The Housing Market.
·
The housing stock.
Change
in the housing stock.
Verlies door
slopen en gewin door nieuwbouw. Zowel kwaliteit als kwantiteit van de
woningvoorraad is de afgelopen eeuw enorm toegenomen. Vooral dankzij private en
publieke investeringen. De neerwaartse spiraal van ‘housing deterioration’ kan
een ‘self-fulfilling prophecy’ worden, doordat woningen verloederen minder
waard worden, prijzen dalen, wijk verloedert, iedereen trekt weg. Bij
grootschalige overheidsslooppartijen zijn het vooral de armen die de dupe
worden.
·
Models of the housing stock.
The
Burgess model.
De socioloog E.W.Burgess zag de stad als een sociaal organisme, te
bestuderen via biologische analogieën, een vorm van sociaal Darwinisme, een
model gebaseerd op Chicago van 1925. Burgess ging uit van een serie stedelijke
zones. Migranten die voor het eerst zich in de stad vestigden hadden weinig
geld en beperkte middelen. Zij vestigden zich in eerste instantie in de
‘innercity’ waar de goedkoopste woningen gevonden konden worden. En bij
inkomenstoename verhuisden zij verder weg van het “goedkope centrum”. Burgess
conceptualiseerde dit proces als ‘invasion and succession’, omdat verschillende
bevolkingsgroepen het centrum verlieten voor de opvolgende wijk. Dit model
bleek niet bepaald toepasbaar op andere landen van de wereld en andere tijden,
geen universeel model. Echter een verband tussen woningen, lengte van verblijf
per sociale groep kan wel in andere steden worden teruggevonden.
The
Hoyt model.
De economist
Homer Hoyt beargumenteerde een patroon van sectoren in plaats van zones. Hij
identificeerde een sectoraal patroon van ‘hogehuurgebieden’ en suggereerde dat
de ‘hogestatussectoren’ gevonden konden
worden langs routes het centrum uit naar de huizen van de community leaders.
Hierbij komt een proces van filtering kijken. Er worden nieuwe huizen gebouwd
voor de hoge inkomens, hetgeen de achterblijvende woningen vrij doet komen, die
gevuld worden door de opvolgende inkomensgroep. Na verloop van tijd filtert de
woningvoorraad neerwaarts op de ladder van de sociale hiërarchie. Hoyt was een
liberalist en ging uit van de private markt. Als kritiek op dit model kwam in
1945 Walter Firey die de rol van cultuur en sociale waarde benadrukte in plaats
van uit te gaan van rationeel economische gedrag. Namenlijk dat de elite ook
wel eens ergens bleef wonen omdat zij hier aan gehecht was, of deze plek
sociale status had.
The
rent gap theory.
Deze theorie is van de jaren ’80, probeert de gentrification te verklaren. Dit is en proces waarbij de
woningvoorraad opwaart filtert in plaats van neerwaarts. De hogere
inkomensgroepen verhuisden terug de binnenstad in en verdrongen de lagere
inkomensgroepen.
Neil Smith’s basisargument is dat er een
effectieve desinvestering in veel binnenstadswijken. Kapitaal wordt
geďnvesteerd in sub-urbane locaties. Dit creëert een rent gap, het verschil tussen landwaarde en de potentiële
landwaarde van een toegankelijke binnenstadslocatie. Deze theorie zal minder
relevantie hebben als er minder kapitaal wegtrekt uit de centrale stad.
Bovendien worden lokale variaties en culturele verschillen genegeerd.
·
The Housing Market.
The
production of housing.
Vier soorten
woningproductie:
1.
Self-produced housing:
De woning wordt
geproduceerd door de daadwerkelijke gebruikers. Vanuit de geschiedenis en in de
ontwikkelende landen is dit de dominante vorm van woning provisie.
2.
Individual contract production:
Relatief rijke
consumenten huren bouwvakkers in om accommodatie te maken. Deze woningen zijn
niet alleen ter accommodatie maar ook een teken van rijkdom en status,
vertrouwen en goede smaak (‘aesthetic sensibility’).
3.
Large-scale/Institutional contract production:
Individuen of
instituties huren bouwers om meerdere woningen te bouwen (bv. fabrieksdorpen).
Deze grootschalige productie impliceert een sophisticated market system. In de
20e eeuw was er ook sprake van schaalvergroting met deze mode of
production. De overheid krijg meer invloed, en door de grote hoeveelheid
woningen die geproduceerd moesten worden was er sprake van geiindustriële vorm
van woningproductie.
4.
Speculative production:
Constructie van woningen door private ondernemers ter aansluiting op de
algemene vraag. Deze woningen zijn speculatief omdat ze vaak gebouwd worden
voordat wie dan ook een woning gekocht heeft. Aan dit systeem vast zit een
enorm systeem van financiering. Waarbij de overheid door het verhogen en
verlagen van de hypotheekrente de gehele economie kan stimuleren of matigen.
In een iedere stad kun je alle vier de systemen tegelijk aantreffen.
The
supply of housing.
De laatste ‘drie modes of production’ kenmerken zich door het realization problem. Onmiddellijke
aanschaf van een woning is alleen weggelegd voor de rijksten. Verschillende
huurmogelijkheden zijn een oplossing voor dit probleem:
1.
Private renting:
Een huurder
huurt een accommodatie van een huisbaas. Er is een basis conflict in de private
huursector. Huisbazen willen het liefst de huur maximaliseren en de
onderhoudskosten minimaliseren. Terwijl de huurders het liefst de huur
minimaliseren en het onderhoud maximaliseren.
2.
Owner-occupation:
De eigenaar van de woning woont ook in de woning. I.v.b. het realization problem heeft men voor
grootschalige ‘owner-occupation’ een extensief kredietsysteem nodig voor zowel
producenten als consumenten. Een ‘owner-occupied’ huis is meer dan een woning;
het is een eigendom een bron van inkomsten voor de toekomst. Woningeigenaren
zijn dus ook zeer kien op veranderingen in de lokale omgeving die de waarde van
het eigendom aan kunnen tasten.
3.
Public housing:
Nu wordt het realization problem
opgelost doordat de overheid woningen bouwt, bemachtigd en verhuurt. Woningen
in de sociale sector is een resultaat van het falen van de markt en publieke
druk. NB: in de VS beslaan de woningen in de sociale sector slechts 8% van de
totale woningvoorraad! (the projects).
q
Urban managerialism: studies the role of
housing managers as public housing officials, realators, planners, local state
officials, bureaucrats, banks, and lending institutions. De regels en
procedures van deze managers structureren de woningkeuzes en de beperkingen van
huishoudens. Bureaucratische procedures hebben een belangrijke invloed in het
vertalen van woningvraag naar woningmarkt consequenties.
The
demand for housing.
De noodzaak voor een dak boven je hoofd is nog geen vraag. ‘Need is a
human attribute but demand is a function of economic and political power’.
Drie principiële bronnen van vraag:
1.
Inkomen.
Meer geld, mooier/groter/luxer huis.
2.
Stadium in de levenscyclus.
Zes stadia die verschillende woningbehoeften
kenmerken.
3.
Etnische status.
Wanneer er significante verschillen bestaan
tussen de meerderheidscultuur en de minderheidscultuur kan er een residential mosaic ontstaan. Minderheden
clusteren samen, door eigen keuze of door opgelegde beperkingen. Extreme vormen
zijn de apertheid zoals in Zuid-Afrika. Massey noemt de Noord-Amerikaanse
minderheidsclusters hypersegregation.
The
consumption of housing.
Een huis is
meer dan alleen een dak boven je hoofd; het is een sociale omgeving.
The
residential mosaic.
De drie bovengenoemde vraagfactoren kennen ieder een kenmerkend
ruimtelijk patroon; inkomen heeft een sectoraal patroon, etniciteit kent een
‘clumpy’ patroon, en stadia van de levenscyclus kent een ringenpatroon (fig.
9.8, blz. 199). Verschillen in de residential
mosaic treden op ten allen tijden.
Neighborhood
typologies.
Hoe groter de
stad, hoe groter de variaties in
soorten wijken. Het komt er op neer dat een verschillend doel een verschillende
typologie kent.
Banham (1971) studeerde LA en kerkende 4 hoofdgebieden:
-
surfurbia;
-
foothills;
-
plains of id;
-
autopia;
Marcuse (1989):
-
luxury city, housing the very rich;
-
gentrified city, young professionals;
-
suburban city, main location of the middle class;
-
tenement city, housing lower-paid urban workers and their families;
-
ghetto, the location of the very poor;
Residential
areas and social life.
‘Residential
areas’ hebben een belangrijke rol in de constructie van communities. Uit
studies blijkt dat mensen van dezelfde status in verschillende wijken er ander
opvattingen en gedrag op nahouden.