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- Defina sus expectativas y necesidades: Tama�o, numero de habitaciones, ba�os, puestos de estacinamiento, zonas probables, etc.
- Analice su capacidad de pago. Disponibilidad de dinero. Posibilidad de un financiamiento,verifique si es elegible para LPH o un credito hipotecario.
- Comience la busqueda. Existen muchas formas de encontrar inmuebles desde paginas especializadas como TUINMUEBLE.COM, PORLAPUERTA.COM, etc; avisos clasificados en EL NACIONAL, EL UNIVERSAL, ULTIMAS NOTICIAS, DIARIOS LOCALES, etc
- De los inmuebles preseleccionados verifique la naturaleza del Propietario inspeccione cuidadosamente el inmueble y en caso de inter�s por su parte solicite copia de los documentos de propiedad
- Una vez que usted ha visto el inmueble que quiere adquirir y comience a negociar las condiciones de la operaci�n no se precipite, en este paso la cautela, la observacion y el instinto juegan un papel fundamental. :
- Solicite al vendedor una copia de su t�tulo de propiedad, l�alo con detenimiento y reviselo con abogado si es posible.
- Visite la oficina subalterna de registro en la cual �ste fue inscrito, solicite el tomo correspondiente y ub�quelo. Deber� verificar dos aspectos principales:
a.- titularidad del inmueble
b.- grav�menes y medidas judiciales.
- Verifique que el propietario del inmueble sea la persona que le est� vendiendo.
- Si es un apoderado, solicite el poder que lo autoriza, el poder deber� estar registrado, no es suficiente que est� autenticado en notar�a
- Si el vendedor es una persona jur�dica solicite copia de sus estatutos, visite el registro mercantil y verifique su vigencia y cualidad del representante.
- Si el propietario es una sucesi�n, verifique la transferencia de propiedad mediante el registro de la planilla sucesoral.
- Si el vendedor es una persona natural, verifique su estado civil, si es casado se debe contar con la aprobaci�n de su c�nyuge; si es divorciado debe tener copia certificada de su sentencia de divorcio y si es viudo, verifique la sucesion.
- Verifique los grav�menes en el texto y en las notas marginales del documento.
- Verifique si al momento de la adquisici�n del mismo se constituyeron hipotecas.
- Si no hay constituci�n expresa de hipoteca, pero al momento de la compra qued� un saldo pendiente, existe lo que se denomina hipoteca legal (art�culo 1885 del C�digo Civil). Existen otros casos de hipoteca legal pero este es el mas frecuente. Las notas marginales le indicar�n si las hipotecas u otros grav�menes sobre el inmueble han sido levantados o si se constituy� otros luego de la protocolizaci�n y si estos fueron levantados. Las notas marginales le indicar�n tambi�n si sobre el inmueble pesa alguna medida judicial que impida a su propietario transferir su propiedad.
- Estudie la posibilidad de establecer una Opci�n de Compra.
- Es usual en las transacciones inmobiliarias usar la figura de la opci�n de compra. La opci�n de compra es un contrato preparatorio en el cual las partes determinan las condiciones en las cuales se llevara a cabo la operaci�n. En este contrato impera la autonom�a de la voluntad de las partes, es decir, pueden acordarse todas las condiciones y modalidades que estimen convenientes.
- Usualmente las partes se comprometen en el precio, condiciones y tiempo de la transacci�n as� como en una penalidad para la parte por cuya causa no se pueda llevar a cabo la operaci�n. Con la firma de la opci�n de compra el comprador adelanta al vendedor en calidad de arras una suma de dinero que por lo general no excede del 20% del precio acordado. Este monto ser� imputado al precio definitivo de venta.
- Si esta tramitando un credito hipotecario, LPH u otro, consulte muy bien las condiciones exigidas por estos, actualmente para LPH y Creditos Bancarios se exige el 30% del valor del inmueble en la opcion de compra y 90 dias mas 30 dias de prorroga. Si va usar el subsidio del gobierno pueden aplicar otras condiciones.
- Si utiliza una opci�n de Compra si bien no es requisito de validez, es expresamente recomendado que sea autenticada ante notario p�blico.
Durante la vigencia de la opci�n de compra (de 30 a 90 d�as como regla) ambas partes deben cumplir con las obligaciones asumidas y preparar la documentaci�n necesaria para la protocolizaci�n del documento definitivo.
- El vendedor debe producir la liberaci�n de cualquier gravamen o levantamiento de prohibiciones que estuvieran pendientes, la solvencia de impuestos municipales (derecho de frente) que debe estar a nombre del propietario, original del RIF y la declaraci�n de vivienda principal si fuera el caso.
- Verifique la solvencia de los servicios del inmueble (agua, luz, aseo, tel�fono) as� como el condominio ya que esto corresponde al comprador. El comprador deber� producir el original de su RIF y gestionar el cr�dito si es el caso.
- Gestione la redacci�n del documento definitivo de compraventa (responsabilidad del comprador). Si la adquisici�n del inmueble se hace por v�a de cr�dito bancario, el banco redactar� el documento por cuenta del comprador, si la compra se hace de contado o con cr�dito diferente al bancario corresponder� al comprador designar un abogado que lo redacte.
-El vendedor debe ir a la oficina subalterna de registro correspondiente a presentar el documento de compraventa y los recaudos se�alados. Una vez satisfechos los derechos correspondientes le indicar�n la fecha del otorgamiento definitivo.
-Es importante se�alar que una sentencia del Tribunal Superior Quinto de lo Contencioso Tributario del 31 de mayo de 2.002 declar� que no existe base legal para el cobro de derechos de registro por transacciones inmobiliarias, sin embargo, algunas oficinas de registro emiten la planilla quedando a cuenta del interesado solicitar acogerse a lo dispuesto en tal sentencia.
Muy Importante
La �nica forma en que la transferencia de la propiedad inmobiliaria es oponible ante terceros es mediante la protocolizaci�n del documento de transferencia ante la oficina subalterna de registro. No acepte la venta por notar�a ya que podr�a traerle consecuencias graves de dif�cil soluci�n.
En el proceso de adquisici�n de un inmueble no dude en consultar un abogado o corredor inmobiliario.Ellos est�n para asistirlo y para hacer que el proceso de adquisici�n de su inmueble no sea traum�tico. Recuerde que se trata de su vivienda y del techo para su familia, no lo arriesgue por un peque�o ahorro.
VENDIENDO UN INMUEBLE
- Defina sus expectativas y necesidades. �Por qu� lo vendo?, �C�mo se encuentra el mercado en este momento?, �En cuanto tiempo necesito venderlo?, etc.
- Analice sus posibilidades econ�micas. �Cu�nto me va a costar la venta?. �Voy a vender por cuenta propia o utilizar corredores?, �Cu�l es el valor de Mercado de mi inmueble y a cuanto lo puedo vender?.
- Coloque los avisos clasificados paginas web como TUINMUEBLE.COM, PORLAPUERTA.COM, etc; y en los diarios EL NACIONAL, EL UNIVERSAL, ULTIMAS NOTICIAS, DIARIOS LOCALES, etc; de acuerdo a los par�metros que defini� anteriormente. No olvide incluir todas aquellas caracter�sticas y bondades que hacen de su inmueble una oferta atractiva.
- Revise peri�dicamente el mercado para ver otros inmuebles y as� tener una referencia de mercado para ajustar o modificar precios y caracter�sticas en caso de ser necesario y lograr m�s r�pidamente su venta.
Una vez que usted ha publicado el inmueble que quiere vender y decida hacerlo por cuenta propia tenga en consideraci�n lo siguiente:
- Investigue a todas las personas que se muestren interesadas en su inmueble antes de pautar las visitas. (Debe ser precavido y tomar medidas de seguridad)
- Organice un plan de visitas y recorrido para su inmueble as� como una lista de argumentos de venta para orientar e informar al comprador potencial.
- Mantenga en orden y al d�a los siguientes documentos:
Titulo / Documento de Propiedad .
Certificados de Liberaci�n de Grav�menes .
Solvencia de Impuestos Municipales .
Recibos de Servicios y Condominio (agua, luz, aseo, tel�fono)
Fotocopia de la C�dula del Propietario(s) .
Original del RIF .
Plano certificado del Inmueble (terreno o casa).
Datos Generales del Inmueble .
Otros Documentos dependiendo de la forma de pago y del tipo de inmueble.
- Luego de conseguir un cliente puede utilizar la Opci�n de Compra solicitando un anticipo y luego preparando la documentaci�n para la venta final, precisando el monto de la venta, las fechas de validez de la opci�n de compra y la fecha de firma del documento de compra venta. Consulte a un Abogado ya que tambi�n puede utilizar un Contrato de Reserva inmobiliaria anterior a la Opci�n de Compra.
- Verifique el cheque o forma de pago antes de la firma del Documento de compraventa final (antes de la protocolizaci�n o transferencia legal del Inmueble).
- Presente el documento de compraventa y los recaudos necesarios en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente para finalizar la transacci�n.
Es importante se�alar que una sentencia del Tribunal Superior Quinto de lo Contencioso Tributario del 31 de mayo de 2.002 declar� que no existe base legal para el cobro de derechos de registro por transacciones inmobiliarias, sin embargo, algunas oficinas de registro emiten la planilla quedando a cuenta del interesado solicitar acogerse a lo dispuesto en tal sentencia.
Si desea contratar a un corredor Inmobiliario recuerde revisar sus referencias e historial, as� mismo debe estar dispuesto a cancelar por sus servicios de un 3% a un 5% del monto de la venta del inmueble. Adicionalmente debe acordar quien se encarga de los gastos de promoci�n del inmueble, si el contrato con el corredor es exclusivo o no, la duraci�n del contrato, servicios prestados por el corredor, etc.
Muy Importante
La �nica forma en que la transferencia de la propiedad inmobiliaria es oponible ante terceros es mediante la protocolizaci�n del documento de transferencia ante la oficina subalterna de registro. No acepte la venta por notar�a ya que podr�a traerle consecuencias graves de dif�cil soluci�n.
En el proceso de venta de un inmueble no dude en consultar un abogado. El abogado est� para asistirlo y para hacer que el proceso de venta de su inmueble no sea traum�tico. Recuerde que se trata de su activo, no lo arriesgue por falta de asesor�a.
