太陽報 (史提芬) 12/5/06 - 冠君認唔過
聯儲局一如預期宣布加息四分一厘，這是○四年中開始加息周期後第十六次加息，美元隔夜息調高到5厘。過往十六次加息，十五次都在市場估計之內，隨幵貨幣政策漸漸從寬鬆走到中性，往後會點，如會後聲明指出，聯儲局「有必要時」會進一步收緊貨幣政策，但到底甚麼時候才有必要，就業數據、核心通脹、能源價格、薪酬升幅等數據中哪一個較被看重，伯蛇無明確表明，曾指摘格老聲明模棱兩可的伯蛇，今次照辦煮碗，投資者只有摸幵石頭過河，見步行步。唯一肯定的是，大行賓架共識至下半年可能還會再來的一至兩次升息，不會像過往兩年一樣，話估中就估中。
美股偏軟，由於停止加息早在近兩個月的股市升浪中反映，聯儲局留有伏筆的聲明，叫睇好睇淡雙方齊齊卻步，前晚道指微升2點，報11,642點；納指跌17點，報2,320點；標普五百指數跌2點，報1,322點。在市場未把焦點移離息口，後市預料會隨幵經濟數據表現波動，但係數據差股市升，數據好股市跌，兩者背馳之走勢可能會維持一段時間。
熱錢持續，港拆息低企，㶅豐銀行身先士卒表明不會跟隨美國加息，市場對消息反應正面，港股尋日在㶅控（0005）及中移（0941）帶領下做好，囱指升60點至17,140點，擺脫連跌三日的劣勢，兩隻重磅股佔大市升幅六成五。
港交所超出「抵買」範圍
港交所（0388）首季勁賺4.79億元，大升95%，高盛把目標價由68元調高到80元，○六年每股盈利預測調高到1.97元，評級為跑贏大市，刺激股價升4.5至63.4元，再創新高收市。按高盛報告，港交所預期市盈率高達32.2倍，只能說在所有投資者視線一致時，甚麼事都可以發生，但目前估值肯定超出「抵買」的範圍。
鷹君（0041）分拆房地產信託基金冠君產業（2778）上市，並已開始接受認購申請，尋日史提芬路過中環銀行門口，又見到新股黨爭奪表格的情況，好不熱鬧。而中小證券行與銀行都不約而同爭奪認購生意，提供5至5.5厘的孖展認購申請。不過，歷史告訴我們，認購反應同公司質素，其實無直接關係。
冠君唯一資產是中區花旗銀行廣場九成一收租樓面。看官如果係包租公或包租婆，應該知道舊樓會比新樓租金回報高，坐落金鐘的甲級商廈要擠出吸引力足夠的股息，冠君幹了不少事前工夫，包括利率掉期，將利息開支押後浮現，以及大股東放棄收取部分股息，冠君才達到○六年股息回報4.84厘至5.57厘。撇除兩大粉飾工作，實際回報得0.25至0.38厘，比存錢入活期薄仔更奀。
投資者或許會問，甚麼促使大股東鷹君肯放棄收息？毫無疑問，答案是令上市條件更好看以吸引投資者。九十年代開始發展朗豪坊重建項目至今，鷹君是本地負債比率最高的地產股之一，分拆冠君套現最大作用便是減債。去年底，鷹君負債高達159億，財務開支7.6億（相當毛利六成一），根本同銀行打工。今次向冠君注入花旗銀行廣場，每呎估值高達15,189元，比高盛評定的12,600元高出兩成，即使少收兩年股息，亦除笨有精。認購冠君同娶個大量整容簕老婆無分別，而且醫生講明，「僭建物」期限唔長！
不知是否胡布會面成果之一，美國財政部每半年一次針對主要貿易夥伴外匯政策的評估報告，並無標籤中國為操縱匯率國家，只溫和地表示會積極和坦誠地敦促北京，加速提高人民幣匯率彈性。
人仔穩步升值好處多
為討美國勞工階層選票，一直以來，議員把中美貿易順差歸咎於匯價造成的不公平競爭。實情由八十年代美國要求日圓升值的經驗，人民幣升值根本對改善美國貿赤作用唔大。環球經濟一體化，產業流向低成本的地區乃是長期趨勢，美國財金官員應了解到太快的升值非解決問題之靈丹妙藥，反而加深美國進口通脹壓力。
話說回頭，今日穩步上升的匯價，對經濟過熱之中國好處更大，不但紓緩過熱海外湧入投資，亦令佔經濟重要部分的製造行業，減輕在資源價格狂飆下的痛楚。
天津港招股詳情
新上市編號：3382
招股價：1.55至1.88元
每手股數：2,000
入場費：3,797.98元（已包括1%經紀佣金，0.005%證監會交易徵費及0.005%聯交所交易費）
發行股數：5.78億股（4.59億股配售、0.612億股預留、0.578億股公開發售）
集資淨額：8.38至10.23億元
招股日期：5月12日（今日）至5月17日（下周三中午）
上市日期：5月24日
保薦人：里昂
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銀行索申請表格地點
滙豐銀行
港島區︰皇后大道中總行、太古城中心分行、銅鑼灣分行、德輔道西分行
九龍區︰旺角分行、觀塘分行、紅磡分行、天安大廈分行
新界區︰屯門市廣場分行、大埔分行
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東亞銀行
港島區︰德輔道中總行、柴灣分行、德輔道西88號分行、灣仔分行、筲箕灣分行
九龍區︰開源道分行、旺角分行、太子分行、尖沙咀分行
新界區︰大圍分行、大埔廣場分行、荃灣分行
新股資料
冠君產業信託為一項房地產投資信託基金，主要為擁有及投資於賺取收入的香港寫字樓及零售物業組合。
行業 產業投資信託
主席 羅嘉瑞
上市日期 2006/05/24
主要持股人 鷹君集團有限公司
發行價 港幣 $5-5.75
每手股數 1,000
首次公開招股市值 港幣 137.14-157.71 億
上市發售股份總數 1,234,219,752
配售股份數目 1,110,797,752
公開發售股份數目 123,422,000
公開配售比例(%) 10.00
每股股份有型資產淨值 港幣 594 仙
全球協調人 美林遠東有限公司
聯席保薦人 美林遠東有限公司
花旗環球金融亞洲有限公司
J.P. Morgan Securities (Asia Pacific) Limited
包銷商 美林遠東有限公司
花旗環球金融亞洲有限公司
J.P. Morgan Securities (Asia Pacific) Limited
京華山一國際(香港)有限公司
道亨證券有限公司
匯富金融服務有限公司
申銀萬國融資(香港)有限公司
南華證券投資有限公司
保薦人之法律顧問 富而德律師事務所
物業估值師 第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司
收款銀行 東亞銀行有限公司
恆生銀行有限公司
香港上海匯豐銀行有限公司
中國工商銀行(亞洲)有限公司
首次公開發行時間表
定價日期 2006-05-16
開始登記認購申請 2006-05-16
交回白色，黃色及藍色申請表格的最後時間 2006-05-16
截止登記認購申請 2006-05-16
公佈發售及申請結果 2006-05-23
寄發未獲接納申請的退款支票 2006-05-23
股份開始買賣日期 2006-05-24
於新股熱潮下，冠君產業(2778-HK)及天津港(3382-HK)即將上市，多間銀行及證券行均推出孖展抽新股優惠；其中恆生銀行續推出新股貸款「一口價」費用包括貸款利息優惠，其中天津港孖展貸款金額34萬元，收費308元，至於冠君孖展貸款金額26萬元，收費268元。
另外，透過大福證券(0665-HK)申請認購冠君的孖展利率為5.8%，孖展融資額500萬元或以上孖展息率為5.5%。
冠君產業信託管理人鷹君資產管理(冠君)主席羅嘉端表示，冠君持有的花旗銀行廣場獨立估值為每呎1.5萬元，並不是太過樂觀，因為以近期娛樂行成交價呎價逾1.27萬元，花旗銀行廣場呎價目前應超過1.5萬元。
未來12個月內鷹君無意將其他資產注入冠君之內，長遠則不排除注資，雙方長遠亦希望有合作機會。
冠君產業信託今日公布主板上市詳情，該基金將發行12.34億個基金單位，當中國際配售佔11.1億基金單位，其餘1.23億基金單位撥作公開發售，上市價介乎5元至5.75元，國際配售內包括優先配股，鷹君集團合資格股東將可獲5,382萬基金單位的優先配股，香港公開發售期間介乎5月11日至16日，5月24日於主板掛牌，鷹君、嘉里建設及永泰出口商將分別持有冠君已發行單位49.2%、4.2%、1.6%；美林遠東為是次發售的全球協調人及獨家上市代理人。
若按最高發售價計算，冠君將籌集資金額70.97億元；於06年2月23日，根據獨立估值師物業估值為226.7億元，物業將以較獨立估值引伸折讓7.1%至16.1%出售予投資者，冠君06年分派收益率介乎4.84%至5.57%，由鷹君保證。
冠君擁有花旗銀行廣場的91.5%的可出租樓面面積，總樓面面積149.3萬平方呎，當中主要大部分為寫字樓，以及物業內差不多所有泊車位。
(更正：花旗銀行廣場總樓面面積應為149.3萬平方呎，而非14.93萬平方米，特此更正，敬請原諒)。
冠君產業信託(2778-HK)上市資料顯示，鷹君(0041-HK)須放棄今年的股息分派，加上扣除利率掉期合約，令冠君產業信託06年分派率達到4.84%至5.57%，至於07年及08年，鷹君則放棄部分分派，冠君產業信託管理人鷹君資產管理(冠君)首席投資總監朱仲堯表示，若不計及鷹君須放棄今年股息分派及扣除利率掉期合約，回報率僅0.25%，若不計及扣除利率掉期合約，其分派率僅2.5%。
冠君產業信託今日公布主板上市詳情，該基金將發行12.34億個基金單位，當中國際配售佔11.1億基金單位，其餘1.23億基金單位撥作公開發售，上市價介乎5元至5.75元，國際配售內包括優先配股，鷹君集團合資格股東將可獲5,382萬基金單位的優先配股，香港公開發售期間介乎5月11日至16日，5月24日於主板掛牌，鷹君、嘉里建設及永泰出口商將分別持有冠君已發行單位49.2%、4.2%、1.6%；美林遠東為是次發售的全球協調人及獨家上市代理人。
若按最高發售價計算，冠君將籌集資金額70.97億元；於06年2月23日，根據獨立估值師物業估值為226.7億元，物業將以較獨立估值引伸折讓7.1%至16.1%出售予投資者，冠君06年分派收益率介乎4.84%至5.57%，由鷹君保證。
冠君擁有花旗銀行廣場的91.5%的可出租樓面面積，總樓面面積14.93萬平方呎，當中主要大部分為寫字樓，以及物業內差不多所有泊車位。
鷹君(0041-HK)等分拆的房地產投資信託基金(REIT)冠君產業信託，將於下周四(5月11日)接受認購申請，每手入場費(包括經紀佣金及交易徵費)約5,808元。
冠君上市時的唯一資產是中區花旗銀行廣場91.5%收租面積，上市後(未行使超額配售權)鷹君、嘉里建設(0683-HK)及永泰分別持有冠君49.2%、4.2%及1.6%，但鷹君副主席羅嘉瑞則表示，冠君日後將會研究收購其他資產。
另外，冠君原有股東承諾放棄收取06年利息，令冠君能向投資者提供4.84至5.57厘股息，但若撇除有關因素，06年利息回報率僅2.18至2.51厘。
初步銷售文件並未對07及08年度租金收入作出預測，但指出花旗廣場今年沒有租約到期，明年則有近三成樓面的用戶續租，按過去3年續租率介乎50%至56%；截至2月底，花旗廣場來自10大租戶佔整體租金收入69.2%。
公司資料
主席 羅嘉瑞
董事 羅嘉瑞(主席兼非執行董事)
Stewardson Jeremy Bellinger(行政總裁兼執行董事)
洪敬南(非執行董事)
鄭維志(非執行董事)
羅啟瑞(非執行董事)
查懋聲(獨立非執行董事)
陳家強(獨立非執行董事)
Eldon David Gordon(獨立非執行董事)
石禮謙(獨立非執行董事)
法律顧問 貝克•麥堅時律師事務所
核數師 德勤•關黃陳方會計師行
註卌辦事處 香港灣仔港灣道23號鷹君中心28樓2804室
業務回顧
冠君產業信託為一項房地產投資信託基金，主要為擁有及投資於賺取收入的香港寫字樓及零售物業組合。冠君產業信託的主要目標，為向基金單位持有人提供穩定及持續的分派及達致長遠資本增長。管理人旨在透過（其中包括）積極管理該項物業及選擇性地收購符合其投資準則的物業，為基金單位持有人提供具吸引力的總回報。
冠君產業信託讓投資者有機會直接投資於香港中區核心地帶主要中心商業區（「中心商業區」）的優質甲級寫字樓物業，而中區是香港的銀行及金融中心，亦是亞洲最重要的商業樞紐之一。冠君產業信託將初步投資並擁有該項物業，包括花旗銀行廣場可出租總面積的91.5%
及花旗銀行廣場近乎全部泊車位。花旗銀行廣場為一幢以玻璃及鋼造幕牆建成的現代化寫字樓綜合大廈，由47 層高的花旗銀行大廈及37
層高的中國工商銀行大廈組成，亦包括一個零售平台及停車場。花旗銀行廣場座落於中環花園道3 號，靠近花園道與皇后大道中交匯處，地處中區銀行及金融活動的中樞位置。
該項物業的可出租總面積合共為1,160,227 平方呎，其中包括寫字樓樓面1,117,634 平方呎、零售單位42,593 平方呎、55
個私人泊車位，以及一個設有500 個汽車泊車位和50 個電單車泊車位的公共停車場。該項物業（不包括停車場）擁有總樓面面積1,492,526
平方呎，包括1,434,805 平方呎寫字樓樓面及57,721 平方呎零售樓面。
該項物業擁有高質素的租戶基礎，截至二零零六年二月二十八日止，共有81 名寫字樓及零售租戶訂立106
份租約，其中大部分的租金收入來自銀行及金融業租戶。截至二零零六年二月二十八日止一個月，十大租戶（按截至二零零六年二月二十八日止一個月的租金收入計算）佔租金收入約
69.2% 。截至二零零六年二月二十八日止，該項物業內寫字樓樓面面積的租用率為86.1% ，而該項物業零售樓面面積的租用率則為100% 。
於全球發售完成後，鷹君（透過其全資附屬公司GE Holder）、嘉里建設（透過其全資附屬公司KP Holder）及永泰將分別擁有當時已發行基金單位的49.2%
、4.2% 及1.6%（尚未行使任何超額配售權）。除個別例外情況外，由上市日期（包括該日）起計180 天期間，鷹君、GE Holder 、嘉里建設、KP
Holder 及永泰已就其基金單位與包銷商訂立若干禁售安排。
GE Holder（連同鷹君（作為擔保人））、KP
Holder（連同嘉里建設（作為擔保人））及永泰（連同鷹君（作為擔保人））各自與受託人及管理人訂立一項契約，據此，各方同意放棄其就下列各項收取任何應付分派的權利：(a)零六年財政年度分派期，有關截至上市日期止所持全部基金單位的分派；(b)零七年財政年度分派期，有關截至上市日期止所持基金單位55%
的分派；及(c)零八年財政年度分派期，有關截至上市日期止所持基金單位 20%
的分派。放棄的各部分分派將可分派予未放棄應收分派的基金單位持有人，藉此提高該等期間的每基金單位分派。倘截至相關記錄日期止，任何有關方持有的基金單位數目低於放棄分派適用的數目，則須以現金方式向冠君產業信託注資以補足差額，從而使其他基金單位持有人的處境不遜於其所持基金單位未有減少前。
GE Holder（鷹君的全資附屬公司）連同鷹君（作為擔保人）已與受託人及管理人訂立一項保證契約，據此， GE Holder
保證，冠君產業信託於零六年財政年度分派期應付基金單位公眾持有人的每基金單位分派將不低於0.1694 港元（經考慮放棄分派的影響後）。
管理人對冠君產業信託的主要目標，是為基金單位持有人提供穩定及持續的每基金單位分派及達致每基金單位資產淨值的長遠增長。管理人的主要投資策略為投資於香港賺取收入的寫字樓及零售物業，旨在透過積極管理該項物業及其他冠君產業信託或於將來收購的物業，維持高水平的投資方針及財務靈活性，以及為基金單位持有人提供具吸引力的總回報。管理人擬持有該項物業作長期投資，同時亦會尋求可提升收益的收購機會。管理人所推行的策略大致可分為以下各方面：
•
資產管理策略。 管理人擬積極管理該項物業，務求爭取最高的租金收入，提升租用水平，在增加租戶續約率之餘，亦要維持優質的租戶基礎。管理人將與物業管理人及公契管理人緊密合作，推動內部增長並與租戶建立及維持緊密關係。
• 收購策略。 管理人擬選擇性地收購符合其投資準則的賺取收入的物業。
• 融資策略。 管理人將致力運用恰當的債務及股本融資策略。
管理人估計，冠君產業信託從全球發售的集資款項總數將介乎約70.97 億港元（根據最高發售價計算）及約61.71 億港元（根據最低發售價計算）。
根據全球發售發行的基金單位的集資款項淨額連同自貸款融資提取的資金，將全數用於向賣方公司支付利率掉期預付款項，並用於支付全球發售的成本及開支及債務相關成本。下表列示冠君產業信託在全球發售完成後的資金來源及該等資金的計劃用途。
該等資金來源如下：
約6,171百萬港元(根據最低發售價5.00 港元)或約7,097百萬港元(根據最高發售價5.75 港元)來源根據全球發售發行1,234,219,752
個基金單位.
約7,000百萬港元(根據最低發售價5.00 港元)或約7,000百萬港元(根據最高發售價5.75 港元)來源貸款融資項下定期貸款的首期提取款項.
該等資金用途如下：
約11,487百萬港元(根據最低發售價5.00 港元)或約12,390百萬港元(根據最高發售價5.75 港元)用於向賣方公司付款.
約1,417百萬港元(根據最低發售價5.00 港元)或約1,417百萬港元(根據最高發售價5.75 港元)用於利率掉期預付款項.
約267百萬港元(根據最低發售價5.00 港元)或約290百萬港元(根據最高發售價5.75 港元)用於全球發售的成本及開支以及債務相關成本.
現金流量表
港幣 (千元) 二零零五 十二月 二零零四 十二月 二零零三 十二月
經營業務所得之現金流入/(流出)淨額 160,280 190,612 270,825 - -
投資活動之現金流入/(流出)淨額 (3,548) (2,784) 724 - -
融資活動之現金流入/(流出)淨額 (156,687) (185,359) (326,644) - -
現金及現金等價物增加/(減少) 45 2,469 (55,095) - -
會計年初之現金及現金等價物 3,561 1,092 56,187 - -
會計年終之現金及現金等價物 3,606 3,561 1,092 -
綜合損益表
港幣 (千元) 二零零五 十二月 二零零四 十二月 二零零三 十二月
營業額 403,276 405,696 535,953 - -
除稅前盈利/(虧損) 12,121,106 2,217,229 (179,443) - -
稅項 (2,095,810) (381,988) (49,956) - -
除稅後盈利/(虧損) 10,025,296 1,835,241 (229,399) - -
少數股東權益 1,051,899 186,806 (27,423) - -
股東應佔盈利/(虧損) 8,973,397 1,648,435 (201,976) - -
除稅及股息後盈利/(虧損) 8,973,397 1,648,435 (201,976) -