ESTABLECIMIENTOS PUBLICOS
Instituto Geográfico Agustín Codazzi
RESOLUCIONES
RESOLUCION
NUMERO 0762 DE 1998
(octubre
23)
por
la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos
ordenados por la Ley 388 de 1997.
El
Director General del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en uso de las
facultades legales y en especial de las que le confieren los estatutos
aprobados por el Decreto 2113 de 1992, el Decreto 1008 de 1993 y el Decreto
1420 de 1998,
CONSIDERANDO:
Que el
Decreto 1420 del 24 de julio de 1998 en el artículo 23 establece que las normas
metodológicas para la realización de los avalúos de que trata el decreto serán
señaladas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi;
Que es
de suma importancia tener métodos unificados y claros para que las personas que
se encarguen de realizar los avalúos puedan tener un marco único para su
ejecución,
RESUELVE:
CAPITULO
I
Definiciones
Artículo 1º. Método de comparación o de
mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial
del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de
bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o
transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar
a la estimación del valor comercial.
Artículo 2º. Método de capitalización de
rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor
comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que puedan obtener el
mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características
físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables
ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con
una tasa de capitalización o interés.
Parágrafo. Se entiende por Vida Remanente la
diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el
bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil
será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o
mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.
Artículo 3º. Método de costo de
reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto
de avalúo a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy,
un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación
acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar la utilidad.
Vc = {(Ct
– D) + U} + Vt
Donde :
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total
D = Depreciación
U = Utilidad del constructor
Vt = Valor del terreno
Parágrafo 1º. Depreciación. Es la
porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al
inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo que se debe avaluar es la vida
remanente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la
depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso
de las maquinarias. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear
modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un
sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como el de
Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del
ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4. (Ver Capítulo V De las Fórmulas
Estadísticas).
Artículo 4º. Método (técnica) residual. Es
el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el
terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad
con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se
debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y
la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de
la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la comercial del proyecto o sea la
real posibilidad de vender lo proyectado.
Artículo 5º. Clasificación del suelo.
La clasificación del suelo en urbano, de expansión urbana, rural, suburbano, y
de protección, son categorías jurídicas, por tanto, para determinar si un
predio se encuentra dentro de cualquiera de ellas, el único elemento a tener en
cuenta es el acuerdo municipal que establece el Plan de Ordenamiento
Territorial que define dicha clasificación. (Ver artículos 30, 31, 32, 33, 34 y
35 de la Ley 388 de 1997).
Artículo 6º. Etapas para elaboración de
los avalúos. Para la elaboración de los avalúos utilizando cualesquiera de
los métodos enunciados anteriormente deben realizarse las siguientes etapas:
1. Revisión de la documentación suministrada
por la entidad peticionaria, y si hace falta algo de lo previsto en el artículo
13 del Decreto 1420 de 1998 se procede a solicitarlo por escrito.
2. Definir y obtener la información que
adicionalmente se requiere para la correcta identificación del bien. Se
recomienda especialmente cartografía de la zona o fotografía aérea, para la
mejor localización del bien.
3. Verificar la reglamentación urbanística
vigente, haciendo especial énfasis en que ésta se encuentre debidamente
publicada.
4. Reconocimiento en el terreno del bien
objeto de avalúo. En los casos en que el avalúo se haya asignado a una persona
jurídica, este proceso deberá ser realizado por una persona con las mismas
características técnicas y profesionales de la persona que ha de liquidar y
firmar el avalúo.
5. Siempre que sea necesario se verificarán
las mediciones y el inventario de los bienes objeto de la valoración. En caso
de edificaciones deberán constatarse en los planos las medidas y escalas en que
se presente la información.
6. En la visita de reconocimiento deberán
tomarse fotos que permitan identificar las características más importantes del
bien, las cuales posteriormente permitirán sustentar el avalúo.
7. Cuando se realicen las encuestas, deberán
presentarse las fotos a los encuestados para una mayor claridad del bien que se
investiga.
8. Aun cuando el estudio de los títulos es
responsabilidad de la entidad interesada en la adquisición del bien, una
correcta identificación requiere que el perito realice una revisión del folio
de matrícula inmobiliaria para constatar la existencia de afectaciones,
servidumbres y otras limitaciones que puedan existir sobre el bien.
Artículo 7º. Identificación física del
predio. Una correcta identificación física del predio deberá hacerse
teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
• Localización, dirección clara y suficiente
del bien. En los municipios con múltiples nomenclaturas es necesario hacer
referencia a ellas como un elemento de claridad de la identificación.
• Los linderos y colindancias del predio. Para
una mejor localización e identificación de los linderos y colindantes el número
catastral es de gran ayuda, por lo cual, si en la información suministrada por
la entidad peticionaria no está incluido, el perito lo debe conseguir.
• Topografía. Caracterización y descripción
de las condiciones fisiográficas del bien. Es indispensable en este aspecto
detectar limitaciones físicas del predio tales como taludes, zonas de
encharcamiento, o inundación permanente o periódica del bien.
• Servicios públicos. Investigación de la
existencia de redes primarias, secundarias y acometidas a los servicios
públicos. Adicionalmente, la calidad de la prestación de los servicios,
referidos a factores tales como volumen y temporalidad de la prestación del
servicio. En caso que la zona o el predio cuente con servicios complementarios
(Teléfono, gas, alumbrado público) estos deben ser tenidos en cuenta.
• En cuanto a las vías públicas, además de
establecer la existencia y sus características, es necesario tener en cuenta el
estado de las mismas. Como elemento complementario es importante analizar la
prestación del servicio de transporte. En el análisis de las vías inmediatas y
adyacentes, debe tenerse en cuenta: Tipo de vía, características y el estado en
que se encuentran.
Parágrafo. Para una mejor identificación
física de los predios, se recomienda la consulta de las Zonas Homogéneas
Físicas las cuales suministran en forma integrada información del valor
potencial, la pendiente, el clima, las vías, disponibilidad de aguas superficiales,
uso del suelo, en la zona rural. La pendiente, uso del suelo y de las
construcciones, servicios públicos domiciliarios, vías y tipología de las
construcciones dedicadas a la vivienda en las zonas urbanas.
El tamaño y la forma del predio. Cuando la norma
de uso defina tamaño mínimo para adelantar construcciones es indispensable
comparar dichos parámetros legales con el del predio para determinar el precio.
Es necesario tener en cuenta que no siempre a
mayor tamaño el precio unitario es menor, sino que está relacionado con el uso
de la zona.
En cuanto a la forma, sin pretender que
exista una forma óptima, la que tenga el predio puede influir en la
determinación del precio unitario, pues predios con frentes muy estrechos sobre
la vía tienen un impacto negativo sobre el precio unitario.
Uso. Es indispensable tener en cuenta el uso
que se le esté dando al bien para compararlo con el legalmente permitido, pues
cuando el uso no corresponda al permitido, se manifestará esta situación en un
menor valor del bien.
Artículo 8º. Identificación legal. En
el aspecto legal se debe prestar especial atención a las afectaciones de uso
que pesen sobre los inmuebles y para lo cual es necesario verificar que en el
folio de matrícula inmobiliaria se encuentre inscrita tal afectación, teniendo
en cuenta lo prescrito en el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, así como a los
plazos de validez de la afectación. En caso de no estar inscrita la afectación,
se considera inexistente para efectos del avalúo.
Cuando el bien objeto de avalúo haga
referencia a construcciones, instalaciones y anexos, es necesario tener en
cuenta los materiales que la conforman y el estado de conservación en que se
encuentran, además de su edad.
Cuando existan servidumbres sobre el bien
deberán tenerse en cuenta en el avalúo y dejar constancia de esta situación.
Artículo 9º. Consulta a profesionales
avaluadores o encuestas. Cuando para la realización del avalúo se acuda a
encuestas es necesario tener en cuenta que éstas son un apoyo al proceso
valuatorio, pero no son en sí los determinantes del avalúo. En este sentido es
necesario que el perito haya realizado previamente la visita al terreno para
conocer la clase de bien que avalúa.
La encuesta debe hacer referencia al propio
bien investigado y debe constatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus
aspectos negativos como positivos. Si existen limitantes legales, debe hacerse
mención de ellas para que el encuestado lo tenga en cuenta en la estimación del
valor.
Las encuestas deben realizarse cuando por
algún motivo el perito no haya podido obtener transacciones recientes o cuando
tenga dudas de los resultados encontrados.
La encuesta debe hacerse con referencia a las
unidades de área que usualmente se utilizan en la zona, (hectárea, fanegada,
plaza, cuadra) y posteriormente hacer la conversión.
La encuesta debe hacerse para unidades de
área, y verificar que al hacer la liquidación del total del área de avalúo la
persona encuestada encuentre razonable el valor hallado.
Cuando el predio cuente con características
diferentes dentro de él, la encuesta debe hacerse para cada una de ellas
separadamente y no sobre valores promedios.
El perito debe haber hecho una estimación
previa del valor asignable y cuando la información obtenida en la encuesta
difiera sustancialmente del encontrado, deberá manifestarlo para que el
encuestado pueda explicar las posibles razones de tal diferencia.
En la selección de la persona a investigar
debe tenerse en cuenta el conocimiento que tengan del mercado y la idoneidad de
ella, además que no tengan interés directo en el bien.
Cuando para los fines establecidos en la Ley
388 de 1997 y el decreto reglamentario 1420 de 1998 se emplee el método de
comparación o de mercado y se requiera utilizar ofertas o transacciones
recientes, la información obtenida deberá someterse a procesamiento
estadístico.
CAPITULO
II
Aplicación
de los métodos
Artículo 10. Método del mercado e
Información de ofertas. Cuando para la realización del avalúo se acuda a
información de ofertas es necesario que en la presentación del avalúo se haga
mención explícita del medio del cual se extrajo y la fecha de publicación,
además de otros factores que permitan su identificación posterior.
Artículo 11. De los cálculos matemáticos
estadísticos y la asignación de los valores. Cuando para el avalúo se hayan
utilizado encuestas o la información de mercado obtenido en documentos
escritos, deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser
utilizados en los cálculos estadísticos.
Para tal fin es necesario calcular medidas de
tendencia central y la más usual es la media aritmética. Siempre que se acuda a
medidas de tendencia central es necesario calcular indicadores de dispersión
tales como la varianza y el coeficiente de variación (Ver Capítulo V De las
Fórmulas Estadísticas).
Cuando el coeficiente de variación sea
inferior a un 15%, la media obtenida se podrá adoptar como el más probable
precio asignable al bien.
Cuando el coeficiente de variación sea
superior a un 15%, no es conveniente utilizarla y por el contrario es necesario
reforzar el número de encuestas con el fin de mejorar la representatividad del
valor medio encontrado.
En caso que el perito desee separarse del
valor medio encontrado, deberá calcular el coeficiente de asimetría (ver
Capítulo V De las Fórmulas Estadísticas) para establecer hacia donde tiende a
desplazarse la información, pero no podrá sobrepasar el porcentaje encontrado
en las medidas de dispersión.
Cuando las muestras obtenidas sean para
hallar el valor de las construcciones y se quieran trabajar en un sistema de
ajuste de regresión, será necesario que se haga por lo menos el ajuste para
tres ecuaciones (ver Capítulo V De las Fórmulas Estadísticas) y se tomará la
más representativa del mercado.
Artículo 12. Método de reposición como
nuevo. Para la aplicación de este método es necesario tener en cuenta los
siguientes Capítulos de la construcción, en función de su requerimiento:
Capítulos de la Construcción: 1.
Preliminares. 2. Cimientos. 3. Desagües e instalaciones subterráneas. 4.
Mampostería 5. Estructura en concreto. 6. Cubierta. 7. Pisos. 8. Enchapes de
pisos o muros. 9. Instalaciones hidráulicas. 10. Instalaciones eléctricas. 11.
Carpintería en madera o metálica. 12. Aparatos sanitarios. 13. Cerrajería. 14.
Vidrios. 15. Equipos especiales.
Después de calculados los volúmenes y
unidades requeridas para la construcción, se deben investigar los respectivos
precios en el municipio en donde se encuentra ubicado el inmueble. El valor
total se debe afectar por el factor (A. I. U.), en donde: A = Administración, I
= Imprevistos, U = Utilidades.
El valor al cual se le debe aplicar la
depreciación, es al obtenido antes de agregarle la utilidad. Además, no se debe
incluir el valor del terreno.
Parágrafo. Para depreciar los equipos
especiales a que hace referencia el numeral 15, se emplea el método lineal.
Artículo 13. Método residual. Cuando
para la estimación del avalúo se acuda a este Método, el costo de construcción
que se debe restar al total de ventas del proyecto debe hacerse con sujeción a
lo establecido en el artículo 12º de la presente resolución.
Artículo 14. Para la estimación del precio de
un terreno en bruto, cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar
directamente, se calculará partiendo del valor del terreno urbanizado, y se
aplicará la siguiente formula:
Vtu
V.T.B = %0 {––––––} – Cu
1 + g
En donde:
% O = Porcentaje de ocupación.
Vtu = Valor del terreno urbanizado
g = Ganancia por la acción de urbanizar.
Cu = Costos de urbanismo.
(Debe incluir los costos financieros y no
solo los de obra)
Parágrafo 1º. Para calcular el porcentaje de
ocupación es necesario que al lote se le descuente, tanto la superficie
correspondiente a las cesiones urbanísticas obligatorias para espacio público
de la ciudad, así como el área correspondiente a las afectaciones vigentes
sobre el inmueble, en concordancia con lo establecido en el artículo 78 de la
Ley 388 de 1997.
Parágrafo 2º. Es necesario tener en cuenta
que las obras de urbanismo guarden relación con el tipo de viviendas que la
norma determine.
Artículo 15. Método de capitalización de
rentas o ingresos. Es necesario realizar la investigación de los contratos
que regulen la posibilidad de generar rentas o ingresos, tales como los de
arrendamiento, para bienes comparables y deben tenerse en cuenta aspectos tales
como:
1. Que dichos contratos tengan menos de un
(1) año de suscritos.
2. Que el canon de arrendamiento no sobrepase
los topes legales, en caso de que exista norma al respecto.
3. Que los montos relacionados con el pago de
servicios públicos y las cuotas de administración, no se incluyan en el cálculo
correspondiente para la aplicación del método.
Artículo. 16. El método de capitalización de
ingresos para aplicarlo a cultivos deberá referirse a ingresos netos del
cálculo de flujo de caja traídos a valor presente.
CAPITULO
III
Procedimientos
específicos
Artículo 17. Avalúos de bienes sometidos
al régimen de Propiedad Horizontal. El avalúo se practicará únicamente para
las áreas privadas que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos
provenientes de los coeficientes de copropiedad.
En los bienes que están sometidos al régimen
de propiedad horizontal, la identificación debe hacerse en dos sentidos:
1. Conformidad del régimen de propiedad con
las normas generales. Las cubiertas son bienes comunes, así se hayan
establecido como área privada.
2. La conformidad de las áreas existentes con
las establecidas en el régimen de propiedad horizontal.
Cuando el bien se refiera a parqueaderos o
garajes es necesario establecer si tienen restricciones tales como
servidumbres, o se refieren a bienes comunes de uso exclusivo, que aun cuando
influyen en el avalúo, no se les debe asignar valor independiente.
Los bienes comunes son inseparables de las
áreas de derecho privado, lo que restringe su comercialización independiente y
esto influye en su valor comercial, así estos sean de uso exclusivo.
Artículo 18. Avalúos de bienes no
sometidos al régimen de propiedad horizontal. Cuando el bien no esté
sometido al régimen de propiedad horizontal, pero por su uso y conformación se
asimile, ya sean a oficinas, locales o unidades independientes, como
apartamentos y demás, si la investigación se realizó para bienes que sí están
sometidos, es necesario que para la correcta liquidación se realice la
siguiente operación:
Los precios unitarios de ofertas o
transacciones que se obtuvieron se multiplicarán por el total de las áreas
privadas de un piso o edificio, y el resultado se divide por el área total
construida. El valor unitario encontrado será el valor comercial aplicable al bien
que no cuenta con dicho régimen de propiedad.
(V. C. A.) = (V. T. ) / (A. T. )
(V. T.) = (V. U.) X ( A. P.)
Valor unitario = V. U.
Area privada = A. P.
Area Total
= A. T.
Valor total = V. T.
Multiplicación = X
Si los garajes o parqueos tienen servidumbre,
los precios no podrán asimilarse a los que no tienen esta restricción.
Artículo 19. Avalúo para determinación del
carácter de Vivienda de Interés Social (VIS). Cuando se requiera realizar
los avalúos para establecer si un grupo de viviendas tiene el carácter de
vivienda de interés social deberá adoptarse el siguiente procedimiento:
1. Para el avalúo de la construcción
El perito podrá seleccionar una muestra
tomando como base el archivo catastral del barrio, urbanización o zona, que
incluya calificaciones de construcciones mínimas, medias y máximas, con una
cobertura espacial representativa y donde se incorporen predios con grandes
áreas de construcción.
Con las fichas catastrales de los predios
seleccionados deberá realizar un recorrido y una comprobación de las
calificaciones. Dentro del recorrido deberá complementar la muestra visitando
aquellas viviendas que tengan las mejores características constructivas y
procederá a calificarlas con el mismo formulario que se empleó para las otras.
En estos casos es necesario que se tome como mínimo la información del nombre
del propietario o poseedor, dirección y número predial, con la cual podrá
verificar en la oficina de catastro sus inscripciones.
Una vez se verifiquen las calificaciones de
las construcciones procederá a realizar el avalúo comercial de los predios de
la muestra. Para que la muestra tenga significancia estadística ésta debe tener
un mínimo de 15 datos, pero el número de puntos de investigación debe
aumentarse en la medida que el universo a avaluar sea numeroso. Con esta
muestra deberá proceder a realizar el cálculo de las ecuaciones (ver Capítulo V
De las Fórmulas Estadísticas) y seleccionar la que mejor se ajuste al
comportamiento de los precios del barrio o zona. Tenga en cuenta que la
variable dependiente es el precio por metro cuadrado y la independiente es la
calificación.
Con la ecuación seleccionada estime unos
avalúos incluidos en la muestra multiplicando las áreas de cada predio por
valor encontrado en la ecuación, con el fin de constatar los resultados
obtenidos. Finalmente liquide los predios de todo el barrio o urbanización.
Cuando el barrio o zona no tenga formación
catastral en la cual apoyarse, deberá visitar y calificar cada uno de los
predios objeto del avalúo.
2. Para el avalúo del terreno
Para la realización del avalúo del terreno
podrá tomar como referencia las zonas homogéneas físicas que se encuentran
vigentes en el municipio si éstas tienen menos de dos (2) años. En caso de que
las zonas tengan una antigüedad superior se tendrán en cuenta pero requiere que
en el proceso se realice la actualización de las variables y en consecuencia se
ajusten las zonas.
En concordancia con el parágrafo del artículo
1º del Decreto 2056 de 1995, debe tenerse en cuenta el menor valor del inmueble
por razón de la ocupación del mismo y de los derechos que puedan invocar los
ocupantes, el procedimiento a emplearse es el siguiente:
Se deben investigar lotes de terreno en los
cuales no existan construcciones, verificando si éstos tienen título de
propiedad o no.
Si la muestra seleccionada recae únicamente
en lotes sin título de propiedad, el precio encontrado será el aplicable a la
respectiva zona. En cada zona deberá realizar encuestas para un mínimo de tres
lotes, número que debe ampliarse en función del área de la zona, número de
predios, u otras características que den indicación que tres (3) son
insuficientes. Si la media aritmética presenta una dispersión mayor al 15%, es
necesario entrar a reforzar la encuesta incluyendo nuevos puntos de investigación.
Si la dispersión continúa, la zona física debe dividirse y generar dos o más
zonas geoeconómicas.
Si la muestra recae sólo en predios con
título, de propiedad, al valor encontrado se le debe descontar los costos en
que debe incurrir el poseedor para tener el título y que corresponde a los
honorarios de los abogados por adelantar el juicio de pertenencia, los derechos
notariales y de registro. Para todos ellos existen tablas establecidas en cada
región.
Si la muestra recae sobre predios con y sin
título las muestras deben trabajarse separadamente y aplicarse uno de los dos
casos anteriores.
Los procedimientos antes indicados deben
emplearse para estimar los valores de los avalúos previstos en el numeral 3o.
del artículo 3º del Decreto 540 de 1998.
Para determinar si cada uno de los predios
tiene el carácter de Vivienda de Interés Social o no, mientras sigan vigentes
los topes establecidos en el artículo 44 de la Ley 9ª de 1989 se tendrá en
cuenta el avalúo del terreno y de la construcción, según lo establecido en el
artículo 27 del Decreto 1420 de 1998.
Cuando con base en la misma norma enunciada
los avalúos se lleven al momento en que comenzó a regir la Ley 9ª de 1989, los
salarios mínimos que deberán tenerse en cuenta son los que estaban vigentes en
la misma fecha a la cual se llevaron los avalúos.
Cuando en el programa de titulación se estén
empleando los planos autorizados en el Decreto 2157 de 1995, la liquidación de
los avalúos del terreno debe hacerse con el área reportada en el respectivo
plano digitalizado.
Artículo 20. Cálculo del valor de la
compensación debida por causa de una obra pública. (Artículo 37. Ley 9ª de
1989). La forma para calcular este valor será:
1. Estime el valor comercial del bien antes
de la afectación.
Tome como base dicho valor y estime el
rendimiento financiero, con la tasa de interés bancaria existente en el momento
de la afectación, el cual se multiplicará por el número de meses que dure la
afectación, trayendo este monto total a valor presente (ver Capítulo V De las
Fórmulas Estadísticas).
2. Si el bien es susceptible de producir
renta (independientemente que lo esté utilizando el propietario) dicho canon
mensual multiplicado por el número de meses que dure la afectación, podrá
tomarse como el valor de compensación durante el tiempo de afectación. Para su
estimación deberán tomarse los valores de arrendamientos de bienes comparables
que existan en el entorno.
3. Si la estimación de dicho valor se hace
"a posteriori" y el bien no se va a adquirir, el valor de la
compensación será calculado de la siguiente manera: Se calcula el avalúo
comercial que tenía el bien en el momento de aplicarse la afectación legalmente
y con base en dicho valor se calcula el rendimiento financiero, tomando la tasa
de interés bancario menos lo que corresponda a la corrección monetaria del
período que estuvo afectado, siempre y cuando el bien siga en cabeza del
propietario (ver Capítulo V De las Fórmulas Estadísticas).
Si el bien se va a adquirir y se realiza el
avalúo a valor comercial de ese momento teniendo en cuenta el comportamiento
del mercado en la zona o subzona, sin tener en cuenta la restricción que lo
puso en condiciones especiales de mercado, en dicho valor estará incluido el
valor de la compensación.
4. Para estimar el monto de la compensación de
las rentas o ingresos que se dejan de percibir por una limitación temporal o
definitiva (numeral 6° del artículo 21, Decreto 1420 de 1998) se deberán tener
en cuenta:
1. Las declaraciones para efectos
tributarios.
2. El balance contable que se presente para
la Cámara de Comercio.
En caso de que la empresa no esté obligada a
presentar ninguna de las anteriores, deberá probar sus ingresos o rentas netas
de por lo menos seis meses anteriores, mediante un estado de pérdidas y
ganancias mensual firmado por un contador público titulado, con matrícula
profesional vigente.
Con esta información, calcule los ingresos
netos mensuales y multiplique por los meses que se hayan establecido como
período de compensación.
5. Si en el plan de ordenamiento o decisiones
administrativas que configuran acciones urbanísticas se autorizan acciones
generadoras de plusvalía en la zona y en ella existen afectaciones en razón del
plan vial u otras obras públicas, es necesario tener en cuenta lo establecido
en el artículo 78 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989,
en lo que se refiere a las áreas.
Artículo 21. Determinación del valor del
terreno limitado por tratamiento de conservación. Para determinar el valor
comercial por metro cuadrado del suelo del inmueble limitado por el tratamiento
de conservación de que trata el ordinal b) del artículo 11 del Decreto 151 de
1998, se deben tener en cuenta los siguientes aspectos:
1. Si el plan de ordenamiento territorial o
las normas que lo desarrollen limitan parcial o totalmente potencialidades que
antes tenía. En caso que sólo sea parcial, o usos especializados, se calcula el
precio del terreno por el método residual tomando en cuenta el desarrollo
permitido, o las rentas o ingresos potenciales que dicho uso pudiera generar.
2. En caso que la limitación sea total,
además deberán realizarse encuestas con personas especializadas.
3. Si el inmueble es limitado por aspectos de
carácter histórico o arquitectónico, lo cual implica la existencia de una
construcción; el valor del terreno será una porción del valor total del
inmueble. El valor del terreno debe calcularse por la diferencia del valor
total del inmueble menos el costo de reposición como nuevo de la construcción,
aplicando la depreciación.
4. Para calcular el valor total se debe
aplicar el método de capitalización de rentas e ingresos potenciales del
inmueble o de inmuebles comparables con el uso que se le pueda dar al bien
limitado (comercio, oficinas o residencia).
Parágrafo. Hecho el cálculo anterior, se
deberá dar aplicación a lo establecido en los ordinales c) y d) del citado
artículo 11 del Decreto 151 de 1998.
Artículo 22. Precios para el cálculo de la
plusvalía. Para establecer los precios para el cálculo de la plusvalía de
que trata el artículo 75 de la Ley 388 de 1997 (incorporación del suelo rural
al de expansión urbana o de la clasificación de parte del suelo rural como
suburbano), debe observarse el siguiente procedimiento:
1. Se realiza la investigación de los precios
del terreno, aplicando la metodología de investigación de mercado planteada
anteriormente, teniendo en cuenta la condición de tierra rural, o sea, con
características agronómicas, las aguas, la pendiente, la ubicación y en general
la productividad y potencialidad del suelo visto en términos de explotación
agrícola o pecuaria.
2. Establecer si en el municipio existen
zonas que tengan características similares a las definidas en la nueva
clasificación del suelo según la acción urbanística en cuanto a zonificación,
uso, intensidad de uso y localización comparable, y dotación de servicios. Si
existen se debe investigar los precios de la tierra en ellas y éste será el
nuevo precio de referencia.
3. Si en el municipio no existen zonas
similares y en consecuencia no hay información de mercado para tal tipo de
terreno, podrá aplicarse la técnica residual prevista en el artículo 13 de esta
resolución, tomando en consideración no sólo la viabilidad jurídica y técnica
sino la económica para lo cual será necesario realizar un estudio de la demanda
potencial del tipo de inmuebles, construidos o no, que la acción urbanística
permite o determine. Es indispensable tener en cuenta la densidad autorizada,
el índice de ocupación, y el índice de construcción establecido y éste será el
precio de referencia.
Cuando en el plan o en la acción urbanística
se determine el paso de rural directamente a urbano se deberá emplear el mismo
método planteado.
Artículo 23. Cálculo de la plusvalía
cuando se autorice el cambio de uso a uno más rentable. Para calcular los
precios para el cálculo de la Plusvalía de que trata el artículo 76 de la Ley
388 de 1997 es necesario tener en cuenta diferentes circunstancias, tales como:
1. Si no existía norma anterior que
determinara los usos del suelo en la zona o subzona, deberá tener en cuenta el
uso predominante en la zona homogénea física correspondiente al 24 de julio de
1997 (artículo 7°, Decreto 1420 de 1998). Y si no existen zonas homogéneas
físicas deberá considerar que el uso es predominante cuando por lo menos el 51%
de los predios del primer nivel o piso tienen el mismo uso. Además debe tener
en cuenta que el uso en oficinas se suma al comercio y si la norma que se dicta
autoriza estos usos, estableciendo figuras como el uso múltiple, no se genera
motivo de plusvalía.
2. Si existe norma, pero a pesar de ello se
presenta un uso más rentable, el avalúo de la zona en las condiciones
anteriores de que habla la ley debe hacerse según la norma legal y no bajo la
condición de hecho.
En ambos casos el avalúo anterior se hará
aplicando el método de mercado definido en el artículo 1º de la presente
resolución.
Para el avalúo de referencia deberá buscarse
dentro del municipio una zona que presente características similares a las que
se establecen en la acción urbanística, especialmente en cuanto al uso y
realizar la investigación de mercado en ellas, para establecer el probable
precio que adquirirá la tierra por causa de la nueva autorización de uso y que
deberá entenderse como el precio de referencia.
Para este caso como en el anterior las zonas
homogéneas físicas elaboradas para efectos catastrales serán de gran utilidad y
utilizables según el parágrafo 2º del artículo 6º del Decreto 1420 de 1998.
Parágrafo. Para que se cumpla la condición de
uso más rentable de suelo, la diferencia entre el nuevo precio de referencia y
el precio comercial antes de la acción urbanística, debe ser positiva, de
conformidad con el artículo 5º del Decreto 1599 de 1998.
Artículo 24. Cálculo de la plusvalía
cuando se autorice un mayor aprovechamiento del suelo. Para el cálculo de
la plusvalía de que habla el artículo 77 de la Ley 388 de 1997 en cada una de
las zonas o subzonas beneficiarias antes de la acción urbanística, deberá
tenerse en cuenta la norma vigente antes de la acción urbanística. Para la
estimación es necesario prever que se pueden presentar las siguientes
situaciones:
1. Que no se haya presentado desarrollo
constructivo.
2. Que al contrario toda la zona esté
totalmente construida.
3. Que la zona se haya desarrollado
parcialmente lo cual facilitará el proceso de investigación por cuanto de hecho
existe un mercado de la tierra.
Para el primer caso el método aplicable será
el residual, tomando en cuenta el tipo de construcciones y usos permita en la
zona homogénea geoeconómica por la nueva norma.
Para el segundo caso, por cuanto no existe
terreno libre y sólo se conoce el valor de los inmuebles, el cual involucra
tanto el terreno como la construcción, será necesario acudir a desagregar tal
valor, para lo cual se puede estimar el valor de la construcción aplicando el método
de reposición, y éste valor, se resta del valor total del inmueble, encontrando
por diferencia, el valor asignable al terreno. En este caso el valor de
referencia será el hallado en esta forma.
Para el tercer caso se debe acudir al método
de mercado tomando transacciones recientes o las ofertas que sobre el terreno
existan.
Artículo 25. Cálculo del efecto plusvalía.
Para el cálculo del efecto plusvalía y para dar cumplimiento a lo previsto en
el parágrafo del artículo 31 del Decreto 1420 de 1998, debe entenderse que el
avalúo comercial practicado para el 24 de julio de 1997 es necesario
actualizarlo mediante un Indice de Precios al Consumidor (IPC) a la fecha de
adopción del plan o del instrumento que lo desarrolla. Para tal fin se deben
realizar las siguientes operaciones:
1. Averiguar en el DANE el valor del Indice
de Precios al Consumidor Promedio a la fecha de adopción del Plan de
Ordenamiento, y para el 24 de julio de 1997.
2. Divida el primero de los datos por el
segundo. (El número debe ser mayor que la unidad).
3. Multiplique el resultado de la división
por el valor del primer avalúo.
4. Reste al segundo avalúo, el de la fecha de
adopción del plan, el valor encontrado mediante la aplicación de los puntos
1.2.3 de este mismo artículo.
El valor del Indice de Precios al Consumidor
promedio nacional, del 24 de julio de 1997, calculado por interpolación de los
datos de junio y julio, suministrados por el DANE es de: 648,21. Para la
interpolación ver el Capítulo V De las Fórmulas Estadísticas.
Parágrafo. En caso en que se desee calcular
la participación de la plusvalía de cada inmueble es necesario recordar que se
debe realizar aplicando lo previsto en el artículo 78 de la Ley 388 de 1997.
Artículo 26. Avalúo de áreas de cesión.
Cuando sea necesario avaluar las áreas de cesión, para efectos de compensación,
según lo autorizado en el artículo 7º de la Ley 9a. de 1989, el avalúo debe
realizarse a valores comerciales del terreno urbanizado, así el terreno al
momento del avalúo se encuentre en bruto.
Artículo 27. Avalúos en las zonas rurales.
Los métodos enunciados anteriormente también se aplican en la zona rural pero
es necesario tener en cuenta algunas particularidades propias de las áreas
rurales:
1. Clasificación de los suelos según su
capacidad de uso, manejo y aptitud.
2. Fuentes de agua natural o artificial y
disponibilidad efectiva de ellas, en forma permanente o transitoria.
3. Vías: internas y de acceso.
4. Topografía.
5. Clima: temperatura, precipitación
pluviométrica y su distribución anual.
6. Posibilidades de adecuación.
7. Cultivos: tipo, variedad densidad de
siembra, edad, estado fitosanitario, y cuando se refiera a bosques es necesario
determinar claramente si éste es de carácter comercial cultivado o protector.
Parágrafo. Para una mejor estimación del
valor de los cultivos es necesario que exista un inventario técnico del
cultivo. Cuando se trate de bosques se debe solicitar a la entidad interesada
que suministre un inventario forestal, para una correcta valoración.
Artículo 28. Además de los aspectos
planteados a nivel general de los métodos, en los avalúos de bienes en las
zonas rurales deben tenerse en cuenta aspectos tales como:
En la zona rural deberá registrarse la
distancia en kilómetros desde la cabecera municipal hasta el sitio de acceso al
bien, señalando la vía sobre la cual se hace el recorrido. En los casos en que
se requiera más de un medio de transporte, deberán relacionarse las distancias
en cada una de ellos.
En la zona rural deberán consultarse los
estudios de suelos para conocer las condiciones agronómicas, que faciliten o
impidan los cultivos. Al respecto debe conocerse el número de cosechas anuales.
En cuanto al agua deben tenerse en cuenta los
requerimientos mínimos del cultivo y las características de las adecuaciones
que se hayan introducido al terreno, tales como canales de riego y drenaje y la
disponibilidad efectiva de aguas. Adicionalmente, deben estudiarse las
condiciones de encharcamiento o inundación a que estén sujetos los bienes.
Artículo 29. En los bienes de tipo rural
cuando se utilicen las encuestas debe verificarse si el valor asignado por el
encuestado incluye las mejoras, tales como cultivos, construcciones y anexos o
si por el contrario sólo se refiere al suelo o terreno, y en caso que no estén
incluidas para su avalúo podrá emplearse el método de costo de reposición, o el
precio de mercado que tiene una construcción similar, en la cabecera municipal
respectiva.
Cuando en el avalúo de bienes rurales se
deban incluir cultivos su valoración debe hacerse teniendo en cuenta el valor
presente de la producción futura, descontando los costos de mantenimiento y
explotación del mismo. (Flujo de caja neto).
Parágrafo 1º. Con el objeto de descontar el
efecto que pueda tener el mayor o menor tamaño de los predios en la muestra
seleccionada deben ser de áreas equivalentes.
Parágrafo 2º. Si el bien objeto de avalúo
incluye construcciones, es necesario en las encuestas, determinar si el valor
dado por los entrevistados también las incluyen.
Artículo 30. Para los cultivos se debe
investigar en el municipio o región con los gremios respectivos los aspectos
propios de ellos, tales como la productividad, el ciclo vegetativo, las
variedades y densidades óptimas de siembra. Siempre deberá contarse con una
estimación del área efectivamente sembrada.
Artículo 31. Para el avalúo de la maquinaria
se debe tener en cuenta la marca, la capacidad, la edad, el estado de
conservación, y debe observarse en funcionamiento. El método aplicado es el de
reposición y la depreciación lineal. (Ver Capítulo V De las Fórmulas
Estadísticas).
Parágrafo. Es necesario observar que en el
campo existe una gran cantidad de maquinaria que por razón de haber superado la
vida técnica o por obsolescencia funcional, no debería avaluarse pero que tiene
un valor de uso y en consecuencia tiene un precio. En tal caso no podrá
estimarse por menos del valor de salvamento.
CAPITULO
IV
De
la controversia de los avalúos
Artículo 32. Revisión de los avalúos.
La revisión de los avalúos que realice directamente el Instituto Geográfico
Agustín Codazzi, estará a cargo del Jefe de la División de Avalúos y del perito
que actuó directamente en la realización del mismo.
Artículo 33. Impugnación. La decisión
de la impugnación en todos los casos estará a cargo del Subdirector de Catastro
del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Artículo 34. Para resolver la impugnación, el
Subdirector de Catastro del Instituto Geográfico Agustín Codazzi deberá tener
en cuenta si la argumentación presentada como sustento, se refiere al criterio
de selección del método con el cual se realizó el avalúo, o si se refiere a la
aplicación o desarrollo del método seleccionado.
Si se trata del primer caso, se definirá el
método aplicable y si hay lugar a ello dispondrá la realización de un nuevo
avalúo por el método adecuado.
En el segundo caso, señalará los errores
cometidos y, si hay lugar a ello, dispondrá lo conducente para la aplicación y
desarrollo correcto del método.
Parágrafo - El Subdirector de Catastro,
después de haber estudiado y definido lo previsto en este artículo, podrá
comisionar a un funcionario del Instituto Geográfico Agustín Codazzi para que
realice la práctica de las pruebas que se requieran para resolver la
impugnación.
CAPITULO
V
De
las Fórmulas Estadísticas
Artículo 35. Las fórmulas que se presentan a
continuación servirán de apoyo para la mejor utilización de los métodos
valuatorios.
1. Media Aritmética: (‘X )
Es el número que se obtiene de dividir la
suma de las observaciones por el número de ellas. Se formaliza mediante la
siguiente expresión matemática.
å X i
X =
————
N
X = indica media aritmética
å = signo que indica suma
N = número de casos estudiados
Ni = valores obtenidos en la encuesta
2. Desviación estándar: ( S )
Se define como la raíz cuadrada de la suma de
las diferencias de los valores de la encuesta con respecto a la media
aritmética elevada al cuadrado y el resultado dividido por el número de casos
estudiados, N. Esta definición se formaliza con la siguiente expresión:
___________
å ( Xi - X)2
S = ______________
N
Donde:
Xi = dato de la encuesta
N = número de datos de la encuesta.
En algunos textos se recomienda que cuando el
número de casos (N) es pequeño (menos de 10 observaciones) se emplee N – 1 como
denominador.
3. Coeficiente de variación: ( V )
Se define como la relación (división) que
existe entre la desviación estándar y la media aritmética multiplicada por 100.
Esta definición se puede formalizar en la
siguiente expresión:
S
V = ——— * 100
X
Donde:
V = coeficiente de variación
S = desviación estándar
X = media aritmética.
4. Coeficiente de asimetría: (A)
Expresado en la siguiente formulación:
X - M o
A = ———————
S
Donde:
A = coeficiente de asimetría
X = media aritmética
M o = moda. Siendo ésta el valor que más se repite.
S = desviación estándar.
Se tiene que existe asimetría positiva cuando
el resultado tenga signo positivo en cuyo caso se debe entender que el valor
asignable es superior al de la media aritmética. Si el signo es negativo, o
sea, que tiene una asimetría negativa y por lo tanto la tendencia de los
valores es menor que el encontrado en la media aritmética.
5) Ecuaciones para ajuste
1. Recta o función lineal
Y* = a + b X
2. Parábola de segundo grado
Y* = a + b X + c X2
3. Función Potencial
Y* = A X b
4. Función exponencial
Y* = AB x
6. Valor presente
VF
VP = ——————-
( 1 + i )n
Donde:
VP = valor presente
VF = valor futuro, o valor de la suma de los
flujos netos de caja del período total.
i = interés
n = número de períodos trimestrales,
semestrales o anuales.
7. Valor de la compensación ("a
posteriori")
VC = A *
(1+ i) n
Donde:
VC = valor a compensar.
A = avalúo
i = interés neto
n = número de períodos
* = multiplicación.
8. Capitalización
Estimación del precio utilizando la renta o
arrendamiento de inmuebles. Para este fin se puede utilizar la siguiente
expresión que formaliza la relación:
r
A = —————-
i
En donde:
A = avalúo
r = arriendo
i = tasa de interés aplicable.
Depreciación
Ecuaciones para estimar el valor del
porcentaje (%) a descontar del valor nuevo. Estas fórmulas relacionan el
porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de
Fitto y Corvini.
Clase 1: Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X –
0.1603
Clase 2: Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X +
2.3666
Clase 3: Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X +
17.968
Clase 4: Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X +
52.556
Clase 4.5: Y = 0.0013 X 2 + 0.01166 X +
75.159
Clase 1: El inmueble está bien conservado y
no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.
Clase 2: El inmueble está bien conservado
pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados, especialmente
en lo que se refiere al enlucimiento.
Clase 3: El inmueble necesita reparaciones
sencillas, por ejemplo, en los pisos o pañetes.
Clase 4: El inmueble necesita reparaciones
importantes, especialmente en suestructura.
Clase 5: El inmueble amenaza ruina, por
tanto, su depreciación es del 100%.
La tabla tal como se conoce trae estados
intermedios, pero sólo se presenta el correspondiente al comprendido entre 4 y
5, como: Estado 4.5
Además:
X: Es el valor resultante de dividir la edad
del inmueble (vetustez) por la vida útil, multiplicado por 100.
Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por
depreciación, del valor nuevo
calculado.
A = Vn – ( Vn * Y) + Vt
Donde:
A = avalúo del bien
Vn = valor nuevo de la construcción.
Vt = valor del terreno.
Y = valor porcentual a descontar.
* = multiplicación.
Depreciación lineal
Vf = Pa –Dt
Dt = Da * Au
(Pa –Vs)
Da = ——————
Vu
Donde:
Da = depreciación anual
Pa = precio actual
Vs = valor de salvamento
Vu = vida útil o técnica
Dt = depreciación total
Au = años de uso
Vf = valor final
Interpolación de índices de precios
Cuando se requiera hacer interpolación de los
valores del IPC para un día específico se hará de la siguiente forma:
1. Se obtienen los valores del índice al
último día del mes anterior y del mes correspondiente.
2. Se resta el valor del mes anterior al del
mes correspondiente.
3. Al resultado se lo divide por 30, y este
valor se multiplica por el número de días al que corresponda la fecha a la cual
se desea interpolar.
Artículo 36. La presente resolución rige a
partir de su publicación en el Diario Oficial.
Publíquese y cúmplase.
Dada en Santa Fe de Bogotá D. C., a 23 de
octubre de 1998.
El Director General,
Santiago Borrero Mutis.
Imprenta
Nacional de Colombia. Recibo 16861. Valor $163.600. 28-X-98.