VPi = bo + b1*X1i + b2*X2i + ... + bn*Xn1 + bn+1*A1i +
... + bn+m*Ami + eo
VPi = valor da propriedade i;
Xi,n = variáveis locacionais e físicas de cada propriedade,
Ai,m = variáveis ambientais para cada propriedade,
b1 a bn+m = parâmetros,
bo = têrmo constante,
eo = erro estimado.
Todos este fatores (b1 a bn+m, bo, eo) serão obtidos com a análise
de regressão linear múltipla da variável dependente
(preços das propriedades levantadas) sobre as variáveis
independentes (atributos físicos, locacionais e ambientais) que
representam as características das propriedades e seus respectivos
níveis de exposição ao impacto ambiental gerado pela
Usina de Compostagem da Vila Leopoldina.
Determina-se aqui o valor de apartamento por metro quadrado de área
útil como a variável dependente; as características
físicas, locacionais e ambientais são capitalizadas pelo
valor do edifício de apartamentos residenciais que incorpora em
sua composição de preço por metro quadrado estes atributos
da moradia. Portanto este preço por metro quadrado de área
útil do apartamento deve refletir adequadamente as vantagens de
determinada propriedade sobre uma outra propriedade, vindo atender às
necessidades e meta desse trabalho voltado para um análise da variação
espacial do valor imobiliário.
A área útil do apartamento pesquisado em metros quadrados.
2. Idade - [IDA]
A idade da construção do apartamento.
3. Quartos - [QUA]
O número de quartos do apartamento.
4. Garagem - [GAR]
O número de vagas na garagem do apartamento pesquisado.
5. Padrão - [PDR]
Uma variável qualitativa que representa as vantagens físicas oferecidas pelo apartamento. Por exemplo se localizado na cobertura, se possui suite, playground, piscina, terraço, lareira, pista para prática de cooper, salão de festa, quadra de esporte, sala para ginástica, antena parabólica, área para churrasco. A somatória destas vantagens determina o padrão que deve variar de 0 a 12.
6. Uso de Solo da Vizinhança - [VIZ]
Deriva de uma variável aplicada por Smith (1978) que apontava a característica de uso de solo na vizinhança como um dos determinantes do valor do imóvel residencial, assim, no presente estudo, esta variável "dummy" indica a contiguidade de uso entre a propriedade abordada e seus vizinhos; verificando-se a contiguidade a variável tem valor unitário, não se verificando ela é nula.
7. Área Crítica - [ACR]
Uma variável "dummy" para indicar se o terreno pesquisado se encontra ou não em uma área crítica definida a partir de reclamações registradas pela CETESB e após mapeamento dos endereços dos reclamantes. As ruas Aliança Liberal, Barão da Passagem, Guaipá e Marquês do Paraná registraram cada uma mais de doze reclamações, sendo aqui determinadas como formadoras da área crítica, ou seja se o elemento pesquisado estiver em uma dessas ruas esta variável "dummy" [ACR] terá seu valor igual a 1, senão seu valor será 0.
8. Distância Radial da Usina - [DRU]
O conceito, sugerido por Blomquist (1974), Gamble & Downing (1982)
e Zeiss & Atwater (1989), é que qualquer consumidor que se sujeite
a escolher um local de residência próximo a um elemento reconhecidamente
poluidor e potencialmente degradador da qualidade ambiental tem a expectativa
de trocar esta escolha por um desconto real no preço a ser pago
por este terreno, aqui, esta proximidade é medida, radialmente,
em metros lineares do terreno pesquisado ao centro da Usina.
[PM2] = b0 + b1*[CM2] + b2*[IDA] + b3*[QUA] + b4*[GAR] + b5*[PDR] +
b6*[VIZ] + b7*[ACR] + b8*[DRU]+ e0
Esta abordagem analítica do valor imobiliário se dá sob o enfoque de variação espacial, o que dispensa o desenvolvimento de análise de fatores macroeconômicos, como inflação, conjuntura política, etc., assim, a pesquisa abrange um curto espaço de tempo restringindo-se a homogeneização de elementos da amostra em transformar os valores a prazo em valores a vista, atendendo à NB-502/1977 quanto à equivalência financeira.
A influência da acessibilidade não é abordada tendo em vista que a base espacial pesquisada não apresenta uma variação neste aspecto, admitindo-se que as propriedades na região contam com igual facilidade para acesso ao trabalho, escola, lazer, etc.; também não existe significativa diferença quanto à disponibilidade de infra-estrutura de saneamento para os imóveis localizados no espaço urbano em estudo o qual apresenta-se homogêneo em seu todo.
Para arquivamento e formação do banco de dados, foi criada
uma planilha em linguagem macro do programa Lotus -123 o que permitiu uma
maior possibilidade de gerenciamento dos dados obtidos, o que era desejável
para agilidade do trabalho tendo em vista a significativa quantidade de
informações diversificadas fornecidas pelas imobiliárias
ou proprietários dos apartamentos analisados.
A ficha de pesquisa desenvolvida em programação Macro
para permitir o arquivamento dos dados levantados junto às imobiliárias
e proprietários dos apartamentos na Pesquisa de Campo, permitiu
tratar cada uma das informações de forma diferenciada sendo
que estes elementos formaram a amostra estatística que seria objeto
de estudo, a partir desta estrutura de dados criou-se, para permitir as
análises sobre a influência ou não dos efeitos do impacto
ambiental gerados pela Usina de Compostagem da Vila Leopoldina, uma outra
planilha que formaria uma tabela com os elementos da amostra, esta listagem
seria o banco de dados final utilizado para os testes de regressão.
|
|