Es una propuesta de acción técnico económica para resolver una necesidad de mercado, utilizando un conjunto de recursos disponibles, los cuales pueden ser, recursos humanos, materiales y tecnológicos entre otros. Es un documento por escrito formado por una serie de estudios que permiten al emprendedor que tiene la idea y a las instituciones que lo apoyan saber si la idea es viable, se puede realizar y dará ganancias.
Tiene como objetivos aprovechar los recursos para mejorar las condiciones de vida de una comunidad, pudiendo ser a corto, mediano o a largo plazo. Comprende desde la intención o pensamiento de ejecutar algo hasta el término o puesta en operación normal.
Responde a una decisión sobre uso de recursos con algún o algunos de los objetivos, de incrementar, mantener o mejorar la producción de bienes o la prestación de servicios.
En el presente trabajo analizaremos dos escenarios posibles con la finalidad de determinar cual presenta un mayor nivel de aceptación según los métodos de Período de Recuperación, Período de Recuperación Descontado, Tasa Interna de Retorno (TIR), Valor Presente Neto e Índice de Rentabilidad
Rendivalor, C.A es una empresa dedicada al desarrollo inmobiliario de tipo residencial, comercial y turístico, ubicado en Ciudad Guayana, Puerto Ordaz. Tiene 2 años de fundada, desde entonces ha estado realizando proyectos de viviendas unifamiliares para un sector específico de la población; sin embargo hoy se enfrenta con varias problemáticas como:
Los proyectos realizados por la empresa son autofinanciados, es decir con capital propio. La duraciòn de cada proyecto es de 9 meses.Iniciamos con la adquisición del terreno ideal para el proyecto planteado y de acuerdo con sus características de zonificación, tamaño y ubicación, ajustamos el proyecto que se implementará; posteriormente tramitamos los permisos corresponde con las entidades gubernamentales para luego comenzar la construcción.
Durante esta etapa podemos iniciar con la pre-venta del inmueble, calificando previamente al cliente acorde con sus ingresos mensuales, cargas familiares y otros recaudos exigidos por la entidades bancarias; una vez construida la vivienda tramitamos los permisos de habitabilidad indispensable para la solicitud de crédito de Ley política habitacional.
Seleccionado el cliente se firma la opción a compra, se elabora su expediente y se introduce en la entidad bancaria, finalmente se cierra el proceso con la aprobación del crédito y la venta de inmueble
Elaboración de Estrategias obtenido del DOFA
|
FORTALEZAS
|
DEBILIDADES
|
OPORTUNIDADES
|
ESTRATEGIAS FO
|
ESTRATEGIAS DO
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AMENAZAS
|
ESTRATEGIAS FA
|
ESTRATEGIAS DA
|
Clasificación de estrategias luego del Análisis DOFA en
Estrategias Funcionales
Estrategias de Negocios
Estrategias Globales
Estrategias Corporativas
En el presente caso tenemos:
La empresa Rendivalor, C.A. realizará la construcción y venta de una Vivienda Unifamiliar, este proyecto es a corto plazo de aproximadamente 9 meses la inversión inicial es del 115.000.000 Bs. representados en bolívares constantes o reales. Se selecciona dicho proyecto para conocer cual viable es para ale empresa y si su rentabilidad es buena para continuar realizándolo. Los cuales son fraccionados según las siguientes posibilidades
Número de meses a partir de ahora |
Plan A |
Plan B |
Plan C |
0 |
Inicial de 45MM compra de terreno |
Inicial de 45MM compra de terreno |
Inicial de 45MM compra de terreno |
1 |
Inicial de 35MM para comienzo de la construcción |
Inicial de 35MM para comienzo de la construcción |
Inicial de 35MM para comienzo de la construcción |
3 |
- |
Venta de la Casa en Pre-venta Inicial de 35MM |
Venta de la Casa en Pre-venta Inicial fraccionada de 50MM |
4 |
Segunda parte de la construcción 35MM |
Segunda parte de la construcción 35MM |
Segunda parte de la construcción 35MM |
5 |
Inicial del Cliente 70MM |
Segunda parte del Cliente 35MM |
Segunda parte del Cliente 20MM |
9 |
Cancelación total con LPH 110MM |
Cancelación total con LPH 100MM |
Cancelación total con LPH 100MM |
La inversión inicial de un proyecto es el total de recursos que se comprometen en determinado momento para lograr un mayor poder de compra. Es conveniente aclarar que los recursos son los desembolsos en efectivo que exige el proyecto para empezar a desarrollar su actividad propia; es decir, a generar los beneficios para lo que fue concebido
Para el cálculo de la inversión inicial, se pueden consideraron los siguientes conceptos asociados con la adquisición del activo:
Modelo propuesto para el cálculo
Precio del activo a adquirir
+ Costo de instalación
- Producto neto por la venta de activos
± Aumento o disminución en el pago de impuestos asociados con la venta de activos = INVERSIÓN NETA O INICIAL
Precio para adquirir el terreno es de 45MM Bs.
+ Costo de construcción de la vivienda que es 70MM Bs.
- Producto neto por la venta de activos es de 0MM Bs =115MM Bs.
La Inversión Inicial de de 115 MM Bs.
El saldo entre el dinero que ingresa y el dinero que gasta. La diferencia entre estas dos cantidades determina si usted tiene un flujo de efectivo positivo o negativo. Valores expresado en miles de Bolivares
Meses |
Plan A |
Plan B |
Plan C |
| Inversion Incial | 115000 |
115000 |
115000 |
0 |
-45000 |
-45000 |
-45000 |
1 |
-35000 |
-35000 |
-35000 |
2 |
|
35000 |
50000 |
3 |
|
|
|
4 |
-35000 |
-35000 |
-35000 |
5 |
70000 |
35000 |
80000 |
6 |
|
|
|
7 |
|
|
|
8 |
|
|
|
9 |
110000 |
100000 |
40000 |
Flujo |
65000 |
55000 |
55000 |
Valores expresado en miles de Bolivares
| Plan A | Plan B | Plan C | |
|---|---|---|---|
| Ventas Netas | 180000 | 180000 | 180000 |
| - Costos y Gastos | 115000 | 115000 | 115000 |
| Depreciación | - | - | - |
| Utilidad Antes de ISR | 65000 |
55000 |
55000 |
| -% ISR (30%) | 19500 | 16500 | 16500 |
| Utilidad Neta | 45500 | 38500 | 38500 |
| + Depreciación (gastos virtual) | - | - | - |
Flujo Libre |
45500 |
38500 |
38500 |
1.- VALOR ACTUAL NETO (VAN): Consiste en actualizar a valor presente los flujos de caja futuros que va a generar el proyecto, descontados a un cierto tipo de interés ("la tasa de descuento"), y compararlos con el importe inicial de la inversión. Como tasa de descuento se utiliza normalmente el costo promedio ponderado del capital (cppc) de la empresa que hace la inversión
VAN = - A + [ FC1 / (1+r) ] + [ FC2 / (1+r)2 ]+...+ [FCn / (1+r)n ]
Siendo:
A: desembolso inicial
FC: flujos de caja
n: número de años (1,2,...,n)
r: tipo de interés ("la tasa de descuento")
1/(1+r)^n: factor de descuento para ese tipo de interés y ese número de años
FCd.: flujos de caja descontados
Si VAN> 0: El proyecto es rentable.
Si VAN< 0: El proyecto no es rentable. A la hora de elegir entre dos proyectos, elegiremos aquel que tenga el mayor VAN.
Para el caso propuesto:
Para este caso el A: es 45MM
r: es del 20% anual, pero como es proyecto es a corto plazo su calculo es en meses quedando a una tasa del 1.6 % mensual
n: 9 meses
Meses |
Plan A |
Plan B |
Plan C |
0 |
-45000 |
-45000 |
-45000 |
1 |
-35000 |
-35000 |
-35000 |
2 |
|
35000 |
50000 |
3 |
|
|
|
4 |
-35000 |
-35000 |
-35000 |
5 |
70000 |
35000 |
80000 |
6 |
|
|
|
7 |
|
|
|
8 |
|
|
|
9 |
110000 |
100000 |
40000 |
r |
1,6% |
1,6% |
1,6% |
Valores expresado en miles de Bolivares
Plan A |
|
Plan B |
|
Plan C |
|||
PV-45 |
-45.000 |
|
PV-45 |
-45.000 |
|
PV-45 |
-45.000 |
PV-35 |
-34.449 |
|
PV-35 |
-34.449 |
|
PV-35 |
-34.449 |
PV-35 |
-32.847 |
|
PV35 |
33.906 |
|
PV50 |
48.438 |
PV70 |
64.659 |
|
PV-35 |
-32.847 |
|
PV-35 |
-32.847 |
PV110 |
95.356 |
|
PV70 |
32.330 |
|
PV80 |
73.896 |
|
|
|
PV100 |
86.688 |
|
PV40 |
34.675 |
VAN |
47.720 |
|
VAN |
40.628 |
|
VAN |
44.713 |
Según el método VAN el proyecto es rentable indiferentemente del plan, sin embargo la mejor opción es el PLAN A
2.- TASA INTERNA DE RENDIMIENTO (TIR)
Mientras que el método VAN proporciona el valor absoluto del beneficio de un proyecto de inversión, la tasa TIR proporciona una medida de rentabilidad (en términos de interés compuesto)
TIR tasa interna de rendimientoque hace que el VAN sea igual a cero, lo que significa el máximo coste de capital que soporta un proyecto de inversión sin producir perdidas
TIR = -A +C1/(1+r)+C2/(1+r)2 + C3/(1+r)3 + .. + FCn/(1+i)n = 0
A: capital inicial aportado para iniciar el proyecto
FCn: diferencia entre cobros y pagos en el periodo n
r: tipo de interés que hace VAN igual a cero
n: numero de años de la inversión
Para este caso el A: es 45MM
r: es del 20% anual, pero como es proyecto es a corto plazo su calculo es en meses quedando a una tasa del 1.6 % mensual
n: 9 meses
Valores expresado en miles de Bolivares
Mètodo de la Tasa Interna de Rendimiento (TIR) |
|||
Meses |
Plan A |
Plan B |
Plan C |
0 |
-45000 |
-45000 |
-45000 |
1 |
-35000 |
-35000 |
-35000 |
2 |
|
35000 |
50000 |
3 |
|
|
|
4 |
-35000 |
-35000 |
-35000 |
5 |
70000 |
35000 |
80000 |
6 |
|
|
|
7 |
|
|
|
8 |
|
|
|
9 |
110000 |
100000 |
40000 |
TIR |
19,46 |
25,44 |
47,66 |
Aplicando el cálculo financiero la tasa de interés a lo cual el VAN es cero es:
19.46% para el Plan A
25.44% para el Plan B y
47.66 %para el Plan C, es decir que empleando el plan C obtendremos una mejor tasa de retorno de la inversión
3.- MÉTODO DEL PERIODO DE RECUPERACIÓN SIMPLE
Este método de evaluación de proyectos indica el plazo en que la inversión original se recupera con las utilidades futuras.
Payback= Inversión Inicial / Flujo de efectivo activo
Periodo de Recuperación:
Para le Plan A: En el mes 5 llevo 70MM Bs., luego en el mes 9 ingresan 110MM Bs., pero se necesitan 45MM Bs. para completar la inversión inicial de 115MM
Entonces si 110 equivalen a 30 días y aplicando regla de 3 los 45 MM Bs. faltantes se completan en 12 días.
Significa que la recuperación es de 8 meses con 12 días
Para le Plan B: En el mes 2 me da una inicial de 35MM Bs., luego en el mes 5 otra de 35MM Bs. Para 70MM Bs. luego en el mes 9 ingresan 100MM Bs., pero se necesitan 45MM Bs. para completar la inversión inicial de 115MM
Si aplicamos regla de 3 para calcular los días de los 45MM faltantes es de 13.5 días.
Por lo tanto recuperación es de 8 meses con 13.5 días
En el Plan C: Se reciben 50MM Bs. en el mes 2, posteriormente en el 5 se reciben 80MM Bs. Pero solo se necesitan 65MM para completar la inicial de proyecto, por lo tonto al aplicar regla de 3 se obtiene 24,3 días. Los que significa que el periodo de recuperación simple es de 4 meses y 24,3 días. Siendo esta la mejor opción de las tres
4.- MÉTODO DEL PERIODO DE RECUPERACIÓN DESCONTADO (PAY-BACK O PLAZO DE RECUPERACIÓN)
Es el periodo de tiempo o número de años que necesita una inversión para que el valor actualizado de los flujos netos de Caja, igualen al capital invertido.
Supone un cierto perfeccionamiento respecto al método estático, pero se sigue considerando un método incompleto. No obstante, es innegable que aporta una cierta información adicional o complementaria para valorar el riesgo de las inversiones cuando es especialmente difícil predecir la tasa de depreciación de la inversión, cosa por otra parte, bastante frecuente
Para el caso propuesto la Inversión Inicial es de 115MM con una Rentabilidad requerida del 20%
|
PLAN A |
|||
Meses |
FEN |
Factor VP al 20% |
Valor Presente |
V P Acumulado |
0 |
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
3 |
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
5 |
70000 |
0,924 |
64.659,1 |
64.659,1 |
6 |
|
|
|
|
7 |
|
|
|
|
8 |
|
|
|
|
9 |
110000 |
0,867 |
95.356,3 |
160.015,4 |
|
180000 |
|
|
|
Valores expresado en miles de Bolivares
El PLAN A
Hasta el 5to mes se acumulo: 64.659.1 M
Inversión Original: 115.000 M
Resto para completar Inv.Inic. 50.341 M
Periodo de Recuperación descontado 9 meses
|
PLAN B |
|||
Meses |
FEN |
Factor VP al 20% |
Valor Presente |
V P Acumulado |
0 |
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
2 |
35000 |
0,984 |
34.448,8 |
34.448,8 |
3 |
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
5 |
35000 |
0,924 |
32.329,5 |
66.778,4 |
6 |
|
|
|
|
7 |
|
|
|
|
8 |
|
|
|
|
9 |
100000 |
0,867 |
86.687,5 |
153.465,9 |
|
170000 |
|
|
|
El PLAN B
Hasta el 5to mes se acumulo: 66.778,4 M
Inversión Original: 115.000 M
Resto para completar Inv.Inic. 48.221,6 M
Periodo de Recuperación descontado 9 meses
|
PLAN C |
|||
Meses |
FEN |
Factor VP al 20% |
Valor Presente |
V P Acumulado |
0 |
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
2 |
50000 |
0,984 |
49.212,6 |
49.212,6 |
3 |
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
5 |
80000 |
0,924 |
73.896,1 |
123.108,7 |
6 |
|
|
|
|
7 |
|
|
|
|
8 |
|
|
|
|
9 |
40000 |
0,867 |
34.675,0 |
157.783,7 |
|
170000 |
|
|
|
El PLAN C
Hasta el 5to mes se acumulo: 123.108,7
Inversión Original: 115.000
Resto para completar Inv.Inic. -8.108,7
Periodo de Recuperación descontado 5 meses
Por lo tanto el Plan C es la mejor opción
5.- ÍNDICE DE RENTABILIDAD. Este análisis tiene por objeto evaluar la eficiencia en la gestión de los ejecutivos o directivos de las empresas, que les permitan obtener utilidades. Para poder visualizar de mejor manera la rentabilidad en una empresa, se comenzará de lo más general a lo más particular, es decir, se analizará efectuando un encadenamiento de sus componentes, en la medida que vayan siendo útil al análisis. Para mayor comodidad, a continuación, recordaremos la reestructuración del estado de resultados.
El índice de rentabilidad (IR) es el Valor actual neto (Van) / Inversión Inicial
| Plan A | Plan B | Plan C | |
|---|---|---|---|
| Van | 47.720 |
40.628 |
44.713 |
| Inversión | 115.000 |
115.000 |
115.000 |
| IR | 0.41 |
0.35 |
0.38 |
En este caso el plan que presenta mejor indice de rentabilidad es el A, por presentar el mayor valor de indice de rentabilidad (0.41)
Según los métodos de evolución la realización del proyecto es viable, a pesar de ser a corto plazo, tiene buena rentabilidad, el mejor Plan es el C donde el cliente compra la casa en pre-venta dando buena inicial.
Sin embargo antes de emprender el proyecto es importante conocer si la empresa Rendivalor C.A cuenta con el capital inicial para emprender el proyecto. Su estructura financiera es vital para esta decisión ya que si sus fuentes de financiamiento son propias es mucho el capital que arriesga para el proyecto, en cambio si los recursos son ajenos y esta apalancado con otras instituciones debe manejar una tasa de rendimiento atractiva, tanto para los inversionista como las entidades bancaria, de tal manera que puede ofrecer un retorno deseable y el negocio siga siendo atractivo
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