INTRODUCTION TO SOCIAL HOUSING, Paul Balchin B2THE 2002
Sociale woningsector is in NL qua omvang groter dan elders in
West-Europa. (In 1994 bedroeg de omvang van deze sector 36 procent op het
totaal aan woningen in NL, tegenover 18 procent op het EU-totaal.)
Een algehele ontwikkeling die zich voordoet in de EU sinds de afloop
van de WO II is een groei van de koopsector en de sociale huursector, gepaard
gaande met een afname van de private huursector.
De koopsector is de snelst groeiende woningsector in de EU. Bedroeg deze in 1961 39 procent van het totaal, in 1994 was deze toegenomen tot 54 procent. Vanuit de overheden wordt deze groei gestimuleerd door het verstrekken van subsidies, het geven van korting en het bieden van hypotheekvoordelen.
Met betrekking tot de sociale huursector kent men in de EU twee typen
‘huisbazen’: de private woningcoöperaties en gemeentelijke woningcoöperaties.
In de private huursector bestaan er eveneens twee typen, namelijk de
individuele verhuurders en de private instanties.
Hieronder volgt een aantal
kenmerken (en ontwikkelingen) die betrekking hebben op de woningbouw in
verschillende Europese landen.
Dit land kent eveneens een omvangrijke sociale huursector: 22 procent
op nationaal niveau tegenover de eerder genoemde 18 procent als gemiddelde
binnen de EU.
De gemeentelijke woningcoöperaties ontstonden rond 1935 als non-profit
organisaties, gesubsidieerd door de overheid. Een wet op de maximale hoogte van
de huur, die aangenomen werd in 1942, deed de omvang van de private huursector
afnemen.
Rond deze tijd ontstonden er in Europa, met uitzondering van NL,
coöperaties die bestonden uit de huurders zelf. In Zweden werd met betrekking
tot dit deel van de huursector in 1972 een wet geïntroduceerd. Hierin werd
vastgelegd dat de huurders verplicht zijn hun geldelijke bijdrage te leveren,
zelf verantwoordelijk zijn voor de onderhoudskosten. Maar bij verkoop van de
huurrechten mogen zij de marktwaarde hiervoor vragen en de opbrengst in eigen
zak steken.
Opvallend in dit land is de relatief omvangrijke private huursector. De
ontwikkelingen die zich, sinds de val van het IJzeren Gordijn voordoen in de
voormalige Oostblok-landen, deed het aantal migranten in Oostenrijk enorm
toenemen. Als gevolg van de economisch slechte situatie waar deze mensen in
verkeren, is de sociale huursector sinds 1989 aanzienlijk gegroeid. (Hoewel
deze qua omvang klein is in vergelijking met de situatie in de overige landen
binnen de EU.)
De koopsector is het grootst (zo’n 55 procent) als gevolg van het
subsidiebeleid wat de overheid sinds tijden voert. Mogelijk speelt hier ook het
rurale karakter van het land een rol.
De situatie in dit land komt nauw overeen met het EU-gemiddelde:
1994 Frankrijk EU-gemiddelde
private huursector 21 21
sociale huursector 18 17
koopsector 56 54
HOUSEBUILDING
De huizenbouw heeft een enorme vlucht genomen in de periode na de WO
II. Zo bestaat in NL 75 procent van het huidig woningenbestand uit na-oorlogse
woningen. Zweden staat op nummer twee met ongeveer 70 procent. In beide landen
is de bouw met pieken en dalen gepaard gegaan, afhankelijk van de
regeringspolitiek en de economische situatie. In Oostenrijk is de bouw
opvallend gelijkmatig verlopen. (Een mogelijke oorzaak is niet
bekend, althans wordt niet genoemd in dit artikel.) In Frankrijk werd gestart
met het bouwen via de particuliere sector, later (eind jaren ’50) maakte men de
overstap naar de sociale woningbouw.
HOUSING INVESTMENT, FINANCE AND SUBSIDIES
De situatie in NL is als volgt: de private sector staat duidelijk onder
controle van de overheid, subsidies zijn onmisbaar om de sociale woningbouw in
stand te houden en de koopsector wordt op dit moment enorm gestimuleerd vanuit
de overheid. De huisvestingspolitiek in NL is een kostbare aangelegenheid. Het
grootste deel van het geld wordt besteed aan subsidies en het verstrekken van
leningen.
Ook in Zweden was overheidsgeld nodig om de publieke coöperaties te
doen draaien. De sociale sector is vanwege het bestaan van de nodige wetgeving
lange tijd de marktleider geweest wat betreft huurhoogte en dergelijke. Sinds
de jaren ’90 is de private sector echter van deze wetgeving ontheven.
In dit land in meer dan 60 procent van de naoorlogse woningen gebouwd
met behulp van overheidsgelden. Ondanks deze steun is het de overheid niet
gelukt om de gehele bevolking van goede huisvesting te voorzien.
De wetgeving op de huurhoogte werd in 1948 versoepeld. Sindsdien doet
zich een dualistische structuur voor in de huursectoren. De koopsector ontvangt
eveneens subsidie, hoewel de overheidsinvesteringen in de woningbouw duidelijk
afnemen.
DEVELOPMENTS IN HOUSING POLICY
In 1989 werd de Nota Heerema gepresenteerd. Hierin werd aangegeven dat
als gevolg van de toenemende kosten 1. de
controle over de huurhoogte in de private sector versoepeld moet
worden
2. subsidies meer gericht
moeten worden op hen die ze werkelijk nodig hebben
3. een privatisering van de
huursector stimuleren, inclusief de verkoop van huurwoningen
4. een decentralisatie
uitvoering wat betreft het verantwoordelijkheidsniveau
Sinds 1980 deed zich een economische neergang voor, bezuinigingen waren
het gevolg. Ondanks de economische vooruitgang van de laatste jaren van de 20e
eeuw, bleef de overheidsinvestering van afnemend belang. Wel blijft hoog in het
vaandel staan: het voorkomen van segregatie in de woongebieden.
Meer en meer vormt de WBSF, een organisatie gevestigd in Vienna, de
bepalende factor in bouwkwesties. Als gevolg van de grootte hoeveelheid land
die deze organisatie in bezit heeft, is zij instaat in grote delen van het land
invloed uit te oefen op ondermeer de landprijzen.
Sinds 1970 doet zich een privatisering voor, waarbij bijvoorbeeld een
overstap gemaakt wordt van object- naar subjectsubsidies. De uitvoer van dit
beleid heeft enorme, negatieve gevolgen: het land kent ruim 200.000 daklozen en
ongeveer 600.000 mensen die in tijdelijke woningen (vb. caravans) bivakeren.
CONCLUSIONS
Wat betreft de omvang en de aard van de subsidies komt de situatie in
NL overeen met die in Zweden. In Zweden is echter wel meer aandacht voor het
behoeden van een extreme groei van de private huursector. De Heerema Commissie
heeft aangegeven dat bezuinigingen nodig zijn en subsidies opgeheven moeten
worden. De bestaande schuld kan ter compensatie kwijtgescholden worden. Deze
ontwikkeling doet zich ook voor in Zweden, hoewel hier specifieke aandacht
blijft voor de ‘minderbedeelden’ op de woningmarkt.
In Oostenrijk neemt de sociale woningbouw nog steeds toe, met als
gevolg van de genoemde migrantenstroom.
Tegelijkertijd neemt de druk op de nationale, economische balans toe.
De Franse situatie vraagt dringend om uitbreiding van de woningmarkt,
zodat ruimte vrij komt voor de daklozen en de nu nog ‘mobiele’ mensen. Deze
uitbreiding zal vooral plaats moeten vinden in de koopsector, om de
doorstroming te stimuleren en in de sociale huursector.
In elk land is er sprake van een macro-economische druk die leidt tot
bezuinigingen en gerichter subsidiëren.
Mensen, veel succes gewenst met het leren!
Groet,
Maryse