Экономика недвижимости как часть национального богатства

Глава 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ 2.1. Особенности и закономерности рынка недвижимости Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1] . Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» [I]. Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц.

Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала. Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: - создание новых объектов недвижимости; - передачу прав на недвижимость; - установление равновесных цен на объекты недвижимости; - эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; - распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; - инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом: • со сменой собственника: - куплю-продажу объектов недвижимости; - обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости); •с частичным или полным изменением состава собственников: - изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; - внесение в уставный капитал; - банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников); • без смены собственника: - инвестирование в недвижимость; - развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ; - изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.; - передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; - регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности; - пожизненное содержание с иждивением; - передачу в доверительное управление; - введение (снятие) сервитутов и иных обременении; - страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости [I]. Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис.

2.1). Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями: Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия; - наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени; - высоким уровнем трансакционных издержек.

Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости: 1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов.

Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства.

Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается. Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт.

Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.» [2]. В Санкт-Петербурге они составляют 5 — 7% от цены объекта.

Экономика недвижимости как часть национального богатства - ОС: Win95,Win98,WinME,WinNT,Win2000,WinXP,Win2003,WinVista

В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 — 3%.

Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек.

Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру. Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики. Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости.

Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой. Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.).

Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире. Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса, Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.

Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 2.1. Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей.

Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение. Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов.

Например, в 1996 г. основная часть спроса на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге была сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России.

В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующих регионах. Система факторов, влияющих на спрос и предложение Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости [3]. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость). Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения.

Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения. Так, например, территориальные различия спроса и предложения жилья в Петербурге в 1999 году выглядели так: Приморский район - предложение - 30%, спрос - 10%; Центральный район - предложение - 18%, спрос - 20%; Невский и Кировский районы - предложение - 8%, спрос - 16%; Красносельский район - предложение - 1%, спрос - 7%. В табл.

2.2 приведены средние цены в соответствии с районами и количеством комнат. Средние цены по районам и количеству комнат Окончание табл. 2.2 Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др.

Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления. К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

• возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости; • достаточная устойчивость потребительского спроса; " меньшая подверженность колебаниям экономических циклов; • наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести: • информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций; • отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости; • необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости; • «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса; • издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

[1] Фридман Дж. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М. 1995. [2] Коуз Р. Фирма, рынок и право. — М. 1993, с. 59. Лекции - Экономика недвижимости - файл n1.doc КОНСПЕКТ ЛЕКЦИЙ СОДЕРЖАНИЕ 1.ВВЕДЕНИЕ В ЭКОНОМИКУ НЕДВИЖИМОСТИ. Понятие и признаки недвижимости…………………………………………… Право собственности на недвижимость………………………………………..

Типы операций с недвижимым имуществом…………………………………. Действительные и недействительные сделки……………………………….. Контрольные вопросы…………………………………………………………. 2.1 Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка…………………. 2.2 Специфика рынка недвижимости……………………………………………. 2.3 Функции рынка недвижимости……………………………………………….. 2.4 Общая классификация объектов недвижимости…………………………….. 2.5 Особенности недвижимости как товара……………………………………… 2.6 Структура рынка недвижимости……………………………………………… 2.7 Анализ рынка недвижимости.

Его цели и задачи…………………………… 3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ…………………. 3.1 Основы оценки имущества……………………………………………………. 3.2 Виды стоимости объектов недвижимости………………………………… 3.3 Принципы оценки стоимости объектов недвижимости…………………….. 3.4 Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости…………… 3.4.1 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости………… Определение величины износа объектов недвижимости……………….

3.4.2 Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости 3.4.3 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости……….. 4.1 Понятие управления недвижимостью………………………………………. 4.2 Цели управления недвижимостью……………………………………………. 4.3. Внутренне и внешнее управление недвижимостью………………………… 4.4. Особенности управления инвестиционной недвижимостью………………. 4.5. Выбор формы распоряжения объектом недвижимости…………………….. 1.ВВЕДЕНИЕ В ЭКОНОМИКУ НЕДВИЖИМОСТИ. Недвижимость составляет большую часть национального богатства любой страны, большую часть муниципальной и государственной собственности, а в масштабах отдельных предприятий (за редким исключением) – большую часть их имущества.

Кроме того, организация любой производственной либо коммерческой деятельности требует наличия соответствующего помещения, что делает возможным отнести недвижимость к разряду факторов производства. Вышеизложенное позволяет проиллюстрировать тот факт, что недвижимость выступает в качестве важнейшего объекта управления как для государственных и муниципальных органов власти, так и для отдельных предприятий.

Рынок недвижимости является достаточно специфическим видом рынка. Ему присущ ряд особенностей, нехарактерных для других рынков. В частности, это касается законодательного регулирования рынка недвижимости, особенностей определения рыночной стоимости недвижимости, вопросов финансирования рынка недвижимости, особенностей организации деятельности его профессиональных участников. Структура конспекта предполагает достаточно подробное рассмотрение проблем управления недвижимостью, рынка недвижимости, оценки стоимости недвижимости.

В конспекте сделана попытка комплексно подойти к проблеме экономики недвижимости. Следует отметить сложность и многоаспектность данной проблемы, поэтому автор конспекта не претендует на всестороннее ее освещение, заостряя внимание лишь на наиболее важных ее аспектах.

1.1 Понятие и признаки недвижимости. Впервые понятие «недвижимое имущество» было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот как земельных участков, так и других природных объектов.

На территории России деление имущества на движимое и недвижимое осуществил Петр 1 в своем указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (с целью ограничить как оборот недвижимости, так и ее наследование). И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России.

В советский период (в начале 20-х годов 20 века) деление имущества было признано «буржуазным», и в связи с отменой частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов.

В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое существует во всех зарубежных государствах и в России, где уже имеется достаточная юридическая база для ведения различных сделок с недвижимостью. В мировой практике под недвижимостью понимается - земельный участок, пространство над поверхностью земли и пространство под землей. Согласно ГК РФ (ст. 130 ч. 1 ) к недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) относятся: - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е.

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; - подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; - иное имущество (квартира, предприятие как имущественный комплекс, кондоминиум и др.). Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют: сущностные (родовые) признаки .

которые позволяют отличить их от движимых вещей; видовые (частные) - те, которые характеризуют особенности объектов по однородным группам. 1.2 Право собственности на недвижимость В системе экономических отношений, связанных с недвижимостью, категория собственности занимает центральное место. Великий русский мыслитель И.А. Ильин определил, что собственность – это: - власть, или полное господство непосредственно над вещами, а опосредовано - над людьми; - свобода - собственнику разрешено все, что не запрещено законом; - право - не только юридическое, но и нравственно- социальное, патриотическое.

В понятии собственности на недвижимость следует различать две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Материально- вещественная форма показывает пообъективный состав недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваивается людьми. Социально- экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей.

Следовательно, в экономическом смысле собственность- это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества. Экономически собственность реализуется, когда приносит владельцу доход - ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности. В юридическом отношении собственность- это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.

Основания для возникновения и прекращения права собственности Право собственности приобретается: 1.на основании договора . купли- продажи, дарения, мены, о возведении индивидуального дома, о строительстве коллективного жилого дома; 2.на основании свидетельства . о регистрации права собственности, о передаче приватизированного земельного участка или жилья, о праве наследования, о праве на долю в общем имуществе, о полной выплате пая в ЖСК; 3 .

на основании решения суда . о разделе имущества, о праве собственности. Основания для прекращения права собственности: - добровольные сделки по отчуждению имущества (продажа, дарение, мена, обмен, взнос в уставный капитал); - переход права на участок при отчуждении строения. - обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника; - конфискация за преступления; - изъятие из-за невозможности принадлежности по закону; - национализация, выкуп для государственных и муниципальных нужд; - систематическая неуплата земельного налога; - не использование земли в течение трех лет; - выкуп доли из общей собственности (при невозможности выдела в натуре); - совершение земельных правонарушений.

3. События объективной причины: - реквизиция при стихийных бедствиях с возмещением стоимости; - прекращение деятельности предприятия; - выход из членов крестьянского хозяйства.

Субъекты и объекты собственности В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов : 1) РФ и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления; 2) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане; 3) юридические лица- коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Объект права собственности на недвижимость- это, в первую очередь, участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Также объектами могут выступать вещные права и ограничения прав собственности. Существуют пять властных полномочий правительства Российской Федерации, ограничивающих право собственности: Право принудительного изъятия или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу (при чрезвычайных обстоятельствах - « реквизиция »); Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственных программ и оказания общих услуг; Право продавать недвижимость во временное ведение (хозяйственное ведение, аренду и т.д.); Право регулирования имущественных отношений для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества; Право государства возвращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания и при отсутствии законных наследников.

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество в России охраняются законами, предусматривающими: - нормы, закрепляющие принадлежность недвижимости определенным субъектам; - защиту прав собственности - применение к лицу, нарушающему право собственности и препятствующему его осуществлению, установленных законом неблагоприятных мер. Система гражданско- правовых способов защиты права собственности включает: Вещно- правовые способы защиты от посягательств третьих лиц: А)индикационный иск - иск, с помощью которого собственник может истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (т.е.

это иск невладеющего собственника к незаконно владеющему несобственнику об истребовании в натуре сохранившейся индивидуально- определенной вещи). В) вегаторный иск - иск собственника об устранении нарушений его прав, не связанных с лишением владения вещью.

Он имеет цель устранить помехи, препятствующие собственнику пользоваться его имуществом. Для удовлетворения данного иска необходимы два условия: - бесспорность прав собственника; - незаконность действий, нарушающих права собственника.

С) иск о признании права собственности - применяется для устранения существующего оспаривания права собственности и для предотвращения возможного в будущем оспаривания. 2. Обязательственно- правовые способы, когда между сторонами существует договорное или внедоговорное обязательство, они содержат: - обязательство вследствие неосновательного обогащения; - обязательство вследствие причинения вреда.

3 . Иные способы , применимые при: - объявлении гражданина умершим или признании его безвестно отсутствующим; - исках к государственным и муниципальным органам.

1.3 Типы операций с недвижимым имуществом Операции со сменой собственника Операции купли- продажи осуществляются в форме: -индивидуальных сделок (с участием посредника); - публичных торгов (по продаже прав собственности или прав аренды): аукцион, конкурс, тендер. Аукцион - публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких- либо обязательств (по форме подачи заявлений: открытый и закрытый).

Конкурс - способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношении к объекту определенных обязательств (социальных или инвестиционных). Тендер - конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Обмен- операция (сделка по договору) между нанимателями- пользователями помещений с получением соответствующих документов (ордеров). Это обмен права пользования на равноценное право пользования Обмен - операция (сделка по договору) между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником. Это обмен права пользования на право собственности с регистрацией сделки и права собственности. Мена - сделка между собственниками с оформлением и регистрацией прав собственности.

Договором ренты оформляется обмен права собственности на обязательство выплаты денежной суммы бессрочно ( постоянная рента ) или на срок жизни ( пожизненная рента ) – с возможностью реализации пожизненной ренты предоставлением средств на содержание в иной форме (содержание с иждивением).

Операция найма предусматривает передачу (по договору) жилого помещения нанимателю во временное владение и пользование для проживания за плату. В социальный наём предоставляются изолированные помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания за плату. В коммерческий наём предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет 1.4 Действительные и недействительные сделки Сделка действительна если : Её содержание и правовые последствия не противоречат закону; Она совершена лицами право- и дееспособными (т.е.

имеющими гражданские права и способными приобретать и осуществлять права, создавать и исполнять обязанности); Форма сделки письменная, зарегистрированная в едином реестре; Действия лиц соответствуют их воле (т.е. воля соответствует волеизъявлению). Сделка признается недействительной если она: - оспоримая – недействительна по решению суда, не влечет юридических последствий (совершена лицами в состоянии аффекта, обмана, угрозы, не в письменной форме); - ничтожная - недействительная с самого начала, т.к.

совершена с нарушением закона, например : 1 . мнимая - реализована без намерения создать правовые последствия, например, подарить что- либо с целью уйти от кредиторов или от конфискации; 2.

притворная- прикрывает другую сделку, например, дарение вместо купли- продажи. Последствия признания сделок недействительными: -Двусторонняя реституция - восстанавливается прежнее имущественное положение обеих сторон с возмещением друг другу всего переданного и полученного.

-Односторонняя реституция - добросовестный участник получает переданное по сделке имущество, недобросовестный – теряет все в доход государства. -Никакой реституции - при умышленных действиях обеих сторон все имущество переходит в доход государства.

Контрольные вопросы: Что согласно российскому законодательству понимается под недвижимым имуществом? Основные признаки недвижимости. Какие виды собственности и вещные права предусмотрены действующим законодательством РФ относительно объектов недвижимости? Основания для возникновения и прекращения права собственности. Способы защиты права собственности. Основные типы сделок с недвижимостью. Действительные и недействительные сделки. 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 2.1 Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.

Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость - наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой,- служит важным источником пополнения бюджета, например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств.

Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий: - прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже; - текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта; - дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др. Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности: - долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала; - потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок; - необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок; - относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования; - многообразие источников инвестирования.

Капитальные вложения в недвижимость – это инвестирование в реальные активы ( в освоение земельных участков, добычу полезных ископаемых, разработку лесных ресурсов, строительство зданий и сооружений различного назначения ), которые осуществляются в виде прямых и портфельных инвестиций.

Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

2.2 Специфика рынка недвижимости Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому. Это есть свободное формирование цен, перераспределение инвестиционных потоков и территории между конкурирующими объектами и использование земельных участков.

В экономической теории рынком считается совокупность организационных правовых механизмов, обеспечивающих взаимодействие и завершение сделок между покупателями и продавцами. Совершенный рынок не обязательно связан с определённым географическим местом (это любые рынки).