CIRCULAR INFORMATIVA

“CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE NORTE”

MARZO 2005

Para mayor información de los socios, paso a paso lo que ha ido sucediendo con Villa Paz Constructora S.L.

INFORME DE LA COMISIÓN TÉCNICO URBANÍSTICA SOBRE OBRAS: CCMMinforma no tiene aún un informe completo de todas las obras que en principio se adjuntaba a tal circular, esperemos podamos contar con el en breve pero actualizado a abril y no marzo.

texto común para todas las parcelas:

Ante los hechos acaecidos en los últimos días sobre la venta de nuestras participaciones en Villa Paz y las actuaciones realizadas al respecto tanto por el Presidente de esta sociedad como por Funcovi, el Consejo Rector quiere trasladaros la siguiente información:

VENTA DE PARTICIPACIONES DE LA COOOPERATIVA EN VILLA PAZ CONSTRUCTORA, S.L.

Como ya conocen por informaciones remitidas en circulares anteriores o por manifestaciones expresadas en las juntas o asambleas celebradas, el 31 de enero de 2.001 la Cooperativa adquirió 58.885 participaciones (49,8771 % del capital social) de Villa Paz Constructora SL por valor de 14.179.801,10  €.

Esta adquisición Funcovi SL la ha justificado siempre por la necesidad de adquirir terreno para los socios de la parcela TRC-3-B. Sin embargo es preciso señalar :

• Qué la compra fue acordada por el Consejo Rector sin tener en cuenta que la operación suponía una modificación sustancial de la estructura económica de la cooperativa y la competencia para su aprobación radicaba en la Asamblea General de socios.
• Que se utilizó como sistema de financiación un préstamo hipotecario de 33.055.665,74 € , destinando parte del mismo a otros fines.

 Las propiedades que poseía Villa Paz Constructora eran las siguientes:

1. En la parcela TR-4-D poseía el 42,238 %, destinada a uso terciario, con una edificabilidad adjudicada de 3.022,13 m².
2. En la parcela TR-20, poseía un 67,019 % destinada a VPL, con una edificabilidad de 24.154,99 m².
3. En la parcela TR-10-A poseía un 68,879 % destinada a VPO, con una edificabilidad de 8.955,65 m² y 413,27 m² de uso comercial.
4. En la parcela TRC-3 poseía un 55,303 % destinada a VPT con una edificabilidad de 13.443,61 m² y 1.133,71 m² locales comerciales

 El 24/7/2.001 Villa Paz Constructora SL permuta con Albareda 7 las edificabilidades de la parcela TR-4-D, TR-10-A, y 1,139 m² de la TR-20, recibiendo a cambio el resto de la edificabilidad de la TRC-3 (44,697 % del total) con una aprovechamiento urbanístico equivalente a 10.865,39 m2 de uso residencial y 916,29 m² de uso comercial, además de 253.346.876 Ptas.

Valoración de la adquisición (TRC-3): 791.326.489 ptas (4.755.967,98 €)

-          651.923.400 Ptas del aprovechamiento de edificabilidad. VPT  (60.000 Ptas, m²)

-          139.403.089 Ptas del aprovechamiento para locales comerciales (152.138,62 m²)

El 14 de agosto de 2.001, de la parcela TRC-3 , Villa Paz Constructora vende a Gescovi Sur SL (cuyo representante es Amancio Santos ) que es propietaria del 99 % de Funcovi SL (nuestra gestora) el 42,8455 % que se Concreta en   8.775 m² de volumen edificable de VPT, 2.050 m² de volumen edificable para locales comerciales.

En cuanto a las unidades de aprovechamiento resultan 8.775 m2 de uso residencial y 2.870 de uso comercial. Teniendo en cuenta estos datos y que el precio total fue de 3.674.362,63 €. Resultando una valoración:

 Como puede observarse, la valoración es inferior a la del precio de adquisición y sensiblemente inferior al valor de mercado.

 El 14 de noviembre de 2.002, Villa Paz Constructora vende a la Cooperativa la parcela TRC-3-B con una edificabilidad  de 15.534 m² por un precio total de 854.463.203,41 (5.135.427,28 €.) lo que conlleva que el m² se adquiere a 55.006 Ptas.

 ¿ POR QUÉ NO SE REALIZÓ LA VENTA EN AGOSTO DE 2.001?

¿ POR QUÉ NO SE VENDIERON LAS PARTICIPACIONES EN EL EJERCICIO 2.001?

 Como se ha señalado anteriormente la Cooperativa adquiere el 31 de enero de 2.001, 58.885 (49,8771 %) participaciones de Villa Paz Constructora y Funcovi SL 39.860 (33,7797 %).

 Posteriormente, sin comunicación a los socios, en mayo de 2.002 el Consejo Rector acuerda la venta de participaciones. El Consejo Rector adopta, en mayo de 2.002, un acuerdo de venta de participaciones de Villa Paz en el que no se fija el número de participaciones objeto de enajenación ni el precio mínimo de venta. Como consecuencia de dicho acuerdo :

      ·         El 5-06-2.002 se venden a FUNCOVI SL 1.640 participaciones por 395.256 € (a 241,01 € = 40.100,69 Ptas.)

·         El 17-06-2.002 se venden a la S. COOPERATIVA FUNCIÓN SOCIAL. otras1.640 participaciones por 395.256 € (a 241.01 € = 40.100,69 Ptas.)

·         El 26-06-2.002 vende a la S. COOPERATIVA FUNCIÓN SOCIAL 3.860 participaciones por 930.298,60 € (a 241,01 € cada participación = 40.100,69 Ptas.)

Por último y sin ningún acuerdo del Consejo Rector, el 3-12-2.002 se venden a la S. COOPERATIVA FUNCIÓN SOCIAL 3.940 participaciones por 788.000 € ( a 200 € cada participación = a 33.277,20 Ptas.)

 De los datos anteriores se desprende que las ventas se efectúan al mismo precio de adquisición o incluso inferior, a pesar de haber transcurrido año y medio o dos años desde la compra y la indudable revalorización experimentada por el suelo. Hay que tener en cuenta que éste es el único activo con el que cuenta Villa Paz Constructora. Además de la revalorización del suelo habría que tener en cuenta los gastos financieros abonados por la Cooperativa en este plazo y que han incrementado el valor de las viviendas.

 El Interventor de la Cooperativa expuso en la asamblea general ordinaria de 24 de junio de 2.004, el perjuicio económico que suponía para los cooperativistas la venta de la edificabilidad de los locales comerciales de la parcela TRC-3 así como la venta de las 11.080 participaciones llevada a cabo entre junio y diciembre de 2.002, sometiendo a votación y aprobándose por unanimidad de los delegados de los socios la solicitud al Consejo Rector para que instara la reversión de dichas operaciones, o bien la solicitud de una compensación, por considerarlas lesivas para los intereses de la Cooperativa, además de pedir la exoneración de la Cooperativa por las posibles responsabilidades que se deriven de las infracciones tributarias o delitos fiscales que se deduzcan de dichas operaciones.

El Consejo Rector ha acordado poner a disposición del gabinete jurídico contratado toda la documentación relativa a las operaciones llevadas a cabo por Villa Paz Constructora SL así como la relativa a la venta en 2.002 de 11.080 participaciones sociales, para que la estudie y proponga en su caso las medidas que considere convenientes.

 Como consecuencia de las ventas indicadas, a fecha de hoy nos quedan 47.775 participaciones (40,488 % del capital social) lo que supone la pérdida de la mayoría social o cuando menos de la paridad. Esta circunstancia dificulta enormemente la venta de las participaciones ya que pocas empresas quieren entrar como socios minoritarios de una sociedad.

 A pesar de todo, algunos miembros del actual Consejo Rector buscaron dos ofertas de adquisición. La aprobada en la Asamblea Extraordinaria de cooperativistas celebrada el 14 de diciembre de 2.004 fue la presentada por Consulting 2001 Inmobiliaria SL. que ofertaba 415 euros por participación.

Los pasos llevados a cabo por el Consejo Rector desde dicha fecha han sido los siguientes: 

1. Escrito de 16 de diciembre comunicando a Villa Paz Constructora la oferta aprobada en la asamblea de 14 de diciembre.
2. El 12 de enero de 2.005 se firma con la empresa compradora, Consulting 2001, contrato de “Promesa bilateral de compra venta de participaciones sociales. Recibiendo una señal de 150.000 euros.
3. El 17 de enero de 2005 se le remite a Villa Paz Constructora copia de dicho contrato.
4. El 21 de enero de 2.005 nueva comunicación a Villa Paz Constructora indicándole que la parte compradora conoce y se compromete a adherirse a un compromiso obligacional necesario para firmar la escritura pública.
5. El 25 de enero se vuelve a reiterar la solicitud de la convocatoria de la Junta General de Villa Paz Constructora SL en la que se autorice la venta.
6. El 1 de febrero de 2.005 el Presidente (representante de Funcovi SL) y el Secretario (representante de la S. Coop. Función Social) de Villa Paz Constructora SL solicitan que se lleven a cabo las “Due Diligences” pactadas en el contrato bilateral de compra venta.
7. El 2 de febrero se comunica a Villa Paz Constructora la ratificación y aprobación por Consulting 2001 de las “Due Diligences” acordadas en el contrato o promesa bilateral de compra venta de participaciones.
8. El 8 de febrero de 2.005 el Presidente de Villa Paz Constructora nos comunica que todavía no tiene claro el precio y condiciones de venta de las participaciones.
9. El 9 de febrero se le reitera a Villa Paz Constructora SL la obligación de convocar la Junta de socios en la que autorice la venta o ejerza su derecho de adquisición preferente, advirtiéndoles que la dilatación de la convocatoria constituye un acto lesivo para los intereses de la Cooperativa.
10. El 14 de febrero el Presidente de Villa Paz Constructora SL nos comunica que va a dar traslado al resto de los socios de Villa Paz de las condiciones de venta de las participaciones para que decidan si ejercen el derecho de adquisición preferente.
11. El 18 de febrero celebran Junta Universal en la que deciden autorizar la venta y renunciar al derecho de adquisición preferente,  contando con un mes, a partir de esa fecha, para la formalización de la correspondiente escritura pública
12. En el Consejo Rector de la Cooperativa de fecha 23 de febrero se facilita al Secretario de la Cooperativa el acta de la Junta Universal, fechada el 21 de dicho mes.

 Obtenida, después de dos meses, la autorización para la enajenación de las participaciones, se le comunica a Consulting 2001 dicha circunstancia indicándoles la posibilidad de escriturar la venta de las participaciones.

El 9 de marzo de 2005 se vuelve a solicitar formalmente a Consulting 2001 la fijación de fecha para materializar la venta de las 47.775 participaciones de Villa Paz Constructora, propiedad de la Cooperativa.

De manera verbal se llega al acuerdo de fijar el miércoles, día 16 de marzo como fecha de escrituración. No obstante, el martes 15 tiene lugar una reunión en la que estuvieron presentes el administrador único de Consulting 2001 y su abogado con cinco Consejeros de la Cooperativa y dos representantes del gabinete jurídico contratado recientemente. En dicha reunión los representantes de Consulting 2001, nos manifiestan la imposibilidad de formalizar la venta, no porque ahora crean que la oferta de 415 euros sea una cantidad elevada sino por la amenaza del Sr. Amancio Santos de vender el terreno (parcela TR-20) que posee Villa Paz Constructora SL, al contar con la mayoría de las participaciones sociales. Esta circunstancia conllevaría que además del precio de la venta tendría que hacer frente a los gastos fiscales que se derivarían del incremento de valor del terreno vendido. La solución más ventajosa, ya que parece ser que no tiene la intención de edificar en la parcela TR-20, es la venta de la totalidad de las participaciones, pero según nos comunica Consulting 2001,Funcovi SL no accede lo que dificulta e imposibilita la operación.

 Ante esta situación se instó a Consulting 2001 para la firma de la escritura de acuerdo con lo pactado en el contrato bilateral de compra venta de participaciones firmado el 12 de enero, fijando el viernes 18 de marzo como fecha para su formalización (dentro del plazo legal de un mes para la escrituración). Personados el día acordado, se produjo la incomparecencia de la parte compradora. Con objeto de que quedase constancia de la finalidad de nuestra presencia y de la incomparecencia de Consulting 2001, el representante de la Cooperativa suscribió un acta notarial de presencia.

 Al no materializarse la venta de las participaciones a Consulting 2001, el Consejo Rector, indistintamente de las medidas que pueda acordar iniciar ante Consulting 2001 para la defensa de nuestros intereses, tiene la intención de dirigirse a la segunda empresa interesada en la compra de participaciones por si sigue deseando adquirir las 47.775 participaciones de Villa Paz constructora propiedad de la Cooperativa.

 CONTRATACIÓN GABINETE JURÍDICO.

 De conformidad con lo acordado en el Consejo Rector del día 2 de febrero de 2.005 y en base a la autorización de la Asamblea General de Cooperativistas de 14 de diciembre de 2.004, con fecha 8 de febrero de 2.005 se ha firmado contrato de prestación de servicios con el Letrado D. José Javier Uriol Batuecas.

 INFORMACIÓN SOBRE VENTA DE LOS TERRENOS PROPIEDAD DE LA COOPERATIVA FUERA DEL P.A.U. II-4 SANCHINARRO.

 La Cooperativa es propietaria en la proporción de 5/6 partes indivisas de una finca calificada como urbanizable no programada ubicada fuera del PAU-II-4 de Sanchinarro con una superficie de 1.115, 51 m2, de los que a la Cooperativa pertenecen en pleno dominio aproximadamente 929 m2, perteneciendo la restante 1/6 parte indivisa a la Sociedad Kelbe, S.L.

 El Consejo Rector en su reunión de fecha 2 de Febrero de 2.005, ha acordado por unanimidad la venta de las 5/6 partes indivisas de dicha finca propiedad de la Cooperativa, para lo cual solicitó una tasación sobre dicha finca, y según consta en el certificado de tasación el valor de toda la finca asciende a la cantidad de 22.990,66 €, y el valor de las 5/6 partes propiedad de la Cooperativa asciende a la cantidad de 19.158,88 €.

INFORMACIÓN SOBRE PRESTAMOS HIPOTECARIOS Y COMUNICADO DE APORTACIONES.-

    -          Les adjuntamos una carta de presentación de CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES (Sucursal de Sanchinarro) quiénes próximamente se pondrá en contacto con los socios para informarles sobre financiación y las condiciones del préstamo hipotecario.

    -          Para aquellos socios que hayan realizado aportaciones económicas durante el ejercicio 2.004, adjunto les remitimos información para su declaración sobre la renta.

 INFORMACIÓN VIVIENDAS LIBRES PENDIENTES DE ADJUDICAR EN LAS PARCELAS TR-19-A Y TR-2-A.

 Desde la apertura de nuevo plazo para solicitudes de las viviendas libres en las parcelas TR-19-A y TR-2-A, a fecha de hoy,  se han reservado 9 viviendas y 8 plazas de garaje por lo que únicamente quedan pendientes las que figuran a continuación:

 Se informa que paralelamente a que los socios actuales del CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE NORTE puedan seguir solicitando estas viviendas, el Consejo Rector ha acordado iniciar a partir del día 1 de abril de 2.005, la adjudicación de viviendas  pendientes de adjudicar a socios no actuales. Les recordamos que estas viviendas podrán cederse a terceras personas (que deberán inscribirse como socios) hasta la fecha de escrituración y entrega. Para más información al respecto, rogamos contacten con el departamento comercial de Funcovi.

TEXTO DEL BURO-FAX REMITIDO A EDISÁN:

 Nos dirigimos nuevamente a Vds para reiterarles nuestro malestar, dada la persistencia en el incumplimiento de las obligaciones asumidas por ustedes con respecto al plazo de ejecución de las obras, según consta en el contrato de ejecución de obra de 118 viviendas, garajes, trasteros y urbanización, de la parcela TR-2-A del P.A.U. II-4 Sanchinarro de Madrid, suscrito con fecha 6 de Agosto de 2.002.

 Como ustedes saben, de conformidad con lo establecido en el contrato de ejecución de obras, el plazo máximo de ejecución de las obras era de 22 meses más uno de carencia o sin penalización a contar desde el día siguiente al de la firma del acta de replanteo que tuvo lugar el día 22 de Agosto de 2.002, por lo que las obras deberían haber finalizado el pasado mes de agosto de 2.004, incluido el mes de carencia.

 A día de hoy, dichas obras están aún sin finalizar, sin que el retraso en los plazos de ejecución de las obras, sea debido a caso fortuito o fuerza mayor suficientemente justificado a juicio de la dirección facultativa y por tanto, sin que dichos retrasos puedan dar lugar a un reconocimiento de aumento de plazo superior al admitido por la dirección técnica, como se indica en el informe emitido por la dirección facultativa, que se adjunta a este escrito. Si finalmente y tal y como prevé la Dirección Facultativa las obras se concluyen en el transcurso de Marzo de 2.005, los retrasos acumulados han supuesto un claro perjuicio económico para la Cooperativa y que puede evaluarse en un desfase por gastos financieros que asciende a la cantidad de 390.000 euros.

 Dados los claros perjuicios tanto económicos como de otra índole que se nos está ocasionando les instamos a que adopten urgentemente las medidas necesarias para la finalización de la obra.

Revisado: 07 de abril de 2005 .