Ihre Rechte bei Besichtigungen von Kaufinteressenten

Nachfolgend einige nützliche Informationen und Hinweise zu ihren Rechten bei Besichtigungsterminen von Kaufinteressen

Informationen des Mietervereins München

Mieter fragen  - der MIETERVEREIN MÜNCHEN e.V. , antwortet: 

Besichtigungsrecht von Kaufinteressenten nach Umwandlung
Frage von Herrn Volker B.

Die Wohnung, in welcher ich mit meiner Familie seit vielen Jahren wohne, ist plötzlich in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden.
Seit diesem Zeitpunkt werden wir von ständigen Besichtigungswünschen unseres Vermieters mit Kaufinteressenten geplagt. Wie häufig müssen wir potentielle Käufer in unsere Wohnung lassen? Mein Vermieter hat mir mit erheblichen Schadenersatzansprüchen gedroht, falls die Wohnung nicht verkauft werden könne, weil ich sie nicht oft genug zur Besichtigung freigebe. Muß ich tatsächlich Schadenersatzansprüche befürchten?

Antwort des MIETERVEREIN MÜNCHEN e.V.

Bei dem beabsichtigten Verkauf einer Wohnung muß ein Mieter grundsätzlich in gewissem Maße die Wohnung für Kaufinteressenten zur Besichtigung zur Verfügung stellen.
Der Vermieter muß andererseits in erheblichem Maße Rücksicht auf die Belange des Mieters nehmen. Gesetzlich geregelt ist das Besichtigungsrecht des Vermieters mit Kaufinteressenten nicht. Die Gerichte habe eine Besichtigung von ein- bis zweimal wöchentlich bei Verkauf einer Wohnung für ausreichend angesehen.
Am zweckmäßigsten ist es, mit dem Vermieter ein- bis zweimal pro Woche feste Sammeltermine zu vereinbaren.
Ihr Vermieter muß sich dann an diese Termine halten. Werden keine festen Termine vereinbart, muß Ihr Vermieter Ihnen mindestens zwei Tage vor der beabsichtigten Besichtigung Bescheid geben. Sie haben das Recht, aus wichtigen Gründen diese Termine abzusagen. Auch in diesem Fall soll eine Besichtigung nicht häufiger als ein- bis zweimal pro Woche durchgeführt werden.

  ©1998 Mieterverein München e. V.

Informationen aus dem mieter.net

Wohnungsbesichtigungen
"Die Wohnung ist unverletzlich" heißt es in Artikel 13 des Grundgesetzes. Das Hausrecht in Ihrer Wohnung haben Sie als Mieter. Der Vermieter ist weder berechtigt, einen Schlüssel für Ihre Wohnung zu besitzen, noch müssen Sie ihn in die Wohnung lassen, wenn er nicht anzuerkennende Gründe hat.Bei einem guten, gleichberechtigten Verhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter muß eine Wohnungsbesichtigung kein Problem darstellen. Wenn aber Ihr Vermieter Sie unter Druck setzen oder Ihre Wohnung verkaufen will, sollten Sie Ihr Recht ganz genau kennen und ihm die Grenzen seiner Rechte aufzeigen.
Wann darf Ihre Wohnung besichtigt werden ?
Aufgrund des Hausrechtes entscheiden Sie, wer in die Wohnung darf und wer nicht - das gilt auch gegenüber dem Vermieter. Nur unter ganz besonderen Voraussetzungen besteht ein Rechtsanspruch auf Zutritt zur Wohnung. Etwa alle ein bis zwei Jahre darf der Vermieter nach rechtzeitiger Voranmeldung die Wohnung besichtigen, um sich über den Zustand zu informieren. In der Regel hat die Besichtigung einen aktuellen Anlaß. In folgenden Fällen ergibt sich für den Vermieter ein Anspruch auf eine Besichtigung:
um sich Wohnungsmängel anzusehen, die behoben werden sollen;
wenn begründeter Verdacht besteht, daß Sie die Wohnung vertragswidrig nutzen, z.B. unerlaubte Untervermietung oder Tierhaltung;
wenn die Wohnung ausgemessen werden soll oder ein Handwerker, Architekt oder Sachverständiger etwas begutachten soll;
wenn Sie das Mietverhältnis gekündigt haben und Nachmieter die Wohnung sehen sollen;
um die Wohnung Kaufinteressenten zu zeigen.
Wer darf die Wohnung besichtigen?
Der Vermieter darf zur Besichtigung die Personen mitbringen, die für den Zweck der Besichtigung erforderlich sind: Kaufinteressenten, Makler, Handwerker usw. Diese Personen dürfen aber auch ohne Anwesenheit des Vermieters die Wohnung besichtigen. Allerdings nur, wenn ihr Besuch vorher angekündigt wurde oder sie eine Originalvollmacht des Vermieters zur Besichtigung vorweisen können.

Wenn sich also bei Ihnen ein Makler meldet und behauptet, er sei beauftragt die Wohnung Kaufinteressenten zu zeigen, so brauchen Sie ihn nicht hereinzulassen. Sie können nämlich erst den Nachweis verlangen, daß er vom Vermieter hierzu bevollmächtigt ist. Hierfür muß sie Ihnen eine vom Vermieter unterschriebene Originalvollmacht vorlegen. Wird Ihnen nur eine Fotokopie gezeigt, können Sie eine Besichtigung ablehnen. Dies gilt auch für Kaufinteressenten und alle anderen Personen.

Nicht ohne schriftliche Anmeldung!

Ganz gleich, was im Mietvertrag steht: wenn Ihr Vermieter, Makler oder Kaufinteressenten überraschend vor der Tür stehen, brauchen Sie sie nicht hereinzulassen. Das Besichtigungsrecht besteht nur, wenn der Besuch mindestens drei Tage vorher schriftlich angemeldet wird. Eine kürzere Frist gilt nur in Notfällen, zum Beispiel bei dringenden Reparaturen. Ist Ihnen der Termin ungelegen, so können Sie ihn absagen und zwei oder drei Ausweichtermine benennen (siehe Musterbrief "Neuer Termin").




Unsere Verhaltenstips:
"Wir können doch mal eben .. !" - Auf diese oder noch dreistere Art und Weise werden oft unangemeldete Besichtigungen durchgesetzt. Mieterinnen und Mieter werden überrumpelt und dulden eine Besichtigung. Folgende Verhaltensregeln helfen gegen zudringliche Vermieter, Makler und Kaufinteressenten:

Bei überraschenden Besuchen: "Mir paßt das jetzt leider gar nicht; bitte melden Sie sich schriftlich an. Auf Wiedersehen!" (Tür zu, keine Diskussionen! Unhöflich ist es, Sie so zu überfallen!)
Achten Sie darauf, ob die Besichtigung wirklich im Namen des Vermieters verlangt wird. Ein Umwandler oder Käufer wird erst mit der Eintragung im Grundbuch Vermieter und nicht schon mit dem Abschluß des Kaufvertrages. Deshalb können diese Personen vor ihrer eigenen Eintragung im Grundbuch eine Besichtigung nur mit Hilfe des alten Eigentümers erreichen - in deren Begleitung oder mit dessen Originalvollmacht.
Sorgen Sie dafür, daß Sie bei einer Wohnungsbesichtigung nicht allein sind. Nachbarn und Bekannte stärken Ihnen den Rücken und können wichtige Zeugen sein.
Wenn der Vermieter die Besichtigung ankündigt, ohne den Zweck anzugeben, fragen Sie nach. Ohne Angabe des Zwecks keine Besichtigung!
Lassen Sie nur die Personen in die Wohnung, die für den Zweck der Besichtigung erforderlich sind. Bei einer Mängelbesichtigung hat zum Beispiel der Makler nichts in der Wohnung zu suchen. Wer Ihnen nicht vorgestellt wird, darf nicht mit in die Wohnung. Es ist sinnvoll, wenn Sie sich Name und Funktion aller Personen notieren.
Die Besichtigung muß sachbezogen sein. Wenn es um einen Mangel in einem bestimmten Zimmer geht, hat in den anderen Zimmern niemand etwas zu suchen!
Lassen Sie nicht mehr als drei bis vier Personen auf einmal herein, und führen Sie diese zimmerweise gemeinsam durch die Wohnung.
Wenn Sie empfindliche Auslegeware als Fußboden haben und deshalb selber in der Wohnung die Schuhe ausziehen, können Sie das auch von Ihren "Gästen" erwarten.
Bei längerer Abwesenheit, z.B. wegen Urlaubs, genügt es, wenn Sie eine Vertrauensperson benennen. Diese kann dann in dringenden Fällen den Zutritt zur Wohnung gewähren.
Nichts verhandeln, nichts unterschreiben! Wenn der Vermieter ein Schriftstück mitbringt, kann er es Ihnen auch da lassen. Zeitdruck gibt es in Wirklichkeit nicht; er wird vom Vermieter inszeniert, damit Sie unüberlegt handeln.
Bei unerlaubter Untervermietung oder unerlaubter Tierhaltung: bedenken Sie, daß dies ein Angriffspunkt werden kann! Holen Sie vorher rechtlichen Rat ein.


Keine Haustürgeschäfte!
Für alle Besichtigungen gilt, daß Sie keine vom Vermieter vorgelegten Erklärungen oder Vereinbarungen unterschreiben, erst recht keinen neuen Mietvertrag! Denn im Mietrecht sind z.B. "einvernehmliche" Mieterhöhungen zulässig, so daß eine unüberlegte Unterschrift bindend sein kann und Sie viel Geld kostet.
Unter bestimmten Voraussetzungen besteht die Möglichkeit, eine solche Vereinbarung zu widerrufen. Denn die gesetzlichen Vorschriften für Haustürgeschäfte gelten auch im Mietrecht (Haustürwiderrufsgesetz). Ist es also zur Unterschrift gekommen, bitte sofort rechtlichen Rat einholen; es sind Fristen zu beachten! Weitere Informationen im RATGEBER "Haustürgeschäfte".





Die Schlüsselfrage:
Selbstverständlich sind "Besichtigungen" ohne die Mieter grundsätzlich unzulässig (Ausnahme: dringende Notfälle, wie z.B. ein akuter Wasserschaden). Vermieter haben keinen Anspruch auf einen Schlüssel zu Ihrer Wohnnug! Leider kommt es immer noch vor, daß festgestellt wird, daß der Vermieter einen Schlüssel besitzt. Sie können die Herausgabe verlangen. Noch einfacher ist es, ein anderes Schloß einzubauen. Hierzu sind Sie berechtigt, müssen allerdings das alte Schloß und die Schlüssel gut aufbewahren und bei ihrem Auszug das Schloß wieder einbauen.


Vorsicht beim Wohnungsverkauf!
Manche Käufer stellen es sich recht einfach vor, nach dem Erwerb die Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Wenn Sie durch Aufklärung einen solchen Irrtum bei Käufern vermeiden können, bleibt Ihnen in jedem Fall Ärger, vielleicht sogar eine Räumungsklage erspart. Die Rechtsprechung sagt hierzu: Käuferabschreckung ist unzulässig, sachliches Informieren des Käufers ist zulässig. Deshalb:

Sagen Sie klar und deutlich, daß Sie auch im Fall einer Eigenbedarfskündigung in der Wohnung bleiben werden. Machen Sie deutlich, daß Sie über Ihre Rechte informiert sind.
Fragen Sie die Interessenten, ob sie über die Risiken eines solchen Kaufes informiert sind. Händigen Sie ihnen unseren "RATGEBER für Kaufinteressenten von umgewandelten Eigentumswohnungen" aus.
Zeigen Sie die Mängel der Wohnung, wenn wirklich welche da sind. Sachliche und wahrheitsgemäße Angaben können Ihnen vom Vermieter nicht zum Vorwurf gemacht werden.
Ist absehbar, daß in nächster Zeit mit häufigen Besuchsterminen zu rechnen ist, können Sie sich nervlichen Aufwand ersparen, indem Sie in die Offensive gehen und die Besichtigungstermine vorgeben (siehe Musterbrief "immer Samstags").
In Fällen von Umwandlungsspekulation besonders wichtig: halten Sie Kontakt zu den Nachbarn, tauschen Sie Ihre Erfahrungen aus und unterstützen Sie sich gegenseitig durch Ihre Anwesenheit bei den Besichtigungen.
Wenn Häuser oder Wohnanlagen zum Verkauf anstehen oder die Umwandlung erfolgt, sind wir gerne bereit einen Informationsabend durchzuführen.
Sprechen Sie uns an! Ihr Mieterverein hilft weiter!


Musterbriefe:
Musterbrief „Neuer Termin“
Name und Anschrift Dortmund, den ..
der Mieter

An
den Vermieter
(Name und Anschrift)

betrifft: Besichtigung unserer Wohnung

Sehr geehrte(r) Herr/Frau...
mit Schreiben vom 7. Januar haben Sie eine Wohnungsbesichtigung mit einem Kaufinteressenten angekündigt. Leider sind wir an diesem Tag nicht zu Hause. Wir bieten Ihnen daher folgende Ausweichtermine an:
Donnerstag, 14. Januar von 18 bis 19 Uhr
Samstag, 16. Januar von 15 bis 16 Uhr.
Wir können die Termine nur einhalten, wenn sie 2 Tage zuvor von Ihnen bestätigt werden. Bitte teilen Sie uns auch mit, welche Personen an der Besichtigung teilnehmen werden. Dies sollten nicht mehr als 3 bis 4 Personen sein.

Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift(en)



Musterbrief „immer Samstags“
....
wegen der Schwierigkeiten, Besichtigungstermine zu unterschiedlichen Zeiten zu vereinbaren, stellen Sie sich bitte auf folgendes Verfahren ein: Wir stehen jetzt vorläufig einmal wöchentlich, und zwar Samstags von 16.00 bis 18.00 Uhr zur Verfügung. Voraussetzung ist allerdings, daß Sie uns spätestens 3 Tage vorher eventuelle Besucher unter Angabe der Namen schriftlich angekündigt haben. Eine Besichtigung mit mehr als 3 bis 4 fremden Personen halten wir nicht für zumutbar. Wir bitten darum, dies zu beachten. ...