B2VAK – Hoorcollege 3

18 december 2001

De verdeling van de woningvoorraad: mechanismen en effecten

Ronald van Kempen

Vragen in dit college:

· Wat zijn de belangrijkste woonruimteverdelingsmechanismen in Nederland?

· Hoe werken die mechanismen?

· Wat zijn de voor- en nadelen van die mechanismen.

Nadruk op sociale huurwoningen

· Woningen in eigendom van sociale verhuurders (woningcorporaties en gemeentelijke woningbedrijven)

· “Goedkope” huurwoningen

· Soms zijn de mechanismen ook van toepassing op particuliere huurwoningen

· Dure huurwoningen en (duurdere) koopwoningen: andere mechanismen (vrije markt)

Sociale huurwoningen in Nederland

· Ongeveer 36 procent van de totale woningvoorraad (dat is veel)

· Relatief lage huur

· Niet alleen meergezinswoningen

· Vaak 3 of 4 kamers

· Veel gebouwd na WO II

· Niet alleen in de steden

· Vaak een goede kwaliteit (groot verschil met buitenland)

Wie willen er wonen in de sociale sector?

· Lage inkomens

· Maar ook hogere inkomens

Wie mogen er wonen?

· Lage inkomens

· Maar ook hogere inkomens

· Door huurbescherming: geen vertrek bij hoger inkomen

· Bij toewijzing: meestal wel letten op inkomen

Scheefheid op de woningmarkt

· Veel huishoudens met een laag inkomen wonen in een duurdere woning

· Dat komt door bestaan huursubsidie

· Het heet: dure scheefheid

· Veel huishoudens met een hoger inkomen wonen goedkoop

· Dat komt o.a. door huurbescherming

· En door de kwaliteit van de woningen: waarom weggaan?

· Door stijgende inkomens

· Het heet: goedkope scheefheid

Waarom is dure scheefheid een probleem?

· Kost geld: huishoudens krijgen huursubsidie

Waarom is goedkope scheefheid een probleem?

· Woningen worden bezet door huishoudens die er eigenlijk niet horen: zij kunnen meer betalen; anderen staan vervolgens op een (lange) wachtlijst

Waarom toewijzingsregels en –mechanismen voor de sociale huursector?

· Schaarste betekent: strijd

· Regels en mechanismen leiden die strijd in goede banen

Woningtoewijzing

· De regels en mechanismen die te maken hebben met de vraag wie in welke woning terecht komt of mag komen

Woningtoewijzing voor WOII

· Eind van de 19^e eeuw: huisjesmelkers, slechte woningen, toestroom van mensen naar steden, overbevolking, onhygiënische toestanden

· Woningcorporaties werden opgezet: betere woningen

· Woningwet in 1901: veel meer regels (en subsidies)

· Maar nog geen toewijzingsregels

Woningtoewijzing tussen 1945 en 1990

· Woonruimtewet van 1947

· Een van belangrijkste doelen: rechtvaardige verdeling van woningen

· Introductie van woonvergunningen

· Gekoppeld aan criteria (van woning en huishouden)

· Woningtekort door: groei van aantal huishoudens en stadsvernieuwing

· Wel verschil tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde gemeenten

Woningtoewijzing na 1990

· Huisvestingswet van 1993

· Let specifiek op huisvesting lage inkomen

· Vier belangrijke criteria

· Toegankelijkheidscriteria: Welke mensen mogen zich registreren?

· B.v. leeftijd, economische bindingen, inkomen

· Passendheidscriteria: Voor welke woningen komt men in aanmerking?

· B.v. huur/inkomen, grootte woning/grootte huishouden

· Volgordecriteria: Wie staat bovenaan de lijst?

· Meestal: zijn inschrijvingsduur en woonduur bepalend

· Urgentiecriteria: Wanneer geldt die lijst niet?

· B.v. brand, stadsvernieuwing, echtscheiding

· Uiteraard: talloze combinaties mogelijk

Twee modellen van woningtoewijzing

· Distributiemodel (traditioneel model)

· Aanbodmodel (Delfts model)

Het distributiemodel

· Huishouden registreert zich als woningzoekende

· Huishouden noemt enkele eisen

· Huishouden begint met wachten….

· Als de top van de wachtlijst is bereikt: aanbod van een (geschikte?) woning

· Weigering? Mag vaak maximaal drie keer

· Geen verantwoording achteraf door de verhuuder

Voordelen van het distributiemodel

· Gemakkelijk voor de toewijzers (gemeente, corporaties)

· Mogelijkheid tot sturing

Nadelen van het distributiemodel

· Enorme organisatie

· Kans op weigeringen groot

· Kans op ontevreden huurders is groot

· Ondoorzichtigheid van het systeem

· Kans op leegstand als velen weigeren

· Mogelijkheid tot sturing

Het aanbodmodel

· (Vele variaties)

· Huishouden schrijft zich in

· Iedere week (of twee weken) verschijnt een kramt met al het aanbod van dat moment

· Informatie over woningen en wie erin mag (inkomen, grootte, leeftijd)

· Huishoudens die de woning wat vinden, vullen een woonbon in

· Als meer mensen geïnteresseerd zijn in de woning: woonbonnen op volgorde (inschrijfduur, woonduur)

· Woning wordt aangeboden aan degene met de langste inschrijf- of woonduur

· Weigeren mag altijd: geen sancties

· Na toewijzing: publicatie van resultaten

Voorbeeld van een advertentie in een woonkrant

Tannhauserdreef (Overvecht)

Type woning: flatwoning, 6^e etage

Aantal kamers: 4

Oppervlakte woonkamer: 24 m2

Huur per maand: ƒ 682,50

Service kosten: ƒ43,90

Verwarming: ƒ 78,80

Beschikbaar: 18 december 2000

Verdere opmerkingen: cv, uitzicht op park, winkels op loopafstand

Eigenaar: woningcorporatie “Zomers Buiten”

Voorwaarden: tenminste twee mensen, inkomen minimaal ƒ3500

Voordelen van het aanbodmodel

· Initiatief ligt bij de huurders

· Kans op weigeringen veel kleiner door eigen keuze

· Kans op tevreden huurders groter door eigen keuze (?)

· Minder kans op leegstand (er is altijd wel iemand die wil)

· Nauwelijks mogelijkheid tot sturing (wel als er sprake is van urgentie)

· Doorzichtigheid is groot (publicatie van resultaten)

Voorbeeld van een resultatentabel

Straat Kamers Inschrijfduur Aantal reacties

Roggestraat 21 3 9-1-1986 214

Duinweg 23 5 20-4-1998 67

Overveen 146 4 20-4-1999 1

Nadelen van het aanbodmodel

· Je moet het wel begrijpen

· Kans op ongewenste concentratie van bepaalde groepen

Slotopmerkingen

· Steeds meer gemeenten gebruiken het aanbodmodel

· Ook het buitenland is geïnteresseerd

· Verder nog weinig onderzoek naar gedaan