|
|
Ihre Rechte bei
Besichtigungen von Kaufinteressenten
Nachfolgend einige nützliche
Informationen und Hinweise zu ihren Rechten bei
Besichtigungsterminen von Kaufinteressen
Informationen des Mietervereins
München
Mieter
fragen - der MIETERVEREIN MÜNCHEN e.V. ,
antwortet:
Besichtigungsrecht
von Kaufinteressenten nach Umwandlung Frage
von Herrn Volker B.
Die Wohnung, in welcher ich mit
meiner Familie seit vielen Jahren wohne, ist plötzlich in
eine Eigentumswohnung umgewandelt worden. Seit diesem
Zeitpunkt werden wir von ständigen Besichtigungswünschen
unseres Vermieters mit Kaufinteressenten geplagt. Wie häufig
müssen wir potentielle Käufer in unsere Wohnung lassen?
Mein Vermieter hat mir mit erheblichen Schadenersatzansprüchen
gedroht, falls die Wohnung nicht verkauft werden könne, weil
ich sie nicht oft genug zur Besichtigung freigebe. Muß ich
tatsächlich Schadenersatzansprüche befürchten?
Antwort des
MIETERVEREIN MÜNCHEN e.V.
Bei dem beabsichtigten Verkauf
einer Wohnung muß ein Mieter grundsätzlich in gewissem
Maße die Wohnung für Kaufinteressenten zur
Besichtigung zur Verfügung stellen. Der Vermieter muß
andererseits in erheblichem Maße Rücksicht auf die
Belange des Mieters nehmen. Gesetzlich geregelt ist das
Besichtigungsrecht des Vermieters mit Kaufinteressenten nicht.
Die Gerichte habe eine Besichtigung von ein- bis zweimal
wöchentlich bei Verkauf einer Wohnung für ausreichend
angesehen. Am zweckmäßigsten ist es, mit dem
Vermieter ein- bis zweimal pro Woche feste Sammeltermine zu
vereinbaren. Ihr Vermieter muß sich dann an diese
Termine halten. Werden keine festen Termine vereinbart, muß
Ihr Vermieter Ihnen mindestens zwei Tage vor der beabsichtigten
Besichtigung Bescheid geben. Sie haben das Recht, aus wichtigen
Gründen diese Termine abzusagen. Auch in diesem Fall soll
eine Besichtigung nicht häufiger als ein- bis zweimal pro
Woche durchgeführt werden.
©1998
Mieterverein München e. V.
Informationen aus dem mieter.net
Wohnungsbesichtigungen "Die
Wohnung ist unverletzlich" heißt es in Artikel 13 des
Grundgesetzes. Das Hausrecht in Ihrer Wohnung haben Sie als
Mieter. Der Vermieter ist weder berechtigt, einen Schlüssel
für Ihre Wohnung zu besitzen, noch müssen Sie ihn in
die Wohnung lassen, wenn er nicht anzuerkennende Gründe
hat.Bei einem guten, gleichberechtigten Verhältnis zwischen
Ihnen und dem Vermieter muß eine Wohnungsbesichtigung kein
Problem darstellen. Wenn aber Ihr Vermieter Sie unter Druck
setzen oder Ihre Wohnung verkaufen will, sollten Sie Ihr Recht
ganz genau kennen und ihm die Grenzen seiner Rechte
aufzeigen. Wann darf Ihre Wohnung besichtigt werden ? Aufgrund
des Hausrechtes entscheiden Sie, wer in die Wohnung darf und wer
nicht - das gilt auch gegenüber dem Vermieter. Nur unter
ganz besonderen Voraussetzungen besteht ein Rechtsanspruch auf
Zutritt zur Wohnung. Etwa alle ein bis zwei Jahre darf der
Vermieter nach rechtzeitiger Voranmeldung die Wohnung
besichtigen, um sich über den Zustand zu informieren. In der
Regel hat die Besichtigung einen aktuellen Anlaß. In
folgenden Fällen ergibt sich für den Vermieter ein
Anspruch auf eine Besichtigung: um sich Wohnungsmängel
anzusehen, die behoben werden sollen; wenn begründeter
Verdacht besteht, daß Sie die Wohnung vertragswidrig
nutzen, z.B. unerlaubte Untervermietung oder Tierhaltung; wenn
die Wohnung ausgemessen werden soll oder ein Handwerker,
Architekt oder Sachverständiger etwas begutachten soll;
wenn Sie das Mietverhältnis gekündigt haben und
Nachmieter die Wohnung sehen sollen; um die Wohnung
Kaufinteressenten zu zeigen. Wer darf die Wohnung
besichtigen? Der Vermieter darf zur Besichtigung die Personen
mitbringen, die für den Zweck der Besichtigung erforderlich
sind: Kaufinteressenten, Makler, Handwerker usw. Diese Personen
dürfen aber auch ohne Anwesenheit des Vermieters die Wohnung
besichtigen. Allerdings nur, wenn ihr Besuch vorher angekündigt
wurde oder sie eine Originalvollmacht des Vermieters zur
Besichtigung vorweisen können.
Wenn sich also bei
Ihnen ein Makler meldet und behauptet, er sei beauftragt die
Wohnung Kaufinteressenten zu zeigen, so brauchen Sie ihn nicht
hereinzulassen. Sie können nämlich erst den Nachweis
verlangen, daß er vom Vermieter hierzu bevollmächtigt
ist. Hierfür muß sie Ihnen eine vom Vermieter
unterschriebene Originalvollmacht vorlegen. Wird Ihnen nur eine
Fotokopie gezeigt, können Sie eine Besichtigung ablehnen.
Dies gilt auch für Kaufinteressenten und alle anderen
Personen.
Nicht ohne schriftliche Anmeldung!
Ganz
gleich, was im Mietvertrag steht: wenn Ihr Vermieter, Makler oder
Kaufinteressenten überraschend vor der Tür stehen,
brauchen Sie sie nicht hereinzulassen. Das Besichtigungsrecht
besteht nur, wenn der Besuch mindestens drei Tage vorher
schriftlich angemeldet wird. Eine kürzere Frist gilt nur in
Notfällen, zum Beispiel bei dringenden Reparaturen. Ist
Ihnen der Termin ungelegen, so können Sie ihn absagen und
zwei oder drei Ausweichtermine benennen (siehe Musterbrief "Neuer
Termin").
Unsere Verhaltenstips: "Wir
können doch mal eben .. !" - Auf diese oder noch
dreistere Art und Weise werden oft unangemeldete Besichtigungen
durchgesetzt. Mieterinnen und Mieter werden überrumpelt und
dulden eine Besichtigung. Folgende Verhaltensregeln helfen gegen
zudringliche Vermieter, Makler und Kaufinteressenten:
Bei
überraschenden Besuchen: "Mir paßt das jetzt
leider gar nicht; bitte melden Sie sich schriftlich an. Auf
Wiedersehen!" (Tür zu, keine Diskussionen! Unhöflich
ist es, Sie so zu überfallen!) Achten Sie darauf, ob die
Besichtigung wirklich im Namen des Vermieters verlangt wird. Ein
Umwandler oder Käufer wird erst mit der Eintragung im
Grundbuch Vermieter und nicht schon mit dem Abschluß des
Kaufvertrages. Deshalb können diese Personen vor ihrer
eigenen Eintragung im Grundbuch eine Besichtigung nur mit Hilfe
des alten Eigentümers erreichen - in deren Begleitung oder
mit dessen Originalvollmacht. Sorgen Sie dafür, daß
Sie bei einer Wohnungsbesichtigung nicht allein sind. Nachbarn
und Bekannte stärken Ihnen den Rücken und können
wichtige Zeugen sein. Wenn der Vermieter die Besichtigung
ankündigt, ohne den Zweck anzugeben, fragen Sie nach. Ohne
Angabe des Zwecks keine Besichtigung! Lassen Sie nur die
Personen in die Wohnung, die für den Zweck der Besichtigung
erforderlich sind. Bei einer Mängelbesichtigung hat zum
Beispiel der Makler nichts in der Wohnung zu suchen. Wer Ihnen
nicht vorgestellt wird, darf nicht mit in die Wohnung. Es ist
sinnvoll, wenn Sie sich Name und Funktion aller Personen
notieren. Die Besichtigung muß sachbezogen sein. Wenn
es um einen Mangel in einem bestimmten Zimmer geht, hat in den
anderen Zimmern niemand etwas zu suchen! Lassen Sie nicht
mehr als drei bis vier Personen auf einmal herein, und führen
Sie diese zimmerweise gemeinsam durch die Wohnung. Wenn Sie
empfindliche Auslegeware als Fußboden haben und deshalb
selber in der Wohnung die Schuhe ausziehen, können Sie das
auch von Ihren "Gästen" erwarten. Bei längerer
Abwesenheit, z.B. wegen Urlaubs, genügt es, wenn Sie eine
Vertrauensperson benennen. Diese kann dann in dringenden Fällen
den Zutritt zur Wohnung gewähren. Nichts verhandeln,
nichts unterschreiben! Wenn der Vermieter ein Schriftstück
mitbringt, kann er es Ihnen auch da lassen. Zeitdruck gibt es in
Wirklichkeit nicht; er wird vom Vermieter inszeniert, damit Sie
unüberlegt handeln. Bei unerlaubter Untervermietung oder
unerlaubter Tierhaltung: bedenken Sie, daß dies ein
Angriffspunkt werden kann! Holen Sie vorher rechtlichen Rat ein.
Keine Haustürgeschäfte! Für alle
Besichtigungen gilt, daß Sie keine vom Vermieter
vorgelegten Erklärungen oder Vereinbarungen unterschreiben,
erst recht keinen neuen Mietvertrag! Denn im Mietrecht sind z.B.
"einvernehmliche" Mieterhöhungen zulässig, so
daß eine unüberlegte Unterschrift bindend sein kann
und Sie viel Geld kostet. Unter bestimmten Voraussetzungen
besteht die Möglichkeit, eine solche Vereinbarung zu
widerrufen. Denn die gesetzlichen Vorschriften für
Haustürgeschäfte gelten auch im Mietrecht
(Haustürwiderrufsgesetz). Ist es also zur Unterschrift
gekommen, bitte sofort rechtlichen Rat einholen; es sind Fristen
zu beachten! Weitere Informationen im RATGEBER
"Haustürgeschäfte".
Die
Schlüsselfrage: Selbstverständlich sind
"Besichtigungen" ohne die Mieter grundsätzlich
unzulässig (Ausnahme: dringende Notfälle, wie z.B. ein
akuter Wasserschaden). Vermieter haben keinen Anspruch auf einen
Schlüssel zu Ihrer Wohnnug! Leider kommt es immer noch vor,
daß festgestellt wird, daß der Vermieter einen
Schlüssel besitzt. Sie können die Herausgabe verlangen.
Noch einfacher ist es, ein anderes Schloß einzubauen.
Hierzu sind Sie berechtigt, müssen allerdings das alte
Schloß und die Schlüssel gut aufbewahren und bei ihrem
Auszug das Schloß wieder einbauen.
Vorsicht
beim Wohnungsverkauf! Manche Käufer stellen es sich
recht einfach vor, nach dem Erwerb die Mieter aus der Wohnung zu
bekommen. Wenn Sie durch Aufklärung einen solchen Irrtum bei
Käufern vermeiden können, bleibt Ihnen in jedem Fall
Ärger, vielleicht sogar eine Räumungsklage erspart. Die
Rechtsprechung sagt hierzu: Käuferabschreckung ist
unzulässig, sachliches Informieren des Käufers ist
zulässig. Deshalb:
Sagen Sie klar und deutlich, daß
Sie auch im Fall einer Eigenbedarfskündigung in der Wohnung
bleiben werden. Machen Sie deutlich, daß Sie über Ihre
Rechte informiert sind. Fragen Sie die Interessenten, ob sie
über die Risiken eines solchen Kaufes informiert sind.
Händigen Sie ihnen unseren "RATGEBER für
Kaufinteressenten von umgewandelten Eigentumswohnungen" aus.
Zeigen Sie die Mängel der Wohnung, wenn wirklich welche
da sind. Sachliche und wahrheitsgemäße Angaben können
Ihnen vom Vermieter nicht zum Vorwurf gemacht werden. Ist
absehbar, daß in nächster Zeit mit häufigen
Besuchsterminen zu rechnen ist, können Sie sich nervlichen
Aufwand ersparen, indem Sie in die Offensive gehen und die
Besichtigungstermine vorgeben (siehe Musterbrief "immer
Samstags"). In Fällen von Umwandlungsspekulation
besonders wichtig: halten Sie Kontakt zu den Nachbarn, tauschen
Sie Ihre Erfahrungen aus und unterstützen Sie sich
gegenseitig durch Ihre Anwesenheit bei den Besichtigungen. Wenn
Häuser oder Wohnanlagen zum Verkauf anstehen oder die
Umwandlung erfolgt, sind wir gerne bereit einen Informationsabend
durchzuführen. Sprechen Sie uns an! Ihr Mieterverein
hilft weiter!
Musterbriefe: Musterbrief „Neuer
Termin“ Name und Anschrift Dortmund, den .. der
Mieter
An den Vermieter (Name und Anschrift)
betrifft: Besichtigung unserer Wohnung
Sehr
geehrte(r) Herr/Frau... mit Schreiben vom 7. Januar haben Sie
eine Wohnungsbesichtigung mit einem Kaufinteressenten
angekündigt. Leider sind wir an diesem Tag nicht zu Hause.
Wir bieten Ihnen daher folgende Ausweichtermine an: Donnerstag,
14. Januar von 18 bis 19 Uhr Samstag, 16. Januar von 15 bis
16 Uhr. Wir können die Termine nur einhalten, wenn sie 2
Tage zuvor von Ihnen bestätigt werden. Bitte teilen Sie uns
auch mit, welche Personen an der Besichtigung teilnehmen werden.
Dies sollten nicht mehr als 3 bis 4 Personen sein.
Mit
freundlichen Grüßen Unterschrift(en)
Musterbrief „immer Samstags“ ....
wegen der Schwierigkeiten, Besichtigungstermine zu
unterschiedlichen Zeiten zu vereinbaren, stellen Sie sich bitte
auf folgendes Verfahren ein: Wir stehen jetzt vorläufig
einmal wöchentlich, und zwar Samstags von 16.00 bis 18.00
Uhr zur Verfügung. Voraussetzung ist allerdings, daß
Sie uns spätestens 3 Tage vorher eventuelle Besucher unter
Angabe der Namen schriftlich angekündigt haben. Eine
Besichtigung mit mehr als 3 bis 4 fremden Personen halten wir
nicht für zumutbar. Wir bitten darum, dies zu beachten. ...
|
|
|