AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
Secci�n 13
128 0A
FERRAZ 41
Tfno: 3971921 Fax: 3971998N. y. G: 28000 1 7000719 /2005
Rollo: RECURSO DE APELACI�N 50/2005
Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 541/2003
�rgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 49 MADRIDDE: LIZARAZU E HIJOS, S. L.
Procurador: I. O. C.
Contra: ALB, SLB
Procurador: G. G. S. M. H, G. G. S. M. H.Ponente: ILMO. SR. D. C. C. G.
Magistrados:
Ilmo. Sr. D. M. De B. G-R
Ilmo. Sr. D. C. C. G.
Ilmo. Sr. D. J. L. Z. O.SENTENCIA
En MADRID, a veintiocho de septiembre de dos mil cinco. La Secci�n Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Se�ores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelaci�n los autos de Juicio ordinario sobre reclamaci�n de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia n� 49 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelados-impugnantes Do�a S. y Don A. L. B., y de otra, como demandada-apelante LIZARAZU E HIJOS, S. L.
I. ANTECEDENTES DE HECHO
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resoluci�n recurrida.
PRIMERA.- Por el Juzgado de Primera Instancia n� 49, de Madrid, en fecha 12 de mayo de 2004, se dict� sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D/�a G. G. S. M. H en nombre y representaci�n de D/�a: S. L. B y A. L. B contra D/�a LIZARAZU E HIJOS, S. L y, en su virtud debo condenar y condeno al demandado LIZARAZU E HIJOS, S. L, a que abone al actor la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA EUROS CON CUARENTA Y SIETE C�NTIMOS (2,740,47 euros), m�s intereses legales, abonando cada parte las costas causadas a su instancia".
SEGUNDO.- Dicha sentencia fue recurrida en apelaci�n por la demandada, Lizarazu e Hijos, S. L e impugnada en lo perjudicial (antigua adhesi�n) por los demandantes, Do�a S. y D. A. L. B. Las actuaciones tuvieron entrada en esta Audiencia el 26 de enero de este a�o.
TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial correspondi�, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Secci�n Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asign� ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Por auto de 6 de mayo de 2005 se admiti� y declar� pertinente la prueba propuesta para esta segunda instancia por la parte apelante, Lizarazu e Hijos, S. L., consistente en TESTIFICAL de D. R. C. P-R, y se se�al� para que tuviese lugar la VISTA PUBLICA del recurso el 21 de septiembre de 2005.
La VISTA se celebr� el indicado d�a, con asistencia de los procuradores e intervenci�n de los letrados de ambas partes. Se practic� la prueba testifical admitida, con el resultado que obra en el acta y en la grabaci�n audio-visual del acto, y los defensores de las partes informaron seguidamente. Dicho d�a 21 de septiembre quedaron el recurso y la impugnaci�n deliberados y decididos por este Tribunal.
II. FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El tribunal acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada, en lo que no se opongan a lo que seguidamente expresaremos.
SEGUNDO.- Los actores, Do�a S. y Don A. L. B., como titulares, cada uno, de cuotas indivisas equivalentes a un cinco por ciento de los locales de negocio n�meros 2, 3, 4 de la finca n�mero 19 de la calle Vinaroz de Madrid, que ocupa en arrendamiento la demanda, Lizarazu e Hijos, S. L, reclam� en la demanda de la arrendataria el pago de 5.196,96 euros m�s intereses legales por diferencia entre percibido y debido percibir por parte proporcional (diez por ciento) de rentas, servicios y suministros y repercusi�n del impuesto sobre bienes inmuebles correspondientes al per�odo de mayo de 1996 a marzo de 2003.
La sentencia de la primera instancia estim� parcialmente la demanda, condenado a la demanda al pago de 2.740,47 euros, m�s intereses legales, sin condena en costas, resultando tal principal de deducir de los 5.196,96 euros reclamados las dos cantidades siguientes:
(-1-) 955,50 euros pagados en mayo de 2003 (-2-) 1.500,94 euros, como porcentaje del diez por ciento correspondiente a gastos de comunidad abonados por la demandada por cuenta de los demandantes.
La sentencia es recurrida en apelaci�n por la demandada, Lizarazu e Hijos, S. L, postulando en esta instancia exclusivamente la disminuci�n de la condena en 1.601,80 euros, cantidad que le es reclamada por los actores por los servicios y suministros del cuadro del hecho d�cimo de la contestaci�n a la demanda (folios 10 y 11 de dicha contestaci�n, folios 449 vuelto y 450 de las actuaciones del Juzgado), que considera no deben ser pagados por la arrendataria.
Dicho cuadro comprende los siguientes conceptos:
Consumo luz escalera, 11,58 �
Material de limpieza, 4,30 �
Material el�ctrico, 3,10 �
Mantenimiento contadores de agua, local 2, 2,20 �
Salario portero, 1.086,90 �
Ropa trabajo portero, 3,48 �
Suplencias portero, 149 �
Seguridad Social portero, 188,08 �
Calefacci�n locales 2 y 3, 144,72 �
Obra acondicionamiento ascensor, 8,46 �
Total, 1601,82 �Por su parte, los actores impugnaron la sentencia en lo desfavorable (art�culo 461, apartado uno, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, antigua adhesi�n) en la reducci�n que se hace, por compensaci�n, de 1500,94 euros como correspondientes a un diez por ciento de las cuotas de la comunidad de febrero de 2001 y de los meses de junio de 2002 a junio de 2003, alegando que el certificado del administrador de la comunidad presentado por la demandada como documento 3 de los de su contestaci�n (folio 528) no ha sido reconocido en el juicio por el administrador, Sr. C. P-R, que no declar� en el juicio, y que los actores han presentado justificantes de estar pagando a la Comunidad el diez por ciento de las cuotas correspondientes a los locales (folios 628 al 648). Subsidiariamente aducen que no consta en el certificado del administrador cu�l ha sido la cantidad pagada por la arrendataria en concepto de cuotas de la comunidad de los locales y que la cuantificaci�n del documento 4 de los de la contestaci�n a la demanda (folio 529), donde figura la cantidad de 15.009,85 euros (cuyo diez por ciento es 1.500,98 euros) es creaci�n unilateral de parte, proponiendo como m�s ajustada, con arreglo a las cuentas de la comunidad, la suma de 9,532,72 euros (cuyo diez por ciento es 953,27 euros).
TERCERO.- Recurso de Lizarazu e Hijos S. L.
Debe estimarse en parte. El arrendador de las viviendas o locales no puede exigir del arrendatario la totalidad de la cuota de comunidad, sino s�lo la parte correspondiente a los servicios o suministros que transciendan al arrendatario, de los que �ste se aproveche o pueda aprovecharse, tal es el sentido que ha de darse a lo establecido en las Disposiciones Transitorias Segunda, apartado 10.5, y Tercera, apartado 9, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
No existe identidad entre lo que el propietario de un local haya de pagar a la comunidad por gastos comunes de mantenimiento, conservaci�n o reposici�n de cosas comunes, y los servicios o suministros que pueda repercutir al arrendatario.
As�, en el presente caso, no puede exigirse a la arrendataria lo reclamado por consumo de luz de la escalera, material de limpieza, material el�ctrico u obra de mantenimiento del ascensor, por tratarse de servicios que la arrendataria no utiliza ni puede utilizar, al no tener los locales salida directa al portal ni disponer los locales de buz�n en el portal, sin que est� justificada la repercusi�n de estos gastos por el mero hecho de que los contadores de electricidad y agua de los locales se hallan en dependencias del edificio a las que se accede por el portal (de ello no deriva beneficio especial para el arrendatario, pues pod�an sus contadores encontrarse en los locales arrendados).
En cuanto a la calefacci�n de los locales 2 y 3, no consta que los mismos dispongan de calefacci�n y as� resulta que esos locales ("local" y "tienda") aparecen con repercusi�n cero por el concepto de calefacci�n en los cuadros de reparto de los folios 326, 327, 331, 384 y 420, correspondientes a los documentos 182, 183,184 y 185 de los presentados por la parte actora con la demanda.
Tampoco procede exigir a la demandada ninguna cantidad por agua o mantenimiento del contador del agua correspondiente al local 3, pues aparece el gasto de agua excluido para ese local en los citados cuadros de reparto.
Sin embargo, debe satisfacer todo lo referido al portero (salario, ropa de trabajo, suplencias y Seguridad Social) puesto que, directa o indirectamente, efectiva o potencialmente, la arrendataria se beneficia del servicio prestado por el portero de la finca (vigilancia, disponibilidad en caso de emergencias, encendido de la calefacci�n y otras).
Se estimar� parcialmente el recurso deduciendo de la condena el importe de los conceptos excluidos (11,58 euros, 4,30 euros, 3,10 euros, 2,20 euros, 144,72 euros y 8,46 euros, en total, 174,36 euros).
CUARTO.- Impugnaci�n de la sentencia en lo desfavorable de los actores.
En la vista del recurso se ha ratificado por el administrador de la comunidad, Sr. C. L-R, el certificado del folio 528 (documento 3 de los de la contestaci�n), de modo que no cabe dudar de que Lizarazu e Hijos S. L. paga desde junio de 2002 la totalidad de los gastos de comunidad de los locales arrendados. Tambi�n confirm� el administrador en su declaraci�n testifical que se hacen por los actores las transferencias mensuales por el diez por ciento correspondiente a su participaci�n en el condominio, de forma que existe un doble pago que no impide la compensaci�n reclamada por la arrendataria y hecha en la sentencia apelada, sin perjuicio de la reclamaci�n que los demandantes puedan hacer a la comunidad. Ahora bien, es cierto que no existe certeza sobre la cuant�a de lo pagado por la demanda por el tiempo a que se refiere la compensaci�n, no siendo bastante a este respecto el testimonio del administrador que responde en la vista que por el per�odo de junio de 2002 a junio de 2003 m�s febrero de 2002 Lizarazu e Hijos S. L. ha debido satisfacer aproximadamente unos 15.000 euros, sin consultar libros, documentos, apuntes o papeles. Es cierto que el documento del folio 529 (4 de los de la contestaci�n), aparte de su imposible lectura actual, no prueba la cuant�a de esos pagos, por lo que habr� de restarse a la cantidad propuesta por la parte actora de 9.532,72 euros.
Se estimar� parcialmente la impugnaci�n, sustituyendo el importe de la compensaci�n que se hace en la sentencia por pagos de cuota de comunidad (1500,94 euros) por la m�s ajustada al resultado de la prueba de 953,27 euros.
QUINTO.- La estimaci�n parcial del recurso y de la impugnaci�n dejar�n fijado el principal de la condena en 3.113,83 euros (de la cantidad reclamada en la demanda, 5.196,96 euros, se descuentan los 955,50 ya restados en la sentencia, 174,36 euros por repercusi�n de servicios y suministros no procedente y 953,27 por diez por ciento de gastos de comunidad abonados por la demandada).
SEXTO.- No haremos expreso pronunciamiento sobre las costas del recurso ni sobre las de la impugnaci�n, al estimarse parcialmente uno y otra, conforme a lo dispuesto en el art�culo 398, apartado dos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
III. FALLAMOS
Que debemos ESTIMAR Y ESTIMAMOS parcialmente el recurso de apelaci�n interpuesto contra la sentencia de 12 de mayo de 2004 del Juzgado de Primera Instancia n�mero Cuarenta y Nueve de los de Madrid dictada en el procedimiento del que dimana este rollo, al tiempo que tambi�n ESTIMAMOS parcialmente la impugnaci�n de dicha sentencia en lo desfavorable (antigua adhesi�n) formulada por los demandantes, D�a. S y D. A. L. B., CONFIRMANDO dicha resoluci�n con la �NICA SALVEDAD de modificar el importe del principal de la condena, que, por la presente, dejamos fijado en 3.113,83 euros (tres mil ciento trece euros con ochenta y tres c�ntimos) manteniendo la resoluci�n recurrida e impugnada en todo lo dem�s.
No hacemos expreso pronunciamiento sobre las costas del recurso ni sobre las de la impugnaci�n en lo desfavorable.
As� por esta nuestra sentencia, de la que se unir� certificaci�n al Rollo de Sala 50/5, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACI�N.- Firmada la anterior resoluci�n es entregada en esta Secretar�a para su notificaci�n, d�ndose publicidad en legal forma, y se expide certificaci�n literal de la misma para su uni�n al rollo. Certifico.