פרשיית המרכז המסחרי בשד' יצחק רבין

מבוא

אנו, תושבי החלק הדרומי של גבעה C, אשר אלינו הצטרפו בשנתיים האחרונות תושבי שכונת בוכמן, מתגוררים מזה כשש שנים ללא נגישות מינימלית למרכז מסחרי. המגרש המיועד למרכז מסחרי בשדרות יצחק רבין על פי התב"ע (תוכנית בנין עיר של מודיעין), שכינויו ח1­, עדיין ניצב ריק ושומם, ואנו נמשיך לחיות ללא מרכז מסחרי נגיש גם בשנים הקרובות, ונמשיך לצופף את מרכזי הקניות ומקומות החנייה של שכונות מודיעין האחרות אשר כולן נהנות ממרכזים מסחריים פעילים, בכלל זה שכונות חדשות יותר כמו שכונת השמשוני.

במקום לקדם ולבנות את המרכז המסחרי שלנו, עיריית מודיעין עסקה בשנים האחרונות בניסיונות לבטל את המרכז המסחרי היחיד בשדרה הראשית שלנו, תוך התעלמות שרירותית מצורכי התושבים למרכז קניות מקומי. פעולתה האחרונה של עיריית מודיעין בעניין זה הייתה בנובמבר 2002 כאשר ועדת התכנון והבנייה אישרה תוכנית המשנה את יעוד מגרש ח1 ומבטלת את המרכז המסחרי והופכת אותו לפארק,  והפקידה את התוכנית להתנגדויות. מאז חלפו שנה ו-3 חודשים מבלי שדבר התרחש, ואנו ממשיכים להמתין עד שההתנגדויות שהגשנו בשם קבוצה של 230 תושבים ידונו בוועדת התכנון והבניה.

כעת, לאחר הבחירות לראשות העיר ומועצת העיר, יש הרכב  חדש להנהלת העיר. אנו מקווים כי הרכב זה יהיה קשוב לצורכי התושבים באזור, וימצא לנכון לתקן במהרה את העוול שנגרם לנו, תושבי גבעה C ושכונת בוכמן, ויבנה מרכז מסחרי בשדרות יצחק רבין במהרה בימינו לפי התחייבות העירייה לתושבים במסגרת התב"ע, ולפי כללי הצדק והמינהל התקין.

מסמך זה מתאר את הרקע והשתלשלות העניינים בפרשיית המרכז המסחרי.

מפת שדרות יצחק רבין וסביבותיה לפי תב"ע של העיר מודיעין

חשיבות התב"ע (תוכנית בנין עיר) ותוכנית המתאר של מודיעין

 לעיר מודיעין יש תב"ע (תוכנית בנין עיר) המגדירה במפורש את היעוד של כל מגרש בעיר. התב"ע משמשת כלי חשוב לתושבים בבחירת מקום מגוריהם - כל תושב מביא בחשבון בשיקוליו בבחירת מקום מגוריו את הקרבה או הריחוק ממבני ציבור מתוכננים על פי התב"ע. מובן לכן שאת התב"ע יש לשנות במקרים קיצוניים בלבד, שכן שינויי ייעוד בתב"ע שאינם מקרים קיצוניים, יתקלו בהתנגדות של תושבים אחרים אשר התבססו על התב"ע בעת קניית דירותיהם, ובכך יגרם מעגל מתמשך ומתיש של עצומות ועצומות נגד, פעילויות שתדלנות, שכירת עורכי דין, התנגדויות, דיונים משפטיים,  ערעורים וכו', וחזרה בסופו של דבר לנקודת האפס – לאחר מספר שנים מבוזבזות ומאמצים רבים מצד כל המעורבים שירדו לטמיון. 

זה בדיוק מה שמתרחש בשנים האחרונות בסוגיית המרכז המסחרי המתוכנן בשדרות יצחק רבין, בין גבעה C למתחם בוכמן. תוכנית המתאר של מודיעין מבוססת על שימוש בשדרות המרכזיות, שתוכננו על פי תוואי העמקים, למתן השירותים המרכזיים לתושבים – בתי ספר, מרכזים מסחריים, פארקים ומבני ציבור. כך אנו מוצאים את מודיעין סנטר בעמק איילון, את מליבו סנטר ומרכז מרל"ז בעמק דותן, את הקאונטרי סנטר ומרכז שרבט בעמק החולה, ואת מרכז הסופר-סנטר/סופר-פארם בעמק האלה. גם על שדרות יצחק רבין פינת  רח' נחל נעמן, תוכנן בתב"ע מרכז מסחרי, במגרש המכונה ח1 (ראה מפה לעיל). אולם בניגוד למרכזים המסחריים אשר הינם פעילים ומשרתים את ציבור התושבים (גם במתחמים חדשים יחסית כמו בשמשוני), המגרש שיועד למרכז המסחרי בשדרות יצחק רבין עומד שומם, למגינת ליבם של תושבי האזור, אשר חלקם מתגורר שם כבר כשש שנים ללא נגישות מינימלית למרכז מסחרי.

מי עשוי להרוויח מביטול מרכז מסחרי?

מרכז מסחרי הוא צורך של כלל התושבים. אך להקמת מרכז מסחרי יש גם מתנגדים. כלל האצבע אומר שכל אחד רוצה מרכז מסחרי קרוב לבית, אבל אף אחד לא רוצה מרכז מסחרי מול הבית. לכן, התושבים המתגוררים בסמיכות ישירה למרכז מסחרי עשויים להתנגד להקמתו. מובן שלפי כלל זה לא היה נבנה אף מרכז מסחרי ברחבי מודיעין, כמו גם אף קופת חולים, בי"ס או מבנה ציבורי אחר, ולכן התנגדות של תושבים המתגוררים ממול מבנה ציבור שתוכנן בתב"ע אינה מהווה בדרך כלל עילה לשינוי התב"ע, ומי שלא רצה לגור מול מרכז מסחרי לא היה צריך מלכתחילה לקנות דירה מול מגרש המיועד למרכז מסחרי. כמו כן, ביטול המרכז המסחרי יגרום לעליה בשווי הדירות הממוקמות מול המרכז המסחרי, וזה מן הסתם אחד השיקולים המנחים את התושבים המתגוררים בסמוך.

קבלן המשווק יחידות דיור מול מרכז מסחרי עשוי אף הוא להרוויח מביטול המרכז. הקבלן קנה את הקרקע מהמינהל במחיר נמוך יחסית – המביא בחשבון את ירידת ערך הנדל"ן כתוצאה מסמיכות ישירה למרכז מסחרי. ביטול המרכז המסחרי יגרום לעליית התמורה שיוכל הקבלן לגבות תמורת הדירות, ויגדיל את קצב מכירת הדירות (הרבה יותר קל למכור דירה מול פארק מאשר דירה מול מרכז מסחרי). גם בעלי עסקים במרכזים מסחריים סמוכים עשויים להרוויח מביטול מרכז מסחרי שכן שכן אז הם יהנו מעודף ביקושים. ביטול המרכז מסחרי בשדרות רבין גם משביח את ערכם של מגרשים ח2 ו-ח3 המיועדים אף הם למרכז מסחרי ברחוב שבטי ישראל במרומי גבעת בוכמן. מגרשים אלה הוצאו לאחרונה למכרז.

הניסיון הראשון לבטל את המרכז המסחרי ח1

הניסיון הראשון לביטול המרכז המסחרי ח1 היה לפני כשנתיים ומחצה באמצעות העתקתו למגרש פ3. בבוקר בהיר, התעוררו התושבים וגילו כי במקום בו מתוכנן לפי התב"ע הפארק פ3, בפינת נחל צלמון ויצחק רבין, בסמיכות ישירה לאולפנה ולישוב רעות (ראה מפה לעיל), העירייה נמצאת בשלבים מתקדמים של תכנון קאונטרי קלאב משולב עם מרכז מסחרי. מסתבר שבתוכנית שהעירייה הציעה, פ3 היה אמור לשנות ייעוד מפארק ירוק למרכז מסחרי משולב עם קאונטרי קלאב – אשר יחליף את המרכז המסחרי שתוכנן במגרש ח1 אשר במקומו יוקם פארק ירוק. "כיצד יתכן הדבר?!" התרעמו התושבים, "הרי אנו השקענו את מיטב כספינו וקנינו דירה עם נוף לפארק ירוק, ולא רצינו לגור מול קאונטרי קלאב ומרכז מסחרי הומה אדם שיגרמו לרעש ועומס תנועה!!" בשיתוף פעולה נדיר וחוצה ישובים התארגנו יחדיו התושבים המתגוררים בסמוך לפארק המתוכנן פ3: תושבי פרוייקט "האחים מולר" , תושבי רעות ותושבים בשדרות יצחק רבין. הם התרוצצו בין חברי המועצה, כתבו מכתבים, שכנעו, התווכחו, התחננו, אספו כסף, שכרו עו"ד והגישו התנגדות לתוכנית העירייה לשינוי יעוד הקרקע של פארק פ3 לקאונטרי קלאב ומרכז מסחרי.

למזלם של התושבים, הם היו מאורגנים היטב ונחושים מאוד. לאחר מאבק נמרץ שהסתיים לפני כשנה וחצי, העירייה הרימה ידיים, וקיפלה חזרה את התוכנית למגרה. התושבים נשמו לרווחה.

הניסיון השני לבטל את המרכז המסחרי בשדרות יצחק רבין

באופן מפתיע, זמן קצר לאחר שבוטלה יוזמת הקאונטרי קלאב ומרכז מסחרי ב-פ3, החלו תושבים שרכשו דירות מול מגרש ח1 על שדרות יצחק רבין להחתים עוברים ושבים למען "פארק רבין". מהות ההצעה: לשנות את יעוד ח1 שעל שדרות יצחק רבין, ובמקום מרכז מסחרי המתוכנן בתב"ע, להפוך אותו לרצף אחיד של פארק משדרות החשמונאים ועד נחל נעמן. התושבים אספו חתימות, והגישו אותם לעירייה. כזכור, שינוי תב"ע אינו דבר פשוט שנעשה לאחר יד, ומחייב סיבות מאוד כבדות משקל לעשות כן.

באופן מפליא, במהלך בזק, שנמשך שבועות ספורים, הגיש מהנדס העיר תוכנית לשינוי יעוד ח1 המבטלת את המרכז המסחרי המתוכנן בתב"ע, ובמקומו מציעה להקים פארק. לו תמומש הצעה זו, לא יהיה ולו מרכז מסחרי אחד בשדרות יצחק רבין, והתושבים המתגוררים בסמוך – מגבעה C ומתחם בוכמן – יוזמנו לטפס למרומי הגבעה במתחם בוכמן לרחוב שבטי ישראל, למרכז מסחרי נוסף המתוכנן בתב"ע (במגרשים ח2, ח3)  שיקום שם, אם ירצה השם, ביום מן הימים. הועדה המקומית לתכנון ובנייה מתכנסת במהירות הבזק בחודש נובמבר 2002, לדון בסוגייה "דחופה" זו, מהנדס העירייה וסגניתו הציגו את התוכנית, והתקיים דיון בעניין.

הצצה לתוך פרוטוקול הועדה

פרוטוקול ועדת התכנון והבניה מאפשר הצצה נדירה לשיקולים ונימוקים שהוצגו לחברי הוועדה שהחליטו במחי יד על שינוי ייעוד הקרקע בתב"ע וביטול המרכז המסחרי והפיכתו לפארק. כך למשל הרצון לבטל את המרכז המסחרי בשדרות יצחק רבין כה בער בעצמות העירייה שמהנדס העירייה אף מציין: "נבחנה האפשרות לפתח את המקום ללא דיחוי" (כלומר לקבוע עובדות בשטח של פארק במקום מרכז מסחרי מבלי לתת לתושבים אחרים אפשרות להתנגד ) "אולם על פי חוות דעת היועץ המשפטי אין אפשרות לעשות זאת ללא הפקדת התוכנית". כלומר, לו מהנדס העיר היה מקבל את מבוקשו, לא הייתה לנו התושבים - שרכשנו את דירותינו במיטב כספינו ולאחר השקעת מחשבה רבה - אפילו ההזדמנות להציג את טיעוננו היום, שנה ושלושה חודשים מאוחר יותר. כמובן שאנו לא הוזמנו להציג את עמדתנו בפני הוועדה בדיוניה בנובמבר 2002.

בסיום הדיון, אמנון מרחב ממליץ לאשר הפקדת התוכנית בהתאם להמלצת מהנדס העיר. נערכת הצבעה, ובעד הפקדת התוכנית מצביעים אמנון מרחב, דוד זיו וירון רן, ואילו נגד ההחלטה מצביע  יוסי בר דוד. הצבעתו של משה שכטר (לו יש קול כפול בוועדה) אינה נדרשת ביחסי קולות אלה (ויתכן שלא היה נוכח כלל בישיבה זו – בפרוטוקול סיכום הדיון שבידינו אין למר שכטר כל אזכור).

יוסי בר דוד מנמק את התנגדותו באמת הפשוטה:

"הנני מתנגד להפקדת התוכנית לאור העובדה שלא הוצגה חלופה למרכז המסחרי אותו מבקשים לבטל, באזור גבעה C ובוכמן נמצאים בתהליכי אכלוס ובניה כ-7,000 בתי אב ללא מרכז מסחרי בנגישות מינימלית"

עמדתו של בר-דוד אינה זקוקה להסבר נוסף, שכן היא משקפת את צורכי כלל התושבים, והיא בדיוק מה שנבחר ציבור אמור לייצג.

בהצעה להחלטה שמגיש סגן ראש העיר אמנון מרחב נאמר:

"לאור השיקולים התנועתיים, הבטיחותיים והתכנוניים הכלליים ולאור ההסברים שנמסרו לוועדה על ידי מהנדס העיר וסגניתו בדבר מחסור בשטחים ירוקים, הסמיכות למוסד חינוכי ולחוצה עמק קצר וכן בהתחשב בחלופות המסחריות המתוכננות מחד ומהעובדה כי לא הוחל בתכנון למגרש ח1 וכן לאור העובדה כי עבודות הפיתוח של שדרות עמק יצחק רבין מעוכבות ועשוי להיווצר מצב בו תשווק הקרקע עם ייעוד מסחרי, מצאה הוועדה לנכון להפקיד התכנית להתנגדויות בכפוף להצגת חלופות לשטח למסחר שלא במסגרת מגרש פ-3".

הסתירה בנימוקים שהוצגו לוועדה

הנקודה המעניינת בדיון היא הסתירה בנימוקים שהוצגו לוועדה כמו גם בסיכום הצעת החלטת הוועדה הנ"ל:

1.      הטענה למחסור בשטחים ירוקים

זו הטענה שמופיעה כסיבה העיקרית לביטול המרכז המסחרי ב-ח1 בתוכנית מד/מק/6/7 כפי שמוצגת לציבור. מהצצה במפה לעיל ניתן לראות כי יש בשדרות יצחק רבין ובסביבתו שטחים ירוקים למכביר, וכי שטחו של ח1 – השטח היחיד בשדרה המיועד למרכז מסחרי – הוא קטן ביותר והפיכתו לשטח ירוק לא תעשה שום הבדל משמעותי בהיבט השטחים הירוקים בשדרה – אך לעומת זאת תמנע מן התושבים את השירות הבסיסי של המרכז המסחרי היחיד בשדרה שהובטח לתושבים בתב"ע ובתוכנית המתאר.

טענה זו מקבלת נופך מפוקפק במיוחד לאור העובדה שאותו מהנדס עיר הביא בפני אותה ועדה הצעה לבטל את הפארק הירוק הגדול ביותר בשדרה – פ3 – ולהפוך אותו למרכז מסחרי משולב בקאונטרי קלאב (ראה הניסיון הראשון לעיל לביטול מרכז מסחרי). כל המעיין במפה לעיל יבחין בנקל כי שטחו של פ3 גדול פי שש או שבע מונים משטחו של ח1! הווה אומר התוכנית הקודמת שמנהדס העיר קידם היתה משיגה בדיוק את ההיפך – הקטנת השטחים הירוקים בשדרה. כיצד ניתן לטעון הדבר והיפוכו?

2.      הטענה לקרבה למוסד חינוכי

גם טענה זו מקבלת נופך מפוקפק במיוחד לאור העובדה שאותו מהנדס עיר הביא בפני אותה ועדה הצעה להקים קאונטרי קלאב משולב עם מרכז מסחרי בפ-3, בסמיכות ישירה לא למוסד חינוכי אחד – אלא לשניים: הן לאולפנה והן לבי"ס על יסודי המתוכנן על שדרות יצחק רבין (ראה מפה לעיל). והלוא קאונטרי קלאב משולב עם מרכז מסחרי ייצרו עומסי תנועה גדולים הרבה יותר מאשר המרכז המסחרי הקטן המתוכנן בח-1!!! במיוחד לאור העובדה שבאיזור הנ"ל יש רק מסלול נסיעה אחד לכל כיוון (בניגוד לשני מסלולים בשדרות יצחק רבין) וכן התנועה באיזור האולפנה כבר בעייתית מאוד כבר כיום. שלא לדבר על כך שבמקומות אחרים בעיר קיימת סמיכות בין מרכזים מסחריים לבין מוסדות חינוכיים (כגון בי"ס רבין ומרכז מרל"ז), ולא הוצגה כל סטטיסטיקה על עליה בשיעור תאונת הדרכים במקומות אלה. בוודאי שניתן לתכנן מרכז מסחרי תחת האילוץ של קרבה למוסד חינוכי מבלי לוותר על שיקולי בטיחות (ראה תרשים בסוף המסמך).

3.      הטענה לסמיכות לחוצה עמק קצר

הכוונה ב"חוצה עמק קצר" היא מן הסתם לרחוב נחל נעמן החוצה את שדרות יצחק רבין. גם טענה זו מקבלת נופך מפוקפק לאור העובדה שכל המרכזים המסחריים בשדרות במודיעין ממוקמות על "חוצה עמק קצר" לפי הגדרה –  בכלל זה  הקאונטרי סנטר בעמק החולה (אותו ניתן לראות במפה לעיל), מודיעין סנטר, מרל"ז, מליבו סנטר, שרבט, מרכז סופרסנטר שמשוני וכו'. מובן שגם זה הוא טיעון סרק.

ניתוח של הטיעונים הנ"ל שהובאו על ידי מהנדס העיר בפני הוועדה ומסוכמים בהצעת ההחלטה שלה, והעובדה שטיעונים אלה סותרים תוכנית הקודמת שהביא אותו מהנדס עיר בפני אותה וועדה (תוכנית שטורפדה עקב התנגדויות שהגישו התושבים מול פ3) מביאים למסקנה הבלתי נמנעת שאלה אינן הסיבות האמיתיות לביטול המרכז המסחרי – אלא הנימוקים שמועלים "על השולחן" בלבד בכדי לחפות על סיבות עלומות אחרות.

רוב חברי הוועדה לא שמו לב ככל הנראה לסתירה בנימוקים אלה, ולפגיעה בזכויותיהם של התושבים על פי התב"ע (אשר טיעוניהם לא נשמעו באותה וועדה), "קנו" את טיעוני מהנדס העירייה והצביעו כאמור ברוב של 1:3 בעד קבלת התוכנית. כך למשל, לאחר שיחה טלפונית שלנו בת חמש דקות עם חבר הוועדה לשעבר דוד זיו (שהצביע במקור בעד ביטול המרכז המסחרי) בה הבהרנו והדגשנו את חשיבות התב"ע, שינה דוד זיו את דעתו, וכתב לנו כך (ההדגשות במקור):

"שלום רב,

אני יכול להסכים אתכם בנוגע לבדיקה שצריך כל דייר חדש לבצע טרם הרכישה.

בהנחה שיש לכם כ-290 חתימות של דיירים שרוצים שמרכז יבנה אזי,אני האחרון שיתנגד.

לכן,התשובה היא :כןאנחה את נציג עיר חופשית לדחות התוכנית לביטול המרכז ובמקביל לזרז את בנייתו עפ"י התב"ע  "

מעניינת במיוחד היא העובדה כי הן ראש העירייה לשעבר משה שכטר והן סגנו לשעבר אמנון מרחב, שגם ניהל את הישיבה הנ"ל בתוקף תפקידו כסגן יו"ר ועדת התכנון והבניה, טענו בריאיונות לעיתונות הכתובה כי הבקשה לביטול המרכז המסחרי שהוגשה על ידי תושבים שקנו ביודעין דירה  בסמיכות למגרש המתוכנן בתב"ע כמרכז מסחרי היוותה מרכיב חשוב בהחלטה לבטל את המרכז:

·        משה שכטר: "המרכז המסחרי ביצחק רבין בוטל בלחץ התושבים" (גל-גפן מתאריך 24.9.03 עמוד 22).

·        אמנון מרחב: "אני רוצה להזכיר שבפני הועדה היו מונחות בקשות תושבי האזור, שביקשו לבטל את הקמת המרכז" (ערי מודיעין  23.10.03).

וכך עוברים לריק עוד שנה ושלושה חודשים

מסיבות עלומות תוכנית מד/מק/6/7 לביטול המרכז המסחרי ב-ח1 מופקדת להתנגדויות התושבים רק באפריל 2003 – חמישה חודשים שלמים לאחר החלטת ועדת התכנון והבניה בנובמבר 2002 – ובתחנה הזו היא תמתין חודשיים נוספים לפי התקנות.

חשוב לציין כי בניגוד להצעת ההחלטה - לא מוצעת כל חלופה אחרת לשטח למסחר בשדרות יצחק רבין במסגרת תוכנית מד/מק/6/7. מנסח התוכנית (מן הסתם מהנדס העירייה) מפנה את התושבים למגרש ח2 וח3 שתוכננו במקור במסגרת התב"ע ברחוב שבטי ישראל במרומי גבעת בוכמן. מגרשים ח2 ו-ח3 אינם נמצאים בסמיכות כלל לשדרות יצחק רבין, והם מרוחקים בערך כמו הקאונטרי סנטר, ותכנונם כמרכז מסחרי היה בתוקף כאשר הוועדה התכנסה. לכן מובן שגם תנאי ההחלטה של הוועדה עצמה אינה מתקיימים בתוכנית מד/מק/6/7.

כעת הגיעה תורה של קבוצת תושבים אחרת - הקבוצה שלנו - להגן על מה שהובטח להם במסגרת התב"ע. "הכיצד יתכן? קנינו את דירתנו מתוך שיקולי קרבה למרכז מסחרי כמתוכנן בתב"ע, כבר שש שנים אנו מחכים לשווא, ונאלצים לנסוע עבור כל קניה קטנה למרכזים מרוחקים!!! עד מתי? באיזה זכות העירייה מבטלת את המרכז המסחרי?!" וכו'. לפיכך אנו מחלקים עלונים במרכזי הקניות, מחתימים שכנים, מתדפקים מדלת לדלת, מקימים אתר אינטרנט, פונים לעירייה, כותבים לעיתונאים, ומגישים בחודש יוני 2003 התנגדות בשם 230 תושבים נגד התוכנית הנ"ל לביטול המרכז המסחרי. גם אלכס ויינרב, המתמודד לראשות העירייה, מגיש התנגדות מנומקת להפליא לתוכנית הנ"ל.

ואילו מהנדס העיר והעירייה החרוצה? אלו שהיו כה קשובים לתושבים שקנו דירה מול מגרש המיועד למרכז מסחרי, ונענו תוך שבועות ספורים לתביעתם עזת המצח לבטלו? מסתבר שלתושבים המבקשים בניה של מבני ציבור שישרתו את כלל צורכי הציבור על פי התב"ע – להם אין לעירייה כל כך זמן וסבלנות. עובר חודש,  עוברים חודשיים, אך הועדה לתכנון ובניה אינה מתכנסת. "תחזרו בספטמבר" ממליצים בעירייה. ואכן בסוף ספטמבר מתכנסת לה הועדה לתכנון ובניה, אך למרבה הפלא, אין היא מוצאת זמן לדון בהתנגדויות לביטול המרכז המסחרי בשדרות רבין, שכן הסוגיה האלקטורלית הבוערת על סדר היום לפני הבחירות היא: מתן אישור חריג לפתיחת בית קולנוע בליגד סנטר. ואילו המרכז המסחרי בשדרות יצחק רבין? הוא יחכה לאחר הבחירות, הווה אומר עיכוב נוסף של חצי שנה לפחות בתהליכים. לא נורא, המגרש עומד שומם כל כך הרבה שנים, שיעמוד עוד קצת, מישהו ממהר לאן שהוא?

סיכום

 כל עוד אנו התושבים - העומדים על כך שיבנה מרכז מסחרי בשדרות יצחק רבין לפי התב"ע - נפגין נחישות והתמדה, בכלל זה עירעור לערכאות המחוזיות והגשת בג"ץ במידה ויידרש, סביר מאוד להניח שההחלטה לשינוי התב"ע וביטול המרכז המסחרי תימחק מן הפרוטוקול, משום שנטל ההוכחה רובץ על המבקשים לשנות את התב"ע (העירייה), ולא על אלה המבקשים לשמור עליה (מדגם 230 התושבים שהגישו התנגדות פורמלית), ולא נראה כי הנסיבות מספיק קיצוניות בכדי להצדיק שינוי התב"ע. כל זה היה ידוע מראש, וזה מה שקרה גם לניסיון להקים מרכז מסחרי וקאונטרי קלאב במגרש פ3. המרכז המסחרי יצא בסופו של דבר לדרך, באיחור ניכר – במקרה הטוב ב-2006, במקרה הרע ב-2010.

מי הרוויח מהעיכוב הנ"ל בפתיחת המרכז המסחרי? המרוויח העיקרי מהמצב שנוצר הוא הקבלן המשווק את יחידות הדיור מול ח1, שבתקופה העיקרית של שיווק יחידות הדיור על שדרות יצחק רבין מול מגרש ח1 (השנה האחרונה) נוצרה מראית עין של ביטול המרכז המסחרי, והקבלן יכול היה להציג לקונים הפוטנציאליים את החלטת העירייה לביטול המרכז המסחרי והפיכתו לפארק, לדרוש מחיר גבוה יותר מהקונים עבור הדירות הנ"ל ולחסוך בעלויות המימון והוצאות המכר עקב תהליכי מכירה מהירים יותר. לדידו של הקבלן אין זה כלל משנה אם המרכז המסחרי יבוטל באופן סופי לאחר מיצוי כל הערכאות המשפטיות - כל עוד הוא מצליח להיפטר ממלאי הדירות במהירות ובמחירים גבוהים – הוא הרוויח. חשוב להדגיש כי אין לנו שום מושג אם הקבלן הנ"ל כלל היה מעורב בעניין, ובהחלט יתכן שלקבלן הנ"ל אין כל קשר לעניין. כל זה אינו משנה את העובדה שהוא יצא נשכר מהעניין. לפי אותו מטבע, הרוויחו גם התושבים שרכשו דירה מול מגרש ח1 במחיר נמוך לאור העובדה שהיה מתוכנן מרכז מסחרי בתב"ע, ואשר בתקופה זו מכרו את דירותיהם ויכלו לדרוש מחיר גבוה יותר בגין מראית העין של הביטול. מרוויחים נוספים הם בעלי עסקים במרכזי קניות אחרים בסביבה, אשר היקף העסקים שלהם גדל עקב העובדה שתושבי גבעה C ומתחם בוכמן עורכים שם את קניותיהם במקום במרכז המסחרי בשדרות רבין. ירוויח גם הזכיין העתידי של מגרשים ח2 ו-ח3 המיועדים אף הם למרכז מסחרי ברחוב שבטי ישראל במרומי גבעת בוכמן.

מי הפסיד מהעיכוב הנ"ל? בראש ובראשונה הפסידו התושבים המתגוררים בסמוך לשדרות יצחק רבין, שבניגוד ליתר תושבי מודיעין ולמובטח בתב"ע, נמנעה מהם במשך שנים ארוכות הנגישות למרכז מסחרי סמוך שישרת אותם, ומצב זה צפוי להימשך עוד מספר שנים לא מבוטל. הפסידו גם תושבי מודיעין באשר הם, אשר תושבי גבעה C ומתחם בוכמן ימשיכו לצופף בשנים הקרובות את מרכזי הקניות ומקומות החנייה בשכונות אחרות במודיעין, וכמו כן נמנעה מן העיר ההכנסה מארנונה לעסקים שמרכז מסחרי מניב, כמו גם יצירת מקומות תעסוקה.