近日自由黨發起大遊行要求政府停建居屋、穩定樓市。另一方面，四五行動卻發起示威，抗議地產商與有關人仕要求政府穩定樓市。站在自由經濟的原則下，政府是否應該停建居屋、取消八萬五建屋目標以穩定樓市？
首先，政府的八萬五建屋目標是以有形之手 (visible hand)，用以取替市場的調控，這確有違自由經濟的原則。而大量興建居屋所帶來的害處是不容否認的，如會導致租值消散 (dissipation of rent)。
在自由市場，一件商品的價值 (value) 或租值 (rent) 是由供求所決定的。而商品的分配則取決於價格競爭，即所謂價高者得。若價格競爭受外在因素干預，商品的租值將隨管制而消失或減少。
舉例說，某住宅單位的市場租值為$8000，業主將可兼取$8000的租金。若在管制下該單位只能以$5000出租，業主所得減少為$5000。名義上住客應可兼取$3000的好處。這樣，該單位的$8000租值將由業主與租客所共享。但這結論可是大錯特錯。原因如下：
首先，當租金被壓制在$5000後，對該單位的需求必定上升。在僧多粥少下，租客可能需透過排隊或其他手段方可成功入住。(香港的公屋或居居都存在類似情況。) 因此租客所需付出的代價將遠遠超出$5000的租金。假若租客花在非價格競爭的代價為$3000，那麼租客的實際支出將為$8000，相等於沒有管制的代價。在租客毫無得益而業主少收$3000的情況不，該少收的$3000將成為社會的淨損失 (net loss)。換句話說，$3000的租值將因管制而不冀而飛。
從另一角度看，若沒有價格管制，競爭者便不需投入資源，如努力、時間等進行非價格競爭，所有資源將用於生產以增加其購買力。由此，社會的產值將可提高。
觀乎香港的居屋與公屋政策，同樣存在著格價管制和租值消散的問題，諸如競爭者為求及早入住居屋或公屋，大量花費資源於各樣的非價格競爭上，包括虛報資料、排隊交表、減少工作以符合入息審察等。而政府還需花費大量人力物力處理申請、安排上樓、杜絕欺騙等。這龐大的開支嚴重耗損有限的資源，所構成的損失實難以估計。
如上述所言，大量興建居屋會導致租值消散的出現，造成浪費。但若政府恢復九七前的政策，又是否等同自由市場的勝利？九七以前，樓價急升，又是否市場正常運作的結果？
誠然，香港的土地供應全由政府決定，而非取決於自由市場，政府可算是土地的壟斷者。而九七前樓價長期高企，與政府的土地政策不無關係。換句話說，物業、土地市埸的競爭根本難成氣候，自由市場的效力也就難以發揮。因此筆者不認為停止、減少居屋或土地的供應便足以使市場恢復動力。
無可否認，「維護市場經濟、停止干預」已成為反對政府現行房屋政策者的理由之一。但要市場恢復動力，卻絕非停建居屋或減少土地供應所能達到的。
孫政
二千零一年十一月二十一日