακινήτου κλπ., αλλά ο στόχος μας είναι να ενημερώσουμε τους ομογενείς μας πάνω σε βασικά θέματα που αντιμετωπίζουν έστω σε βάρος κάποιας επιστημονικότητας.
Έχουμε κατατάξει τα άρθρα μας στις παρακάτω κατηγορίες, μ΄όλο που στην πράξη --συνήθως μετά από ερωτήσεις αναγνωστών-- μπορεί να συμπεριλαμβάνονται και άλλα θέματα στο ίδιο κείμενο.
Τα περισσότερα από τα άρθρα έχουν γραφεί πριν από αρκετά χρόνια. Από τότε έχουν σημειωθεί σημαντικές αλλαγές στη νομοθεσία.
Τα άρθρα αυτά απευθύνονται στο γενικό αναγνώστη, αναφέρονται σε γενικές αρχές και μπορεί να μην ισχύουν στη συγκεκριμένη περίπτωσή σας. Επικοινωνήστε μαζί μας για να εξετάσουμε υπεύθυνα την υπόθεσή σας. Δεν φέρουμε καμιά ευθύνη για οποιαδήποτε πράξη εκτελέσατε λόγω κάποιου άρθρου μας αλλά χωρίς συγκεκριμένη συμβουλευτική πρόταση από το Γραφείο μας.

Μίσθωση αγροτικού ακινήτου

Πολλοί συμπατριώτες μας έχουν αγροκτήματα στην Ελλάδα, συνήθως ως κληρονομιά από τους γονείς τους. Πολλά από αυτά είναι χέρσα, άλλα όμως καλλιεργούνται από κάποιον αγρότη της περιοχής, είτε με κάποιο ενοίκιο, είτε ακόμα και δωρεάν.
Ο κίνδυνος που υπάρχει στην περίπτωση είναι ότι το πρόσωπο που τα καλλιεργεί μπορεί μετά από μερικά χρόνια να αποκτήσει την κυριότητα των αγροτεμαχίων με τη χρησικτησία. Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που έγινε κάτι τέτοιο και για το λόγο αυτό επισημαίνουμε την προσοχή των συμπατριωτών μας που ενοικιάζουν κτήματα στην Ελλάδα.
Υπάρχει ένας απλός και φθηνός τρόπος να κατοχυρωθεί ο ιδιοκτήτης ενός αγροτικού κτήματος από τους κινδύνους της χρησικτησίας. Είναι η υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης αγροτικού κτήματος.
Με τη συμφωνία αυτή, που στα νομικά λέγεται αγρομίσθωση,  ο εκμισθωτής (ο ιδιοκτήτης του αγροκτήματος) παραχωρεί έναντι μισθώματος (ενοικίου) την εκμετάλλευση του μισθίου (του χωραφιού) προς στον μισθωτή (καλλιεργητή).
Κατά το νόμο ο μισθωτής φέρει το βάρος για τις δαπάνες της τακτικής χρήσης ή τακτικής εκμετάλλευσης, ενώ ο εκμισθωτής το βάρος για τις δαπάνες για έκτακτες επισκευές ή για βελτιώσεις που αύξησαν την παραγωγικότητα (π.χ. ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει αν ανοιχτεί κάποιο κανάλι για την υδροδότηση της περιοχής).
Ο καλλιεργητής υποχρεούται να εκμεταλλεύεται με επιμέλεια το ακίνητο και να μη μεταβάλει τον τρόπο εκμετάλλευσης (π.χ. δεν έχει δικαίωμα να κάνει δενδροφύτευση).
Αν δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά στη σύμβαση ο καλλιεργητής μπορεί να παραχωρήσει ή να υπεκμισθώσει το ακίνητο σε τρίτον. Αυτό είναι σημαντικό γιατί ο τρίτος μπορεί με τον τρόπο αυτό να αποκτά δικαιώματα με βάση τη χρησικτησία, συνεπώς ένα σωστό συμφωνητικό πρέπει να το αποκλείει αυτό.
Για την εκμετάλλευση αυτή πρέπει να συμφωνηθεί κάποιο μίσθωμα (ενοίκιο), έστω και συμβολικό για να ενεργοποιηθεί η σύμβαση. Συνήθως αυτό καταβάλλεται στο τέλος του μισθωτικού έτους ή μετά τη συλλογή των καρπών. Ο νόμος προβλέπει ακόμα ότι οι συμβαλλόμενοι μπορούν να καθορίσουν ως ενοίκιο και ποσοστό επί των καρπών, κάτι που στα νομικά λέγεται επίμορτη αγροληψία, αλλά πιστεύουμε ότι κάτι τέτοιο δεν ενδιαφέρει τους περισσότερους αναγνώστες μας γι’ αυτό δεν θα ασχοληθούμε περισσότερο με το θέμα αυτό.
Μια σημαντική πρόβλεψη από το νόμο είναι ότι ο καλλιεργητής μπορεί να ζητήσει να μειωθεί το ενοίκιο αν η σοδειά του μειώθηκε σημαντικά εξαιτίας γεγονότων ανώτερης βίας. Στην πράξη δεν έχετε καν το δικαίωμα να αλλάξετε αυτό το στοιχείο στο συμφωνητικό σας γιατί είναι υποχρεωτικό από το νόμο. Μπορείτε όμως να ζητήσετε να συνταχθεί έτσι το συμφωνητικό ώστε να μη μπορεί να γίνει μείωση του ενοικίου, αν η ζημία καλύφτηκε με άλλο τρόπο, π.χ. με ασφαλιστική σύμβαση.
Ένας άλλος υποχρεωτικός όρος του νόμου είναι ότι δε μπορείτε να καθορίσετε πολύ σύντομη διάρκεια στο συμβόλαιό σας (π.χ. ένα ή δυο χρόνια) κι αυτό γιατί ο νόμος θέλει να προστατεύσει τον καλλιεργητή που μπορεί να έχει υποβληθεί σε έξοδα για εργασίες που καλύπτουν μεγαλύτερο διάστημα (π.χ. λίπανση, βαθιά άροση κλπ). Καλό είναι να υπάρχει και πρόβλεψη να μην ανανεώνεται αυτόματα το συμφωνητικό, αλλά μόνο με σύνταξη νέου, γιατί στην πρώτη περίπτωση, μετά τη λήξη του συμφωνητικού, αρχίζει να υπολογίζεται  υπέρ του καλλιεργητή (και εναντίον σας) ο χρόνος της χρησικτησίας.
Το συμφωνητικό για την ενοικίαση αγροτικών ακινήτων είναι ιδιωτικό, που σημαίνει ότι δε χρειάζεστε συμβολαιογραφικό έγγραφο. Για τη μεγαλύτερη ασφάλειά σας όμως είναι καλύτερα να γίνει θεώρηση του γνησίου των υπογραφών, κάτι που κοστίζει ελάχιστα και συνάμα σας καλύπτει στην περίπτωση που ο άλλος αμφισβητήσει τη γνησιότητα του συμβολαίου.
 Σ’ αυτό το άρθρο εστιάσαμε στη σύνταξη ενός συμφωνητικού που έχει στόχο του όχι τόσο την οικονομική πλευρά του θέματος, αλλά την προστασία των δικαιωμάτων σας ως προς την κυριότητα στο ακίνητό σας (είναι πολλές οι περιπτώσεις ομογενών μας που έχασαν τα χωράφια τους επειδή δε φρόντισαν να υπογράφουν ένα απλό τέτοιο συμφωνητικό κάθε τέσσερα-πέντε χρόνια).
Μπορεί βέβαια να αναρωτηθείτε γιατί αναφερθήκαμε μόνο στα αγροκτήματα και όχι και σε άλλες μορφές ακίνητης περιουσίας, π.χ. ενοικίαση διαμερισμάτων ή σπιτιών. Για τον απλό λόγο ότι στις περισσότερες από αυτές τις περιπτώσεις υπάρχει τέτοιο συμφωνητικό, πληρώνετε ΦΠΑ στην εφορία (πρέπει να έχετε και το σχετικό αριθμό μητρώου) και συνεπώς μπορείτε ανά πάσα στιγμή να αποδείξετε συνεχή εκμετάλλευση του ακινήτου και δεν κινδυνεύετε να το χάσετε από τη χρησικτησία. Αν όμως έχετε π.χ. ένα σπίτι στο χωριό, στο οποίο μένει κάποιος χωρίς να έχετε κάποιο συμφωνητικό είναι σκόπιμο να υπογράψετε ένα συμφωνητικό. Με την ευκαιρία πρέπει να πούμε ότι η υποβολή της δήλωσης για το κτηματολόγιο σταματά το χρόνο χρησικτησίας που μπορεί να είχε κάποιος στο ακίνητό σας (αυτό βέβαια με την προϋπόθεση ότι δεν έχει το άλλο πρόσωπο προλάβει εκείνο να υποβάλει δήλωση ότι έχει την κυριότητα λόγω χρησικτησίας, δηλαδή συνεχή νομή επί 20 χρόνια στην έκτακτη χρησικτησία ή 10 χρόνια στην τακτική χρησικτησία).
Το γραφείο μας μπορεί να σας συμβουλέψει και να συντάξει συμφωνητικό μίσθωσης αγροτικών ακινήτων που θα εξασφαλίσει τα δικαιώματά σας.
 

Για περισσότερες πληροφορίες  επικοινωνήστε ...  For more information please contact ...
Chris Mangoutas <> Grecian Connection
505  Danforth Avenue, Toronto, Ontario, Canada M4K 1P5
Tel.: 416-406-4958
Fax: 416-463-1762