TRABAJO 1: Obtener los estados financieros de al menos cuatro (4) años, la Memoria Anual y el dictamen de los contadores públicos de una empresa cuyas acciones se cotizan en la Bolsa de Caracas. Presentar un informe resumiendo el Análisis PEST, el Análisis de las Cinco Fuerzas de Porter de esa empresa y el tipo de opinión de los contadores públicos independientes.
Fuente: http://ve.invertia.com/mercados/acciones/default.aspx?idtel=IB033IBC
La empresa seleccionada para el informe es FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS (FVI) S.A.C.A.siendo relativamente joven, con una idea sencilla: comprar y administrar bienes raíces. Fue Inscrita en la Bolsa de Valores de Caracas (BVC) el 30 de noviembre del año 1993.
La compañía fue constituida el 12 de Marzo de 1992, con el objeto principal de comprar, vender, permutar, administrar y arrendar bienes inmuebles; así mismo, participar en la construcción de tiempo compartido o multipropiedad. Las principales compañías filiales, tienen el objetivo principal de desarrollar y ejecutar inversiones mobiliarias e inmobiliarias; promover, operar y/o administrar centros de esparcimientos, comercios y estacionamientos y vender, comercializar, administrar y/o operar franquicias
Se presenta con una cartera de inmuebles que destina al alquiler bajo una política definida de contratos entre tres y diez años, renovables. Cuenta con la estabilidad de las condiciones contractuales: "reglas claras" es su lema, a sabiendas de que es fundamental tener un sistema de revisiones periódicas del canon, en una economía inflacionaria como la venezolana.
Consolidarnos como empresa líder nacional e incursionar y convertirnos en líderes en el mercado sub regional andino como arrendadores y administradores de espacios de oficinas AAA, centros comerciales “High End” y de entretenimiento.
En el desempeño de sus funciones, el FVI aspira satisfacer los intereses de sus accionistas, clientes, trabajadores y entes reguladores.
Somos una empresa financiera e inmobiliaria dedicada a invertir y gerenciar el alquiler de oficinas AAA, centros comerciales y espacios para actividades deentretenimiento. Nuestra función principal es la de crear valor a la empresa y lograr altos rendimientos para nuestros accionistas.
FVI constituido 1992 es una empresa dedicada a la comercialización de espacios inmobiliarios en el área metropolitana de Caracas, principalmente de uso comercial y de oficinas, constituyéndose como uno de los principales oferentes de espacios para alquiler dentro de su área de influencia.
Alquilar nuestra cartera de activos inmobiliarios principalmente a grandes corporaciones multinacionales, con la finalidad de generar altos y estables rendimientos en moneda fuerte. También procuramos invertir en oportunidades con alto retorno que generen valor a la empresa a largo plazo.
Prioridad en la liquidez
Estructura óptima de capital
Proyectos auto sustentables (Project Finance)
Maximizar el Patrimonio de los Accionistas.
Aumentar los ingresos y reducir los costos.
Disciplina Financiera.
Calidad de servicios.
Captar nuevos negocios en búsqueda de crecimiento.
Fuente: http://ve.invertia.com/empresas/graficos.aspx?idtel=RV033FVIB&TipoPeriodo=6
El análisis de Riesgo según FitchRatings en junio del 2007 nos muestra:
“Las calificaciones asignadas al FVI están soportadas por los ingresos por arrendamientos crecientes y relativamente estables de la empresa, sus adecuados niveles de liquidez y capitalización, así como su posición de liderazgo dentro de su mercado relevante. Por su parte, los bajos niveles de rentabilidad y de cobertura de intereses, los ingresos relativamente concentrados y la inestabilidad del ambiente macroeconómico venezolano limitan dichas calificaciones.
Desde su constitución la empresa se ha concentrado en la oferta de inmuebles para satisfacer el mercado de arrendamiento de oficinas AAA y espacios comerciales Para el cierre del mes de marzo de 2007 la empresa cuenta con un portafolio de clientes relativamente concentrado, compuesto por empresas multinacionales y nacionales con un nivel de persistencia superior al 90% lo cual permitió lograr un porcentaje de ocupación de oficinas y espacios comerciales de 99% y 97% respectivamente (excluyendo los inmuebles no medulares). Es importante destacar que la empresa ha circunscrito su oferta de inmuebles a edificaciones denominadas “premium” ubicadas dentro del denominado eje económico-financiero de la ciudad de Caracas. Su estrategia actualmente está orientada a mantener una importante participación de arrendamientos de espacios comerciales dentro de sus ingresos.
La empresa cuenta desde el año 2002 con el apoyo operativo de la empresa Equity International Properties, LTD (EIP) quien controla un 40% del patrimonio. EIP fue subsidiaria de Equity Group Investment, conglomerado con amplia experiencia en el manejo de inversiones en el mercado inmobiliario en USA.”
La estrategia financiera del FVI continuará sustentada en la reducción del costo financiero a través de la emisión de títulos valores a largo plazo aprovechando las favorables condiciones de liquidez y de tasas de interés prevalecientes en la actualidad. Por otro lado, el crecimiento del EBITDA estará sustentado en el desempeño de los espacios comerciales dadas las perspectivas del sector, en el estable portafolio de clientes de los espacios de oficinas y en el proyecto de la segunda fase del Centro Comercial Tolón, lo cual incidiría favorablemente en el indicador de cobertura, en un contexto de indicadores de apalancamiento relativamente elevados.
El análisis PEST es una herramienta de gran utilidad para comprender el crecimiento o declive de un mercado, y en consecuencia, la posición, potencial y dirección de un negocio. Es una herramienta de medición de negocios. PEST está compuesto por las iniciales de factores Políticos, Económicos, Sociales y Tecnológicos, utilizados para evaluar el mercado en el que se encuentra un negocio o unidad
El PEST ayuda a tener en cuenta qué influencias del entorno han sido especialmente importantes en el pasado y a saber hasta qué punto ocurren cambios que las pueden hacer más o menos significativas en el futuro. Consideramos que este tipo de herramientas son de pertinencia para el análisis del sector y, en este caso, nos permitirá esquematizar la información desarrollada a lo largo del presente para terminar de entender cuáles son las estrategias que existen.
El análisis PEST utiliza cuatro perspectivas, que le dan una estructura lógica que permite entender, presentar, discutir y tomar decisiones. La plantilla de PEST promueve el pensamiento proactivo, en lugar de esperar por reacciones instintivas.
Político-legales: Legislación antimonopolio, Leyes de protección del medioambiente, Políticas impositivas, Regulación del comercio exterior, Regulación sobre el empleo, Promoción de la actividad empresarial, Estabilidad gubernamental.
Económicos: Ciclo económico, Evolución del PNB, Tipos de interés, Oferta monetaria, Evolución de los precios, Tasa de desempleo, Ingreso disponible, Disponibilidad y distribución de los recursos, Nivel de desarrollo.
Socio-culturales: Evolución demográfica, Distribución de la renta, Movilidad social, Cambios en el estilo de vida, Actitud consumista, Nivel educativo, Patrones culturales.
Tecnológicos: Gasto público en investigación, Preocupación gubernamental y de industria por la tecnología, Grado de obsolescencia, Madurez de las tecnologías convencionales, Desarrollo de nuevos productos, Velocidad de transmisión de la tecnología.
Político-legales:.- Se necesitan que las instituciones hagan cumplir la leyes y están no solo beneficien a la masa laboral sino que a vez a la actividad empresarial El mercado laboral opera bajo regulaciones laborales altamente inflexibles que entorpecen el crecimiento general de la productividad. El costo no salarial de contratar a un trabajador es moderado, pero despedir a un empleado es costoso. Las regulaciones relacionadas con el aumento o reducción de la cantidad de horas de trabajo son rígidas. |
Socio-culturales:.- Equilibrar el crecimiento de la población garantizado el acceso a empleos, salud, vivienda y educación, se vive un desequilibrio social, sobrepoblación, desempleo |
Económicos:.- Alto índice de inflación, devaluación monetaria por no existir un adecuado Control inflacionario que ayude al fortalecimiento de la moneda |
Tecnológicos:.- Existe poca preocupación gubernamental en el desarrollo tecnológico, años atrás Venezuela era pionera en la invasión en los sectores de comunicaciones, construcción abarcando el área de ciencia y tecnología. |
Con la nueva leyes de arrendamiento los precios de los alquileres son regulados, impidiendo obtener mayor rentabilidad
En resumen si empleamos la herramienta de análisis estratégico FODA (Fortalezas y Debilidades Internas, y las Oportunidades y Amenazas), para saber condiciones externas e internas de la organización FVI encontramos lo siguiente
Fortalezas y Oportunidades |
Debilidades y Amenazas |
• Ingresos por arrendamiento • Adecuados niveles de liquidez y • Liderazgo dentro de su mercado |
• Bajos niveles de rentabilidad y de • Ingresos relativamente concentrados • Inestabilidad del ambiente |
Estas determinan las consecuencias de rentabilidad a largo plazo de un mercado o de algún segmento de éste. La idea es que la corporación debe evaluar sus objetivos y recursos frente a éstas cinco fuerzas que rigen la competencia industrial:
En resumen los productos sustitutivos representan una amenaza si cubren las mismas necesidades a un precio inferior con rendimiento y calidad superior
Para éste tipo de modelo tradicional, la defensa consistía en construir barreras de entrada alrededor de una fortaleza que tuviera la corporación y que le permitiera, mediante la protección que le daba ésta ventaja competitiva, obtener utilidades que luego podía utilizar en investigación y desarrollo, para financiar una guerra de precios o para invertir en otros negocios.
La estrategia es incrementalmente dinámica. Las fuentes de ventajas tradicionales ya no proporcionan seguridad a largo plazo. Las barreras tradicionales de entrada al mercado están siendo abatidas por jugadores hábiles y rápidos. La fortaleza de una estrategia dada no está determinada por el movimiento inicial, sino por que tan bien nos anticipamos y enfrentamos a las maniobras y a las reacciones de los competidores y a los cambios en las demandas de los clientes a través del tiempo.
El éxito de la estrategia depende de que tan efectivamente ésta pueda manejar los cambios que se presenten en el ambiente competitivo. La desregularización está cambiando las reglas de la competencia en muchas industrias; los mercados se están volviendo más complejos e impredecibles; los flujos de información en un mundo fuertemente interconectado le está permitiendo a las empresas detectar y reaccionar frente a los competidores mucho más rápidamente.
Esta competencia acelerada nos está diciendo que ya no es posible esperar por la acción del competidor para nosotros decidir como vamos a reaccionar. El nuevo grito de guerra es anticiparse y prepararse para enfrentar cualquier eventualidad. Cada movimiento de la competencia debe enfrentarse con una rápida contramaniobra, puesto que cualquier ventaja es meramente temporal
Según la Opinión del Contador Público Juan Abrante C.N.V A-628, basados en nuestro examen y en el informe de los otros contadores públicos independientes, los estados financieros consolidados antes mencionados presentan razonablemente, en todos sus aspectos sustanciales, la situación financiera consolidada del FVI Fondo de Valores Inmobiliarios S.A.C.A y Compañías Filiales, los resultados de sus operaciones y sus movimientos del efectivos son de conformidad con las normas de contabilidad de aceptación general
http://www.degerencia.com/articulos.php?artid=544. AUTOR: Alan Chapman Análisis DOFA y análisis PEST
http://www.econlink.com.ar/economia/creditoconsumo/analisiseconomico.shtml Ecolink.com.ar Analisis PEST
http://www.uv.es/direst1/curso2005-06TEMA2.pdf. DIRECCIÓN ESTRATÉGICA I Curso 2005/06. TEMA 2: ANÁLISIS DEL ENTORNO
http://www.emp.uji.es/asignatura/obtener.php?letra=E&codigo=57&fichero=1084298998E57ANÁLISIS DEL ENTORNO. Alberto Francisco Martín Huertas, Mª Jesús Zafont Alcazar y Javier Gimeno Nava
https://mywebspace.wisc.edu/anoguera/web/4C/marketing_PEST.htm.¿Cuál es análisis de PEST? Es el sistema de análisis en el que se analizan cuatro tipo de factores Políticos - Económicos - Socioculturales - Tecnológicos
http://www.fvi.com.ve/infofinan.asp?venta%20de%20locales%20comerciales%20en%20caracas Estados Financieros de Fondo de Valores Inmobiliarios
http://ve.invertia.com/ Cotizaciones de la Bolsa de Caracas
http://www.fitchvenezuela.com/ Analisis de Riesgo