| HOME | ||
東急不動産トラブル東急不動産株式会社TOKYU LAND CORPORATION; Tokyu Land Co.,Ltd.は、社団法人都市開発協会会員、社団法人不動産協会会員、社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟、国土交通大臣（13）第45号、建設大臣許可（特･12）第4857号と肩書きだけは立派であるが、実際は多くのトラブルのある業者である。東急不動産グループには東急コミュニティー、東急リバブル、東急ハンズ、東急ホーム、東急ホーム、株式会社東急アメニクス、東急リロケーション、東急リゾート、東急リゾートサービス、東急スポーツオアシス、石勝エクステリア、東急住生活研究所、株式会社イーウェルが属する。
東急リバブル、東急不動産の悪質さ東急不動産という会社は「金、かね、カネ」である。買い手の顔を見ず、ブーム便乗の一方的なマンション建設を行う業者である。背負った借金を顧客に肩代わりさせようとマンションを乱立し、売り込みに必死である。完売を唯一の目的とし、家族が住むために必要な空間を無視したマンションを量産する。近隣や環境のことにはお構いなしの金儲け事業である。東急ではなく「低級」の間違いかと思いたくなる。東急不動産の物件はマンションではなく、万損である。会社ぐるみの悪質さが際立つ。東急不動産を包む風船の皮は薄い。不動産業界の中でも悪臭最たる脇の下のような会社である。尻の穴まで真っ黒の会社である。 後で泣きを見るのは、高い住宅ローンを組んだ消費者である。東急の看板に騙されたら地獄が待っている。購入者はスリルとストレスを極限まで味わうことになる。冷汗、脂汗、普通の汗の三種類の大量発汗で体脂肪が増える暇を与えてくれない。 屑物件を販売し、購入者を住宅ローン破産に追い込む手口は悪質な高利貸しと変わらない。自社物件の責任はとらない。広告と宣伝には脇目もふらずに邁進するが、自社物件の購入者が住宅ローン破産でもすればその人間には知識が不足していたと言い張る。東急リバブル東急不動産から誠意を引き出すのはアル中患者に飲み屋のない道を歩かせることに匹敵する難事である。 東急リバブル及び東急不動産の従業員は罪悪感を持っていない。心の中は真っ黒である。消費者感情を害することだけは得意である。購入者の破滅を前にして、自らの詐欺的商法を悔いたり、反省したりどころか、むしろそれを楽しんですらいる。地球上の無邪気な子ども達に苦悩を植えつけるべく誕生した無気味で異様な化物である。
東急リバブル、東急不動産の三百代言東急不動産及び東急リバブルは道理の全く通らない会社である。顧客に重要な情報を知らせようとしない社風、隠蔽体質の企業である。都合の良い情報だけを強調し、歪曲さえいとわない。一方で自社の弱点、都合の悪い事実はごまかし、隠蔽する。自社の非を直視しない。保身と責任逃ればかりが目に付く。あらゆる手段で過ちを隠そうとするが、かえって馬脚を現すだけである。反論は非条理極まりない上、論点のすり替え、事実の無視・不知とする等々「詭弁の体系」ともいうべき三百代言となっている。反論できなくなると論点をはぐらかす。論破されると、またはぐらかす。嘘が発覚しても何の反省もせずに威張り腐る。高飛車な説明には怒りを感じる。 法令順守どころか利益のためには何でもありのズサンな社内風土が透けて見える。ここにはコンプライアンスの思想も内部統制システムも存在しない。存在するのは「臭いものには蓋」、誤った「お家大事」の問題先送りだけである。寿命が尽きたとしか思えない企業である。 数々の企業不祥事で、うんざりするほど見せつけられた事実隠蔽の構図が本件にも見られる。山一証券も雪印食品も数多くの金融機関も内部統制システムの機能不全が原因で消滅していった。不動産業界だけが例外を許される理由はない。 「単純にたくさん物件を売っているからいい業者だろうと判断する人がいますが、これは間違いです。戸数が多くなってくれば、きめ細かい対応ができにくくなってくるのは当然です。ディベロッパーなら、工事検査を怠ったり、ミスを見逃しがちになったり、現場監督とのなれあいもあり得ます」（石井勝利『元気の出るマイホーム取得術』総合法令、1993年、80頁）。
東急不動産への不満インターネット上のアンケートでは東急不動産に対し、以下の不満が寄せられている（なんでもベスト店「買ってよかった分譲マンションのディベロッパーは？」、2005年11月6日現在）。「東急不動産担当者に電話をしたら居留守を使われた (05/11/6)」 「引越し前、東急リバブルの自分の担当者に電話したら、電話に出たおじさんが『エー、そんな人間いないんですが・・・』といわれ、『うちは契約社員も多いからきっとその人契約社員かも知れません。ちょっとわかりませんねぇ』って、まじ馬鹿か？結局たらい回しにされた。入居までどころか、入居後一度たりとも売主の東急不動産の社員には一切会えず、こんないいかげんな東急リバブルとのやりとりのみで終わった。入居して3年まだ駐車場など補修工事終わってないよ。 (05/10/14)」 「クレームを東急リバブル、東急不動産間でたらいまわしにされた (05/9/25)」 「購入後1年足らずで隣地作業所が建設されて日照がなくなることを告げずに販売した (05/9/24)」 「会社自体の連携ができておらず、営業の言っていることと事務作業がいいかげん (03/1/21)」 「営業マンの態度最悪 (02/2/7)」 「こんなにいいかげんな会社だと思いませんでした（東急リバブル） (00/11/24)」
東急不動産のマンションブランド東急不動産のブランド展開には落ち着きがない。「アルスULS」「ドエルアルス」「プレステージPrestage」「シーサイドコート」「クオリアQuolia」と種類は多いが、ブランド力に欠ける。売ったら売りっぱなしの企業体質がブランドに反映している。ブランドをコロコロ変える企業は相当危ない。
ブランズBranz東急不動産は2006年から新ブランド「ブランズ」を使用する。ブランズは造語と思われるが、似た言葉にブロンズBronze（青銅）がある。黄金Gold、白銀Silverよりも格下である。東急不動産の物件名に相応しいブランドと言える。ブランズを関する物件として以下がある。ブランズあざみ野ラ・ヴィアーレ、ブランズ美しが丘二丁目、ブランズガーデン南大沢、ブランズ上大岡、ブランズ甲子園一楽荘、ブランズ桜井、ブランズ調布、ブランズ中野上ノ原、ブランズ西大津レイクフロント、ブランズ平和台、ブランズ本駒込、ブランズ大和高田。赤坂コーポラスの建替えマンションもブランズ赤坂を予定する。
クオリアQuoliaマイボイスコム「第3回「マンションブランド」の評価に関する調査結果」（2005年5月）によると、ブランド認知度では、「ライオンズ（大京）」の76％、「ダイアパレス（ダイア建設）」の70％が他を大きく引き離した。東急不動産は「クオリア」が9%（14位）に入るのみである。週刊住宅「2004年首都圏マンション供給ランキング」では東急不動産は13位。前年10位から後退した。クオリアはシングル女性やDINKSを対象としたブランドとされる。ワンルームマンション市場分析でも東急不動産は「シングル・DINKS向けの実需が主体」とされる（株式会社菱和ライフクリエイト「2003年3月期中間決算説明会」2002年11月15日）。クオリアは明和地所のブランド「クリオ」と似ていて紛らわしい。
アルスULSアルスは東急不動産のマンション・ブランド名の一つである。これは造語であるが、ここから連想する外国語にアルシュArschがある。これはドイツ語で「しり、けつ」の意味である。正直、住みたくなるようなネーミングではない。過去実績では購入者から騙し売りで提訴されたアルス横浜台町、アルス東陽町も含め、ブランド名としてはアルスが多用されていた。しかし、現在では東急不動産のWebサイトや宣伝広告で紹介するブランドはブランズ、クオリア、シーサイドコート、プレステージの四種類で、アルスは含まれていない。トラブルが多いため、ブランド名だけは変えたものと推測される。
コンフォリア東急不動産は賃貸マンションではコンフォリア、デュフレと称している（コンフォリア麻布十番、コンフォリア愛宕、コンフォリア銀座EAST、コンフォリア芝公園、コンフォリア新宿御苑Ⅰ、コンフォリア新宿御苑Ⅱ、コンフォリア西麻布、コンフォリア西早稲田、コンフォリア二番町、コンフォリア日本橋、コンフォリア原宿、コンフォリア碑文谷、コンフォリア三宿、コンフォリア三田、コンフォリア両国、デュフレ代官山青葉台、デュフレ代々木公園）。
東急不動産、マンション購入希望者の年収を暴露（東京都港区、キャピタルマークタワー）東急不動産がプレスリリースでマンション購入希望者（登録者）の年収を公開したことに対し、登録者から反発を受けている。問題のプレスリリースはマンション「キャピタルマークタワーCAPITALMARK TOWER」に関するもので2005年8月3日に発行され、東急不動産経営企画部広報グループ（林、山田）が問合せ先となっている。顧客の個人情報を保護する意識のない企業である。キャピタルマークタワーは東急不動産株式会社、安田不動産株式会社、三菱地所株式会社、昭栄株式会社、株式会社サンケイビルの共同事業である。東急不動産のような個人情報保護意識に欠ける企業にプレスリリースを委ねたことは共同事業主も批判を免れない。 個人情報保護法は、個人が同意の上に提供した情報を、提供された側は同意した範疇以外で使ってはならないという法律である。契約による情報交換なので、その契約に書かれた範疇を逸脱する行為は違法行為になる。住宅購入の目的で顧客が提供した個人情報を販売業者が「特定されていない以上、どう使おうが何が悪い」と垂れ流すことは企業倫理を欠いている。販売業者が顧客の年収を統計、公表する合理性、業務必然性は皆無である。 実際に不快になる登録者がいるのであるから、東急不動産が購入者の気持ちを考えない企業であることは事実である。年収を出されても平気な鈍い人はいるかもしれない。しかし嫌な人も多い。消費者の気持ちが侵害されたのは確実である。
購入者はインターネット掲示板で東急不動産に対し、怒りのメッセージを投稿している。
東急不動産らのマンション見込み客情報が流出（幕張ベイタウンマリンフォート）東急不動産らのマンション見込み客情報がインターネット上に流出した。流出が判明しているのはマンション「幕張ベイタウンマリンフォート」（千葉市美浜区）の見込み客情報2549名分である（「マンション購入者情報など8100件がWinny上へ流出 - 広告代理店」IT保険ドットコム2006年4月14日）。幕張ベイタウンマリンフォートは三菱地所、住友不動産、東急不動産、新日鉄都市開発、東日本旅客鉄道が販売した。販売会社は三菱地所住宅販売、住友不動産販売、東急リバブル、ジェイアール東日本住宅開発である。設計事務所は三菱地所設計、小沢明建築研究室、東急設計コンサルタントである。 流出した見込み客情報は広告代理会社「株式会社アイ・アンド・キュー アドバタイジング」が保管していたものである。アイ社は事業主から広告業務を受託した株式会社読売広告社からマーケットリサーチ業務を再受託していた。2006年4月10日にアイ社東京オフィスからファイル交換ソフト「Winny」のネットワーク上へ流出が判明した。
個人情報流出は合計で約8100名分アイ社が流出させた個人情報は合計で約8100名分にのぼる。不動産大手「三菱地所株式会社」や総合商社「ニチメン株式会社」（現双日）など4社が東京都や千葉県等で建築したマンションを2000～2001年の間に見学した約8100人分の情報である。このうち約1000人分の情報には年収も記載されていた。宣伝業務を担当したアイ社の関係者が収集したものである。文書には「三菱地所資料」「ニチメン資料」など会社名のフォルダーが多数含まれていた。「来訪者一覧」や「来場者アンケート」と題したファイルには、2000～2001年に千葉県内や東京都内の新築マンションを見学に訪れた人の住所や氏名、電話番号、勤務先、家族構成等が一覧表にまとめられていた。 「現在の住まい」「現在の間取り」などの項目もあり、このうち約1000人分には年収が記載されていた。年収記載者を1400人とする報道もある（「8100人分の情報流出 名古屋の広告代理店」共同通信2006年4月11日）。また住宅購入予算や、購入時の自己資金額などが記入されている人もいた。「特記内容」の項目には、「○号室契約者」との記述もあった。他にも複数のファイルに、広告サイトの閲覧者などの氏名や住所、メールアドレスが含まれていた。 「アイ・アンド・キュー アドバタイジング」（藤井一彦社長、本社・名古屋市中区）は1993年設立。東京、名古屋、大阪に事務所があり、テレビや新聞などでの企業広告を企画・提案している。流出したのは同社の東京オフィス（東京都港区）が管理していた文書である。2003年9月に同社を退職した元社員が集めたとみられる文書で、保存しているパソコンが暴露ウイルスに感染したと考えられる。 アイ社によると、元社員が退職した後、別の社員に会社貸与のパソコンを引き継いだ。その社員がパソコンにウィニーを入れ、流出データも存在していたという。Winnyを削除、さらに流出情報の詳細や漏洩の原因について調査を進めている。同社は「流出したのは、うちの文書に間違いない。役員で手分けしてすぐにクライアントにおわびに行く」と話している。また、双日と三菱地所は「事実関係を調査している」としている。
「＜ウィニー＞マンション見学８千人の情報流出 一部に年収も」毎日新聞2006年4月11日 「個人情報保護法の施行後においては、たとえ何らかの契約関係がなくても、民間事業者の安全管理措置が十分でなく個人情報が漏洩した場合には、故意または過失がある限り、不法行為責任が発生すると考えるのが妥当であり、流出した個人情報の内容いかんによっては、莫大な損害賠償義務を負担することもありうる」（特定非営利活動法人日本ネットワークセキュリティ協会教育部会スキルマップ作成ワーキンググループ『情報セキュリティプロフェッショナル総合教科書』秀和システム、2005年、530頁）。
Winnyによる情報漏洩ウィニーWinnyによる情報漏洩は社会問題にまでなっている。安易にWinnyを利用することで、問題が広がっている。官公庁や自治体、大手企業でファイル交換ソフトWinnyによる情報漏洩が多発している。流出した情報を収集するWinny利用者も急増しており、Winny対策が急務となっている。何が問題なのか、どうすれば良いのかをしっかりと考える必要がある。 Webアンケート調査によると、インターネットを通じて個人情報を漏洩された経験を持つ人の中で、漏洩させたサービスの利用を中止した人は39.3％と約4割に上った。中止の理由として「再び漏洩されることが懸念されるから」が58.5％と最も多い。「サービス提供者に対する抗議の手段として」と答えたユーザーも34.0％に上った（NRIセキュアテクノロジーズ「個人情報保護に関する消費者意識調査 2005」2006年3月3日）。
ウィニーWinnyはP2P技術を利用して、不特定多数のユーザがファイルを共有するためのアプリケーションである。P2P技術とは、peer to peerの略で、中央にサーバを持たず、機器同士が直接通信する形態を指す。元東京大学大学院の助手だった金子勇氏が開発した純国産のソフトウェアである。インターネットからダウンロードして無償で利用できる。2002年5月に最初のバージョンが、2003年5月に機能刷新版である「ウィニー2」が公開された。ウィニーはインターネットを通して、パソコンユーザー同士がファイルを交換できるようにする。ウィニーをインストールした個々のパソコンでファイルを公開すると、他のウィニーユーザーがそれをダウンロードできるようになる。ダウンロードは複数のPCを経由して行われる。この際、経由したPCにもファイルが蓄積される。もしWinnyを狙うウイルス「Antinny」にPCが感染してしまうと、ハードディスクのファイルがすべて公開フォルダにコピーされ、Winnyネットワーク上で第三者が入手可能な状態になる。
東急不動産、多摩川園ラケットクラブ閉鎖強行で提訴される東急不動産は、テニスクラブ「多摩川園ラケットクラブ」（東京都大田区田園調布）を経営していたが、1999年12月27日に2000年3月31日でのクラブ閉鎖と会員契約解除を一方的に通知した。理由は赤字運営とする。最初の通知は1999年12月26日にメンバー会役員会に対してなされた。メンバー会役員たちは驚愕し、閉鎖決定の撤回を求めて激しく抗議した。しかし東急不動産との話し合いは平行線のまま、約一時間で決裂した。その翌日、東急不動産は閉鎖通知を会員1300人に発送した。会員らは「一方的通告」と猛反発し、「閉鎖反対委員会」を結成、会員の半数近くが加入した(約1300人中約600人)。 会員の半数近くが反対委員会に加入する騒ぎになるとは、明らかに東急不動産の段取りが悪いと言える。実際、毎月会員に送られてくる「多摩川園ラケットクラブだより・12月号」には家族会員登録の勧めが記載されており、クラブ側は直前まで会員募集の活動を行っていた（「さまよえるテニス難民」T.Tennis 2000年11月号）。 2000年2月1日、会員は東京地裁にテニスクラブ運営継続と会員地位確認の仮処分申請を行った（「閉鎖通告に怒りの仮処分申請 田園調布のテニスクラブ 「合意違反」と７４８人、中には石原知事も」朝日新聞2000年2月2日東京本社第14版26面第2社会面）。その後、2000年3月15日、東急不動産は、「多摩川園ラケットクラブ」を山梨県河口湖町の不動産会社に92億円で3月中に売却すると発表した（朝日新聞2000年3月16日東京第14版37面第3社会面）。 閉鎖に反対する会員らは「We Say No」というWebサイトを開設した。訴訟中は「会社側からは、いろいろな妨害がありましたし、あの手この手で、早く皆さん退会しなさい、しないと入会金が返らなくなりますよと言わんばかりのこともありました」（テニスシンポジウム「「テニス難民」を考える。」2000年7月2日）。
東急不動産の財務問題東急不動産は「自己資本比率は低い」「立替期間を加味すると、実質借入金規模過大」と評価される（日本証券新聞社、格付速報東証・大証編（2005～2006年秋冬号）、角川SSCムック、1030頁）。
金利上昇は東急不動産に大打撃金利上昇は4000億円以上の借金を抱える東急不動産にとってトリプルパンチとなる。第一に金利が1%上昇しただけで40億の金利増になる。今までタダみたいな金利であったため、これは辛い。 第二にマンション購入者も高金利では手を出しにくくなる。 第三に不動産市場にマネーが流入するペースが減速もしくは後退し、地価が再び下落に転じる可能性がある。 金利上昇局面では財務体質が相対的に劣位にある企業の株価に注意が必要である。実際、金利上昇で東急不動産の株価は下がった（「１０日不動産株が安い、長期金利上昇に警戒感」ラジオラジオNIKKEI 2006年4月10日）。長期金利の指標である新発10年物国債の利回りが1.90%台まで上昇（価格は下落）している。「今後の収益への悪影響を懸念して国内外機関投資家の間に当面の利益を確定する動きが強まっている」（大手証券）。
ゼロ金利解除日本銀行は5年4カ月ぶりにゼロ金利を解除した（2006年7月14日）。ゼロ金利解除は政策委員会・金融政策決定会合で、全員一致で決定された。金融政策の誘導目標としている無担保コール翌日物金利を0.25％に引き上げた。あわせて、公定歩合をこれまでの0.1％から0.4％に引き上げることを賛成多数で決めた。政策金利の復活は、2001年3月以来、約5年4カ月ぶりで、利上げは2000年8月以来、約6年ぶりとなる。ゼロ金利解除は既定の方針と受け止められており、決定は遅きに失したと批判する見解もある。「好むと好まざるとにかかわらずゼロ金利政策は長くは持つまい」（「経済気象台 財政再建の道」朝日新聞夕刊2005年12月16日）。日銀が2006年3月9日に発表した「量的緩和の解除」は、アナウンスメントの直後から、長期金利（10年もの国債の利回り）を上昇させた。 国債大量償還（2008年）による長期金利上昇が予想される。1998年に大量発行した10年国債の大量償還が2008年に待っている。2006年から2007年にかけて、国債の需給に対する先行き不透明感が台頭する可能性がある。不透明感は国債需給悪化に伴う長期金利の上昇懸念につながる。不動産業界にとっては、ネガティブな要因として念頭においておく必要がある。
大手四社では東急不動産のみ減収減益（平成18年3月期通期業績予想）平成18年3月期通期業績予想では不動産大手四社（三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産）のうち、東急不動産以外の三社が増収増益を見込む（「不動産大手４社の４―６月業績、軒並み増収増益」日刊工業新聞2005年8月10日）。東急不動産は平成18年3月期中間期予想当期純利益を140億円の赤字とする。
東急不動産、分譲部門は赤字（平成18年3月期第１四半期）平成18年3月期第１四半期において、分譲部門の営業利益は2500万円の赤字である。しかも、これは会計処理の方法変更後の数字で、実態はもっと深刻である。東急不動産は、マンション販売に関る宣伝費計上時期について、従来の発生時から竣工引渡時に変更した（東急不動産株式会社「平成18年3月期第１四半期財務・業績の概況（連結）」2005年7月29日）。つまり、東急不動産は計上基準を操作してコストの計上を後回しにした。この基準変更により、第１四半期の宣伝費は9億4900万円減少した。即ち、基準の操作だけで9.49億円の増益と同等の効果を得ることになった。それにもかかわらず営業利益は2500万円の赤字であり、本来ならば2500万円に9億4900万円が加算されて9億7400万円の赤字となる。 発生主義会計の原則では、費用及び収益は、それらが発生した時点で計上されるものである。これに対し、本来計上すべき経費を先送りすることにより、利益を実際より多く仮装する方法は粉飾決算事件で見られるものである。カネボウ（東京都港区）の粉飾決算事件においても同様の手口が行われていた（「[カネボウ粉飾]５年以上「経費の先送り」 悪質手口次々に」毎日新聞2005年08月03日）。
東急不動産、2005年9月中間決算で赤字（平成18年3月期中間期）東急不動産の2005年9月中間決算は、連結最終損益が99億円の赤字である（2005年11月9日発表、「東急不、中間期は98億円の連結最終赤字」時事通信2005年11月9日）。何と言おうと赤字は赤字である。不動産株に冷や水を浴びせたことになる。有利子負債は4013億円（対総資産比50%）で、相変わらず大きい。前年中間期と比べて売上げ伸び率も鈍化した（前中間比-3.8%）。主要因として分譲部門の売り上げ減少がある。2005年9月中間期の分譲部門売上高は2004年9月中間期に比べて22億円も減少した。但し宣伝費の計上基準を実施時から物件引渡時に先送りする会計操作を実施したため、営業利益は増加している。 連結決算で小売部門を担う東急ハンズでは既存店の売り上げが減収となった。既存店の減収は過去三期に渡り続いている。 東急不動産の平成18年3月期第3四半期の純利益は63億700万円の赤字である。請負工事部門は6億3100万円の赤字である（東急不動産株式会社「平成18年3月期第3四半期財務・業績の概況（連結）」2006年1月31日）。
東急不動産、約275億円の特別損失発生中間決算の赤字転落にはスキー場などリゾート施設の減損処理に伴う特別損失計上が響いている（「東急不動産の9月中間、最終赤字に・減損処理響く」日本経済新聞2005年11月9日、「東急不は最終赤字に―不動産大手4社」時事通信2005年11月10日）。東急不動産は減損会計適用により、平成18年3月期（中間期）連結決算において、特別損失「減損損失」274億6400万円、及び平成18年3月期（中間期）単体決算において特別損失「減損損失」244億6400万円を計上した（東急不動産株式会社「減損会計適用に伴う特別損失の発生に関するお知らせ」2005年10月27日）。他にも減損処理に関する隠し玉があるのではないかと疑いたくなる。
東急不動産請負工事部門の厳しい収益性戸建て市場の伸び悩みが鮮明になるなか、子会社や事業本部を通じて住宅を手掛ける兼業企業の苦戦は顕著である。成長力が弱く、収益性が低い点が課題である。地場の工務店が市場の大半を握り、限られたパイの中での収益確保を迫られている。東急不動産の中島美博常務執行役員は「請負工事部門は利益率が改善しない」と嘆く。東急不動産専務を兼ねる金指潔東急ホーム社長は「成長力や収益性で厳しいのは事実」と認める（山室純「兼業住宅メーカー、低収益にあえぐ――本業への依存、甘え生む。」日経産業新聞2005年5月30日）。 平成18年3月期第１四半期は売上109億円、営業利益マイナス12億円で、前年同期比3億円の減収、4億円の減益となった。マンション大規模修繕工事、注文住宅の売上減少が減収の原因とされる（東急不動産株式会社「平成18年3月期第１四半期財務・業績の概況（連結）」2005年7月29日）。2004年9月中間決算では営業利益がマイナス5億円、2005年9月中間決算ではマイナス6億円と赤字が拡大した（東急不動産株式会社「平成18年3月期中間決算短信（連結）」2005年11月9日）。 住宅事業の収益力が弱くても、本業に寄りかかれるという甘えの構造を引きずった兼業企業が生き残れる時代ではない。実際、野村不動産は注文住宅（戸建ての建築請負業）から勇気ある撤退を行った。
東急不動産、スキー場売却で61億円の売却損東急不動産は、北海道・ニセコスキーリゾート内に保有経営する「ニセコひらふ花園スキー場」を売却する（「ニセコひらふ花園スキー場、豪州企業が買収」日経新聞北海道版2004年8月7日）。売却先は、豪州メルボルンのハーモニーリゾーツニセコPTYの95%出資により設立した日本ハーモニーリゾート。売買契約は2004年8月下旬、引き渡しは11月と05年3月の2回の予定。今回の売却で、東急不グループには計61億円（東急不単体は55億円）の売却損が発生する（二見英二・東急不動産執行役員財務部統括部長「固定資産の譲渡に関するお知らせ」2004年8月9日）。 ● 「倶知安にオージー急増!?」Tanimichi World Blog 2005/03/13 「東急が160億円を投じて開発したスキー場を2億4000万円で購入」。
東急不動産、資産売却で71億円の特別損失東急不動産は子会社の資産売却で特別損失が発生したと発表した（東急不動産株式会社「特別損益の発生に関するお知らせ」平成17年1月28日）。売却損はリーラ乃木坂21億円、リバブル都立大学ビル6億円、リバブル下北沢ビル10億円、札幌トラストビル15億円、ウィライブ小杉3億円、キャスティル代沢0億円、福岡百道ビル2億円、船橋ツインビル12億円、土地（東京都大田区池上七丁目）3億円である。合計71億円もの特別損失になる。一方で東急不動産は渋谷東急プラザを有限会社渋谷プラザに売却した。これにより73億円の特別利益を得たとする。子会社の資産売却損71億円を相殺した形である。有限会社渋谷プラザは東急不動産が匿名組合出資した有限会社であり、言わば好きなように売値を付けることが可能である。不良資産を関係会社に高く買わせ、損失を付け替える手法は「飛ばし」と呼ばれ、粉飾でよく行われる。 投資組合に出資する企業が、組合を連結決算の対象に含めるか否かは、日本の企業会計基準に明確な規定がなく、監査法人の裁量に任されている。ライブドア事件では匿名組合出資が企業買収に濫用された（「ライブドア 出版社買収 別の２投資組合介在 新株売却益を還流」西日本新聞2006年1月30日）。
東急不動産の税金逃れ東急不動産は税金逃れが露見し、東京高裁で断罪された。法人が所有する土地等を譲渡した場合、通常の法人税とは別に譲渡益だけを取り出して追加課税される（土地重課制度）。追加の課税率は所有期間が短い短期譲渡の場合は高くなる。東急不動産は土地重課制度の適用を逃れるため、わざと対価を低額にし、後から違約金名目で補填するという卑怯な取引を行った。
東急不動産は所有する土地・建物につきM社との間で、平成元年10月2日、以下内容の売買契約（方南町契約）を締結した。 この方南町契約には特約が付されており、東急不動産とM社は別件土地・建物の売買契約（青葉台契約）を別途締結することを方南町契約の前提としていた。青葉台契約が締結できない場合はM社は東急不動産に対し、違約金として23億円を直ちに支払うものとした。 その後、M社は青葉台契約を履行できず、平成2年7月4日、東急不動産に対し、違約金23億円を支払った。東急不動産は違約金を同年11月30日に雑収入として益金の額に計上し、法人税の確定申告をした。 これに対し、渋谷税務署長は、東急不動産が土地重課を逃れるために取引を操作しており、違約金23億円は実際は借地権の一部であると判断した。借地権の設定対価を違約金とする仮装行為が認められるため、重加算税の賦課決定処分を下した。事実、M社の代表取締役は税務当局の調査に際し、「青葉台共同ビルの建設は履行不可能であり、違約金は土地重課対策として名目上設定されたもの」と証言した。 東急不動産は厚かましくも処分を不服として提訴したが、敗訴に終わった。「本件特約ないし本件違約金の定めは、土地重課を免れるために仮装されたものと認めることができる」（東京高裁平成14年8月29日判決・東急不動産事件。一審東京地裁平成13年5月25日判決）。 「本件はもともと土地重課を免れるためだけに借地権設定の対価を低額にし、後日、実現不可能な別件契約の違約金という形で、本来収受すべき借地権設定の対価の差額を得、さらには底地権についてまでも土地重課の適用期限が切れたところで譲渡するといったように、全体のスキームが“はじめに土地重課回避ありき”といった仮装の上に成り立つもので、これは虚偽表示に該当し、無効なものである」（渡辺充「検証！藤山判決／東急不動産事件」旬刊速報税理2006年2月1日号30頁）。
東急不動産、工事代金不払い防止を要請されるデベロッパー発注の工事で不払が多発していることを受けて、建設関係労働組合首都圏共闘会議は2003年2月13日、明和地所、東急不動産、大京、住友不動産、三井不動産、リクルート、三菱地所に対して要請・交渉を実施した（東京土建一般労働組合機関紙「けんせつ」1707号、2003年2月20日）。建設関係労働組合首都圏共闘会議による住宅デベロッパーへの要請は初めてのことである。工事代金不払いで泣いた請負業者・労働者は、どんなに苦しいことだろうか。
東急不動産の株主軽視東急不動産経営陣は既存株主の利益を軽視していると判断せざるを得ない。東急不動産は赤字決算を続けていた時も、高額の役員賞与、退職慰労金を払い続けていた。全従業員の平均年収も一千万とされる。一方で七年間連続して無配とした会社である。東急不動産株は2000年2月に90円台まで下落した。個人投資家は、このような銘柄には手を出さないことを希望する。最初から仕組まれている銘柄である。素人は買ったら最後、高値での売り抜けは、まず不可能である。
東急不動産、既存株主無視の増資東急不動産による株主利益を軽視した増資発表に、既存株主は怒りの声を上げている。東急不動産は、東急不動産は30日、5150万株の公募増資と1150万株の第三者割当増資を実施すると発表した（2005年10月30日）。発行価格はいずれも同額とし、10月11日から13日の間に決定する。公募増資の募集方法は一般募集とする（「東急不動産 5150万株の公募」證券新報2005年9月30日、「東急不動産、23年ぶりに300億円強の公募増資」日本経済新聞2005年9月30日）。第三者割当増資は全株を東京急行電鉄に割り当てる。増資により、合計416億円を調達する（「東急不、公募と第三者割当増資で416億円調達へ」時事通信2005年9月30日）。 一般的に増資は株価を下げる要因になる。発行済み株式数が増えるから、一株当りの利益は減少する（「公募増資って何？」読売新聞2004年12月22日）。一株当たりの価値が薄まることになる。売り圧力も高まるため、弱気要因となる。株式の供給増、需給関係の悪化と受けとめられ、投資家からは敬遠される。 資金調達により市場の支配者になれるならグッドニュースにできないこともないが、戦いを始めるための準備ならば、警戒する必要がある。複雑な持ち合いによる見せ掛けの増資ならば財務基盤の強化にはつながらない。今は昔の成長期相場とは異なる。悪材料出すととんでもなく下落してしまう時期での発表である。今の市場では悪材料と採るのが常識的な見解である。 このように安易に増資されては株主はたまらない。投資家にとっては素直に売りである。これまで東急不動産株を買い増ししていた外国人の売りが膨らむことが予想される。ヘッジ売りも出るだろう。実際、増資発表後、東急不動産の株価は三日続落。一時31円安の702円と下げ幅を拡大した（「東急不が下げ幅拡大、公募発表で需給、希薄化懸念」株式新聞ダイジェスト2005年10月3日）。株式購入を検討する場合は、くれぐれも実態の伴わない増資実施企業株に手を出し、大穴を空けることのないようにすべきである。 インターネット掲示板には下記の投稿がなされた。「こんな高値で応募する人はいるのかな？日経が大幅に下げているのに、価格操作されているみたい。はめ込みに気をつける必要がありそうだ。これまでも不自然な上げが続いていたし、なんか不気味だね」（Yahoo!掲示板、2005年10月8日）。
東急ハーベストクラブ、株主優待利用者から不満東急ハーベストクラブ鬼怒川に株主優待で宿泊した株主から不満が出ている。大人四人で宿泊したが、部屋には布団が三枚しかなかったという。しかも仮に布団を一枚追加したとしても、畳の上には敷けない広さの部屋であった。株主は苦情を申し入れたが、スタッフは「通常はその部屋に四人泊めている」と平然と答えたという。株主は「イヤァーひどいもんでしたよ」との感想をインターネット掲示板に投稿し、反響を呼んでいる。ハーベストクラブの部屋とサービスは「簡保の宿」と同レベルとの厳しい評価も出た。食事・特に夕食は料金が高い割には不味いとされる。
●
「たかが株主ですよ・・・優待の落とし穴」Yahoo!掲示板2005年8月17日
「株主優待で東急ハーベストに泊まってきました。
東急リアルエステートの会計監査人、全業務停止処分へカネボウの粉飾決算事件にからみ、金融庁は中央青山監査法人に対して、法定監査業務を2006年7月1日か2か月間停止することを命じる業務停止命令を出した（「中央青山に一部業務停止命令、７月から２か月間」読売新聞2006年5月10日）。中央青山監査法人は東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（堀江正博社長）の会計監査人である。東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメントは東急リアル・エステート投資法人の投信委託業者である。東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメントは東京急行電鉄が6割、東急不動産が4割出資する。 金融庁は複数の所属会計士が2004年に表面化したカネボウの粉飾決算に加担した容疑（証券取引法違反、有価証券報告書の虚偽記載）で起訴されていることを重視し、異例の厳罰処分に踏み切ることにした（「金融庁、中央青山の一部業務停止命令へ・カネボウ粉飾で」日本経済新聞2006年5月9日）。所属会計士が粉飾決算に加担したのは、法人の内部管理体制に重大な不備があったためと判断する（「中央青山に業務停止命令へ金融庁、カネボウ粉飾で」共同通信2006年5月9日）。 当初は全ての業務を停止する処分を出す方針と報道されていた（「金融庁、中央青山監査法人に一部業務停止命令へ」読売新聞2006年5月9日、斉藤信宏「＜中央青山監査法人＞全業務停止の処分へ 金融庁が検討」毎日新聞2006年5月9日）。 東急不動産の行政問題東急不動産、市有地と不明朗な境界訂正東急不動産が購入した土地（兵庫県川西市緑台4丁目）は、東急不動産購入後僅か2ヶ月の間に隣接する市有地との境界訂正で、面積を約520平米も拡大させた。背景に東急不動産と川西市の癒着が指摘され、川西市政治倫理審査会にて審査された。東急不動産は2000年（平成12年）1月12日に問題の土地を購入した。この土地はニュータウン「多田グリーンハイツ」内にあり、1976年（昭和51年）11月30日に神戸地方法務局伊丹支局に地積測量図が届けられている。面積は1484.56平方メートルである。この土地は川西市の公園緑地用地に隣接している。 東急不動産が購入契約を締結してから僅か13日後の2000年1月25日、「錯誤があった」「境界の確定に間違いがあった」ことを理由として神戸地方法務局伊丹支局の地積測量図が1933.44平方メートルに訂正された。この訂正は川西市長が捺印した境界協定図通りに行われた。 東急不動産に所有権が移ってから僅か13日ほどで川西市の境界協定図が作成され、法務局の地積測量図が訂正された。何故13日間で東急不動産の所有地が448.88平方メートルも拡大する訂正が実現したのか不可解である。市の公園緑地用地が520平米ほど物理的にマイナスになり、東急不動産の土地が520平米ほどプラスになった計算になる。東急不動産への無償提供（譲渡）に等しい処分である。市民の財産が減少したと考えるのが自然である。これは疑惑以外の何物でもない。 更に2000年2月25日にも境界が訂正され、面積が2004.02平方メートルに拡大した。今回も理由は錯誤である。僅か一箇月で二度の訂正である。東急不動産の所有地は最初の時点から519.46平方メートルも拡大した。この土地には法務局に三枚の地積測量図が存在する。 「緑台4丁目8-64に付随しております三方の土地は、川西市の緑地であり、市民の土地でございます。端的に言いまして市の土地の境界に間違いがあるという市長さんのはんこだけで、500平方メートル余りも民間業者のマンション建設用地になった」（川西市政治倫理審査会2005年5月2日会議録4頁）。 「官民境界の申請をしましたら、通常早くて３ヶ月、それ以上市長のはんこをもらうのに必要なんですが、これわずか２週間も経過しない時間帯に境界に錯誤があったということで、官民境界の協定がなされ、法務局の地積測量図もわずか２週間足らずで訂正されていると、こういうことは、通常あり得ないことなんだと思いますが、非常に専門的な話になりますんで、単純に東急不動産の担当者が平成１２年２月８日に川西市長宛に官民有地境界確認申請書に対して設計事務所が東急さんから委任を受けて、東急さんの印鑑証明が付き、土地の謄本がついて、添付書類に公用という謄本が付いている。これは何かあると。市の内部で悪しきことが起こっているのではないかと私は思っております。民間の設計事務所が官民境界の申請をするのに公用の登記簿謄本なんて取得できる道理がございません」（川西市政治倫理審査会2005年7月4日会議録6頁）。
東急不動産の疑惑物件を市長らの家族が購入東急不動産の疑惑マンション（兵庫県川西市緑台4丁目）を川西市長と市議会議長の家族が購入している。このマンションは東急不動産が建設地を取得した直後に隣接する市有地との境界訂正により面積を約520平米も拡大させていた。川西市が境界変更により東急不動産に有利に取り計らい、その見返りとしてマンション購入が正常な形でないものとして行われたとの疑いが川西市政治倫理審査会に提起された。東急不動産は当初、この土地に7階建てのマンションを建設する計画を立てていた。これに対し、近隣住民は景観を損ねると反発し、多田グリーンハイツ自治会や住民団体等が短期間で9千余名の署名を集め、高層マンション反対の行政指導等の陳情を行った。この陳情の受理書には市長や助役が印鑑を押している。マンションは最終的に3階建てとなった。 東急不動産からマンションを購入したのは柴生進・川西市長の妻と子、安田末廣（安田末広）・市議会議員（元市議会議長）の妻と子である。市長や市議の親族である妻及び子がマンションの一室を購入していることは、市長及び市議の職務に関し不正の疑惑をもたれる恐れがある。特定の企業に不当に有利な取り計らいをするよう議員並びに市の機関及び職員に働きかけた疑惑をもたれる恐れがある。 市長と市議に対しては、「川西市議会議員及び市長の倫理に関する条例」に基づき、政治倫理基準違反調査請求がなされた（2005年3月28日）。調査請求には川西市民50名以上の署名が集められた。
鳴門市新ごみ施設問題に東急不動産が登場鳴門市の新ごみ処理施設建設事業（同市瀬戸町堂浦）に東急不動産が登場している。これは地元住民らによる反対運動が起きており、市長の土地疑惑や市による虚偽の説明で市民の間で不信感が強まっている事業である。鳴門市が計画を公表したのは、1998年4月28日の市議会臨時会。市土地開発公社が用地購入する費用を債務保証する予算案を提出した際に、山本市長が予定地を明らかにした。周辺住民には、公表の一週間前に伝えられた。しかし、既に用地の半分以上が買収済みだったため、住民らは「地元を欺き、黙って計画を進めた」「環境面で不安がある」と一斉に計画反対の声を上げた。市は、地元説明会などで「複数の候補地を検討していた。瀬戸町に決めたのは計画公表の直前だった」と説明し、理解を求めていた。 ところが、計画公表の約2年前の96年6月26日、当時の市助役が、現地でゴルフ場を核としたリゾート開発計画を進めていた東急不動産を訪ねて、土地取得について意向打診していたことが、新たに判明した（「計画始動 市説明の２年前 鳴門新ごみ施設､当時の幹部証言」徳島新聞2005年5月31日）。建設用地では、90年ごろから三井建設や東急不動産などがゴルフ場を核としたリゾート開発計画を進めていたが、バブル崩壊で96年当時は凍結状態だった。 助役が東急を訪ねたのは、東急がリーダー的存在だったからだという。助役は「堂浦周辺の山林を一括して取得できるかどうかを尋ねた」と話す。当時を知る市幹部は「打診は、ごみ処理施設建設を念頭においた行動」と、この時点で現地での建設計画が事実上始動していたことを認めている（「地元住民｢市にだまされた｣ 鳴門新ごみ施設計画に怒り･反発」徳島新聞2005年6月1日）。打診後、市は東急との間で売買価格などの交渉を重ねており、この段階で三井も加わった。96年6月に打診を受けたことは、特別土地保有税の課税をめぐる市との協議の中で、三井と東急が連名で提出した文書で東急側も認めている。 建設計画は少なくとも助役が東急不動産に打診した時点で動き出していたことになる。従って市が計画を公表した際の「用地決定は公表の直前」との説明は虚偽になる。また、計画地内に当時の山本幸男市長名義の土地が含まれ、親族名義に変更されていたことが計画公表直後に問題となったが、名義変更は打診後だったことになる。この土地は98年5月、市から用地の一括取得を依頼された準大手ゼネコン・三井建設（当時、現三井住友建設）に売却された。 ● 「鳴門市ごみ焼却場問題」徳島新聞社 「鳴門市ごみ施設問題「帰れ」住民怒号」徳島新聞2002年6月26日
東急不動産ら、認可法人への職員派遣で官民癒着を批判される東急不動産らが建設省認可の財団法人「民間都市開発推進機構」（民都機構）に職員を派遣したことに対し、官民の癒着と批判されている。参議院国土・環境委員会（1999年3月23日）において取り上げられ、建設省は派遣元の企業名公表を余儀なくされた（1999年3月30日）。建設省資料によると、東急不動産が二名の職員を派遣していることが判明した（「民間都市開発推進機構（民都機構）への職員派遣企業」しんぶん赤旗1999年4月1日）。民都機構は不良債権化した土地などを公的資金で買い上げるために設立されたが、「派遣職員を受け入れた企業の物件を優先的に取得しているのではないか」と追及された（参議院国土・環境委員会1999年3月30日、緒方靖夫議員）。
東急不動産システム障害東急不動産でシステム障害が発生した。2006年4月3日（月）20：55頃～5月11日（木）14：35頃までの間、Webサイト上の資料請求フォーム内のプログラムの停止により、「送信」ボタンを押しても、資料請求者のパソコンから情報が送信されず、それにもかかわらず「資料請求のお礼」のメッセージが表示される障害が発生した（東急不動産株式会社「資料請求プログラムの障害について」2006年5月17日）。障害自体も問題であるが、一週間以上も障害が継続したことは粗末である。資料請求に障害が発生した可能性がある物件は以下の通りである（センターフィールド浦和美園、(仮称)ブランズ美しの森プロジェクト、ブランズ調布、ブランズ上大岡、ブランズ文京本駒込、ブランズ平和台、ブランズ中野上ノ原、シーサイドコート鎌倉若宮大路、クオリア荻窪、アルス習志野大久保、アルス桜上水、あすみが丘東、ミルクリークヴィレッジ、東急ニューシティ あすみが丘、あすみが丘プレステージ、東急季美の森、ブランズガーデン南大沢、アルス吹田穂波公園、ブランズ甲子園一楽荘、ブランズ大和高田、アルスひばりが丘、アルス月寒中央通、アルス平岸ステーションフロント）。
東急不動産ネットワークから掲示板荒らし東急不動産のネットワークからインターネット上の掲示板に荒らしが行われた。荒らされたのはインターネット・ビジネス・ジャパン株式会社が運営する掲示板「イビジェカフェ」である。IPアドレスが記録されていたために、東急不動産からの荒らしであると判明した。掲示板では荒らし行為者に対し、抗議の投稿が相次いだ。
この荒らしは「２ちゃんねる」でも報告された。
CANAL-WTについては東急不動産らが分譲したキャナルワーフタワーズ（東京都江東区豊洲、2000年11月竣工）のマンションLANを指すとの見解がある。但し、本見解に立つと東急不動産自身がマンションLANを維持管理していることになる。キャナルワーフタワーズのマンションLANは株式会社バード・ビュー（東京都中央区日本橋茅場町）が受注したことが判明している。ネットワークの運営に東急不動産が関与しているかは不明である。
東急不動産、サポート不安製品をアップグレード東急不動産が会計業務の効率化を促進するために、財務会計アプリケーション「JD Edwards EnterpriseOne」をアップグレードしたと発表された（日本ピープルソフト発表2005年12月15日）。東急不動産は1999年から「JD Edwards」を利用している。「JD Edwards」はピープルソフトPeopleSoft社製品である。PeopleSoftは競合企業のオラクルOracleに敵対的買収された。敵対的買収により、PeopleSoft社製品の将来は不安視されている。そのような製品を評価し、機能強化に投資する東急不動産のIT戦略が賢明なものか異論の出るところである。 OracleはPeopleSoftの買収を2003年6月6日に発表した。両社の間では激しい抗争が展開されたが、PeopleSoftの敗北で終了した。Oracleは米国時間2005年1月7日、PeopleSoftの発行済み株式の97％以上を取得し、同社の買収を完了した（Dawn Kawamoto and Alorie Gilbert, Oracle takeover: It's a wrap, CNET News.com, January 7, 2005）。 OracleによるPeopleSoft社買収により、今後、PeopleSoft製品は販売されなくなるのではないか、サポートが停止されるではないか、と懸念されている（Margaret Kane, SAP buys PeopleSoft support firm, CNET News.com, January 19, 2005）。「ピープルソフトとジェイ・ディ・エドワーズなどのユーザー企業が、将来のサポートへの不安を抱えている」（井上理「SAPジャパン，ピープル買収騒動に乗じた“乗り換え”キャンペーン」IT Pro 2003年07月02日）。 Oracle社製品とPeopleSoft社製品とは競合しており、PeopleSoft社製品がなくなれば、その分Oracle社製品の売り上げが期待できる。事実、OracleのCEO、Larry EllisonはPeopleSoftの営業停止と同社製品の製造中止を公言していた（Alorie Gilbert and Dawn Kawamoto, Oracle to cut 5,000 jobs in PeopleSoft merger, CNET News.com, January 14, 2005）。
東急不動産の逆襲東急不動産や東急リバブルはインターネットでは有名な悪徳不動産業者である。インターネットには、東急不動産・東急リバブルの景観破壊や騙し売りの情報が溢れている。この状況に対し、遅ればせながら東急不動産に反撃の動きがみられる。東急不動産は、東急エージェンシーとの共同出資で不動産専門のインターネット広告会社「株式会社ディマンドアイ」（東京・渋谷、神谷勇人社長）を設立した（「東急不と東急エージェンシー、不動産専門ネット広告会社」日本経済新聞2005年10月17日）。 企業はマスメディアに対しては広告拒否の脅しをかけることで、自社に都合の悪い情報を葬ることができた。東急不動産の今回の動きはインターネット上でも同様の影響力を行使できるようにすることを企図していると推測できる。
| ||