Oftewel een vergelijkend onderzoek tussen verschillende landen waar wordt gekeken hou overheidsbeleid de huizenmarkt beďnvloedt.
In vrijemarkteconomieën en gemixte economieën wordt de huizenkeuze door de huishoudens zelf gemaakt, verondersteld wordt dat beleid van overheden hier flink wat invloed op heeft. Naast de overheid zijn er natuurlijk ook vele andere externe factoren. Dit onderzoek is aangepakt door een aantal West-Europeese landen + Canada de VS en Japan te bekijken op de huizenmarkt via 2 types (A; starters, en B; doorstromers). Vervolgens komt een lang saai open-deur-verhaal. Uiteindelijk blijkt 1 zinvolle opmerking NIET in de conclusie terug te komen: De dunbevolkte landen hebben veel meer koopwoningen omdat boeren over het algemeen veel vaker in een eigen huis wonen.
Dan volgt nu de vertaling van de conclusie (Oh joy):
Conclusies:
- De patronen verschillen flink in de onderzochte landen
- Er is weinig bewijs te vinden voor wetmatigheden, sommige relaties zijn waarschijnlijk maar kloppen niet in alle landen, waarschijnlijk komt dit door een veelvoud aan exogene factoren die ook overal verschillen.
- Subsidie en belasting kunnen de huizenmarkt beďnvloeden.
- Op middelbare leeftijd heeft in alle landen een overgrote meerderheid een eigen woning
- Huizenbezit fiscaal bevoordelen zorgt voor relatief minder en duurdere huurwoningen
-
Subsidie voor
de sociale huursector verkleind de private huursector
-
Dit laatste
wordt echt tegengesproken door het feit dat individuele huursubsidie geen
relatie heeft met de grootte van de private huursector
In dit artikel
wordt veel aan de hand van figuren besproken, deze figuren zijn onmogelijk
samen te vatten, als ik naar een figuur verwijs moet je dus gewoon maar even
daarnaar kijken.
2. Housing and the Life Course
De levenscyclus
zegt erg veel over de huizenmarkt, verhuizingen zijn vaak gekoppeld aan
veranderingen in levenscyclus.
Hierover zijn 2 verschillende
benaderingen:
1.
Hedonic Model
(Housing prises)
Hier wordt de
huizenmarkt gezien als een competetief proces waar iedereen het maximaal
haarbare uit een budget probeert te halen. Een woning kan bescheven worden
volgens verschillende karakterestieken, als je een woning koopt koop je alle
aspecten van een woning.
Centraal in dit
model staat wat individuen bereid zijn te betalen voor een bepaalde woning.
2.
Sociaal/politiek/ideologisch
model (deze naam is fictief, in de tekst wordt geen naam gegeven)
Hier is de
huizenmarkt een onderdeel van de klassenstrijd, sociale, politieke en
ideologische processen liggen ten grondslag aan de huizenmarkt. Deze tekst
richt zich op het tweede model alhoewel de klassenstrijd buiten beschouwing
wordt gelaten.
Huisvesting is een
primaire behoefte van mensen. De term “matching” wordt vaak gebruikt voor de
strijd over grootschalige sociale huisvesting. In de eerste plaats is een huis
een schuilplaats, het is echter ook het op een na belangrijkste consumptiegoed.
Voor studies is het belangrijk te weten wie wat consumeerd.
Hier zijn een
aantal aspecten van belang
-
Door lange
levensduur van huizen wordt de huizenmarkt voornamelijk gevormd door al
bestaande huizen
-
Locatie van
huizen (vooral ten opzicht van andere voorzieningen) is erg bepalend in de
waarde van een huis (de nieuwe zeer ruime en populaire huizen in
“historiserende stijl” in Brandevoort in Helmond kosten ondeveer de helft van
de krappe arbeiderswoningen in Utrecht-oost.
-
Omdat de vrije
markt bij huizen imperfect is is de overheid in de huizenmarkt gaan ingrijpen,
vooral in West-Europese landen vlak na WOII, huisvesting is mede hierdoor een
politiek proces wat sterk beďnvloed wordt door overheidsbeleid en politieke
filosofieën.
-
Huizen zijn
ook een economische investering
-
Huisvesting
alleen is voor mensen niet voldoende, er zijn ook voorzieningen om het huis
heen nodig
Levenscyclus
-
zie ten eerste
wat hierover in de inleiding van dit artikel in deze samenvatting is gezegd –
Door meerdere
wetenschappers is de woningcarričre van mensen in enkele fasen ingedeeld, wat
de exacte groepen en grenzen hiervan zijn zijn wetenschappers het er nog niet
over eens.
Figuur 2.1 en 2.2
laten zien wat de globale indelingen zijn. Jonge huishouden zijn vaker uit
balans met hun huisvestingssituatie en zullen eerder verhuizen. Een andere
conclusie in het kader van de open-deur week is dat het percentage grote
gezinnen erg snel daalt. Naast huisvesting is het leven van mensen ook in te
delen in werk/carričre-cyclus en houshoudensstructuurcyclus (fig 2.5) deze 3
cycli schijnen in de praktijk erg overeen te komen.
Onderzoek naar levenscycli zijn vaak erg
individueel gericht. Naast levenscyclus conceptualisatie is er ook nog
levenscyclus paradigma, dit concentreert zich meer op de overgangsmomenten in
de plaats van de fasen zelf.
Context en
vergelijking
Huisvesting wordt
beďnvloedt door huishoudenstype, leeftijd, huishoudensgrootte en inkomen.
Verder zijn er nog veel exogene factoren dit beďnvloeden. Bijvoorbeeld
parallelle carričres en keuzes en mogelijkheden op macroniveau (fig 2.6).
-
De
huizenvoorraad verandert constant
-
Grotere
economische processen over tijd en ruimte beďnvloeden de woningmarkt
-
Het niveau van
overheidsingrijpen heeft invloed
Er zijn 2
sociopolitieke inrichting hiervan:
-
Het vrije
marktmechanisme waar de VS zoveel mogelijk naartoe probeert te werken
-
Het uiterst
gecontroleerd systeem waar Nederland waar bijna de helft van de huizen sociale
huur is.
3.
Residential Mobility and the Consumtion
of Housing Space
Mobiliteit van
burgers is samen met nieuwbouw de belangrijkste motor achter verandering in de
woningmarkt. Over het algemeen blijft er een mismatch tussen vraag en aanbod,
de huizenmarkt is z’n zuiverste vorm is imperfect. Bovendien kan sowieso niet
aan alle eisen voldaan worden. Er is een duidelijk verschil in verhuisgedrag
tussen verschillende landen.
Er bestaan twee
soorten verhuizingen (fig 3.1.):
Partial
displacement: Je verhuisd wel maar blijft wel gebruik maken van veel van
dezelfde voorzieningen
Total Displacement;
Helemaal opnieuw beginnen in een nieuw gebied
Factoren die
Migratie en mobiliteit beďnvloeden
Als eerste dus de
in het vorige stuk vertelde overgang tussen verschillende perioden binnen de
levenscyclus, verder:
-
Tussen 20 en
35 wordt het meeste verhuisd (fig 3.2), dit komt omdat is die
levensperiode
veel veranderingen
plaatsvinden die mobiliteit veroorzaken.
- Mensen die een woning huren verhuizen ook
sneller. Huurders zijn minder aan hun woning gebonden maar ook vaker
alleenstaand
-
Hoe groter een
huis is hoe minder verhuisd wordt. Ook wordt een huis over het algemeen
(behalve bij van
een koop naar een huurhuis, wat voornamelijk wordt veroorzaakt door een grote
groep ouderen, deze groei is juist weer ’t grootst bij van huur naar koop) bij
elke verhuizing steeds groter.
- Opleidingsniveau
en inkomen speelt ook een rol. Waarschijnlijk omdat hoger opgeleiden lange tijd
langzaam steeds meer verdienen en daar hun leefsituatie aan aan willen passen.
In Nederland blijkt dat ook te gelden voor 2-verdieners die ook vaker
verhuizen.
-
Tenslotte
geldt hoe langer mensen ergens wonen hoe minder snel ze weer verhuizen.
Er is alleen veel
discussie in hoeverre dit effect onafhankelijk betekenis heeft.
Voor Europa en de
VS is concluderend verhuizen sterk
gekoppeld aan de verandering van “single” naar gezin wat weer verwant is met
leeftijd, opleiding en huidige huisvestingssituatie.
Mobiliteitsmodellen
Naast het groter
worden per verhuizing worden huizen natuurlijk ook per leeftijdsklasse
gemiddeld steeds groter. Er zijn echter hierbinnen wel grote verschillen.
Woningdruk is weergegeven in fig 3.9 en
laat een duidelijke U-vorm zien. Lage en hoge druk (stress) leidt tot
mobiliteit
Cycli en Carričre
De voorgaande
figuren geven een erg homogeen en rechtlijnig beeld wat in de werkelijkheid
niet bestaat. De werkelijkheid is veel gecompliceerder en lijkt meer op fig
3.11. Classificatie is noodzakelijk maar bevat nooit alle dynamiek.
Elke verhuizing
brengt mensen over het algemeen dicht bij hun ideale woning (fig 3.12), mede hierdoor verhuizen grote families vaker
en zijn minder populaire huizen vaker huurhuizen. Huishoudens kiezen uit
verschillende sterk hiërarchisch ingestelde markten (van slecht aangeschreven
huurhuizen tot enorme villa’s van koophuizen) hun favoriet. Hiermee speelt de
fysieke ruimte een belangrijke rol in het mobliteitsproces
Triggers
Een trigger is iets
wat de dynamiek (in dit geval de verhuizing) veroorzaakt. Zo is bijvoorbeeld
bewezen dat tweeverdieners die het kinderen krijgen uitstellen pas later overschakelen
naar een koophuis.
Er zijn 4
belangrijke triggers:
Onafhankelijkheid: De drang naar onafhankelijkheid is voor veel
jongeren de reden om te verhuizen. Het aantal 20-ers wat bij hun ouders woont
is in het westen erg laag
Houshouden vormen: Vooral in Europa is er een groot gat ontstaan
tussen de uit huis ga fase en het trouwen. Deze stap zorgt vaak weer voor een
nieuwe verhuizing. Het belang van het huwelijk als trigger neemt sterk af
Opleiding: het op kamers gaan voor de studie is in Nederland
ongeveer 1/3e deel van het ouderlijk huis verlaten.
Geboorte kind: dit zorgt via de behoefte aan meer ruimte vaak ook
voor een verhuizing
Timing
Uit onderzoek is
bewezen dat de meeste verhuizingen plaatsvinden in een periode zeer kort na de
trigger. Tussen de het gezin vormen en een huis kopen zit meestal niet meer dan
3 jaar. De stap naar een huis kopen gaat meestal vlak vooraf aan het kinderen
krijgen, enige causaliteit is hier waarschijnlijk.
Er zijn een aantal
factoren die een verhuizing kunnen vertragen.
Economische recessies verlagen de neiging tot verhuizen
In het verlengde
hiervan zorgt een hoge hypotheek vanzelfsprekend het kopen van een huis vertragen.
Vooral in de
randstad heeft een tekort op de huizenmarkt via wachtlijsten ook een vertragende
werking op verhuizingsgedrag
13. Residential mobility in the city
Er bestaan twee
modellen over verhuizingen
1.
Kosten en
verdiensten worden zorgvuldig tegenover elkaar afgewogen
2.
Vanuit het
standpunt van ’t keuzenmaken van de huishoudens
Deze indeling lijkt
sterk op de al eerder genoemde tweedeling
In dit hoofdstuk
wordt verslag gedaan van een onderzoek naar verhuizingen in Bristol
Vanwege meestere
redenen is dit onderzoek niet volledig significant
-
Vanwege geld-
en tijdgebrek is de sociale sector niet in het onderzoek betrokken
-
Er worden maar
4 gebieden, in 1 stad op 1 moment echt onderzocht
-
Kleinschalige
uitkomsten worden betrokken op grootschalige conclusies
-
In de enquetes
zijn door de aanpak grote gezinnen oververtegenwoordigd en recente verhuizers
niet vertegenwoordigd
Vanuit oudere
gegevens is de stad ingedeeld 8 acht verschillende gebieden (gebied 8, waar de
sociale huur dominant was is niet verder onderzocht). De 7 overige groepen
bleken erg homogeen te zijn. Binnen een paar gebieden zijn enquętes gehouden
over de reden van verhuizing.
Uit de uitkomsten
hiervan zijn 4 conclusies te trekken:
-
De
belangrijkste verhuisreden is verbonden met een verandering in de positie in de
levenscyclus
-
Er is een
specifieke minderheid die moest verhuizen omdat ze geen andere keuze hadden.
-
De gemiddelde
leeftijd van verhuizers is jonger dan de gemiddelde leeftijd van de totale
bevolking
-
Verhuizingen
vinden voornamelijk plaats binnen de eigen buurt of in ieder geval binnen een
buurt van dezelfde socio-economische klassen
Voor een woning
bezitten moeten grotere barričres genomen worden dan voor huren
De dominante vorm
van verhuizen is van huur naar koop, bouwcorporaties en de overheid bevorderen
dit financieel
In dit bevorderen
zitten wel 2 voorwaarden:
-
de lange
afbetaalperiode van de hypotheek bevoordeelt jongere gezinnen wat de in de
praktijk resulteert in een duidelijke leeftijdsbias
-
De hoogte van
de gemiddelde hypotheek veroordeeld lagere inkomensklassen tot een beperkte
keuze aan goedkope woningen
Beleid van de
overheid heeft ervoor gezorgd dat armen in de binnenstad konden wonen terwijl
beleid van de corporaties wonen in de suburbs voor rijkeren bevorderd heeft.
Beide versterkten hiermee de ruimtelijke segregatie
Tot slot zijn er drie groepen van huurders te
ontdekken:
-
mensen zonder
grote binding met hun huis
-
mensen die een
huis gaan kopen maar vanwege vertraging in een huis vinden tijdelijke
acconmondatie nodig hebben
- mensen zonder middelen om een huis te kopen die daardoor gedwongen zijn een huis te huren
Zoals de woningwet van 1901 zorgde voor het ontstaan van de woningbouwstichtingen zorgde de nota-Heerma van 1989 voor een herstructurering hiervan. Woningbouwstichtingen werden zelfstandiger en moesten zelfstandig gaan handelen. Over het algemeen ging dit goed, zo goed zelfs dat woning bouwstichtingen ook buiten hun eigenlijke taakwoningen, sociale woningen, woningen voor de vrije markt ging produceren. Hoe en of dit gecontroleerd moet worden is vrij vaag. Ook staat ter discussie of woningbouwstichtingen wel woningen voor de vrije markt moeten bouwen, het geld wat ze hiermee verdienen kunnen ze goed benutten maar het brengt wel een risico met zich mee. Het rapport van commissie-Cohen (1997) vind deze dubbelzinnige taak onaanvaardbaar. Voor de toekomst zijn 4 scenario’s denkbaar:
Corporatie als hybride organisatie: Hier wordt de huidige situatie doorgezet.
De twee activiteiten dienen wel duidelijk te worden onderscheiden, alleen op de
sociale activiteiten moet publiek toezicht zijn. Fiscale bevooroordeling van
woningbouwstichtingen is hier taboe. Woningbouwstichtingen zelf zijn
vanzelfsprekend voor dit model.
Corporatie als taakorganisatie: Hier worden de marktactiviteiten
afgestoten en beperken de woningbouwstichtingen zich tot sociale woningbouw. De
woningbouwstichtingen dienen hierbij flink in te krimpen, een gedeelte van de
opbrengsten hierbij zal door de staat worden opgeëist.
Corporatie als marktorganisatie: Hier gaan alle woningbouwstichtingen
volledig over naar een gewone marktpartij zonder publiek toezicht. Er zou dan
geen sociale huur meer overblijven in Nederland. Het volkshuisvestingsbeleid
zou haar sociale karakter kunnen behouden door de inzet van een robuuste
huursubsidiëring die de betaalbaarheid van kwalitatief goede woningen veilig
stelt.
Het cafetariasysteem: Hier mogen woningbouwcorporaties zelf kiezen voor
een van de bovenstaande modellen. Het kan hier ook gaan om een gecoördineerde
keuze waarbij er in elke regio ten minste een of twee taakorganisaties met een
bepaalde omvang overblijven.
Uit een onderzoek is gebleken dat ondanks de consumenten zich weinig zorgen maken om de enorme prijsstijgingen binnen de huizenmarkt. Het overgrote deel heeft namelijk zelf onroerend goed wat enorm in waarde is gestegen, mensen met een eigen huis zijn dan ook bereid veel meer in een nieuw huis te investeren dan kopers De beschikbaarheid van koopwoningen wordt als een groter probleem ervaren.
Huurwoningen worden volgens dat
zelfde onderzoek steeds minder populair. Er is vooral interesse voor duurdere
vrijstaande woningen, het liefste met zoveel omgelijk keuzemogelijkheid.
Consumenten zijn ook bereid hier flink
voor te betalen.
Dit contrasteert sterk met wat er in
de werkelijkheid gebouwd wordt. Blijkbaar wordt veel meer gestapeld en sociaal
gebouwd dan waar behoefte aan is. Prijzen van vrijstaande en
2onder1kap-woningen stijgen hierdoor veel sneller dan die van rijtjeswoningen.
Een verklaring hiervoor kan zijn dat
de verdeling van typen woningen in prijsklassen door de enorme inflatie op de
huizenmarkt de laatste jaren flink veranderd is.
Met de groei van het aantal ouderen is ook de heterogeniteit van deze bevolkingsgroep toegenomen. Ouderen worden steeds mobieler, zijn vaker niet getrouwd geweest, zijn vaker van niet Nederlandse afkomst, blijven langer vitaal maar zijn ook langer afhankelijk van ziekenzorg. Doordat de overheid hier een stapje terug doet moeten ouderen steeds langer onafhankelijk blijven wonen. Hiermee neemt de betekenis van de woonbuurt voor ouderen toe.
Alhoewel de perifere gebieden eruit springen is er in Nederland niet
echt sprake van ouderenconcentraties. Binnen de randstad zijn ouderen vooral
vertegenwoordigd in de grote steden en de luxe, oude sub-urbane gebieden.
Pensioenmigratie naar Drenthe neemt steeds meer toe. Door het vertrek van
ouderen uit sommige grote steden veranderen deze steden snel in jongerensteden.
Ouderen hebben een sterke behoefte
aan buurtnetwerken. Ouderen concentreren in kleine gebieden blijkt hier niet te
werken. Ouderen hebben vooral behoefte aan stabiele, traditionele gebieden waar
het grootstedelijk leven niet in is doorgedrongen. Hierbinnen zijn vooral de
gebieden met een community-karakter populair. Binnen de grootstedelijke buurten
is het voor ouderen steeds moeilijk om mensen te vinden op wie ze beroep kunnen
doen.
Onderzoeken die dit concludeerde
zijn voorbij gegaan aan het heterogene karakter van hedendaagse ouderen. Dit
heeft meerdere redenen. Ten eerste speelt het belang van buurtnetwerken vooral
voor minder daadkrachtige ouderen. Welgestelde ouderen zijn mobiel genoeg om
zich minder om hun leefomgeving en zorgmogelijkheden druk te hoeven maken. De
positie van allochtone ouderen is ook duidelijk anders. Dit zijn vaker mannen
en ze wonen vaker in woningen in grote steden waar ze zelf niet tevreden over
zijn. Ook tussen allochtone ouderen onderling zijn veel verschillen. Hierna is
te weinig onderzoek gedaan om er uitspraken over te kunnen doen.