EVALUAREA UNITĂŢILOR ECONOMICE DIN TURISM

 

1. Analiza-diagnostic şi evaluarea unităţilor

2. Metode de evaluare

 

 

Unitatea de curs 1: Analiza-diagnostic şi evaluarea unităţilor

 

Evaluarea unităţilor economice din turism reprezintă o măsurare a avuţiei reale a acestora, atât a celei prezente cât şi a capacităţii prezente de a-şi mări această bogăţie în viitor. Rezultatul evaluării unei firme din turism este valoarea economică a acesteia, respectiv acea calitate convenţională, atribuite în urma unor succesiuni de calcule aferente unor metode de evaluare.

Valoarea economică este de fapt o opinie a evaluatorului, pe care acesta o recomandă ca bază pentru realizarea unei tranzacţii. Conceptul de valoare poate avea mai multe accepţiuni:

-         valoare de piaţă - suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat între un cumpărător şi un vânzător, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, fără constrângere;

-         valoarea de lichidare – suma care ar putea fi primită, în mod rezonabil, din vânzarea unei proprietăţi, într-o perioadă de schimb prea scurtă  pentru a putea fi considerată valoare de piaţă sau care implică un vânzător obligat să vândă;

-         valoarea de investiţie – valoarea subiectivă a proprietăţii pentru un anumit investitor în funcţie de compatibilitatea cu obiectivele de investiţii ale acestuia; un caz special al valorii de investiţie este valoarea specială care poate apărea, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcţionale sau economice a proprietăţii cu altă proprietate, de exemplu cu una învecinată;

-         valoarea de ipotecare – valoarea proprietăţii determinată de un evaluator care efectuează o evaluare prudentă a vandabilităţii viitoare a proprietăţii;

-         valoarea de asigurare – costul de reconstrucţie al proprietăţii.

Evaluarea unităţilor economice din turism reprezintă o necesitate economică. Principalele situaţii în care se impune această evaluare sunt:

-         stabilirea primelor de asigurare,

-         stabilirea valorii de garanţie la contractarea unor credite,

-         achiziţii sau fuziuni  (de exemplu, integrarea în lanţuri hoteliere),

-         lichidarea sau falimentul,

-         informarea potenţialilor investitori sau parteneri de alianţe,

-         managementul unităţilor din turism (de exemplu, evaluarea activităţii firmelor de management angajate de către proprietarii de unităţi din turism).

Raportul de evaluare trebuie să ofere o imagine clară asupra opiniilor exprimate de evaluator, asupra bazelor de evaluare folosite, metodelor şi informaţiilor care stau la baza raportului, iar structura sa standard este:

1.     Rezumatul principalelor concluzii şi recomandări

2.     Prezentarea firmei

3.     Prezentarea evaluatorului

4.     Diagnosticul de evaluare

5.     Bazele lucrării de evaluare

6.     Metode de evaluare aplicate

7.     Gama de valori, valoarea acţiunilor.

8.     Concluziile şi opiniile evaluatorilor.

 

Unitatea de curs 2: Metode de evaluare

 

În general, există trei categorii de metode utilizate în evaluarea unei unităţi din turism:

1. Metode pe bază de active constă în transformarea valorilor contabile a activelor şi datoriilor firmei în valori de piaţă şi apoi scăderea valorii de piaţă a datoriilor din valoarea de piaţă a activelor. Rezultatul obţinut se numeşte activ net şi reprezintă în fapt valoarea unităţii. În această categorie de metode sunt înscrise:

-         metoda activului net pentru firmele care îşi vor continua activitatea; această metodă presupune parcurgerea următoarelor etape:

-  obţinerea unei copii a bilanţului contabil la data evaluării,

-  calcularea activului net contabil ca diferenţă între activele firmei şi datoriile sale

-         metoda activului net corectat tot pentru firmele care îşi continua activitatea; presupune parcurgerea următoarelor etape:

-         obţinerea unei copii a bilanţului contabil la data evaluării,

-         corectarea valorii contabile a activelor pentru a reflecta valoarea lor de piaţă; o lista orientativă a activelor care pot fi corectate cuprinde: disponibilităţi băneşti, creanţe, stocuri, cheltuieli anticipate, terenuri şi construcţii, echipamente, maşini, utilaje, instalaţii, active necorporale etc.

-         corectarea valorii contabile a datoriilor pentru a reflecta valoarea lor de piaţă,

-         calcularea activului net contabil ca diferenţă între activele corectate şi datoriile corectate;

-         metoda activului net de lichidare pentru firmele care nu mai au şanse de continuare a activităţii; activul net de lichidare se obţine prin scăderea cheltuielilor de lichidare din activul net corectat.

2. Metode pe bază de fluxuri financiare, caz în care evaluarea constă în capitalizarea profiturilor nete, a cash-flow-ului sau a altor fluxuri financiare anuale viitoare care vor putea fi obţinute din exploatarea afacerii.

Conform acestor metode, valoarea unui hotel, restaurant etc. este dată de suma fluxurilor financiare anuale viitoare (profituri, cash-flow sau altele) care vor putea fi obţinute pe seama exploatării unităţii respective de turism.

Valorile acestor fluxuri financiare sunt mai întâi actualizate, datorită faptului că o suma ce se obţine în viitor peste un număr de ani are o valoare reală diferită în prezent din cauza inflaţiei, dobânzii (de exemplu, suma respectivă ar fi putut aduce o dobândă dacă era constituită sub formă de depozit bancar). După ce sumele reprezentând fluxurile financiare anuale viitoare sunt actualizate, acestea sunt însumate pentru a determina valoarea unităţii economice din turism.

         Metodele pe bază de fluxuri financiare cuprind trei etape:

-         previzionarea fluxurilor financiare viitoare,

-         actualizarea valorii acestor fluxuri financiare,

-         însumarea valorilor actualizate ale fluxurilor financiare.

Actualizarea unei sume reprezentând un flux financiar viitor se face, în general, prin aplicarea la aceasta sumă a unui coeficient numit rata de capitalizare (t) care se stabileşte în funcţie de trei elemente principale:

t = (d-i) x (1+r)

o       d = rata dobânzii în economie,

o       i = rata inflaţiei,

o       r = riscul afacerii care este o valoare de regulă între 25-200%, care depinde de stabilitatea economiei naţionale, domeniul de activitate şi de condiţiile specifice ale pieţei pe care se acţionează.

Pentru evaluare, mai întâi se estimează valoarea anuală a fluxurilor financiare viitoare, valoare care se presupune ca va putea fi menţinută la acest nivel pe termen lung, chiar nedeterminat. Practic, se analizează fluxurile financiare din ultimii 3–10 ani şi se previzionează evoluţia viitoare a acestora (constantă, în creştere cu o anumită rată anuală de creştere etc.).

Valorile anuale previzionate se actualizează prin aplicarea ratei de capitalizare (adică sumele viitoare sunt aduse la valoarea lor echivalentă în momentul evaluării) şi se însumează, obţinându-se astfel valoarea întreprinderii.

Există, din acest punct de vedere, două cazuri  teoretice generale:

-         În cazul în care se estimează că fluxurile financiare viitoare vor avea un nivel anual constant „S” pe termen nedeterminat, atunci valoarea unităţii economice din turism va fi :

 

 

 

-         În cazul în care se estimează că fluxurile financiare viitoare vor creşte anual cu o rata „g” (pe termen nedeterminat) faţă de o anumit nivel „S”, atunci valoarea unităţii economice din turism va fi :

 

În cadrul acestei categorii de metode se înscriu: metoda capitalizării profitului mediu, metoda capitalizării cash-flow-ului mediu ş.a..

3. Metode bazate pe comparaţia de piaţă, care constă în compararea unităţii economice din turism evaluate cu altele care au fost vândute sau sunt oferite pentru vânzare, la date cât mai apropiate de data evaluării; la efectuarea comparaţiilor trebuie să analizeze:

-         similaritatea caracteristicilor cantitative şi calitative ale unităţii evaluate cu cele ale unităţilor cu care se face comparaţia (de exemplu, numărul de stele al unităţii, cifra de afaceri anuală, amplasamentul etc.),

-         similaritatea condiţiilor potenţiale de tranzacţionare ale unităţii evaluate cu cele ale unităţilor cu care se face comparaţia (de exemplu, anumite relaţii privilegiate între vânzători şi cumpărători, modalităţi şi termene de plată etc.).

O metodă specifică unităţilor de alimentaţie (restaurantelor) se bazeaza pe deverul comercial, adică pe clientelă, pe capacitatea sa de a genera venituri brute masurate prin cifra de afaceri.

V = CA * k

CA – cifra de afaceri

K – coeficient cuprins între 1,5 şi 5,5 (stabilit funcţie de poziţie şi nivelul unităţii)