SGB2VAK97freemanwillem
Stedelijk wonen; het functioneren van de woningmarkten
b2vak, 2001/2002
overzicht colleges / literatuurlijst / literatuurbundel
Freeman, A. (1997), A cross national study of tenure patterns, housing costs and taxation and subsidy patterns. In: Scandinavian Housing & Planning Research 14, 1997, pp.159-174. (16 pp.)
Tenure is een moeilijk te vertalen begrip, in het woordenboek wordt het omschreven als: eigendomsrecht, bezit, periode van bezit, ambtsperiode
En in het Engelse woordenboek staat:
Kind of right or title by which (especially) real property is held.
Het Nederlandse woord pacht ligt dicht bij de betekenis van “tenure”
Een van belangrijkste invloeden op “tenure” patronen zijn de belastingen en subsidies. Deze zijn onderhevig aan politieke verandering. Dit artikel is beschrijvend. Er is enig bewijs dat de bovengenoemde invloeden gelden.
Introductie
Een kleine particuliere huursector en een grote huiseigenaren sector ŕ negatief effect op de macroeconomie & arbeidsmobiliteit, huizenmarkt minder efficient en gevoeligen voor sterke schommelingen.
Data is moeilijk te vergaren, daarom nooit exacte vergelijkingen tussen landen.
Onderzoek naar “tenure” door:
1)ontdekkers data vergaring en beschrijving
2)“empiricists” data vergaring en beschrijving
3) theoretici interpretatie en hypothesen
4) wetenschappers statisisch toetsen hypothesen
Dit artikel ligt tussen 2 en 4 in.
Aanpak en methodiek
In markt economieen en gemengde economieen is het het huishouden dat de “tenure” keuze maakt, beinvloed door de stimuli en beperkingen die volgen uit de wet en regelgeving en de wijze waarop het financiele systeem is georganiseerd.
Zelfs bij doorzichtige, goed draaiende markt systemen met mobiele huishoudens zullen er verschillen tussen landen zijn in “tenure”patronen, omdat voorkeuren en economische mogelijkheden verschillen.
Huurders betalen voor een consumptiegoed, kopers betalen voor een consumptiegoed en een investering.
Overheidsbeleid kan via belasting en subsidies een bepaalde vorm van “tenure” bevorderen, en zo het patroon verstoren.
De werkelijkheid verschild sterk van de ideale situatie. De huizenvoorraad is niet uniform, maar structureel en locationeel ongelijk verdeeld. Bovendien moet men rekening houden met transactiekosten.
Ook invloeden van buitenaf, zoals gereguleerde prijzen en financiele en administratieve structuren verstoren het beeld. Tenslotte is ook de factor tijd belangrijk, beslissingen worden over meerdere jaren genomen.
Deze factoren kunnen ervoor zorgen dat de prijs sterk kan verschillen, zelfs tussen op het oog gelijke huizen. Hieruit blijkt dat uitgaven aan “tenure” niet alleen worden bepaald door belastingen en subsidies, maar ook door het relatieve kostenverschil tussen huizen.
De effecten van belastingen en subsidies zijn te vergelijken met het “tenure” patroon, door hun invloed op de relatieve kosten, en zo de sterkte van de correlatie aantonen.
Landen in het onderzoek(12): Finland, Frankrijk, Duitsland, Ierland, Nederland, Spanje, Zweden, UK, Australie, Canada, USA, Japan.
Internationale studies zijn meestal gebaseerd op kennis van experts en ruwe data vergaring, en levert vaak standarisatie problemen op. De gegevens waarmee dit artikel werkt zijn echter wel voldoende gestandariseerd.
Gegevens werden verzameld voor 2 huishoudens: A en B.
A 25 jaar oud, twee volwassenen, geen kinderen, gemiddeld inkomen voor die groep
B 45 jaar oud, twee volwassenen, twee kinderen, gemiddeld inkomen voor die groep
Resultaten:
“Tenure” patronen
3 groepen landen bij de bewonereigenaren:
Ierland, Spanje, Finland >75% bewonereigenaren (veel plattelandshuishoudens)
USA, Canada, Australie, UK, Japan 60-70% bewonereigenaren (historisch kolonisten)
Duitsland, Nederland, Frankrijk, Zweden 35-55 % bewonereigenaren (historisch pachters)
Meer variatie bij A dan bij B in de verhouding tussen huurders en bewonerseigenaren.
Ongeacht de invloed van belastingen en subsidies, kiest huishouden B ervoor bewonereigenaar te zijn. Wat wel verschilt tussen landen is het moment waarop mensen overschakelen van huren naar kopen. Daarom moeten we kijken naar de type A huishoudens om de invloed van belastingen en subsidies te onderzoeken.
3 groepen landen in de particuliere huursector
Ierland, UK, Nederland, Finland <15% van alle huishoudens
Zweden, Australie, Spanje 20-30% van alle huishoudens
USA, Japan, Duitsland(47%), Frankrijk, Canada >30% van alle huishoudens
Deze verdeling is grotendeels gelijk voor type A en B huishoudens
Europese landen hebben een grotere sociale sector dan de andere landen.
Nederland de grootste sociale sector, UK en Zweden ook groot.
USA, Canada, Australie, Japan hebben middelgrote tot grote particuliere huur sectoren, terwijl Nederland en de UK een kleine particuliere huur sector hebben.č subsidie voor de ene sector verminderd de omvang van de andere sector.
Wat betalen mensen voor hun woning
Verschillen in lasten worden berekend door de kosten voor een koopwoning op 100 te stellen en dan per land de relatieve kosten voor een huurwoning te bepalen.
Woonkosten voor bewonereigenaren zijn gemiddelden voor alle types A en B huishoudens, inclusief: 1) hypotheekafbetaling
2) hypotheekrente
3) bouwverzekering
4) bezits belasting
5) reparaties
6) onderhoud
Woonkosten voor huurders omvatten:
1) contract huur
2) service kosten
3) overige kosten
De relatieve uitgaven aan huren in de particuliere sector. In Spanje en in de UK is huren duurder dan kopen voor type A huishoudens. In de UK, Nederland, Frankrijk is huren ook duurder voor type B huishoudens. Duitsland en Zweden hebben de relatief laagste kosten voor huren voor beide typen.
Dus de orginele veronderstelling dat huren goedkopen zou zijn omdat huurders alleen een consumptiegoed kopen, en dat de huurhuizen goedkoper zouden zijn omdat deze huizen kleiner, ouder en in slechtere conditie verkeren, gaat niet overal op. Het lijkt erop dat waar huren relatief duur is, de grootte van de particuliere huursector afneemt en de grootte van de bewonereigenaar sector toeneemt.
Andere factoren die deze veronderstelling mogelijk kunnen beinvloeden zijn de aanvangskosten van een koopwoning, gebrek aan aanbod van particuliere huur woningen, en bealsting en subsidie structuren uit het verleden.
Uit het onderzoek blijkt dat er een verband is tussen relatieve huurkosten en “tenure” patonen, en wel met een significantie niveau van 95%.
Een sterkere correlatie, met 99% zekerheid, is er tussen de
relatieve huurkosten en de omvang van de bewonereigenaar sector bij type A.
relatieve kosten + č bewonereigenaarsector +
Bij type B is het verband tussen de relatieve huurkosten en
de grootte van de particulier huursector minder groot. Er is bij B geen sprake
van een verband tussen de grootte van de bewonereigenaar sector en de relatieve
huurkosten.
Een van de redenen voor huishoudens om voor bewonereigenaar
te kiezen, is dat de kosten voornamelijk in de eerste jaren groot zijn.
In dit paper wordt geen rekening gehouden met complexe
invloeden als “opportunity costs”, kapitaalgroei etc. omdat deze geen grote
invloed hebben.
Huidige belastingen en subsidies
Bewoningsbeslissingen worden beinvloed door belastingen en subsidies die invloed hebben op bewoning, investeringen, consumptie, en de interactie hiertussen. Erg belangrijk is of het eigen huis belast wordt als een investering of als een consumptiegoed. Als het als consumptiegoed wordt gezien, dan hoeft de bewonereigenaar dus geen belasting te betalen over de eventueel geinde huur. Nederland, Spanje, Japan en Zweden zien een eigen huis als een investering, de andere landen als een consumptiegoed. Particuliere verhuur wordt overal gezien als een investering. Het voordeel van kopen over huren is het grootst als een koophuis een consumptiegoed is, en een huurhuis een investering. Hier zijn verschillende gradaties in. Hoe meer de bewonereigenaar wordt bevoordeeld, hoe duurder huren wordt, en hoe eerlijker de hoeveelheid te betalen belasting voor verhuurders, hoe groter de particuliere huursector. Voor een deel zijn deze verwachtingen waar.
Japan en Zweden voldoen aan de verwachting omdat ze zowel huren als kopen als investering beschouwen, waardoor er geen verschil is qua belastingen of subsidies, en daarom is huren er relatief goedkoop en is de particuliere huursector groot. In Duitsland wordt kopen wel als consumptiegoed belast, maar ook de huursector heeft compenserende maatregelen, waardoor het verschil erg klein wordt, en bewonereigenaren nauwlijks worden bevoordeeld. Nederland verkeerd in een vergelijkbare situatie als Duitsland wat betreft belastingen, maar toch is het duur om hier te huren. Dat is te wijten aan de sociale sector, omdat die de vraag naar particulier verhuurde woningen doet afnemen en de prijzen opdrijft. In de UK en Finland is de particuliere huur sector erg klein, aangezien bewonereigenaren sterk bevoordeeld worden.
Toch kunnen we deze veronderstelling niet als algemeen geldend beschouwen, daar Frankrijk, USA, Canada en Australie tegengesteld bewijs lijken te leveren.
Het bewijs is niet erg consistent en sterk overtuigend. Dit komt waarschijnlijk door vele andere factoren die grote invloed hebben op woonkosten, zoals regels, sociale woningbouw en de aard van de woningvoorraad.
Ook zijn er aanwijzingen dat waar de particuliere huur sector ondersteund word, met bijvoorbeeld goedkope leningen, deze sector groter is dan zonder die steun verwacht mag worden.
Er is geen duidelijk verband tussen subsidiering van de vraag naar particuliere huurwoningen en de grootte van deze sector.
Conclusies
1) Op middelbare leeftijd is eigenaarbewoner de dominante woonvorm voor
huishoudens, en heeft belasting en subsidie nog maar weinig invloed op het “tenure”
patroon.
2) De kosten van de gemiddelde goedkopere koopwoning grenzen niet aan de kosten
dan de gemiddelde duurdere huurwoning, er zit een aanzienlijk “gat” tussen.
3) Er lijkt een samenhang te zijn tussen “tenure” patronen en belastingen en subsidies,
maar het is moeilijk deze invloeden te onderscheiden van andere invloeden, evenals
de invloed van belasting en subsidie systemen uit het verleden.
4) Jonge mensen worden wel sterk beinvloed in hun “tenure” patroon door belastingen
en subsidies, via de relatieve woonkosten.
5) Eerlijk belasten van bewonereigenaars en verhuurders zorgt voor een lagere huur in
de private huursector en een grotere private huursector, en het omgekeerde is ook
waar. Dit is slechts geldig voor de vijf in de tekst genoemde landen.
6) Steun aan de aanbieders van particuliere huurwoningen, zorgt voor een grotere
particuliere huursector, in tegenstelling tot steun aan de vraag kant, wat geen effect heeft op de grootte van de particuliere huursector.
7) Belasting en subsidie invloeden zijn zeker niet de belangrijkste invloeden op
“tenure” patronen.