Decreto N° de de
1999
Ignacio Arcaya
Presidente de la República (E)
En ejericio
de la atribución que le confiere el ordinal 8° del artículo 190m de la
Constitución de la República y en conformidad con lo dispuesto en
numeral 4° del artículo del artículo 1° de la Ley Orgánica que Autoriza
al Presidente de la República para dictar medidas extraordinarias en
materia económica y financiera requeridas por el Interés público de
fecha 22 de Abril de 1999, publicada en la Gaceta Oficial de la
República de Venezuela N° 36.687 de fecha 26 de Abril de 1999, en
Consejo de Ministros,
Dicta
El
siguiente,
Decreto con rango
y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Título I
Disposiciones
Generales
Artículo 1°: El presente Decreto
Ley regirá el arrendamiento y subarendamiento de los inmuebles urbanos y
suburdanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de
actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y
otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados
totalmente o por partes.
Artículo 2°: Los cánones de
arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda,
comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que
con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones
determinadas en esta Ley.
Artículo 3°: Quedan fuera del
ámbito de aplicación de este Decreto Ley, el arrendamiento y
subarrendamiento de:
a. Los
terrenos urbanos y suburanos no edificados
b. Las fincas
rurales
c. Los fondos de comercio
d. Los hoteles, moteles,
hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas
vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento
turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e. Las
pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad
competente.
Artículo 4°: Quedan excluidos
del régimen de esta Ley, a los efectos de la fijación de los canones de
arrendamiento:
a. Los inmuebles pertenecientes a la República de
Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que
determina expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en
los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales
inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico-privada.
b. Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina
o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento
equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.
c. Las viviendas
unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado,
establecido por los Organismos encargados de la regulación, exceda de
12.500 Unidades Tributarias.
Parágrafo Unico: El Ejecutivo
Nacional podrá modificar el valor de excención mencionado en el literal
c) del presente artículo, cuando así lo aconsejen razones de interés
público o social.
Artículo 5°: Quedan excluidas
del régimen del presente Decreto Ley, sólo a los efectos de la
terminación de la relación arrendaticia, el arrendamiento o
subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia
de una relación laboral, o de una relación de subordinación existente;
no así a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual de los
inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del
sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del
Trabajo.
Artículo 6°: Se declara ilícito
el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o
suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad
y habitabilidad. Están comprendidas en este caso, especialmente, las
viviendas comúnmente llamadas "ranchos", que son aquellas construidas
con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y
cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En
consecuencia, nadie estará obligado a pagar arrendamiento por vivienda
de esta clase.
Artículo 7°: Los derechos que la
presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios
son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que
implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
Capítulo I
Definiciones
Artículo 8°: Para todos los
efectos de esta Ley debe entenderse como:
a) Viviendas urbanas y
suburbanas: las primeras, aquellas unidades de vivienda que se
encuentren físicamente ubicadas dentro del área de las ciudades, y las
segundas, aquellas que sean edificadas en sus zonas de influencia, que
se caractericen desde el punto de vista urbanístico como áreas de
expansión, conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales.
b)
Organismos de Inquilinato: Aquellos organismos adminis trativcos a
queines se atribuye la competencia inquilinaria en el presente Decreto
Ley.
c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las
partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas
del contrato.
Capítulo II
De la Jurisdicción Especial Inquilinaria
Artículo 9°: Las funciones
administrativas inquilinarias de la competencia del Poder Ejecutivo
Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este
Poder Nacionla a las Alcaldías, en cuyo caso las multas que aquellas
impongan como sanciones a los contraventores de esta ley, ingresarán al
respectivo Tesoro Municipal. En el Area Metropolitana de Caracas estas
funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo Nacional
por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de
Infraestructura.
Artículo 10°: La competencia
judicial en el Area Metropolitana de Caracas corresponde a los
Tribunales Superiores en lo Ci vil y Contencioso Administrativo, en lo
relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la
Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en
el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de
Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en
cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye
la competencia especial Contencioso Administrativo en materia
inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos
jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamiento
urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil
ordinaria.
Capítulo III
De los Interesados
Artículo 11: A los fines del
procedimiento administrativo se consideran interesados:
a. El
propietario
b. El arrendador y el arrendatario
c. El
subrrendador y el subarrendatario
d. El usufructuante y el
usufructuario
e. Todas aquellas personas que tengan interés
personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar
afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal
regulación.
PARAGRAFO UNICO: Se consieran
también interesados a las persoas naturales o jurídicas, que tengan como
actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando
acrediten su carácter de administradores.
Título II
De la Relación Arrendaticia
Capítulo I
Condiciones de la Relación Arrendaticia
Artículo 12°: Los propietarios y
administradores de edificios destinados al arrendamiento, están en la
obligación de mantener el inmueble arrendado en buen estado de
mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán contratar con
personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores,
montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos
hidroneumáticos y cumplir con lo establecido en las disposiciones
pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del
inmuebles. Todo ello, sin perjuicio de las estipulaciones que al
respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas
del incumplimiento de esta disposción se regirán por las disposiciones
del Código Civil y demás Leyes u Ordenanzas aplicables. El propietario
no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños
maliciosos causados por los inquilinos.
Artículo 13°: El arrendatario o
subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los
legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o
venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del
arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados
dentro del área que se pretende arrendar.
Artículo 14°: Es nulo el
subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del
arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las
sanciones previstas en este Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que
asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el
desalojo.
Artículo 15°: Los avisos de
prensa o de cualquier otro medio de publicidad, a través de los cuales
se ofrezcan inmuebles en arrendamiento, tendrán carácter de oferta
pública. En consecuencia, el oferente queda obligado a cumplir con los
términos de la oferta y a no revocar esta sin justa causa.
Artículo 16°: Quedan prohibidos
los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad
en los cuales:
a. Se exija como condición para el arrendamiento o
subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños, la de
ser extranjero el arrendamiento y subarrendatario, así como establecer
discriminaciones relativas a raza, sexo, credo o condición social.
b. Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos
indicados en el literal que antecede.
c. Su texto contenga
expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones
legales sobre la materia.
Parágrafo Primero: En la publicidad
relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos
residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la
finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada
edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego,
podrá señalarse esta circunstancia.
Parágrafo Segundo: En los contratos de
arrendamiento que las partes hayan pactado el pago del alquiler en
moneda extranjera, se considerará al inquilino liberado de su obligación
principal cuando acredite el pago equivalente en moneda nacional.
Artículo 17°: Los arrendadores o
subarrendadores de piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas
particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado o
subarrendado por partes para ser habitado, no podrán exigir más de un
veinticinco por ciento (25%) del alquiler máximo fijado en cada caso,
por concepto de pagos por limpieza del inmueble, aseo domiciliario,
suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro
servicio similar.
Artículo 18°: En las
edificaciones sujetas a regulación, que consten de unidades
independientemente consideradas, cualesquiera que fuere su uso, dadas en
arrendamiento y que no estén comprendidas en el régimen de propiedad
horizontal, el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía
eléctrica y cualquier otro servicio similar, podrá ser fijado por las
partes contratantes, siempre y cuando no exceda de un veinticinco por
ciento (25%) del monto del cánon de arrendamiento.
Artículo 19°: Si durante la
relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare
a ser propiedad de una persona distinta del propietarioarrendador, el
nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en
los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminacion
de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse
conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley.
Capítulo II
Garantías de la Relación Arrendaticia
Artículo 20: El arrendador podrá
exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las
obligaciones asumidas por éste. En ningún caso, podrán coexistir ambos
tipos de garantías.
Artículo 21: Cuando se otorgue
en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de
arrendamiento, depósito en dinero, éste no podrá exceder del equivalente
a cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se generen
conforme al artículo 22 de este Decreto Ley, sumas éstas que no podrán
ser nunca imputables al pago de los cánones de arrendamiento.
Artículo 22: En el caso de que
se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones
derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador, sea persona
natural o jurídica, deberá colocar dicha suma en una Cuenta de Ahorros
en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones
Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al
arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía.
Artículo 23: Si por cualquier
circunstancia, el arrendador incumpliere la obligación establecida en el
artículo precedente, quedará obligado a satisfacer al arrendatario
intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales
entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia,
conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.
Artículo 24: El arrendador
deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días
calendario siguientes a la terminación de la relación arrendataria, la
suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más
los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que
estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones
arrendaticias a su cargo.
Artículo 25: Cuando el
arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y sus
intereses, vencido el término a que se refiere el artículo anterior, el
arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para
hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en
instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en este
Decreto Ley.
Artículo 26: Los intereses de
mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento,
no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6)
principales entidades financieras, conforme a la información que
suministre el Banco Central de Venezuela.
Artículo 27: Las partes podrán
establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación
asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al
vencimiento del plazo.
Título III
De la fijación de cánones de arrendamiento
Artículo 28: La fijación de los
cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de
conformidad con el presente Decreto Ley, estará basada en los siguientes
porcentajes de L rentabilidad anual sobre el valor del inmueble,
representado en Unidades Tributarias.
a.- Con un valor hasta de
4.200 Unidades Tributarias, 6% anual.
b.- Con un valor de entre
4.201 y 8.400 Unidades Tributarias, 7% anual.
c.- Con un valor de
entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias, 8% anual.
d.- Con un
valor superior a 12.501 Unidades Tributarias, 9% anual.
Parágrafo Unico: El Ejecutivo
Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en
este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o
social.
Artículo 29: Para la
determinación de valor del inmueble a los fines del artículo anterior,
el organismo encargado de efectuar la fijación del cánon de
arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes
factores:
1.- Clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y
todas las otras circunstancias que influyan en las operaciones y
cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales
también se especificarán razonadamente.
2.- El valor fiscal
declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los
actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6)
meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios
a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2)
años.
Parágrafo Unico: A los efectos de la
fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al
régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la
contribución para el pago de los gastos comunes causados por la
administración, conservación, reparacion o reposición de las cosas
comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 30: El alquiler máximo
de los muebles y otros accesorios que se arrienden junto con la vivienda
sujeta a regulación, será fijado por las partes contratantes sin que en
ningún caso pueda ser mayor del dos por ciento (2%) mensual calculado
sobre el valor por unidad de los mismos. El alquiler de los muebles, en
ningún caso, podrá exceder del treinta por ciento (30%) del monto del
cánon fijado al inmueble.
Artículo 31: Los cánones de
arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 2 de este
Decreto Ley, serán revisados por el organismo encargado de la regulación
a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos
siguientes:
a.- Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de
cada fijación de alquiler máximo, notificada a los interesados por el
órgano administrativo competente o por la jurisdicción Contencioso
Administrativa, como consecuencia de la revisión de la legalidad del
acto administrativo impugnado y del restablecimiento de la situación
jurídica subjetiva lesionada a los interesados por la actividad
administrativa.
b.- Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o
destino para el cual fue arrendado el inmueble.
c.- Cuando el
propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo
indicado en el literal a) del presente artículo, mejoras cuyo costo
excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.
Parágrafo Primero: En el caso
contemplado en el aparte a) de este artículo, los interesados podrán
pedir la revisión hasta con sesenta (60) días de anticipación al
vencimiento del término fijado en dicho aparte.
Parágrafo Segundo: Los organismos
administrativos de inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio
económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado
solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el procedimiento
correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere
necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de
las sanciones a que hubiere lugar.
Título IV
De la terminación de la relación arrendaticia
Capítulo I
De las Demandas
Artículo 32: Las demandas por
desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento,
reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósitos en garantía. Sobre
inmuebles urbanos o suburbanos se sustanciarán y sentenciarán conforme a
las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al
procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de
Procedimientos Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 33: Sólo podrá
demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de
arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la
acción se fundamente en una de las siguientes causales:
a.- Que el
arrendatario haya dejado de pagar el cánon de arrendamiento
correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b.- En la
necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de
sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo
adoptivo.
c.- Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición,
reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la
desocupación.
d.- En el hecho de que el arrendatrio haya destinado
el inmueble a usos deshonestos indebidos o en contravención a la
conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas
o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya
cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato
de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del
arrendador.
e.- Que el arrendatario haya oca sionado al
inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del
inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f.-
Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de
las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles
sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de
Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de
la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este
literal, como Reglamento Interno.
g.- Que el arrendatrio haya cedido
el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el
inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Capitulo II
del procedimiento judicial
Artículo 34: En la contestación
de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las
cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las
defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia
definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer
reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la
cuantía.
La negativa a su admisión no tendrá apelacion. De ser
opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o
la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la
misma oortunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente,
decidiendo el asunto conl os elementos que se hayan presentado y los que
consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la
jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya
pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se
tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta
llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que
conste en autos la decisión del recurso interpuesto.
Artículo 35: La decisión de
Segunda Instancia en los casos previstos en los artículos 32 y 33 de
esta Ley, no tendrá recurso alguno.
Artículo 36: Dentro de los tres
(3) días de despacho siguientes a la publicación de la sentencia dictada
en Segunda Instancia, independientemente de que la misma haya sido
pronunciada fuera del lapso, el Juez remitirá los autos al Tribunal de
la causa, para que proceda a la notificación de las partes, si a ello
hubiere lugar y a la realización de los actos de ejecución de la
sentencia.
Título V
La Prórroga Legal
Artículo 37: En los contratos de
arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en
el artículo 1 de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado,
llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará
obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el
arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a.- Cuando la
relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o
menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b.-
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1)
año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un
(1) año.
c.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una
duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se
prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d.- Cuando la
relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más,
se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el
lapso de la prórroga, permanecerán vigentes las mismas condiciones y
estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo
las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un
procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el
inmueble estuviese exento de regulación.
Artículo 38: La prórroga legal
opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir
del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del
inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador,
decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la
misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la
cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
Artículo 39: Si al vencimiento
del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el
incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá
derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
Artículo 40: Cuando estuviere en
curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 37 de este Decreto
Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de con trato de
arrendamiento por vencimiento del término.
Título VI
de la preferencia ofertiva y del retracto
legal arrendaticio
Artículo 41: La preferencia
ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca
en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el
inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor
a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años
como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de
arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario o las
condiciones propuestas por cualquier tercero interesado en su
adquisición.
Artículo 42: El retracto legal
arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en
las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar
de quien adquiere el inmueble arrendado por compra o dación en pago.
Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las
condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 43: A los fines del
ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al
arrendatario, en forma fehaciente, su manifestación de voluntad de
vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y
modalidades de la negociación.
Parágrafo Unico: El arrendatario
deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su
aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el término de
quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento.
Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el
ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el
inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del
ofrecimiento de venta.
Artículo 44: Transcurridos
ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a
que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la
venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en
consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrentario para cualesquier
otra negociación que se pretendiere celebrar.
Artículo 45: Cuando un tercero,
sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre
del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente
autorizado para ello, y determinar con precisión las condiciones
establecidas por el propietario para la negociación.
Artículo 46: El derecho de
retracto a que se refiere el artículo 42, deberá ser ejercido por el
arrendatario dentro del plazo de cuarente (40) días calendario, contados
a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación
celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá
anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la
negociación, la cula quedará en oder del notificado.
Artículo 47: El arrendatario
podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 42, si
se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a.- No se le
hubiere hecho la manifestación y el ofrecimiento fehaciente previsto en
el artícu lo 43 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de
los requisitos exigidos.
b.- Efectuada la venta a un tercero, su
precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más
favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
Artículo 48.- El retracto legal
arrendaticio no procederá en los casos de venta o dación en pago global
del edificio del cual forme parte el apartamento o local arrendado, sa
cual fuere el destino dado al mismo.
Artículo 49: Para las situaciones
no previstas en el presente Título, se alicarán las disposiciones
pertinentes contenidas en el Código Civil.
Título VII
Del pago por consignación
Capítulo I
De la Consignación Arrendaticia
Artículo 50: Cuando el arrendador
de un inmueble se negare a recibir el pago de la pensión de
arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá
el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe
en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal
de Municipio competente, con jurisdicción en el sitio donde esté ubicado
el inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al
vencimiento de la mensualidad.
Artículo 51: Cuando estuviere en
curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa
derivada directa o indirectamente de la arrendaticia, el arrendador o
propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades
consignadas a su favor conforme el artículo anterior, sin que ello pueda
considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a
menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las
pensiones de alquiler.
Capítulo II
del procedimiento
Artículo 52: Mediante escrito
dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el
carácter con que actúa, así como la identificación completa y la
dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las
referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y
la causa por la cual efectúa la consignación.
El Juez dará al
interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al
beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el
párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su
orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente
artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos
suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un
plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera
consignación.
La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de
la notificaciüon al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando
la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o
negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se
considerará como legítimamente efectuada.
Parágrafo Unico: En caso que el
arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los
solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario
deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de
notificación, y proceder a una única publicación en un diario de mayor
circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y
posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente
de consignaciones.
Artículo 53: Efectuada la
primera consignación, se abrirá un expediente en el cual se llevarán las
diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar
cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. En caso
contrario, no se considerarán legítimamente efectuadas las
consignaciones.
Artículo 54: La suma de dinero
consignada conforme a los artículos precedentes, sólo podrá ser retirada
por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente
constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarla el
arrendatario o el tercero consignante.
Artículo 55: En virtud de la
con signación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el
presente Capítulo, se considerará al arrendatario en estado de
solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez,
ante quien el arrendador presentare la demanda.
Artículo 56: A los efectos de la
consignación arrendaticia, todas las actuaciones del Tribunal estarán
libres de derechos y emolumentos, y exentas del impuesto de papel
sellado y timbres fiscales.
Título VIII
Del Reintegro
Artículo 57: En los inmuebles
sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedará sujeto
a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido
por los Organismos competentes.
Artículo 58: La obligación de
repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o
al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren
personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de
las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones
establecidas en este Decreto Ley.
Artículo 59: El reintegro se
referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del
contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente
firme.
Artículo 60: Las acciones para
solicitar la repetición de sobrealquileres a que se refiere este título,
se intentarán por ante los tribunales ordinarios competentes por la
cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve
establecido en el presente Decreto Ley.
Artículo 61: La accion para
reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años.
Artículo 62: Los reintegros
previstos en este Título son compensables con los alquileres que el
arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de
solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante
sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le
corresponda pagar por concepto de alquileres.
Artículo 63: El Tribunal que
conozca en Primera Instancia de las acciones de reintegro a que se
refiere este Título, remitirá de oficio al Organismo regulador
correspondiente, copia certificada de la sentencia definitivamente firme
recaída en la causa, a los fines de la aplicación de la sanción prevista
en el artículo 80 del presente Decreto Ley.
Título IX
Del Procedimiento Administrativo Inquilinario
Artículo 64: El conocimiento y
tramitación de los asuntos cuya competencia atribuye este Decreto Ley al
Organismo regulador, se regirá de acuerdo al procedimiento contemplado
en el presente Título.
Artículo 65: El procedimiento se
iniciará a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita.
Presenta ésta, el Organismo regulador la admitirá dentro de los tres (3)
días hábiles administrativos siguientes, si cumple con todos los
requisitos que estableciere el Reglamento del presente Decreto Ley. Si
la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado
para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince
(15) días calendario siguientes contados a partir de su notificación. Si
las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud. La
decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y
contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo
correspondiente.
Artículo 66: Admitida la
solicitud, se notificará a los interesados, y se les indicará que
deberán comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a su
notificación, a exponer lo que estimen conveniente.
Artículo 67: En la oportunidad
señalada, los interesados deberán consignar por escrito todas sus
defensas y pretensiones. Las razones en que se fundamente la oposición
deberán exponerse en esta oportunidad, sin que después se admitan otras.
Artículo 68: En este
procedimiento, quedará abierta de pleno derecho, una articulación de
diez (10) días hábiles administrativos para la promoción y evaluación de
pruebas. Sólo se admitirán pruebas instrumenta les, quedando a criterio
de la autoridad administrativa el admitir otras, cuando así lo juzgue
pertinente.
Artículo 69: A los efectos de
determinar el valor del inmueble, sus anexos y accesorios, se abrirá un
lapso de treinta (30) días calendario al vencimiento del término fijado
en el artículo anterior. El Organismo regulador podrá extender dicho
lapso hasta por treinta (30) días calendario más, cuando razones de
importancia así lo impongan. Dichos lapsos se entenderán concluidos en
la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y
accesorios.
Cuando se solicite la fijación del canon de
arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya
determinado por el Organismo regulador, en fecha no anterior en dos (2)
años a la de la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del
valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda
a la porción cuya regulación se solicite el porcentaje de rentabilidad
establecido en el artículo 28 de este Decreto Ley o los aumentos de los
porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional.
Artículo 70: El Organismo
regulador dictará su decisión dentro del lapso de diez (10) días hábiles
administrativos, a contar de aquel en que se haya determinado el valor
del inmueble, sus anexos y accesorios. Dicha decisión deberá ser
notificada de acuerdo a los artículos subsiguientes.
Artículo 71: Las decisiones de
los Organismos encargados de la regulación serán notificadas
personalmente a las partes interesadas, debiendo contener la
notificación un resumen de la decisión e indicar los recursos que
proceden en contra de la misma, con expresión de los lapsos para
ejercerlos y de los Organos o tribunales ante los cuales deban
interponerse.
Artículo 72: Si la notificación
no pudiere hacerse personalmente, se dará publicación a un resumen de la
decisión, mediante simple aviso en uno de los periódicos de la
localidad, si existiere, y también el aviso se fijará a la vista del
público en el local donde despacha el funcionario que dictó la decisión
y a la puerta de la morada u oficina de los interesados, si una u otra
fueren conocidas. Transcurridos diez (10) días hábiles administrativos
después de la publicación y fijación a que se refiere este artículo, se
entenderá que los interesados han sido notificados, circunstancia que se
hará constar expresamente en el texto del aviso. La parte que haya
solicitado la publicación deberá correr con el costo de la misma.
Artículo 73: A los fines de las
notificaciones que con ocasión de este procedimiento deban practicarse
fuera de la jurisdicción territorial del respectivo Organismo regulador,
éste podrá librar despacho o exhorto al organismo de inquilinato de la
jurisdicción donde deba practicarse la notificación en los términos de
ley. Cumplida como haya sido ésta, se devolverán las actuaciones con sus
resultas al Organismo de origen.
Artículo 74: Las decisiones
dictadas por el Organismo regulador agotan la vía administrativa.
Artículo 75: En todo lo no
previsto en la presente Ley, se aplicarán las disposiciones contenidas
en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en el Código de
Procedimiento Civil.
Título X
Del Contencioso Administrativo Inquilinario
Artículo 76: Los interesados
podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones
administrativas emanadas del Organismo regulador, por ante la
jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días
calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión
respectiva, efectuada a las partes.
Artículo 77: Son competentes para
conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo
inquilinario de anulación, los siguientes tribunales:
a) En la
Circunscripción Judicial del Distrito Capital o Metropolitano, los
Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso
Administrativo.
b) En los Estados, los respectivos jueces de
Municipio o los de igual competencia en la localidad donde se encuentre
el inmueble. La tramitación y decisión del recurso, se hará de
conformidad con las pertinentes disposiciones de la Ley Orgánica de la
Corte Suprema de Justicia, o de la ley que en su momento regule los
procedimientos de nulidad contra los actos administrativos de efectos
particulares.
Artículo 78: Las sentencias
dictadas en primera instancia, que revisen la legalidad del acto
administrativo de fijación del canon máximo de arrendamiento, surtirán
efectos a partir de la publicación del fallo o de su notificación si el
mismo hubiese sido dictado fuera del lapso. Si se ejerciere recurso de
apelación, tal recurso no suspenderá los efectos de la sentencia.
Artículo 79: Cuando cursaren
ante los tribunales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, más
de un (1) recurso de nulidad contra un mismo acto administrativo
inquilinario, procederá la acumulación de los procesos respectivos.
Dicha acumulación podrá ser solicitada hasta en estado de sentencia de
la causa cursante ante el Tribunal de la prevención.
Título XI
De las Sanciones
Artículo 80: Los infractores del
presente Decreto Ley serán penados por el Organismo encargado de la
fijación de los cánones de arrendamiento, con multa que no podrá exceder
del equivalente a Cuatrocientas Veinte (420) Unidades Tributarias, según
la gravedad de la falta y el mérito de las respectivas circunstancias
atenuantes o agravantes que concurran en el caso concreto.
Parágrafo único: El Organismo
regulador, utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará
los hechos que puedan constituir infracciones al presente Decreto Ley.
Artículo 81: La Resolución en la
cual se imponga una multa, se notificará personalmente al infractor,
remitiéndole copia de ella junto con la correspondiente Planilla de
Liquidación, a fin de que satisfaga el monto de la multa respectiva en
una oficina. Receptora de Fondos Nacionales, dentro de los cinco (5)
días hábiles siguientes a la fecha en la cual se haga la notificación.
Cuando el Organismo regulador fuere una Alcaldía, el monto de la multa
ingresará al respectivo Tesoro Municipal.
Parágrafo único: Los funcionarios
encargados de la regulación, podrán valerse de las autoridades
policiales para efectuar la notificación a que se refiere este artículo.
Artículo 82: Si la notificación
al infractor no pudiere hacerse de la manera indicada en el artículo
anterior, se seguirá el procedimiento establecido en el artículo 72 de
este Decreto Ley.
Artículo 83: En los casos de
reincidencia se podrá aplicar a los infractores hasta el doble de la
multa antes impuesta.
Artículo 84: Quien se opusiere u
obstaculizare el cumplimiento de las actuaciones de los funcionarios
adscritos a los Organismos reguladores, será sancionado de conformidad
con lo establecido en el artículo 80 de este Decreto Ley. Para cumplir
con sus atribuciones, el Organismo regulador podrá requerir el auxilio
de la fuerza pública, si fuere necesario.
Artículo 85: La acción
administrativa para aplicar la sanción establecida en el presente
Título, prescribe a los dos (2) años de cometida la infracción.
Título XII
Disposiciones Transitorias
Artículo 86: Las normas
contenidas en el presente Decreto Ley se aplicarán desde su entrada en
vigencia, pero los procedimientos en curso seguirán tramitándose hasta
su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició
su tramitación.
Artículo 87: Con el objeto de
estimular la participación de la iniciativa privada en la construcción
de viviendas en conformidad con la Ley del Subsistema de Vivienda y
Política Habitacional, el Ejecutivo Nacional podrá declarar de interés
social determinados proyectos que tengan por objeto la edificación de
viviendas para ser arrendadas a cánones razonablemente bajos. Los
ingresos por concepto de arrendamientos quedarán exentos del pago del
impuesto sobre la renta por un lapso de diez (10) años contados desde la
fecha de terminación de la construcción.
Artículo 88: Quedan exentos de
los impuestos de papel sellado y timbres fiscales todas las actuaciones
judiciales que se realicen con ocasión del presente Decreto Ley, en los
casos de inmuebles destinados a vivienda.
Artículo 89: Los arrendadores
que mantengan para la fecha de entrada en vigencia de la presente Ley
garantías constituidas en depósitos de dinero, deberán acogerse en un
plazo de noventa (90) días calendario a lo dispuesto en el artículo 22
de este Decreto Ley.
Artículo 90: Las consignaciones
arrendaticias que se encuentren en curso para la fecha de entrada en
vigencia del presente Decreto Ley, se regularán de conformidad a lo
establecido en el Título VII de la misma, en cuanto le sea aplicable.
Título XIII
Disposiciones Finales
Artículo 91: El Ejecutivo
Nacional podrá crear Oficinas especiales para prestar asistencia legal y
jurídica gratuita a aquellas personas carentes de medios económicos
suficientes y que la requieran para la defensa de sus derechos en los
procedimientos establecidos en el presente Decreto Ley.
Artículo 92: Por el presente
Decreto Ley quedan derogadas:
1) Ley de Regulación de Alquileres del
1é de agosto de 1960.
2) Ley de Reforma parcial de la Ley de
Regulación de Alquileres del 2 de enero de 1987.
3) Decreto
Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947.
4) Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto
Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972.
5)
Resolución Né 3729 del Ministerio de Fomento del 1 de julio de 1976.
6) Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de
1971.
7) Decreto N 298 de fecha 15 de junio de 1989.
8) Decreto
N 1493 del 18 de marzo de 1987.
9) Todas las demás disposiciones
contrarias al presente Decreto Ley.
Dado en Caracas, a los 21 días del mes de octubre de 1999, año
189 de la Independencia y 140 de la Federación. (L.S.) IGNACIO ARCAYA
Refrendado: Todos los Ministros
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