EL CRECIENTE AUMENTO DE LAS EXPENSAS Y EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

Por Marcelo Dragunsky
Contador Público Nacional
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Si bien en estos últimos meses se pudo observar una reactivación de la economía, los beneficios de ésta no han llegado en forma pareja a todas las capas de la población, percibiendo gran parte de la misma ingresos en pesos iguales o menores que años atrás.

En la Ciudad de Buenos Aires cerca de las tres cuartas partes de la población vive en departamentos de propiedad horizontal, mientras que en otras ciudades importantes del país hay un creciente número de personas que habitan en ese tipo de viviendas.

Lamentablemente, en los últimos años se ha producido un incremento en los gastos que deben afrontar los consorcios de propiedad horizontal, motivados por una parte por el aumento de los precios ocurrido luego de la crisis de diciembre de 2.001, y por la otra por un constante incremento de obligaciones y cargas recaídas sobre los consorcios y sus administradores.

Respecto de los consorcios, podemos nombrar entre las causas más importantes del aumento de sus erogaciones las siguientes:

- El alza de remuneraciones de $ 224 otorgado al sector privado, que en algunos casos significa un 60% por encima de las vigentes en 2.001.
- La obligación de pagar los sueldos en cuentas bancarias y el alto costo de mantenimiento que éstas insumen.
- El impuesto a los débitos y créditos bancarios.
- Cumplimiento de nuevas leyes y ordenanzas sobre ascensores, tanques de agua, conservación de las obras, etc.

Si hablamos del servicio que prestan los administradores, las tareas que han debido asumir han aumentado en forma progresiva, entre las cuales se encuentran las siguientes:

- Actuar como agentes de retención e información en cada vez más regímenes impositivos
- Mediar e intervenir en una cantidad de conflictos creciente, muchas veces debido a la alta morosidad de los propietarios.
- Cumplir las nuevas reglamentaciones de la ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires.
- Hacer cumplir a los consorcios las nuevas disposiciones que mencionamos sobre ascensores, etc.

Pero lo que depara el futuro es aún mas grave: Cuando entre en vigencia la nueva ley del monotributo, al bajar a los prestadores de servicios el monto de facturación anual máximo permitido para estar dentro de este régimen de $ 144.000 a la mitad ($ 72.000), ello provocará que muchos administradores que hoy son monotributistas deban incorporarse como responsables ante el IVA, y pagar el 21 % por los honorarios que facturen. Este hecho, sumado a todos los que mencionamos los pondrá ante una disyuntiva: o trasladan el costo del IVA a los Consorcios agravando aún más su situación económica, o lo absorben ellos, lo que provocará en muchos casos la imposibilidad de prestar el servicio o resentir la calidad del mismo.

CUAL ES EL GRAVE PROBLEMA. De acuerdo a lo analizado, el aumento del monto de las expensas es un problema común en todos los edificios de propiedad horizontal. Esto sumado al incremento de los alquileres que se ha ido registrando en los últimos meses, ha colocado en una situación angustiante a una numerosa franja de la población que habita en departamentos y que no ha podido ver mejorado sus ingresos.

UNA PROPUESTA PARA ALIVIAR LA SITUACIÓN. Históricamente siempre ha sido una de las prioridades del estado ocuparse de solucionar la situación habitacional de la población.

Como bien sabemos, el estado puede actuar de dos formas diferentes para atender una problemática utilizando sus recursos tributarios: Una, es recaudar impuestos para luego aplicarlos a sus objetivos, y la otra, que considero más práctica y eficiente para este caso, es directamente eximir de gravámenes ciertas actividades.

Considero que se podrían bajar los montos que los habitantes de departamentos pagan por expensas comunes si se toman las siguientes medidas:

- Reducir o suprimir las cargas laborales de los empleados que trabajan en los consorcios de propiedad horizontal.
- Teniendo en cuenta que los alquileres destinados a vivienda están exentos de IVA, y ya que las expensas han adquirido hoy día una significación importante, propongo un tratamiento impositivo para las mismas similar al que se le brinda a los alquileres: eximir de IVA a todas las ventas y servicios que se realicen a los consorcios de propiedad horizontal destinados a vivienda familiar.
- Tomar el mismo camino respecto del impuesto a los Ingresos Brutos.

Creo que estas medidas ayudarán a un importante sector de la ciudadanía a acceder a un derecho básico como el de la vivienda digna.

Al escribir esta nota recordé la leyenda que preside el salón principal de una importante Cámara del sector: "En el gran hogar Argentino, cada Argentino debe tener su hogar".

Ojalá que así sea.

Por Marcelo Dragunsky, 6 deabril de 2004
Contador Público Nacional
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