第1回弁論準備手続

アルスに不審者

写真撮影後に近隣住民と目が合うと、不審者は誰も見ていないと思っていたのだろう、ギョッとしていた。近隣住民が「写真を撮っていましたよね」と話しかけると、不審者は「撮っていない」ととぼけていた。

近隣住民がなおも追及すると、あっさり前言を翻し、「買うつもりだ」と弁解した。アルスの居室が売りに出されている訳でもないのに、である。不審者の正体が何であるにせよ、彼は賢くはないようである。

本件訴訟との関連は不明であるが、被告側が証拠写真を撮影した可能性はある。泥棒による下見の可能性も有るため、近隣住民はナンバーを控えて管理人に連絡したという。いずれにしても住民にとって不愉快かつ不気味な出来事である。

東急リバブル東急不動産を告発したジャーナリスト宅が放火される

山岡氏が部屋で映画を見ていると、ドンドンと玄関扉をたたく音がし、見に行くと直径1m高さ1.5mほどの火柱が吹き上げていた。ほどなくパトカー、二台の消防車が到着。消防隊員がホースで放水しようやく鎮火した（山岡俊介「本紙・山岡宅放火、報道以上の被害」ストレイ・ドッグ2005年7月5日）。扉の牛乳ビン受けを壊して空間を作った上で、発火物を投げ込むことによる放火と考えられる。

山岡氏は企業犯罪などを取材するフリージャーナリストで、大手消費者金融「武富士」盗聴事件の被害者にもなった。最近では東急不動産、東急リバブルの詐欺的商法を告発している（山岡俊介「東急不動産、東急リバブルが詐欺的販売をしたとして、マンション購入者が近く集団提訴の動き」ストレイ・ドッグ2005年1月30日、「東急不動産側が、マンション購入者に「不利益事実」を伝えなかった呆れた言い分」ストレイ・ドッグ2005年2月21日）。

山岡氏には執筆中だったある企業の金銭疑惑に絡み「執筆を辞めろ」などと圧力があったという（「武富士盗聴の被害者宅で放火？玄関焼く」東京新聞2005年7月4日）。「私はこんなことでは怯むつもりはない。今後も取材、執筆は変わらず続けるつもりだ」と語る（山岡俊介「本紙・山岡自宅、早朝放火される。これは、言論に対する明らかな挑戦だ」ストレイ・ドッグ2005年7月4日）。

「山岡俊介さん宅放火か　武富士盗聴事件の被害者」河北新報2005年7月3日
「フリージャーナリストの山岡さん宅で火事、放火の疑いも」2005年7月3日
「武富士による盗聴被害のフリー記者、玄関先で不審火」読売新聞2005年7月3日
「放火：ジャーナリストの山岡さん宅　雑誌など焼く　東京」毎日新聞2005年7月3日
「「武富士」盗聴被害のジャーナリスト自宅、放火の疑い」朝日新聞2005年7月3日
「武富士盗聴事件の被害者宅で放火か」サンケイスポーツ2005年7月4日

東急不動産は「株式会社康和地所」と記述する（被告準備書面2005年7月8日）。これは康和地所株式会社の誤りである。ビジネスパーソンにとっては常識であるが、前株と後株が違うと全く別物になる。東急不動産は取引相手の社名も正確に記述できないことを示している。ビジネスでも、スポーツでも、まずは基礎ができていないと、一流になることはできない。逆に一流の人ほど基礎がしっかりできているものである。

出席者は原告、原告代理人、井口弁護士、関口冬樹、東急不動産従業員（氏名不詳）。東急不動産従業員は、何も知らない大島からアルス担当者であった関口に代わり、もう一人の従業員もより年配になった。東急不動産が本件訴訟に対し、より真剣に対応するようになったと評価できる。

但し話すのは井口弁護士だけで、東急不動産従業員が石のように押し黙っている点は以前と変わらない。東急不動産従業員は一言も話そうとしなかった。それが原告の不信感の根に肥料を注いだ。話すことは意思を表明し、共通の表現と理解の場を所有することである。無言の悪意ほど、圧迫感を覚えるものはない。

原告が関口と初めて会ったのは今回が初めてである。関口は名乗らなかったが、原告は関口の写真を見たことがあったため、関口と認識できた。アルスの担当者でありながら、今日まで購入者の前に姿を現さないこと、姿を現しても自己紹介すらしないことに東急不動産の不誠実さを改めて確認できる。

関口は何とも空虚で実体を感じさせない男である。若い顔であったが、早くも老いが忍び寄っていた。生まれた瞬間から快活さをなくしたような陰性の人間で、いつも不満げな顔をしている。覇気がないようにも怠惰に流れているようにも見える。企業という傘の下で典型的な「右へ倣え」の人生を歩んできた臭いがプンプンと漂っていた。

眼鏡はレンズが分厚く、汚れていた。目の底には暗い輝きが感じられる。熱もなければ、愛もなく、生温い泥沼に首まで浸かっている印象であった。関口に対する印象は風船の虚ろさであった。弾けた後には何も残らない。夢遊病者を連想させる虚ろな目つきが、その存在感さえ希薄なものにしていた。私生活を日記につけたら、恐らく薄いノートでも三年間はもつであろう。鉄格子のはまった閉鎖病棟で壁を相手に呟いているのが似合っている。但し口を半開きにしていない点では大島聡仁よりは、まともに見える。

広告には石井力錦糸町営業所所長の検印が押されている。不動産広告では、実際のものよりも優良又は有利であると誤認されるおそれのある表示をすることは不当表示として禁止されている。

東急コミュニティー、竣工図保管場所を虚偽回答

8月1日、管理人恒石俊造から回答文書が届く。東急コミュニティー東京東支店・力三郎に確認したところ、この「住宅性能評価申請書」は最後に建設業者その他不動産業者から送られてきたもので、これより新しい図面はないとのことであった。原告は「住宅性能評価申請書」は「竣工図」とは名前が異なり、内容も現状と相違するため、東急コミュニティー宛メールで再調査をメールで依頼した。

8月2日、東急コミュニティーから原告宛回答文書（力三郎作成2005年8月2日）が届く。竣工図は東急コミュニティー事務所で保管しているとのことであった。つまり、先の回答は虚偽であった。

東急リバブル錦糸町営業所・遠藤隆志、アルス204号室媒介広告をファックスする。用途地域が実際は第一種住居地域、商業地域であるのに、第一種住居地域と虚偽表示をする。広告には遠藤隆志の担当者印と石井力所長の検印が押されている。

原告、公正取引委員会に東急リバブルの不当表示について情報提供する。東急リバブルはアルス204号室の媒介広告で、1LDK+DENとして販売されたにも関わらず、2LDKと広く見せようとした。また、実際は商業地域を含むのに、第一種住居地域と表示した。公取委取引部景品表示監視室に8月3日、受け付けられた。

東急不動産株式会社住宅事業本部商品企画部カスタマーセンター「アフターサービス補修工事のご案内」作成日。補修工事予定日を9月30日、10月1日とする。補修工事担当会社は株式会社ピーエス三菱である。担当者は山下洋史所長である。原告は係争中であることを理由にアフターサービス対応を一切拒否された。

如何なる欠陥があろうと係争中の相手に対してはアフターサービスを提供しないとするものであり、売主としての無責任さを示すものである。建築主としての感覚を疑う。少なくとも表向きは瑕疵担保責任履行を言明した株式会社ヒューザーの小嶋進社長の方が宅建業者としてはるかに立派な態度である。「できる限りマンション住民の救済をしたい」と主張するだけ立派である。

東急コミュニティー回答文書（力三郎作成）作成日。管理規約72条7号の制定理由は不明と回答。

アルス正面玄関にて進行協議手続

関口冬樹の遅刻

隣地所有者「何であんな陳述書を書くのだ」
関口「すいません」
隣地所有者「俺は建てるといって、東急は了承しただろう」
関口「それは康和地所の話です」
隣地所有者「東急も康和地所も同じだろう。全て井田がやっていたではないか」
関口「井田は東急の窓口です」
隣地所有者「嘘ついて恥ずかしくないのか」
関口「嘘ではありません」
隣地所有者「だったら何がすいません、なのか」
関口「誤解を与えてしまったことに対して、すいません」
隣地所有者「俺のところに、誤解を与えたと書いた文書は来ていない」
関口「……」
隣地所有者「俺は金なかったか」
関口「そんなことはありません」
隣地所有者「階数言わなかったか」
関口「建築確認は下りていませんでした」
隣地所有者「建替えの話をしたら、お前は「三年後がいいですね」と言ったよな」
関口「言ってません」
関口は顔色を変えた。どす黒く変色させた。身に覚えがあるというものである。
隣地所有者「言った。それに対して俺は「三年後まで待てない」と答えた」
関口「言ってません」
隣地所有者「言った言わないの話にして、最低でないか」
関口は言葉に詰まると突然、兵法の極意を思い出したのか、逃げるように去った。辞去の挨拶もしなかった。猟師に追われるタヌキの如くと形容したらタヌキに失礼だろう。

証人尋問前日である。戦いの前夜となれば百戦錬磨の勇士であっても、何か重苦しい、心を締め付けられるような感じがするものである。戦いの前夜には普段忘れていた数々の事柄が一時に胸によみがえってくる。

裁判も大詰めであるが、山は頂上に近づくほど険しさを増す。尋問では「証人を侮辱し、又は困惑させる質問」は禁止されている（民事訴訟規則第115条）。しかし尋問の場を悪用して被告代理人が原告本人に不当な圧力をかけないか、不安は禁じ得ない。

被告代理人上嶋法雄弁護士、辞任か

証拠説明書では被告代理人が二名（井口寛二、野村幸代）しかいない。当初から被告代理人に名を連ねていた上嶋法雄弁護士の名前が消えている。東急不動産は名前だけの弁護士に報酬を払うことを無駄と考えて切ったのだろうか。それとも上嶋法雄弁護士の方が屁理屈しか主張できない被告に嫌気がさしたのだろうか。

乙第11号証についての説明では隣地所有者の姓を誤っている。人の名前は人格の基礎であり、人格の象徴である。東急不動産が裁判所に提出する文書において個人の人格を平然と軽んじる企業であることの証左である。自社に不利な事実を証言する証人には敬意を払わなくても良いと考えているのか。弁護士を複数人も付していながら信じ難い対応をする企業である。

被告代理人、当事者尋問を延期して証拠収集

本証拠は原告本人の当事者尋問において予告なく提出されたものである。原告本人の当事者尋問は本来、12月22日に行われる予定であった。しかし被告代理人井口寛二弁護士の都合で延期となった。被告側は延期期間中に証拠収集していたことになる。井口弁護士は延期の理由を「母の危篤」と説明した。しかし延期の影で証拠収集をしていたとなると、母親の危篤という口実自体が怪しいものに思えてくる。真実ならば親不孝の極みである。

第2回証人尋問（13:30-16:30、東京地裁502号法廷）。尋問はアソシアコーポレーション株式会社・井田真介取締役、原告本人、東急不動産住宅事業本部プロジェクト事業部・関口冬樹の順で実施。

上嶋法雄弁護士、印鑑なし

証拠説明書では井口寛二弁護士、野村幸代弁護士、上嶋法雄弁護士の三名が名を連ねる。被告証拠説明書（2006年2月8日）で名前がなかった上嶋弁護士の名前が復活している。しかし、上嶋弁護士だけ印鑑が押されていない。井口弁護士と野村弁護士の印鑑は押されている。証拠説明書に代理人の印鑑を押すことは必須ではないが、これまで印鑑が押されており、他の弁護士は押しているにもかかわらず、一人だけ押していないことは不可解である。

証拠説明書には誤りがある。申込金ではなく、申込証拠金である（原告本人調書22頁）。

第5回弁論準備手続（13階北民事7部書記官室11:30-）

三人の被告代理人のうち、出廷するのはいつも井口弁護士だけである。耐震強度偽装事件や東横イン偽装事件では有資格者の名義貸しが問題となった。被告代理人として名を連ねる以上は、三人の弁護士が揃って出廷して欲しいものである。井口弁護士は井口寛二法律事務所のボスだが、事務所のボスが一人で訴訟事件を受任することはない筈である。経営者が一つの事件だけに時間と精力を注いでいては事務所の経営は成り立たない。

当事者尋問時とは異なり、被告側の態度は調子よかった。拍子抜けもいいところである。東急不動産の代理人を務めるためには厚かましさという資質が求められるようである。チョビ髭の下で口元をほころばせていたが、目は笑っていなかった。冷たい、抜け目のない目のままである。眼光には毒があった。

原告は何一つ楽観視していない。日露戦争において日本政府は1905年7月3日に日本側講和全権委員（小村寿太郎外相、高平小五郎駐米公使）を任命し、講和へ向けたポーズをとる一方で、ロシア領サハリン（樺太）を占領した（1905年7月30日）。

悪徳不動産業者には言葉を引き伸ばし、勿体ぶって話すという苛立たしい悪癖がある。まるで自分の考えを表現するのに最も適切な言葉を探している途中であるかのように。間違った言葉を口にして厄介な立場に立たされるのを恐れるかのように。直接的な批判の応酬に比べ、微妙な言葉遣いの変化は目立たない。ありとあらゆる空約束や将来の展望を並べた挙句、最後には金のために原告の喉をかっさばくのではないか。

原告も長らく不幸に苛まれてきた人たちに共通する痛ましい疑念とは無縁ではなかった。丁寧な説明や説得こそ欠かせない。そのような肝心なことを怠り、頭ごなしに進めるならば相手を硬化させるだけである。原告は警戒心を強めずにはいられなかった。

これまでも東急リバブル及び東急不動産が勿体ぶった態度で時間稼ぎを図ってきた。常に情報の不透明さ・曖昧さを残しておき、追及されると後から屁理屈を作り出す。間違ってても謝罪の言葉を聞いたことはない。証拠説明書を前日に送付する不誠実な姿勢が全てを物語っている。状況を何とか打開するために時間稼ぎを図ろうとしたものと考えられる。

そもそも話し合いを拒否したのは被告側である。林正裕は原告に対し、「弁護士でも都庁でも裁判所でもマスコミでも、どこでも好きなところに行ってください」と啖呵を切った（2004年12月12日）。正反対の態度である。無節操にも方針を転換させたのか、嘘をついていたことになる。

加えて当事者尋問であれだけ原告を怒らせた後に話を持ち込む神経が信じられない。背筋が寒くなるようなタイミングである。井口寛二弁護士による屈辱的な尋問で腸の煮えくりかえる思いを味わい、頭から湯気を吹き上げている相手に話をまとめられると思っているのか。

被告の姿勢が時間稼ぎのポーズであるとしても、本気としても不誠実であることに変わりはない。時間稼ぎならば言うまでもない。本気であるとしても土壇場になるまで歩み寄らず、時間を稼げるだけ稼いだ訳であり、目糞鼻糞、五十歩百歩である。東急リバブル及び東急不動産の不誠実な対応は決して忘れることなく、常に心に留めておかなければいけないことである。

原告、隣地作業所で隣地所有者と話す。原告は裁判の状況を説明する。隣地所有者はアルス建設時の話をする。「もし裁判が長引くならばピーエス三菱に確認するといい」と助言を受ける。

原告は東急不動産の不誠実な対応には心底ウンザリしている。東急不動産を相手に駆け引きをするつもりはない。「原告陳述書（三）」が日の目を見ずにお蔵入りしてしまうことはなさそうである。港に着く前に船から飛び降りるような早まった真似をするくらいなら、徹底的に主張を展開する方が安全である。

東急不動産、一方的に協議打ち切り

東急不動産にとって協議の申し出が時間稼ぎに過ぎないことを露骨に示すものである。原告側の条件を受けた上で「持ち帰って検討する」と更に時間稼ぎを図ってくることも懸念されたが、東急不動産は我慢できなかったようである。悪徳不動産業者にとってポーズであっても話し合いの姿勢を保つことは至難の業らしい。結局、悪あがきの時間稼ぎは一ヶ月しかもたなかったことになる。

東急不動産は一切の協議の途を拒否したことで、自ら退路を断ったことになる。原告にとって望むところであるが、背水の陣という言葉がある。主張立証には万全を期すつもりである。

第6回弁論準備手続（13階北民事7部書記官室16:30-）

一部の大手企業ではコンプライアンスを維持する手段の一つとして、既に心理テストを用いた試験を数種類実施し、それを採用の重要項目にしている。虚偽の担当者にいつまでも担当者顔させておく、東急不動産とは大違いである。悪徳不動産営業を目の前にすると、より直接的な方法で荒ぶる怒りを静めたいとの誘惑に駆られる。本日は、もう少しでその誘惑に負けるところであった。

被告は委任状では三人の弁護士を付しているが、出廷するのは相変わらず井口寛二弁護士だけである。涙袋が大きく弛んだ目を狡賢そうに細めていた。奇妙な薄笑いを見ると、原告は侮辱されたように胸が締め付けられるのを感じた。その濁声は皇居を見渡せる書記官室の洗練された雰囲気には決して似合わなかった。時々シューシューという音が混じり、まるで毒蛇のような感じがする。

被告側は一方的に協議を打ち切ったにも関わらず、屁理屈を並べて協議を続けようとした。一度吐いた唾は飲まないでいただきたい。東急不動産の腹の内はガラス瓶の中の金魚のように見え見えである。時間稼ぎ目的は明らかである。原告は三秒間ほど考えたが、東急不動産の策略を見破るには、この三秒間で十分であった。

当初の前提とは異なる条件で原告が応じる筈がない。東急不動産の騙し売り契約を維持することは天道に背く。従って所有権を東急不動産に戻すことが正義に適う。原告の請求は東急不動産に物件を明け渡すことであり、何ら得をするつもりはない。原告にとって悪徳不動産業者の汚い金は何の意味もなかった。原告は悪徳不動産営業と異なり、金の亡者ではなかった。飢えている訳でもなかった。原告は正義に仕えるのみである。

被告側の主張は全く話にならなかった。口を半開きにしているだけの大島聡仁を出席させている時点で聞く価値がないことは明白であった。原告が応じる筈のない案を出すのは時間稼ぎのためだろう。狡猾な被告のことである。稼いだ時間で、何かよからぬ企みをしているかもしれない。原告の戦意を喪失させるための被告の策略かもしれない。

原告主張のどの部分を認め、どの部分を認めないかが課題の筈である。元々被告は当初の認否において訴状記載の事実を一切認めていない（答弁書2005年3月11日）。普通ならば争いのない事実は認めるにもかかわらず、被告答弁書では一切言及しなかった。原告と被告の隔たりは、それほどまでに大きい。

売買契約をそのままにした上で物件を明け渡すことは論外である。原告が問題物件を何も知らない第三者に売却するならば、卑劣な東急リバブル及び東急不動産と同レベルに落ちてしまう。被害者が騙した相手である東急リバブルに売買の仲介を依頼することもあり得ない。被害者感情を無視し過ぎている。どこまで思い上がれば気が済むのだろうか。被告が認識を改めなければ、まとまる筈がない。そもそも、そのような解決策に先例はあるのか。末端従業員の思い付きではないのか。

東急不動産には交渉のできる、まともな人間はいない。東急不動産は奇妙な感覚やイデオロギーで凝り固まった人達に導かれており、話し合いができる状態ではない。問題物件を売りつけた責任を認めず、誤りもしないのに和解できる訳がない。理を詰めれば逆ギレする連中であり、まともに取り合っても益は何一つない。多くの被害者が後に続くことになる。被告の屁理屈に屈服するつもりはない。

なぜ不正な行動をとった相手に譲歩しなければならないのか。原告は東急不動産に対し、いかなる譲歩もしてはいけない。さもなければ「糾弾」と叫んだところで、ただの泣き寝入りである。原告が一方的に譲歩することは、結局は「長いものに巻かれる」ことを意味する。横暴に屈することを意味する。原告には原告の使命と意地がある筈である。

東急不動産らの買い替え策略

アルスの販売を代理した東急リバブルは、本件訴訟の係争中に原告に対し、「ご紹介特典のご案内」と題して不動産の買い替えを勧誘するダイレクトメールを送付した（2005年9月1日）。

原告は契約取消を求めて争っている状況にもかかわらず、DMを送りつけることは無神経も甚だしい。まさに「舌の根も乾かないうちに」である。問題解決において感情というものは無視できない要素である。原告は即座に抗議のメールを東急リバブル渋谷センターマンションチーム（伊藤康幸リーダー、[email protected]）に送付した。

仲介業者としては、持ち主がコロコロと変わってくれた方が仲介手数料を稼げる。新築購入者がすぐに買い替えしてくれれば儲けになる。なるべく叩いて安く買って、高く売る。ヤドカリの前に貝を置いて、貝替え中の無防備なところを狙ってぱくりと食べる魚がいるらしい。被害者はただ一本ぽつんと立った、今にも倒れそうな老木のように干からびていくばかりである。

抗議メール送信後も、DM送付が止まることはなかった。9月9日には株式会社東急アメニックスから「浄水器カードリッジ交換のご案内」と題して浄水器カードリッジと換気扇のフィルターのDMが送付された。「東急アメニックスパートナー営業部　担当：楠本・森・新倉・佐々木」と記載されている。

東急グループが問題物件を売りつけただけでは飽き足らず、被害者に対し、次々と商品を売りつける悪徳リフォーム業者と同種の業者であることが良く理解できる（次々販売、多重契約被害）。悪質リフォーム業者は騙しやすい人を「まるい客」、騙されて何度も契約を締結する人を「どんまる」と呼び合い、消費者を食いものにしてきた（「「まるい客」「どんまる」　悪質リフォームで共通隠語」共同通信2005年11月14日）。

東急不動産にとって端金を負担することになっても、買い替えならば営業支援費扱いで処理できる。そこには騙し売りの責任を認めるという発想は皆無である。東急不動産は消費者を陥れ、グループ企業全体で、その残骸を奪い合う。まるでライオンが食べ残したシマウマの腸や骨に群がるハイエナのように。ハイエナが食べ残した死骸に群がるハエの幼虫のように。一度でも東急不動産と取引関係に入ることは水溜りに発生しているボウフラの大集団に極上の餌を与えるようなものであった。これほど、いやらしく浅ましい企業に接したのは初めてである。

耐震強度偽装事件の影響

関係者（姉歯秀次元建築士、木村盛好・木村建設社長、小嶋進・ヒューザー社長、内河健・総合経営研究所所長）の疑惑が次々と浮上している。指定確認検査機関イーホームズ（藤田東吾社長）の架空増資（見せ金）疑惑も明らかになり、改めてイーホームズがホットになっている。

「Yahoo!ニュース」は既存の「耐震強度の偽装問題」に加え、新たなトピックス「イーホームズ架空増資疑惑」を新設するほどの力の入れようである。イーホームズ建築確認物件を売却できる状態ではない。平均的消費者の認識は「イーホームズ？どうせグルになって悪いことしているに決まっている」であろう。東急不動産の口車に乗って売りに出さずに正解であった。

原告、団体職員に近況を報告する。

東急リバブル及び東急不動産に対しては、「ほとんどの従業員は真面目に働いている」との言い訳にもならない言い訳は当てはまらない。大半が真面目な従業員ならば、そのような職場に騙し売りを行い、不誠実な対応をする悪徳不動産営業が平然と存在できる筈がない。個人の問題ならばどこかで問題が露見するか、少なくても怪しい素振りが見つかる筈である。真面目な従業員が真面目な職場を作ろうとしている環境ならば見逃される筈がない。内部告発でも、本人に対する糾弾でも、外部通報でも何でも行われる筈である。放置されることはあり得ない。

第二に構造が類似する。共に全戸角住戸、内廊下、外階段である。宣伝コピーまで類似する。アルス「全戸角住戸を実現。多方向からの通風・採光に配慮」。リリーベル仙台堀川公園「採光・通風に恵まれた全戸角住戸プラン」。アルス「共用廊下を建物の内側にレイアウトし、ホテルライクな上質感を演出」。リリーベル仙台堀川公園「ホテルライクな内廊下が住まいの上質感を演出」。

被告代理人上嶋法雄弁護士、債務整理専門の事務所に移籍

アディーレ法律事務所（豊島区東池袋）は個人の債務整理と中小企業の事業再生に専門特化した法律事務所である。消費者契約に基づく不動産売買契約取消し、売買代金返還請求訴訟において東証一部上場企業から受任するのは相応しくないように思われる。

アディーレ法律事務所では依頼者16名を原告として、消費者金融業者GEコンシューマー・ファイナンス株式会社（旧レイク）を相手取り、東京地方裁判所に約3000万円の返還請求訴訟を提起した（2006年2月13日）。請求内容は過払金、これに対する利息や遅延損害金、取引履歴不開示の慰謝料及び弁護士費用相当額である。

アイフルの業務停止処分に見られるように消費者金融・多重債務は大きな社会問題になっている。問題の背景には複雑な金利規制体系がある。利息制限法で定めた上限金利年15-20％と出資法の上限金利である年29.2％の間が「グレーゾーン」とされ、多くの貸金業者はこの範囲で貸し付け、業績を伸ばしてきた。借り手の多くが払わなくていい筈の莫大な金額を支払っていたことになる。貸金業者に対する過払金返還請求訴訟は大いに求められる訴訟である。

一方、井口寛二弁護士は過払金の返還請求訴訟において貸金業者側の代理人として最高裁まで争った人物である（最判昭和55年1月24日民集34巻1号61頁不当利益金返還事件）。貸金業者の代理人を務めた弁護士の下で働いていた弁護士が、多重債務者の利益を追求することができるか、注目される。

最高裁第一小法廷判決

「利息制限法所定の制限をこえて支払われた利息・損害金についての不当利得返還請求権は、法律の規定によって発生する債権であり、しかも、商事取引関係の迅速な解決のため短期消滅時効を定めた立法趣旨からみて、商行為によって生じた債権に準じるものと解することもできないから、その消滅時効の期間は民事上の一般債権として民法167条1項により10年と解するのが相当である」。

「弁護士たちは自分の負けを認めたくないのか、あるいは無知な依頼人から上告着手金をふんだくるためか、おそらくその両方だと思うが、なんでもかんでも最高裁に上告してくる」（中嶋博行『司法戦争』講談社文庫、2001年、84頁）。

怪文書

原告は悲しげな微笑を浮かべて言った。「哀れな奴だ。金を少し握らせたら、父親に対してもこのような真似をすることだろう」。卑怯極まりない攻撃は原告の態度を一層硬化させ、問題解決を遠のかせることは確実である。「孟子曰く、人の不善を言わば、当（まさ）に後の患（うれ）いを如何すべき」（人の悪口をむやみに言えば、後の仕返しをどうするつもりなのだろう）。

他の東急不動産や東急コミュニティー関連トラブルでも怪文書が撒かれたという話はよく聞く。インターネット掲示板にも「住人を誹謗中傷するビラが近隣100世帯以上にばら撒かれています」と投稿された。

これまでにも原告は「殺してやる」「手を引かないと東京にいられなくなるぞ」等の脅迫や無言電話の嫌がらせを何度も受けていた。犯人の正体は不明である。しかし原告はコソコソ隠れるような人物ではない。脅迫は五月雨式になされ、個々の脅迫には一貫性が見られなかった。ちょうど原告が東急リバブル・東急不動産の各部署にたらい回しにされ、部署間の連携が全く取れていないにもかかわらず、その場しのぎの対応をされた状況と似ている。恐らく全体的な統制は取れていないのであろう。

とはいえ計画性や一貫性がなくても突発的な犯意が生じる可能性は否定できない。刑事司法では計画的な故意の方が量刑は重いが、被害者にとっては怒りのままに何をしでかすか分からない連中の方が恐ろしい。原告は内幕を暴露する原稿を書き上げていた。そして自分が時ならぬ死を迎えた時は速やかに公表されるように手配してあると公言している。

管理委託契約書不備及び修繕積立金不足に関する説明会

東急コミュニティー担当者の態度は尊大であった。マニュアル的な敬意の表し方の裏側には隠しきれない軽視が見え隠れする。住民が要望を出したり、訴えたりしても担当者は顔色一つ変えなかった。彼らの言葉には含みも妥協もなかった。住民の言葉が相手の耳に入ったかどうか、見当さえつかなかった。

おまけに東急コミュニティー各担当者のスタンスはバラバラであった。上司の方は謝るべきところでは謝る、しかし謝るだけで責任はとらないスタンスであった。これに対し、現担当者は謝罪の姿勢も見せなかった。前担当者の行ったことについては「知らない」を繰り返し、調べる姿勢も見せなかった。

上記の事実から上司は何とか話ができる人物と判断してしまうことは早計である。古臭い善玉・悪玉警官コンビの猿芝居である。警察は取調べでは脅し役と慰め役の二人組みの刑事を用意する。ふざけた担当者と普通の上司を配置することで、居住者に上司を少しでもマトモな存在に見せようとする策略である。

上司が謝っている隣で部下がぶち壊すような態度をとっているのである。部下が素で振舞っているならば日本の縦型企業社会においてタダで済む筈がない。東急コミュニティー担当者にとっては素に近い楽な演技であるが、駄目担当者を演じるのも合意の上での振る舞いであろう。

説明会事前配布資料

東急コミュニティーは4月8日に管理組合理事長名義で「管理委託契約書不備及び修繕積立金不足に関する説明会開催のお知らせ」を全戸に配布した。「長期修繕計画」「長期修繕収支計画」が添付資料である。

東急コミュニティーは4月19日に「管理委託契約書記載に関して」（東京東支店長・大曲孝二作成、2006年4月19日）を全戸に配布した。理事長宅にのみ「他管理組合宛文書を送付した件」（東京東支店長・大曲孝二作成、2006年4月19日）を配布した。

東急不動産の駄々っ子な理屈

被告は「意欲をなくした」と発言するが、そもそも最初から意欲が存在していたか疑わしい。被告側は第5回弁論準備手続（2006年3月9日）で協議に応じる姿勢を示した。この場では枠組み（前提条件）が話し合われ、井口弁護士は「いけるかもしれない」と応じた。原告側が被告側の求めにより、具体的に条件を伝えたところ、一方的に「応じられない」と通告したのは被告である（2006年4月4日）。この時点で終わっていてもおかしくなかった。

第6回弁論準備手続（2006年4月7日）になると、東急不動産は第5回弁論準備手続で話し合われた枠組みとは全く異なる条件を提示してきた。第6回弁論準備手続には第5回弁論準備手続には出席していない大島聡仁が出席していた。前回の話を知らない人間を出して、都合の悪い合意事項を反故にしようとする卑劣な作戦である。原告側が応じないのは当然である。

東急不動産は裁判にさえ真面目に対応していない。内容のない答弁書を提出し、準備書面や証拠には間違えだらけであった。訴訟手続きでさえ、このような状況であるから、話し合いに期待できないことも自明であった。

悪徳不動産業者は優柔不断で臆病なくせに、嫌に頑固である。否、自分の頭で柔軟に考えて決断するのが不得手だから、優柔不断であり、臆病で、なおかつ頑固なのである。根は同じである。最初から一切の非を認めず、消費者を住宅ローン破産させて幕を引くつもりである。マンションを販売した時点から、そのつもりだったのであろう。

東急不動産の筋違いな非難

東急リバブルは何の回答も寄越さないため、原告は11月27日、12月4日、12月15日、2006年1月5日、4月8日、4月15日、4月20日に催促した。協議の遥か以前から要求していたことである。その後に催促がなされたことに対する一切の責任は宅建法上の義務を怠る東急リバブルにある。原告が非難される理由はない。原告は監督官庁の国土交通省にも申し入れた。宅建業法に違反する業者について監督官庁に通告することは市民の神聖な義務である。東急不動産の批判は筋違いである。

そもそも原告が要求したのは東急リバブルに対してであり、東急不動産ではない。東急不動産が関知することではない。個人情報保護法第23条第1項は「個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない」と定める。この「提供」は、物理的な提供に限定されない。個人情報を見せるだけの場合や、口頭で説明するだけの場合も「提供」に該当する（不動産業における個人情報保護のあり方に関する研究会「不動産流通業における個人情報保護法の適用の考え方」2005年1月）。

東急不動産の不誠実を肯定する態度は、交渉相手にメリットを与えるだけである。一方的にレッテルを貼り、交渉を切るという態度をとれるならば非常に楽である。そのような態度が人を馬鹿にした態度と言える。一方的に決め付けて、話を切れば良いならば誰が得をするか分からないのだろうか。紳士的というのは最低限そのようなことをしないことである。

東急不動産には最初から話し合いで解決を求める意思はなく、時間稼ぎが目的であったと考えられる。原告は東急不動産の意思を理解した。それもそんじょそこらの理解ではない。痛いほど正確な理解である。

話し合いを打ち切る口実を必死に探していたというのが実情であろう。原告の行動をこじつれることができて、内心喜んでいるのではないか。もともと本件訴訟の提起も東急不動産側の要望に原告が応じた結果である。これまで原告は東急不動産の望み通りに動いたことになる。東急不動産からは感謝の意を受け取りたいくらいである。

原告は非常識極まりない相手と交渉しようとしていたことになる。骨の髄を戦慄が走った。明日の期日の結論は明らかであり、原告本人が出席する必要はないだろう。原告は電話やメールで家族や友人に次回期日の結論を先取りして報告した。

三井住友銀行に業務停止命令

法人営業部の金利系デリバティブ商品の販売業務を、5月15日から半年間停止するよう命令。法人営業拠点の新設を同日から1年間できなくする。役職員の責任の所在明確化を含めた業務改善命令も、同時に出した（「三井住友銀に業務停止命令＝取引先への商品購入強要で−金融庁」時事通信2006年4月27日）。事実上、西川善文前頭取らの責任も指摘した（「問題商品の販売を半年停止　金融庁、三井住友銀を処分」共同通信2006年4月27日）。

三井住友銀は融資先の中小企業に、融資の条件として「金利スワップ」と呼ばれる金融派生商品を無理に購入させていた。金融庁の調査の結果、問題のデリバティブ販売は2001年から2004年にかけて少なくとも数十件行われていた。同行は不良債権処理費用を確保するため厳しい収益ノルマを営業現場に課していたとされる。金利スワップは、本来は企業側が融資金利の変動リスクを抑える利点がある。

公正取引委員会は2005年12月、この取引を独禁法違反（不公正な取引方法、優越的地位乱用）行為と認定して排除勧告し、同行も応諾した。金融庁は勧告を受け、金融派生商品の販売で同様の強制がなかったかどうかを調べるため、同行に銀行法に基づく報告を求め、報告された1万件以上の取引の実態を精査していた（「金融庁、三井住友銀を行政処分へ…金融商品購入を強制」読売新聞2006年4月26日）。

営業現場に過度なノルマを課していたことが原因である。奥正行頭取は記者会見で「スワップ商品の半年間の販売停止で単純計算で約200億円の減収となるが、信頼を失う衝撃は計ることができない」と述べた（「三井住友銀行政処分　収益至上が原因」読売新聞2006年4月28日）。

デリバティブは金融商品の価格変動リスクを回避あるいは低下させる目的で取引する金融派生商品を指す。例えば、輸出に依存する企業にとって円高は為替リスクであり、経営悪化の要因となる。そこで、円高がある水準を越えれば補償金を受け取れるという内容のデリバティブがあれば、円高の影響を小さくすることができる。デリバティブ取引の代表的なものは、オプションやスワップである。オプションとは、あらかじめ定められた期間内に予定価格で金融商品の売買を選択する権利の取引を指す。デリバティブはリスク回避のためだけでなく、投機目的で取引されることもある。

「融資を受けたい企業にとって取引銀行の言葉は内容を問わず、圧力になりうる。まして、当時は銀行の貸し渋りが問題になった不況の最中である。不利な扱いをにおわされれば、購入を強制されるに等しい」（「三井住友処分／収益偏重のつけは大きい」神戸新聞2006年4月30日）。

西川善文前頭取に役員報酬返還要請へ

西川前頭取や法人部門責任者だった水島藤一郎元副頭取らすでに退任した責任者に対して、役員報酬の返還要請を含め具体的方法を検討する。当時の役員報酬の返還は、税法上では贈与に当たる可能性もあり、返還方法や金額など詳細は今後検討する（「西川前頭取に返還要請へ　役員報酬で三井住友銀」共同通信2006年4月26日）。西川氏は2005年6月の定時株主総会で、公的資金完済まで退職慰労金の受け取り辞退を表明している。

三井住友銀行については以下の疑惑も報道されている。「中小企業だけでなく、某上場企業にも、こちらはシンジケーション型コミットメントラインなるものを、やはり「押しつけ販売」していたというものだ。……三井住友銀行は、この上場企業の株を某外資系企業が買い占めていることを奇貨とし、このコミットメントラインを契約してくれなければ、三井住友銀行の保有するこの上場企業の株を、あろうことか買い占め中の某外資系企業に売ると脅し、強引に契約させたというのだ」（山岡俊介「西川善文前三井住友銀行頭取に、日本郵政社長の資格はあるか!?」ストレイ・ドッグ2006年4月29日）。

第7回弁論準備手続（13階北民事7部書記官室11:00-）

一昔前のしきたりを現代に持ち込もうとする連中ほど始末におえないものはない。東急不動産の会社内部の屁理屈が社外でも通用すると思っている姿が滑稽である。代理人から筋違いなクレームの件を聞かされていた原告は相手が喧嘩腰で突っかかって来るならば皮肉や毒舌を浴びせるつもりであった。

東急不動産の事前通告通り、協議は決裂し、弁論に戻されることになった。原告は悪徳不動産業者と駆け引きを楽しむつもりはない。事前通告通りの結論となったことは歓迎できる。引き延ばし戦術をとる被告が勝ち目を最初から放棄していることは、誰でも知っている。蛇の生殺しのような不安定な状態で時間稼ぎされるよりも好ましい。被告側は手続が終わると尻に帆を掛けるかのように退出した。これは、いつものことである。

東急不動産側の主張は「雰囲気的に難しい」「会社として和解する空気にならない」とのことである。それならば最初から協議に応じるべきではなかった。時間稼ぎ目的は明らかである。後日、これと矛盾する発言をさせないために、この言葉は記憶にとどめておく必要がある。「言葉は輪郭を削る。人は自分の言葉で自分を削る。自分を自分の言葉という棺に閉じ込めて、ゆるやかに窒息させていく」（海道尊『チーム・バチスタの栄光』宝島社、2006年、339頁）。

雰囲気や空気を理由として持ち出す点で終わっている。雰囲気や空気は突然生まれるものではない。求める人が日々の活動の中で作っていくものである。東急リバブル及び東急不動産には意思決定者が存在しないことを意味する。見通しもなく協議を始めて、誰も決断できないので打ち切る。そのような会社に付き合わされる原告や裁判所が悲劇である。

東急リバブル及び東急不動産がトラブルに対し、全社一丸となって解決を図る社風でないことは明らかである。出世と保身が内心の衝動核である以上、先見的自発性と積極性は皆無である。毎日の無事安泰と事なかれ主義の堅持のみである。他責文化が透けて見える。従業員は自己の責任逃れしか考えない。誰かがやってくれるという意識である。都合が悪ければ自分の世界に引きこもる巻貝になる。他の部署の深刻な問題には無関心である。他人が抱える悩みに注意を払う人はいない。

具体的な検討に入ると、鏡の表面のように波風一つ立たせない予定調和を目指す管理職の決断力のなさが遺憾なく発揮され、物事は一向に進まない。役員は来る日も来る日も金にあかせてゴルフにうつつを抜かし、「勇猛果敢に突き進む恐れ知らずの大企業重役」というイメージの自己演出に汲々としているだけだろう。社内評論家ばかりでは会社は一向に良くならない。

そもそも正確な情報が社内に報告されているか疑わしい。期日に出るのはアルス建設とは無関係の大島聡仁である。悪徳不動産営業にとって都合の悪い物事を霧中に埋もれさせることは得意技である。悪徳不動産会社内では事実と異なる噂が流れると、流れの中で事実が変形し、噂通りになってしまう。あくまで社内でしか通用しないものであるが。歪んだ世界の住人には自己の歪みは分からない。狂った磁場の中にいると、狂っていることに気付かなくなる。

他人の尻拭いをしたくないどころか、足の引っ張り合いが悪徳不動産業者の現状である。同じ会社の人間に背中から指されることは日常茶飯事である。悪徳不動産営業にとって同僚の失敗は出世のチャンスである。同僚のミスは白日の下に晒されなければ困るのである。必死になって和解を潰そうとする勢力も社内には存在するだろう。

社内では過去のルールに従って椅子取りゲームに勝利した悪徳不動産営業が会社の舵を執っている。しかし彼らがパワーゲームに興じている間に世の中のルールが大きく変わってしまった。梯子を外され、時代に取り残されてしまった彼らが世間からしっぺ返しを受けることは確実である。

「日本人の国民性の中にある、無原則性というか、目先の打算性が支配しがちな点と、髪振り乱して展開する過当競争の奔放性が日本人セールスをして、大局を見失わしめはしないか」（高杉良『不撓不屈（下）』新潮社、2006年、236頁）。

これまで原告は相手方への連絡手段は可能な限りソフトなものを用いることを心がけていた。いきなり内容証明郵便を送り付けられれば、たとえ全面的に非がある内容であったとしても、素直に応じたくはないという気持ちになるのではないか、と考えたためである。原告は「己の欲せざることは人に施すことなかれ」（孔子）をモットーとする。

しかし原告の仏心は悪徳不動産業者には全く通じなかった。悪徳不動産営業は屑物件を騙し売りして喜ぶ連中である。消費者を住宅ローン破産に追い込んで祝杯をあげる連中である。東急不動産住宅事業本部の大島聡仁は書かなくてもいい無礼な文言を書き加え、わざと原告の怒りを誘うような回答文書を送りつける人間である。担当者にとっても電子メールが送付されるよりも、内容証明郵便が送られた方が動き易いのかもしれない。これまでの対応を見直す必要がある。