ORÇAMENTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Um orçamento é uma previsão (ou estimativa) do custo ou do preço. O custo de uma obra é o valor correspondente à soma dos gastos necessários para sua execução. O preço é o custo acrescido da margem de lucro. O orçamento deve ser executado antes do início da obra, possibilitando o estudo ou planejamento. Geralmente consiste de um documento que registra os valores envolvidos na execução da obra.

Tipos de orçamento

Existem vários tipos de orçamento, e o padrão escolhido depende da finalidade da estimativa e da disponibilidade de dados. Se há interesse em obter uma estimativa rápida ou baseada apenas na concepção básica da obra ou em um ante-projeto, o tipo mais indicado é o paramétrico. Para as incorporações em condomínio, a lei exige o registro de informações, em cartório, seguindo um procedimento padronizado, de acordo com a norma NBR 12.721 (ABNT, 1992). O orçamento discriminado é mais preciso, mas exige uma quantidade bem maior de informações (Faillace, 1988). Às vezes, durante o desenvolvimento do projeto, é interessante realizar a estimativa de forma cuidadosa ao menos nas partes que já foram definidas. Para as demais, pode-se aplicar estimativas baseadas em percentuais médios. Por exemplo, se existe o projeto arquitetônico, com as definições de dimensões e acabamentos, mas ainda não estão disponíveis os projetos elétricos, hidráulicos ou estruturais, os valores correspondentes podem ser estimados utilizando os percentuais que estas parcelas geralmente atingem (Morsh e Hirota, 1986).

Orçamento paramétrico

É um orçamento aproximado, adequado às verificações iniciais, como estudos de viabilidade ou consultas rápidas de clientes. Se os projetos não estão disponíveis, o custo da obra pode ser determinado por área ou volume construído. Os valores unitários são obtidos de obras anteriores ou de organismos que os publicam periodicamente. Por exemplo, o CUB (Custo Unitário Básico, definido pela NBR 12.721 e calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de cada estado) é um indicador do custo unitário de construção, embora suas restrições diminuam a precisão (falta de alguns elementos importantes no custo e desatualização do método de cálculo). Outros exemplos são o SINAPI, publicado pelo BNH, os indicadores da Fundação Getúlio Vargas (coluna 35,...) e os publicados pela editora PINI, na revista Construção. O orçamento paramétrico serve como estimativa do custo total (ABNT, 1992).

Este valor é estimativo, e é indicado para a análise genérica de viabilidade, ou seja, permite ao proprietário ou interessado a verificação da ordem de grandeza, adequação ao seu orçamento, enfim, se deve ou não prosseguir na análise, já que provavelmente as etapas seguintes necessitarão de dispêndios financeiros (confecção de ante-projeto, orçamentos, etc).

Orçamento para incorporação em condomínio (pela NBR 12.721)

A NBR 12.721 (Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio), anteriormente chamada de NB140, define os critérios para orçamentos de obras em condomínio. Emprega o CUB para determinar o custo da obra, através de ponderações, de acordo com as características do prédio. Utiliza-se para construções em condomínio, residencial ou comercial, vertical ou horizontal. Em termos de precisão, não é significativamente melhor que os orçamentos por área ou volume, embora seja bem mais trabalhoso e detalhado. Contudo, sua finalidade é diversa: pretende-se o registro em cartório, garantindo a condôminos e construtores que a obra contratada será executada, discutindo-se a parte eventuais alterações que possam ocorrer durante a obra. Este tipo de orçamento será discutido em detalhe adiante (ABNT, 1965, 1992; Hischfeld, 1991).

Orçamento detalhado

O orçamento discriminado (ou detalhado) é aquele composto por uma relação extensiva dos serviços ou atividades a serem executados na obra. Os preços unitários de cada um destes serviços são obtidos por composições de custos, as quais são, basicamente, "fórmulas" empíricas de preços, relacionando as quantidades e preços unitários dos materiais, dos equipamentos e da mão-de-obra necessários para executar uma unidade do serviço considerado. As quantidades de serviços a serem executados são medidas ou determinadas pelos projetos.

Em geral os orçamentos discriminados são subdividos em serviços, ou grupos de serviços, facilitando a determinação dos custos parciais. De acordo com a finalidade a que se destina, o orçamento será mais ou menos detalhado. A precisão varia, mas não se pode falar em orçamento exato, ou correto: existem muitas variáveis, detalhes e problemas que provocam erros, e nenhum orçamento está livre de incertezas, embora os erros possam ser reduzidos ao mínimo, através do trabalho cuidadoso e da consideração de detalhes (Faillace, 1988; Parga, 1995).

Os orçamentos são executados, muitas vezes, com base em composições de custos genéricas, obtidas em tabelas ou livros (ou cadastradas no software adquirido). Mesmo que sejam embasadas na observação da realidade em dado local e momento, não serão perfeitamente ajustadas a uma empresa, em particular. O ajuste necessário deve ser realizado através da apropriação de custos, que é a verificação dos custos efetivos de execução dos serviços, com a medição dos materiais e equipamentos empregados e dos tempos dedicados pelos operários a cada tarefa.

Por fim, a divisão de serviços nos orçamentos discriminados deve seguir um padrão claro e objetivo, facilitando a execução e conferência dos resultados. Para isto, deve ser adotada, pela empresa ou profissional, uma única discriminação orçamentária, que é uma relação padronizada de todos os serviços que podem ocorrer em uma obra.

Os orçamentos mais precisos exigem que o conjunto de dados do projeto esteja desenvolvido (projetos arquitetônicos, hidráulicos, elétricos, estruturais, especificações técnicas, etc). Com estes elementos, os profissionais preparam listas das quantidades de serviços a serem executados, medidos das plantas de acordo com critérios específicos (relacionados diretamente com a composição que calcula o custo unitário). Existem várias abordagens, como se percebe nos trabalhos de Botelho (1984), Faillace (1988), Hischfeld (1977) e Parga (1995). Os orçamentos discriminados também serão discutidos a parte, posteriormente.

Orçamento operacional

Destina-se a instruir a execução da obra. Contém adaptações, mas é basicamente o mesmo orçamento detalhado que serviu de base para a contratação ou decisão de construir. Para o planejamento da obra, geralmente os serviços são novamente organizados, por conveniência, sendo divididos ou reunidos em etapas ou atividades.

Exercícios

A) Faça um novo orçamento paramétrico para o prédio a ser utilizado para os trabalhos práticos, tendo como base o CUB ponderado vigente.

B) Descreva os tipos de orçamento, apresentando exemplos de sua utilização.

Material para aprofundamento

Recomenda-se a consulta às obras de Botelho (1984), Formoso et alii (1986), Freitas e Alberton (1995), Hirschfeld (1977 e 1991), Morsch e Hirota (1986), Parga (1995) e Schmitt (1991).

DOCUMENTOS RELACIONADOS COM AS OBRAS

A correta organização e utilização dos documentos em obras é fundamental para o sucesso na construção civil. Existe uma quantidade muito grande de informações a serem registradas, e não é possível atingir a qualidade do produto sem que haja rígido controle destas informações.

Projetos

Os projetos são o conjunto de documentos, em desenhos e texto, que descreve a obra, permitindo a contratação e a execução. Podem ser divididos em gráficos (tais como arquitetônico, estrutural, hidro-sanitário, elétrico) e escritos (orçamento, memoriais, especificações técnicas, contratos e outros).

O projeto passa por vários estágios de detalhamento, tais como os seguintes:

a) Anteprojeto - na fase inicial, com pouco detalhamento, em escala reduzida, para estudos;

b) Projeto básico - reúne os elementos necessários à contratação. Tem algum detalhamento, suficiente para o entendimento preciso da obra. Já envolve os projetos elétricos, hidráulicos, estruturais, detalhes de esquadrias, ajardinamento, etc;

c) Projeto executivo - contém todas as informações e detalhes necessários para a execução. Durante a fase de contratação, o projeto básico é corrigido e aprimorado, incluindo-se detalhes e modificações até a etapa de execução;

d) Projeto "como construído" - também conhecido como "as built", trata-se do projeto realmente executado, com todas as alterações que tenham sido feitas ao projeto executivo. É o documento final da obra;

Orçamentos

Conforme visto acima, o orçamento é o cálculo do custo de construção, considerando também lucro, benefícios, despesas diretas e indiretas relacionadas com a edificação. Existem vários tipos de orçamento, tais como orçamentos paramétricos, operacionais, pela NBR 12.721 e discriminados. Devem ser formalizados, constituindo-se então em documento fundamental da obra.

Especificações Técnicas 

As especificações técnicas (ET) descrevem, de forma precisa, completa e ordenada, os materiais e os procedimentos de execução a serem adotados na construção. Por exemplo, a forma de execução da cerâmica de piso: tipo de cerâmica, marca, tamanho, cor, forma de assentamento, traço da argamassa e junta. Têm como finalidade complementar a parte gráfica do projeto. São muito importantes, pois a quantidade de informações a serem gerenciadas ao longo de uma obra facilmente provoca confusão, esquecimento ou modificação de critérios, ainda mais se existem vários profissionais envolvidos. A definição clara da qualidade, tipo e marca dos materiais é fundamental, assim como a forma de execução dos serviços. As partes de que se compões as ET são: generalidades (objetivo, identificação da obra, regime de execução da obra, fiscalização, recebimento da obra, modificações de projeto e classificação dos serviços), materiais de construção (insumos utilizados) e discriminação de serviços (Faillace, 1988).

Finalidade - tem como finalidade complementar a parte gráfica do projeto. São muito importantes, pois a quantidade de informações a serem gerenciadas ao longo de uma obra facilmente provoca confusão, esquecimento ou modificação de critérios, ainda mais se existem vários profissionais envolvidos. A definição clara da qualidade, tipo e marca dos materiais é fundamental, assim como a forma de execução dos serviços.

Tipos - existem variações nas ET, conforme a finalidade. O texto pode ser mais ou menos detalhado, conforme destine-se para obras de empreitada, por administração ou executadas pelo próprio dono. Alguns organismos possuem especificações padronizadas (invariáveis), tais como o Banco do Brasil ou as empresas do Pólo Petroquímico. Consistem em um texto completo e geral, que descreve a maioria dos serviços possíveis, sendo complementados por serviços ou materiais específicos da obra em questão.

Redação das ET - existem alguns princípios de redação, visando a clareza e objetividade. Naturalmente, o texto deve ser bem escrito, em língua portuguesa correta, papel de tamanho normalizado (A4), limpo e sem rasuras. Eventualmente poderá ser necessária a tradução para outra língua (inglês, espanhol), o que deve ser feito com muito cuidado, por causa do vocabulário técnico. A numeração e classificação dos serviços e materiais deve ser clara e bem determinada, para não provocar confusões. As exigências são as normais para qualquer texto técnico. Tais regras, listadas por Griffith Edwards (apud Faillace, 1988), são as seguintes:

1. Seja justo (não lance todas as responsabilidades sobre o executante; cláusulas leoninas são antiéticas);

2. Seja breve;

3. Use linguagem simples e clara (seja específico; não use expressões como "recomenda-se");

4. Escreva as especificações dirigidas para o Executante (ele é o usuário das ET);

5. Escreva as especificações como um texto de referência (disposição e organização lógicas ajudam a localização e consulta);

6. Evite expressões do tipo "ou similar";

7. Especifique materiais padronizados, sempre que possível (facilitam a compra, execução e fiscalização);

8. Não especifique o que não pretenda exigir (relevar alguns aspectos onde houve exagero provocaria problemas para exigir outros, necessários);

9. Inclua todos os serviços a serem executados (as ET devem ser completas);

Partes das ET - generalidades, materiais de construção, discriminação de serviços.

A. Generalidades - incluem o objetivo, identificação da obra, regime de execução da obra, fiscalização, recebimento da obra, modificações de projeto, classificação dos serviços (ordenamento adotado na terceira parte das ET). Havendo caderno de encargos, este englobará quase todos estes aspectos.

B. Especificação dos materiais - pode ser escrito de duas formas: genérica (aplicável à qualquer obra) ou específica (relacionando apenas os materiais a serem usados na obra em questão). Com o uso de sistemas informatizados, não há dificuldade em usar um ou outro método, pois o sistema pode emitir o relatório completo ou apenas dos materiais que aparecem na lista gerada no orçamento.

C. Discriminação dos serviços - especifica como devem ser executados os serviços, indicando traços de argamassa, método de assentamento, forma de corte de peças, etc. Também podem ser compilados de forma completa ou específica.

Discriminação orçamentária

As discriminações orçamentárias são listagens padronizadas que relacionam todos os serviços a serem executados em uma obra. Em geral, são extensas e prevêem todos os elementos normais. As DO servem como check-lists, evitando o esquecimento de algum item. Em cada orçamento, contudo, o orçamentista deve analisar quais os serviços que devem participar da lista final, verificando as especificidades da obra em análise, com eventuais serviços extraordinários, que ainda não participavam de sua DO.

As Discriminações Orçamentárias devem ser organizadas da mesma forma que as Especificações Técnicas. Os serviços listados devem ser codificados e agrupados de acordo com critérios lógicos (de acordo com o tipo de serviço, a seqüência de execução, os materiais empregados, etc.). As listagens preparadas por Faillace (1988, p.29-50), por Parga (1995, p.16-26) e aquela constante da NBR 12.721 (ABNT, 1993, Anexo D, p.43-46) são bons exemplos de discriminações orçamentárias, com variados graus de detalhamento.

De qualquer forma, não se recomenda a adoção simples de uma DO qualquer, mas sim a montagem de uma relação própria, com análise e seleção criteriosas dos serviços que a devem compor, adequados para o tipo de obra correntemente orçado. Uma discriminação extensa demais ("completa") é cansativa para o uso diário. Uma alternativa é relacionar em uma lista principal os serviços usados cotidianamente, separando os demais em uma listagem auxiliar.

Além disto, outros serviços, de detalhamento maior, exigem relações especiais, como é o caso das instalações hidráulicas, elétricas e telefônicas. Podem ser adotadas relações padronizadas dos produtores, como é o exemplo da Tigre (1987), firma produtora de material utilizado em instalações hidro-sanitárias, eliminando grande parte do trabalho repetitivo de enumerar itens. É um tipo especial de discriminação orçamentária.

Manual do proprietário

É um resumo das ET, destinado ao usuário final (proprietário) e indica como deve ser conservado o imóvel, os cuidados de manutenção (por exemplo, das esquadrias), a posição das tubulações elétricas e hidráulicas. Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, o Manual do Proprietário cresceu de importância, mas desde a década de 60 já existiam construtoras que o adotavam. É muito importante que contenha detalhamentos ou croquis das instalações elétricas, telefônicas e hidro-sanitárias, evitando os acidentes comuns em perfurações às paredes do imóvel. Para tanto, basta que o mestre ou algum estagiário faça croquis das tubulações antes da execução dos revestimentos. É um cuidado de custo baixo, que evita diversos problemas. O proprietário deve receber um conjunto completo dos documentos de obra, ao início desta, e as respectivas atualizações, ao final.

Caderno de encargos

É o conjunto de especificações técnicas, critérios, condições e procedimentos estabelecidos pelo contratante para a contratação, execução, fiscalização e controle dos serviços e obras. O texto é semelhante ao das Especificações Técnicas, mas normalmente o CE é geral, servindo para todas as obras, enquanto que as ET são particulares. Estando associado ao software de orçamentos, permite a rápida emissão de relatório apenas das composições em uso para determinada obra, agilizando a comunicação técnica com a obra (ou com eventuais fiscais).

Memorial descritivo

O memorial descritivo é um resumo de parte das especificações, usado com finalidades específicas: venda, propaganda, registro de imóveis ou aprovação de projetos na municipalidade. Deve ser ajustado ao orçamento, seguindo a mesma ordem deste (ordenamento dos serviços). Um exemplo de memorial descritivo, do tipo que geralmente acompanha os contratos é o seguinte:

EXEMPLO DE MEMORIAL DESCRITIVO

Objetivo

O presente memorial tem como objetivo descrever os materiais e acabamentos de um prédio residencial, a ser executado em terreno de 12x36m, situado à rua _____, lote número _____, no bairro _____, em _____, de propriedade do sr. _____.

Fundações

A fundação será executada em estacas de concreto pré-moldadas, de dimensões 16x16cm para os pilares de 25x25cm e de 20x20cm, para os pilares de 25x40cm, com comprimento estimado em 5m cada. Após o arrazamento, serão executados blocos de concreto com dimensões de 30x30x40cm e 30x50x40cm, respectivamente. As vigas de fundação terão dimensões de 20x40cm. Os blocos e as vigas serão executados com concreto de fck 15Mpa. O fundo da vala deve ser apiloado e deve ser executada uma base em concreto magro, de 5cm.

Estrutura

Vigas, pilares e lajes serão executados em concreto fck 15Mpa, conforme as dimensões de projeto.

Alvenaria

A alvenaria deve ser executada com tijolos de 6 furos de boa qualidade (resistência, cor e queima homogêneas), com espessuras nominais de 15cm e 25cm, conforme projeto. O pé-direito é de 2,70m em cada pavimento, exceto nas sacadas, onde será de 2,73m. Nas áreas de serviço e sacadas, o peitoril será de 1,2m.

Esquadrias

...

Revestimentos

Os forros dos banheiros, cozinhas, áreas de serviço e sacadas serão rebaixados em 30cm, em relação às lahes imediatamente superiores.

...

Impermeabilizações

A face superior do baldrame deve ser impermeabilizada com produto hidroasfáltico. As lajes das sacadas e áreas de serviço, bem como a laje de cobertura também deverão ser impermeabilizadas com hidroasfalto.

Pavimentações

No pavimento térreo os pisos serão assentados sobre contra-piso de 6cm, executado em concreto não estrutural com aditivo impermeabilizante, sobre terreno previamente nivelado e apiloado.

...

Pinturas

...

Cobertura

O prédio receberá cobertura com telhas de fibrocimento e=6mm, assentadas sobre estrutura de madeira, em quatro panos,. A cobertura deve ter duas calhas de chapa galvanizada #24, corte 50cm, com quatro dutos de queda (d=100mm) e escoamento para o ramal público em tubulação de concreto (d=200mm).

Escada

A estrutura será em concreto armado e o revestimento em granitina. A face inferior deve ser pintada com PVA.

Estacionamento

O piso será em basalto irregular. Os muros devem ser executados em tijolo 6f, de altura 2,75m, rebocados e pintados com tinta acrílica nas duas faces. A cobertura do estacionamento será realizada em telha de fibrocimento, e=4mm, assentada sobre estrutura de madeira. O portão deve ser em chapa de aço, com contra-peso.

Memória justificativa do projeto

É a descrição do projeto com justificativas para as soluções adotadas, sob os aspectos econômico, técnico e artístico. Usadas em concursos, por exemplo.

Cronogramas

Os cronogramas representam a programação temporal da execução da obra, nos aspectos físicos e financeiros. As diversas etapas de que se compõe a edificação são distribuídas no prazo de execução, definindo-se, ainda que provisoriamente, datas de início e fim para cada uma. Este é o cronograma físico. No âmbito da construção civil, existem basicamente dois métodos de programação física de obras: PERT/CPM (cronograma de rede) e Gantt (cronograma de barras). Em conjunto, geralmente é preparado um cronograma financeiro, definindo a previsão mensal (ou semanal) de dispêndios. As informações de prazo de entrega e contribuição mensal são de importância vital na construção, seja nos contratos de empreitada, seja nos de administração. Os cronogramas serão estudados em maior detalhe abaixo.

Exercícios

A) Busque modelos de contratos comuns na construção civil e redija a minuta de um contrato, para construção do imóvel que serve de base para os trabalhos práticos.

B) Colete exemplos (nos classificados de jornais e nas divulgações das empresas) e elabore um memorial descritivo, de uma página, para a propaganda do prédio que você está orçando.

ORÇAMENTO UTILIZANDO A NBR 12.721

Incorporação em condomínio

A incorporação imobiliária é um dos negócios jurídicos mais realizados no setor da construção civil. Trata-se de contrato bastante complexo e detalhado. Há três décadas foram criadas regras específicas, o que ocorreu através da Lei 4591/65. Antes desta lei, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, havia carência de legislação na área. A grande procura de imóveis estimulava os construtores, corretores e investidores a lançarem-se à incorporação. Em um certo período, com financiamento e grandes facilidades, o número de incorporadores e de empreendimentos cresceu rapidamente. Contudo, logo surgiram os "maus incorporadores", que lançavam empreendimentos, recebiam recursos e não eram mais encontrados. Em contraposição, profissionais sérios eram obrigados a arcar com as diferenças provocadas pela inflação, pois se entendia que não cabia reajustamento.

A definição legal, constante no art. 28 da Lei 4.591/64, diz que incorporação imobiliária é "a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas".

Em outras palavras, "incorporação imobiliária é o contrato pelo qual empresa de incorporação se compromete a vender, ou vende, fração ideal de terreno com vinculação à unidade autônoma de edificação por construir sob regime condominial, na forma de projeto de construção que a autoridade administrativa aprovará, e de memorial que o descreva, e será arquivado no Registro de Imóveis" (a definição é de Cotrin Neto, apud Milhomens e Alves, 1996, p.317).

Documentos para o registro da incorporação

A negociação das unidades deve ser precedida do arquivamento, no Registro competente, de uma série de documentos, tornando clara a incorporação. O art. 32 da Lei 4.591/64 indica os documentos a serem arquivados no Cartório de Registro de Imóveis. Os documentos ligados à NBR 12.721 são os seguintes:

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando além do global, o das partes comuns, e indicando cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV do art. 53, desta lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se também o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

l) declaração em que se defina a parcela do preço de trata o inciso II, do art. 39;

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Orçamento pela Norma NBR 12.721

Do conjunto de documentos relacionado acima, interessa tratar, neste momento, os ítens (e), (g), (h) e (l), os quais são definidos através dos critérios da Norma. O principal elemento é o preço do edifício a ser incorporado e das suas unidades componentes, obtidos inicialmente através de um orçamento padronizado. A Norma Brasileira que define os critérios de orçamento para incorporação de edificações em condomínio é justamente a NBR 12.721, preparada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), em obediência ao disposto nas Leis 4.591/64 e 4.864/65, objetivando o registro, nos Cartórios de Imóveis, das questões relativas ao custo e às especificações dos imóveis em formato padronizado. A finalidade principal é a garantia, para incorporadores, construtores e adquirentes, de que o prédio será construído com determinadas características, registradas em planilhas próprias, não se exigindo ou aceitando obra diversa. São oito planilhas, chamadas de "Quadros" e numeradas de I a VIII, que devem ser preenchidas, tendo em vista as características do prédio, geralmente antes mesmo de ser concluído o projeto definitivo. Assim, mesmo em fase de ante-projeto, as dimensões e os acabamentos já devem estar definidos. Os quadros são assim numerados e nominados (ABNT, 1992; Hirchfeld, 1977, 1991):

I) Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas globais;

II) Cálculo das áreas das unidades autônomas;

III) Avaliação do custo global da construção e do preço por m² da construção;

IV) Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma;

V) Informações gerais;

VI) Memorial descritivo dos equipamentos;

VII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependências de uso privativo);

VIII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependências de uso comum);

O preço da construção deve ser avaliado em dois momentos: antes e depois da incorporação. Inicialmente, por não existirem projetos completos e detalhados em grau suficiente, aplica-se uma forma aproximada de orçamento, definida pela própria NBR-12.721 (ABNT, 1992).

Esta norma criou uma metodologia que permite a obtenção dos custos de cada unidade autônoma à partir de ante-projetos da edificação a ser incorporada. Através dela, também são definidos dimensões e detalhes de acabamento das partes de uso comum e de uso privativo que compõe a obra. Os resultados são consubstanciados nos "Quadros", os quais devem ser arquivados, em conjunto com os projetos aprovados e outros documentos, no Cartório de Registro de Imóveis.

Antes mesmo da incorporação se iniciar, determina-se o custo global da obra, bem como de cada unidade autônoma. Este processo é realizado através dos "custos unitários básicos", elementos padronizados, calculados mensalmente pelos sindicatos estaduais da construção civil, sob um processo expedito de atualização.

Em um segundo momento, após a incorporação, deve ser realizado um orçamento discriminado de construção, tendo como base composições de custo correntes (publicadas em livros ou revistas) ou homologadas pelos Sindicatos, a ser revisado ao menos semestralmente, segundo os artigos 59 e 60, da lei. 4.591/64.

Custo Unitário Básico

A Norma define os critérios de cálculo do CUB (Custo Unitário Básico), que é um indicador do custo de construção, utilizado como instrumento de reajuste para os valores monetários calculados nos Quadros da própria NBR 12.721. Além disto, o CUB serve como parâmetro para orçamentos simplificados (paramétricos) e para reajuste em contratos de obras comuns.

Significado atual do CUB

Hoje, o CUB perdeu parcialmente sua característica de "Custo Unitário", por causa da modificação das tipologias construtivas e dos materiais empregados, interessando apenas sua variação no tempo. Neste sentido, é interessante avaliar as oscilações do CUB desde os anos 70 até atualmente, conforme apresentado na Figura 1, a seguir.

A curva revela grandes variações nos valores do CUB. Estas variações não são provocadas apenas pelas condições econômicas gerais. Existem diversos fatores, mas grande parte das variações é causada por pressões dos oligopólios de cimento, vidro e aço, por assinatura ou término de contratos internacionais das grandes construtoras, por aquecimento e desaquecimento das obras públicas e pela atratividade da atividade imobiliária. Os extremos desta curva são encontrados em Fevereiro de 1994 (o CUB equivalia a R$ 355,71 atuais) e em Março de 1987 (o CUB da época equivalia a R$ 773,33 de hoje). Também devem ser ressaltados dois momentos especiais: O Plano Cruzado (Março de 1986) e o Plano Real (Junho de 1994). 

Figura 1 – Oscilação dos valores do CUB (1970-1997)*

Para analisar com mais cuidado o período recente, apresenta-se a seguir (Figura 2) o gráfico apenas de 1994 em diante. Percebe-se um pico em Julho de 1994 (o valor corrigido para Julho de 1997 é de R$ 430,45), seguido de uma diminuição rápida até R$ 370,25 em Dezembro de 1994 (valor corrigido). Desde 1996, o crescimento real foi pequeno, parecendo tender à estabilidade, próximo dos R$ 420,00. 

Figura 2 - Oscilação recente dos valores do CUB (1994-1997)*

Exercícios

A) Revise os Quadros dos exemplos apresentados, refazendo os cálculos.

B) O que são condomínios? Em que casos se aplica a NBR 12.721?

C) Analise criticamente as Figuras 1 e 2. Porque aparecem as variações? Atualmente, o CUB está aumentando ou diminuindo, em termos reais? O custo de construção, levando em conta os valores do CUB, está atualmente em seus níveis máximos?

ORÇAMENTO DETALHADO

Os orçamentos detalhados, conhecidos também como discriminados, são aqueles compostos por uma listagem dos serviços necessários para a execução de uma obra. Em princípio, só podem ser realizados após a conclusão do projeto, com as discriminações técnicas, memoriais, projetos gráficos (arquitetônico, estrutural, hidráulico, elétrico e outros) e detalhamentos. Ou seja, quando todas as definições necessárias já foram efetuadas pelos projetistas. Não existem orçamentos "exatos", a rigor, pois a quantidade de informações a ser gerenciada é imensa, impedindo a precisão total.

Estes orçamentos são os empregados corriqueiramente na construção civil, para a obtenção do custo de execução, participação em concorrências públicas e privadas. São elementos importantes dos contratos, servindo para dirimir a grande maioria das dúvidas que surgem com relação aos custos.

O orçamento discriminado de uma obra é a relação dos serviços a serem executados, com as respectivas quantidades e com seus preços. A discriminação orçamentária auxilia na montagem da lista dos itens a serem considerados. As quantidades a serem executadas são medidas seguindo um determinado conjunto de critérios demedição. Os preços unitários são obtidos em publicações (como a Revista PINI) ou calculados em softwares específicos de acordo com fórmulas próprias (as composições de preços de serviços). Nas composições de custos já estão considerados todos os materiais e equipamentos necessários, bem como a mão-de-obra, com preços que levam em conta transporte, aluguel, leis sociais e outros acréscimos. A soma dos produtos de cada quantidade por seu preço unitário correspondente fornece o custo total direto da obra, basicamente composto pelos custos de canteiro.

Também devem ser consideradas outras despesas, relacionadas direta ou indiretamente com a obra (tais como custos administrativos ou financeiros). A taxa de BDI (Benefícios e Despesas Indiretas), busca acrescentar o lucro desejado e considerar todas as despesas não relacionadas explicitamente no orçamento.

Pode-se dizer que o orçamento discriminado depende de medições criteriosas, composições adequadas, preços de mercado e um bom sistema informatizado.

É interessante examinar um exemplo de orçamento discriminado, para começar a entender o que significam seus componentes. Digamos que, pronto o orçamento de um prédio, surge uma alteração: a inclusão de uma caixa de drenagem de 1x1x1,2m (dimensões externas) construída em alvenaria de tijolos maciços, de espessura nominal 10cm, com reboco interno, fundo em concreto magro de 5cm, e com grade composta de barras de aço d=3/4" soldadas. O solo é arenoso e a escavação deve ser realizada com escoramento.

A primeira etapa é relacionar todos os serviços a serem realizados. Em seguida, deve-se calcular as quantidades a serem executadas e seus preços unitários (custo para executar uma unidade de cada serviço em questão). Os produtos de quantidades por preços unitários fornecem os preços totais parciais. A soma destes é o valor de custo do orçamento. Acrescendo-se o BDI, obtemos o valor total do orçamento (o preço a ser apresentado ao cliente).

1) Medição de quantidades

escavação = 1x1x1,2 = 1,2 m³

remoção de solo = 1,2 m³

fundo em concreto = 1x1x0,05 = 0,05 m³

alvenaria = (1+1+0,8+0,8) x 1,15 = 4,14 m²

reboco = 0,8x4x1,15 = 3,68 m²

grade = 1 m²

2) Planilha de orçamento discriminado
 

Orçamento para execução de caixa de drenagem em alvenaria, dimensões externas 1x1x1,2m, rebocada internamente, com grelha de aço d=3/4"
ordem	serviço	unidade	quantidade	preço unitário	preço parcial
1.	Movimento de solo
1.1	Escavação de solo arenoso com escoramento (até 2m de profundidade)	m3	1,20	10,00	12,00
1.2	Remoção de solo (até 50m)	m3	1,20	4,50	5,40
2.	Fundo em concreto magro	m3	0,05	100,00	5,00
3.	Alvenaria de tijolos maciços, e=10cm	m2	4,14	22,30	92,32
4.	Revestimento interno - reboco misto	m2	3,68	11,70	43,06
5.	Grade de aço, barra d=3/4"	m2	1,00	62,22	62,22
	subtotal
	BDI		50%		110,00
	total			R$	330,00

Organização para realização de orçamentos

Feita esta introdução, devemos agora examinar mais detalhadamente cada uma das partes do orçamento. Acima, no exemplo apresentado, o orçamento foi montado seguindo um roteiro bastante simplificado. Em uma abordagem mais completa, a execução de um orçamento geralmente é composta pelas seguintes etapas:

a) Recebimento do conjunto de documentos;

b) Análise preliminar dos documentos;

c) Identificação dos itens e discriminação orçamentária preliminar dos serviços;

d) Quantificação (medição);

e) Lançamento em sistema informatizado e/ou busca das composições;

f) Listagem e cotação de materiais, mão-de-obra e serviços sub-empreitados;

g) Lançamento dos custos, análise de BDI, análises de prazos e viabilidade; ajustes finais;

h) Fechamento do orçamento, redação das condições da proposta ou contrato;

Quantificação e critérios de medição

Após a compilação das relações de serviços a serem executados, é necessário medir quanto deve ser feito de cada um. A medição em planta é simples, para a maioria dos elementos construtivos. Os critérios para a medição geralmente buscam, ao máximo, a correspondência com as medidas reais. Alguns serviços, contudo, escapam a este critério e são relacionados com a forma tradicional de aquisição dos materiais ou de contratação dos serviços.

Assim, as peças de concreto, os pisos e forros são medidos por sua área real, por exemplo. As esquadrias de madeira são medidas em unidades e as metálicas por área. As pinturas e os revestimentos, internos e externos, devem ser medidos de acordo com a área das peças a que se adaptam, por área. Porém, existem casos mais complexos, como as medições de escavações e de alvenarias, por exemplo.

As quantidades medidas para as escavações dependem do tipo de solo e da tecnologia empregada. Se existe escoramento, pode-se utilizar escavações com taludes verticais. Se não existe, o tipo de solo indicará a inclinação do talude. No pior caso, para materiais arenosos, o talude será de 45°. Se a escavação for realizada em rocha, os taludes também podem ser verticais.

As alvenarias contém inúmeros detalhes, tais como os vãos deixados para as esquadrias ou os rasgos para as tubulações hidráulicas e elétricas. Não é possível simplesmente descontar os vazios, pois estes detalhes implicam em gasto extra de mão-de-obra, nos acabamentos. A consideração destes vazios implica em várias formas de medir as alvenarias. As duas formas mais comuns são as seguintes:

a) Critério PINI: descontar 2m² em vãos maiores que esta área (por exemplo, em abertura de 6m², desconta-se 4m²). A racionalidade do sistema está em compensar o trabalho extra necessário para executar os arremates no vão, contando uma quantidade de mão-de-obra equivalente ao trabalho para realizar 2m² do mesmo tipo de alvenaria. O inconveniente é que as quantidades de serviço medidas em obra não coincidem com as medidas por este sistema, provocando dificuldades com sub-empreiteiros, assim como a quantidade de material a ser adquirido, que difere do que foi orçado.

b) Critério adequado para integração com planejamento e compras: descontar exatamente a medida do vão, considerando os serviços de arremate na alvenaria em composição especial (por unidade ou por perímetro de gola), por causa das diferenças nas quantidades de tijolos e demais materiais. Neste caso, não há problemas nas medições de sub-empreiteiros, pois o arremate está discriminado.

Cada profissional (ou empresa) deve ter critérios bem definidos, padronizados e conhecidos por todos, inclusive pelos sub-empreiteiros. Os preços e as quantidades de materiais a serem adquiridos devem estar em sintonia com estes critérios de medição.
 

Critérios de medição

São apresentados, a seguir, critérios de medição adaptados de Faillace (1988, p.73-78) e Franarin (1987, p.7-8). Ressalta-se que a lista apresentada contém critérios genéricos, devendo-se verificar, em cada caso, se correspondem à realidade específica, considerando as características da obra, das coposições de custos adotadas e da empresa em geral. A regra geral é da medição pelas dimensões reais, conforme projeto, e consideração em separado dos detalhes (tais como arremates de impermeabilização nos ralos, por exemplo). 

Orçamento baseado em ante-projetos (com falta de informações)

No caso da falta de projetos, desejando-se mesmo realizar o orçamento, pode-se considerar medidas estimativas, indicando este fato explicitamente no orçamento.

Para as estruturas, pode-se adotar os seguintes parâmetros médios:

a) Fundações: estimar concreto a 0.2m³/m² pavimento térreo, armadura a 50kg/m³ concreto e formas a 9m²/m³ de concreto;

b) Estrutura: estimar concreto a 0.2m³/m² pavimento, armadura a 60kg/m³ concreto e formas a 12m²/m³ de concreto.

Outra forma de orçamento aproximado é pela consideração da participação percentual média dos grandes itens no custo total. A falta de alguns projetos ou dados é compensada calculando-se o que já está definido e projetando o restante. Uma distribuição razoável é a seguinte (Morsch e Hirota, 1986), adequada para prédios de apartamentos residenciais de padrão normal, com 8 a 12 pavimentos. Esta tabela foi obtida pela comparação de levantamentos de diversos autores (são percentuais médios): 

Exemplo de utilização dos percentuais

Caso não existam ainda os projetos de instalações elétricas ou hidráulicas, pode-se determinar aproximadamente os valores correspondentes utilizando os dados da Tabela 1, acima.

Por exemplo, se o valor orçado (com base nos outros projetos, disponíveis) foi de R$ 840.000,00, e as instalações elétricas e hidráulicas são previstas como normais, pode-se complementar o orçamento da seguinte forma:

a) Define-se a participação: Instalações elétricas =10,5% e Instalações hidráulicas= 5,5%, somando o equivalente a 16% do prédio;

b) O orçamento básico representa (100% - 10,5% - 5,5%)= 84%, portanto;

c) As instalações podem ser estimadas em R$ 105.000,00 e R$ 55.000,00, respectivamente;

d) Conclui-se que o orçamento total será de R$ 1.000.000,00.

Planilhas para levantamentos

Para execução das medições, propriamente ditas, é conveniente a utilização de formulários adequados, organizando a atividade. Em geral, a seqüência é a seguinte:

a) Preenchimento de uma planilha geral (Modelo 1). Neste momento, as dimensões serão verificadas. Problemas de cotas incorretas ou faltantes devem ser resolvidos, consultando-se os projetistas, obtendo cópias atualizadas das plantas ou corrigindo (à caneta) as diferenças.

b) Preenchimento de planilhas auxiliares. Algumas medições devem ser realizadas em formulários próprios, como as medições de esquadrias, aparelhos sanitários e alvenaria. Ainda podem ser preparadas planilhas especiais para levantamentos nos projetos elétricos, hidro-sanitários e estruturais.

b.1) Esquadrias (Modelo 2). As esquadrias devem ser identificadas por nome ou código. Em geral, os projetistas preparam um quadro-resumo, incluído no projeto gráfico, ou na parte escrita. Neste caso, já estão definidos os tipos, as dimensões e os acabamentos. Nas pranchas, é necessário apenas contar as quantidades, identificando a localização, para o desconto posterior nas quantidades de alvenaria e revestimentos, por exemplo. Se não foram definidas previamente, antes da medição as esquadrias devem ser identificadas, marcando-se na própria planta o código e as dimensões. Por fim, devem ser definidas as ferragens e os vidros correspondentes.

b.2) Aparelhos sanitários. Nesta planilha são identificados os elementos referentes aos banheiros e cozinhas. São incluídos espelhos, balcões, louças, metais e acessórios, relacionando-se as quantidades e localizações, e as definições de marca, modelo e cor, assim como seus preços, se já existem definições.

b.3) Alvenaria. As paredes devem ser medidas segundo algum critério lógico. Recomenda-se o seguinte: medir primeiro as paredes alinhadas no sentido vertical (considerando a prancha), de cima para baixo e depois as alinhadas no sentido horizontal, da esquerda para a direita. Por fim, são medidas as paredes em diagonal ou curvas. Existindo paredes de várias espessuras ou tipos de alvenaria, esta seqüência deve ser realizada várias vezes, uma vez para cada. Importante é a consideração dos cantos: não devem ser incluídos duas vezes. Para tanto, sugere-se a inclusão quando da tomada das medidas no sentido horizontal.

c) Planilhas de orçamento. Os orçamentos podem ser executados manualmente ou em computador. Para a realização manual, a planilha deve prever espaço para o lançamento das composições unitárias de custos. Em geral, para apresentação aos clientes, adota-se um formulário simplificado, contendo preços unitários (Modelo 3) ou não. No caso de lançamento em sistema informatizado, a planilha não precisa conter todas as informações, resumindo-se a um número de ordem, descrição dos serviços, unidade e quantidade a ser executada. Dependendo do sistema, pode ser necessário lançar o código correspondente ao serviço.

* Descontar escadas e outros vãos; **Descontar janelas, portas e outros vãos.
 

Por insumos, entendemos todos os elementos necessários para a construção da obra, considerados individualmente. Geralmente eles compõe os custos do próprio canteiro de obras. A composição dos custos unitários de cada insumo necessário para realizar uma determinada tarefa resulta nos serviços.

Existem basicamente três categorias de insumos:

a) materiais (areia, aço, cimento, cerâmica, esquadrias,...);

b) mão-de-obra (serventes, pedreiros, ferreiros, mestres de obra,...);

c) equipamentos (betoneiras, furadeiras, vibradores, elevadores e guinchos de obra,...);

A diferenciação é necessária e óbvia, pela grande diferença que pode ser constatada desde já entre os três. Sobre a mão-de-obra incidem as chamadas "leis sociais" e o pagamento é realizado semanalmente (ver item *, adiante). Os materiais têm condições de pagamento e entrega bastante diferenciados entre si e os tributos que incidem são de outra ordem (IPI, ICMS). Já os equipamentos necessários para a execução da obra sofrem depreciações contábeis, servem a várias obras e podem ser inclusive alugados.

Não existem regras fixas sobre os materiais, pois a diversidade é grande, e cada grupo deve ser tratado separadamente. As condições de pagamento, entrega e armazenagem são distintas. Ao realizar o orçamento, é importante verificar se existem lotes ou quantidades mínimas de aquisição, a forma como os materiais são adquiridos (por unidade, por m, m² ou m³, etc), eventuais prazos de fabricação ou transporte desde a fábrica, disponibilidade em catálogo de cores e modelos especificados.

Sobre a mão-de-obra incide um amplo e variável conjunto de tributos, chamado genericamente de "leis sociais". As alterações de regras e alíquotas são freqüentes, e os percentuais não incidem todos sobre a mesma base de cálculo. Assim, é conveniente obter uma relação atualizada, em publicações do ramo, como, por exemplo, a Revista Construção Sul (da Editora PINI). A seguir, apresenta-se uma tabela recente.

No momento do orçamento, é necessária a decisão sobre o uso de equipamentos próprios ou se devem ser alugados. A consideração do cronograma da obra (e das demais da empresa) é importante. De qualquer forma, é conveniente estimar custos, mesmo que o equipamento seja da empresa, por causa da depreciação. Pode ser considerado o mesmo custo do aluguel. Não devem ser esquecidos os custos de transporte e instalação. 

Composições de serviços

As composições unitárias de custos são as "fórmulas" de cálculo dos preços unitários nos orçamentos discriminados. Cada composição consiste das quantidades individuais do grupo de insumos (material, mão-de-obra e equipamentos) necessários para a execução de uma unidade de um serviço. Exemplos:

(1) Para a execução de escavação de solo para vigas de fundação, o único insumo é a mão-de-obra (servente), sendo estimado um consumo de 4 horas para cada m³ escavado:

ESCAVAÇÃO DE SOLO NORMAL, ATÉ 3m DE PROFUNDIDADE – m³ 

(2) A execução da armadura de uma viga, em aço CA-50 de 1/2" (12.5mm) envolve os seguintes insumos, já incluídas as perdas:

ARMADURA CA-50, 1/2" - kg 

(3) Composições de custos extraídas dos arquivos do software Orca 3.02 (Regisul Informática).

Código Descrição da Composição/Insumos Unid Coef PreUnit Totais 

06.2240 ALVENARIA TIJ.6 FUROS-DE 15cm-J15mm ci-ca-ar 1:2:8 (m2)

2524 - CIMENTO PORTLAND/POZOLANICO COMUM kg 2,520 0,14 0,35

3502 - TIJOLO 6 FUROS 19x13,5x9cm un 36,000 0,15 5,40

3518 - ARGAMASSA REGULAR ca-am 1:5 m3 0,017 36,00 0,61

9043 - PEDREIRO h 1,200 1,46 1,75

9046 - SERVENTE h 0,600 1,06 0,64

ENCARGOS SOCIAIS % 175,570 4,19

------

12,94

04.1130 ESTACA PRÉ-MOLDADA MACIÇA CRAVADA 26x26cm (m)

2009 - ESTACA PRE-MOLDADA MACICA 26x26 m 1,100 19,80 21,78

8080 - LUVA METALICA ESTACA PRE-MOLDADA 26x26cm un 0,200 27,00 5,40

9046 - SERVENTE h 0,600 1,06 0,64

9600 - MAO-DE-OBRA ESTACAS PRE-MOLD.MAC.26x26 m 1,100 7,08 7,79

ENCARGOS SOCIAIS % 175,570 14,80

------

50,41

05.1121 FORMA COMPENS. RESINADO - VIGA - REAP.3x-INCL.ESCORAM. (m2)

2531 - ESCORA DE EUCALIPTO m 2,800 0,45 1,26

2533 - PREGOS BITOLAS VARIADAS kg 0,200 2,40 0,48

2542 - CAIBRO CEDRINHO 5x7cm m 2,000 1,27 2,54

2549 - SARRAFO CEDRINHO 2,5x5,0cm m 2,440 0,43 1,05

2550 - SARRAFO CEDRINHO 2,5x7,0cm m 1,950 0,64 1,25

2558 - CHAPA COMPENSADA RESINADA 12mm m2 0,370 6,20 2,29

9003 - CARPINTEIRO h 2,500 1,60 4,00

9046 - SERVENTE h 1,000 1,06 1,06

ENCARGOS SOCIAIS % 175,570 8,88

------

22,81

10.1516 AZULEJO COR A PRUMO COM ARGAMASSA COLANTE - SEM EMB. (m2)

3522 - ALVAIADE PARA REJUNTES kg 0,035 2,00 0,07

3527 - CIMENTO BRANCO kg 0,350 0,80 0,28

3528 - ARGAMASSA COLANTE kg 3,000 0,34 1,02

4001 - AZULEJO 15x15cm - CORES/LISO m2 1,100 8,90 9,79

9001 - AZULEJISTA h 0,400 1,46 0,58

9046 - SERVENTE h 0,300 1,06 0,32

ENCARGOS SOCIAIS % 175,570 1,58

------

13,64

Obtenção das composições

As composições de custos podem ser obtidas de várias fontes. A melhor forma é o levantamento direto nas próprias obras, verificando-se o consumo de acordo com a produtividade da mão-de-obra local e nas condições técnicas em que produz. Porém, pela quantidade de trabalho envolvido, geralmente de início as composições são obtidas de publicações. A utilização indiscriminada, porém, é perigosa, pois os coeficientes foram determinados em locais distintos, e não há garantias de que sejam adequados para as condições de nossas obras. Por exemplo, um livro editado em São Paulo, há dez anos, evidentemente deve refletir condições diferentes das encontradas hoje, em São Leopoldo.

Outra forma de obtenção de composições é o cálculo direto, para o qual apresenta-se dois casos, a seguir.

(1) Argamassa para alvenaria (1:2:9) - m³:

a) materiais - traço em volume, considerando os pesos específicos:

- o volume para cada parcela do traço é: 1 m³/ (1+2+9) = 0.083333 m³

a1) cimento (1600 kg/m³): 0.83333 x 1600 = 133.3333 kg

a2) cal hidratada (1030 kg/m³): 0.83333 x 2 x 1030 = 171.6666 kg

a3) areia: 0.83333 x 9 = 0.75 m³

a4) perdas: assume-se perda média de 15% nos materiais

b) mão-de-obra: estimada (ou medida na obra) em 10h/m³;

c) betoneira: tempo ocupado estimado (ou medido na obra) em 4h;

ARGAMASSA PARA ALVENARIA (1:2:9) - m³ 

(2) Alvenaria de tijolos furados (6 furos, 10x15x20), 10cm de largura - m², para revestir:

a) quantidade de tijolos

a1) tijolos em um metro quadrado: 1/0.16 x 1/0.21 = 29.762 un

a2) área ocupada pelos tijolos: 29.762 x 0.15 x 0.20 = 0.892857 m²

a3) volume de argamassa: (1–0.892857) x 0.10 = 0.0107 m³

a4) perdas: assume-se perda média de 15% nos materiais

b) mão-de-obra: estimada em 1,6h de pedreiro e 0,8h de servente (estes valores são tradicionalmente empregados);

ALVENARIA DE TIJOLOS FURADOS (6 furos, 10x15x20), 10 cm de largura - m² 

De qualquer forma, é importante que a montagem seja coerente com o critério adotado para a medição de serviços semelhantes, para que se saiba o que está incluído e o que não está nos valores resultantes da composição de custos.

Embora os preços possam ser obtidos de listas, do tipo publicado periodicamente em revistas ou fornecido por contrato (mediante assinatura), para a execução da obra é preciso obter-se as composições de custos, propriamente ditas, para que seja possível realizar a aquisição de materiais, contratação da mão-de-obra ou de serviços sub-empreitados e o controle geral da obra.

PROGRAMAÇÃO DE OBRAS

A programação detalhada é necessária por dois motivos: técnico e financeiro. É importante ordenar corretamente as atividades, para que seja possível adquirir, contratar ou alugar os materiais, a mão-de-obra e os equipamentos necessários no momento adequado. Realizar estas atividades depois do momento significa atrasar a obra. Realizar antes significa desperdiçar materiais (perdas no armazenamento), pagar mão-de-obra ou equipamentos ociosos ou ainda dispender recursos que geralmente não estão disponíveis ou que poderiam ser melhor aplicados.

Atualmente, em conjuntura de juros elevados, torna-se fundamental (talvez seja a principal parte de todo o processo) o cuidadoso gerenciamento financeiro do empreendimento, para compatibilizar os ingressos (receitas) com as despesas, garantindo a viabilidade financeira da obra. Veja que a empresa não conta, geralmente, com recursos suficientes para executar a obra, dependendo primordialmente das contribuições do(s) proprietário(s). Se houver uma defasagem muito grande (chamada de "dique financeiro"), o empreendimento será inviável, porque o custo dos empréstimos bancários é muito superior ao lucro que pode ser obtido, de regra. Ou seja, determinada obra "poderia ser um bom negócio", mas a empresa não tem condições de realizá-lo, na prática.

A programação de obras carece de um tratamento tão ou mais apurado que o orçamento, pois são necessários conhecimentos profundos sobre o projeto, recursos financeiros disponíveis, prazos de compra e entrega de materiais, situação do mercado (fornecedores, macroeconomia do país), disponibilidade de mão-de-obra (para as diversas atividades e na quantidade necessária), prazo global para o fim da obra e muitas outras informações. É preciso conhecer o fluxo de caixa global da empresa, sua programação futura e seu crédito junto aos fornecedores e instituições financeiras.

A execução de uma programação criteriosa é importante, pois apenas o orçamento não garante a possibilidade de execução em um determinado prazo ou momento econômico. O ideal é que o processo seja iterativo com o orçamento, ou, ao menos, com o pessoal envolvido na orçamentação, pois muitas informações deste são necessárias e muitas conclusões podem ser retiradas do planejamento, alterando os orçamentos. Se o planejamento for executado apenas depois da contratação da obra, não possibilitará correções e aprimoramento do orçamento, e eventuais falhas serão traduzidas em prejuízos. Por exemplo, o prazo de execução pode ser inviável diante das soluções técnicas adotadas, ou exigir dispêndios não previstos (grande quantidade de mão-de-obra, equipamentos especiais, pagamento de taxas para encomenda de materiais fora dos prazos normais dos fornecedores, etc).

O trabalho de programação de obras deve ser realizado inicialmente com base nos dados decorrentes do orçamento discriminado. Busca-se uma distribuição de recursos humanos e financeiros otimizada, além da seqüência técnica necessária para a execução da obra. Geralmente os softwares de orçamentação não realizam os cálculos necessários para a programação. Existem basicamente dois métodos para a programação de obras: PERT-CPM e GANTT. Para seu emprego, deve-se saber as quantidades totais de cada serviço a ser executado e suas durações (baseadas principalmente no consumo de mão-de-obra).

Cronograma físico

Definição das atividades e sua seqüência

A organização dos serviços no planejamento não é a mesma do orçamento. No orçamento, a divisão obedece a critérios diferentes, como facilidade de medição, identificação visual ou discriminação orçamentária empregada. Quando se realiza a programação, precisa-se dividir ou agrupar os serviços, de acordo com a forma como serão executados. Os que serão executados de forma intermitente e simultânea devem ser divididos (estrutura de concreto, pisos, alvenaria, revestimentos), enquanto que os de execução contínua devem ser agrupados (instalações hidráulicas e elétricas). Assim, é preciso retrabalhar o orçamento, adaptando-o para a programação. Após estas modificações, não há mais a divisão em serviços, mas em atividades. Em um sistema informatizado, esta etapa pode ser quase automática, visto que os serviços têm geralmente a mesma característica em obras semelhantes (por exemplo, as alvenarias sempre serão divididas em andares ou parcelas menores, nos edifícios). Para o desenvolvimento desta tarefa, deve-se imaginar como a obra será executada, ou seja, qual será a seqüência das atividades.

Durações e equipes

Com as quantidades dos serviços levantados dos projetos para a execução do orçamento e com as composições unitárias empregadas na determinação dos custos, pode-se calcular as quantidades parciais e totais de mão-de-obra necessárias para realizar os serviços. Com as adaptações, estes se transformam em atividades, carregando consigo estas informações de consumo de mão-de-obra.

Existem dois caminhos, então: fixar um prazo global (ou data de término) ou fixar alguma limitação de ordem material (número de homens, dispêndio mensal, prazo de entrega de materiais não comuns). A definição da duração de cada atividade - que é a relação entre a quantidade de mão-de-obra (número de homens) e a quantidade total de homens-hora necessários - será feita segundo estas limitações. Naturalmente, em uma obra comum, a quantidade de atividades é grande e não se atinge facilmente um equilíbrio entre os diversos fatores. Mesmo em sistema informatizados, a participação da sensibilidade humana, ou a quantidade de decisões necessárias são muito significativas, e ocorrem diversas iterações ou tentativas, até se atingir uma boa programação, que contemple as várias grandezas envolvidas (recursos humanos e financeiros, técnica, relações com o comércio).

Otimização da programação: tempos, equipes e recursos financeiros

Após a primeira tentativa, na qual se fixam equipes e determina-se o tempo necessário para realização das atividades, a programação passa por uma revisão. Verifica-se se o prazo total atingido é compatível com as necessidades. Revisa-se as durações estipuladas, as folgas consideradas, a seqüência determinada entre atividades, a vinculação entre estas (nem sempre são rígidas; pode-se criar dificuldades que não existem na verdade ou que dependem do método de execução).

Também deve ser analisado o volume de recursos necessários para a execução conforme o programa previsto. Além disto, os dispêndios mensais devem seguir uma seqüência lógica de aumento no início, até atingir um patamar constante, manutenção deste por algum tempo, e queda no final da obra.

Etapas do trabalho de programação

Quando a empresa não está informatizada ou não há integração entre os sub-sistemas de planejamento e orçamentação, a primeira etapa é a preparação de listas ou relatórios dos serviços a serem executados (as quantidades totais orçadas) e da mão-de-obra (nas composições). Com estas informações são calculadas as equipes de trabalho.

A segunda tarefa é a preparação de uma tabela de precedências de serviços (ou atividades). Neste ponto, já é possível determinar o prazo de execução da obra, em uma primeira aproximação, por PERT-CPM ou cronograma de barras.

É interessante distribuir a mão-de-obra de forma homogênea no tempo, evitando contratações e dispensas ou transferências repetidas. A análise detalhada permite corrigir eventuais erros nas precedências ou acúmulos de mão-de-obra localizados. Em geral as categorias mais presentes são carpinteiros, pedreiros e serventes.

Trata-se de um processo iterativo, com novos ajustes e correções à cada vez. O resultado final do trabalho é um conjunto de tabelas e gráficos que descreve o planejamento das atividades (sua distribuição no tempo).

Os gráficos referentes à mão-de-obra em geral são semanais, por causa da forma de pagamento usual. Os gráficos referentes a materiais ou equipamentos podem ser mensais ou também semanais. Apenas em casos extremos, de obras especiais (como reformas de agências bancárias) os cronogramas serão diários.

As duas formas básicas de realização dos cronogramas de obras podem ser realizadas em conjunto ou isoladamente. Pode-se realizar um cronograma de barras geral, para toda a obra, e detalhar algumas partes através de cronogramas PERT/CPM. Não se pode afirmar que uma forma é "mais correta" ou mais precisa que a outra. A qualidade do cronograma depende fundamentalmente do programador, que precisa ter bons conhecimentos de obras (em geral) e da obra em análise.

Programação com cronograma de barras

A programação realizada pelo método de barras é extremamente simples: o entendimento dos cronogramas é imediato. O acompanhamento em obra é fácil. Contudo, a montagem do cronograma não é tão simples: o programador precisa conhecer a obra em detalhe. O encadeamento das atividades deve ser tão rigoroso quanto no PERT-CPM, embora a montagem, na prática, seja mais simples.

Programação com PERT-CPM

Este método não é utilizado corriqueiramente. Apenas profissionais experientes o empregam, por causa da complexidade e quantidade de tempo necessários para montagem.

O Método do Caminho Crítico (Critical Path Method) é voltado para as programações que envolvem atividades com durações eminentemente determinísticas. Neste caso, os tempos de execução são razoavelmente bem conhecidos. Foi desenvolvido na empresa francesa Du Pont, para a organização da fabricação de produtos químicos, em 1957 (Hirschfeld, 1969).

Quase simultaneamente, o método PERT (Program Evaluation and Review Technique) foi desenvolvido nos Estados Unidos, em 1958, como uma ferramenta de gerenciamento da construção do foguete Polaris, missão que tinha grande interesse militar e que exigiu técnicas de planejamento especiais em virtude de sua complexidade. Este método é mais apropriado para os casos em que os tempos de execução das atividades são pouco conhecidos, envolvendo então probabilidades de execução no período considerado (Hirschfeld, 1969).

Os dois métodos apresentam muitas semelhanças, por isso é comum falar-se em PERT-CPM, como se fosse um método único. O sistema PERT-CPM é de uso genérico, podendo ser empregado com inúmeras finalidades, quando existem variadas atividades e tempos de execução. Uma rede deste tipo é um modelo lógico-matemático da obra (Antill e Woodhead, 1968).

Definição dos elementos da rede

Os elementos do gráfico são os nós e as setas orientadas, que representam os eventos e as atividades (operações), respectivamente. As atividades ligam sempre dois eventos, chamados de inicial e final. Na Figura 5, apresenta-se o caso mais simples de rede PERT-CPM, com dois eventos e uma atividade. 

evento inicial (0) --atividade (A)----> evento final (1)

Figura 5 - Representação de rede PERT-CPM

As atividades podem ser executadas em série ou em paralelo (simultaneamente). No caso de ocorrência de atividades paralelas, com tempo distintos, surgem confusões, e devem ser empregadas as Atividades Fantasmas, como se vê na figura 6, a seguir (Hirschfeld, 1969, p.26). O evento Fantasma é uma atividade fictícia, destinada a equilibrar a rede, não consumindo recursos.

As atividades condicionantes são elementos que precisam ocorrer para que outras atividades sejam executadas. Um evento é dito "atingido" se foram executadas todas as atividades que chegam nele. Uma atividade só pode ser executada se o evento inicial for atingido. Entre dois eventos sucessivos só pode existir uma atividade. Não podem existir ciclos ou circuitos na rede. 

Figura 6 - Atividade Fantasma (E)

O processo pode começar pelo final da obra ou pelo início. Os passos necessários para a execução de uma rede são os seguintes:

1.Relacionar as atividades, atribuindo precedências e sub-seqüências de execução;

2. Identificar as que podem ser realizadas em paralelo;
3. Montar graficamente as relações;

Determinadas as folgas, os eventos dos caminhos não-críticos podem receber variações em seus inícios e/ou finais. O primeiro momento em que uma atividade pode ser executada é chamado de Primeira Data de Início, Data Mais Cedo ou simplesmente Cedo. Da mesma forma, o último momento de execução de uma atividade é a Data Mais Tarde, Última Data de Fim ou Tarde. A adequada alteração dos momentos de início e fim de várias atividades permite o ajustamento dos recursos consumidos (evitando acúmulos indesejados em determinados momentos).

É fácil perceber que no caminho crítico, no qual a folga é zero, Cedo e Tarde coincidem com o início e final previstos: não há escolha ou intervalo de execução, apenas um momento determinado para iniciar e concluir a atividade.

Recorrentemente, a folga pode ser definida como a diferença entre Cedo e Tarde. O gráfico completo da rede indica todas as informações: número do evento, duração das atividades, cedo e tarde, convenientemente posicionados para evitar confusões (Figura 8).A numeração dos nós deve ser de forma a que uma atividade saia sempre um nó de número inferior, chegando em um nó de número superior.
 

(a) tempos de ocorrências mais cedo dos eventos (normal); (b) tempos de ocorrência mais tarde permissível (normal)

Figura 8 - Representação completa de uma rede PERT-CPM Fonte: Antill e Woodhead, 1968, p.57/60

ASPECTOS DIVERSOS LIGADOS AOS ORÇAMENTOS

Análise de viabilidade de novas construções

Os estudos de viabilidade basicamente são aplicações dos orçamentos, com a finalidade de verificar a conveniência econômico-financeira de um empreendimento. Consistem na avaliação das possibilidades financeiras do empreendimento. São usadas algumas informações do mercado imobiliário (preços de terrenos e dos imóveis prontos concorrentes), da construção civil (custo de construção, cronograma de execução) e da área financeira (taxas de juros, custo e remuneração de empréstimos).

Com a complexidade da economia moderna, este tipo de análise tornou-se extremamente delicado. O profissional precisa dominar matemática financeira e economia, além dos assuntos relacionados à engenharia civil e arquitetura. Devem ser examinados cenários alternativos, com análise das probabilidades, já que não se trata de fenômeno determinístico.

Requisitos básicos para os softwares de orçamentos

Existem diversos produtos no mercado. Os programas de orçamentação devem ser escolhidos de acordo com as necessidades, tipo de obra e forma de trabalho da empresa ou do profissional. É interessante obter cópias de demonstração do software antes de adquirí-lo, para verificar com atenção a facilidade/dificuldade de operação e os recursos, possibilitando a escolha consciente, baseada na relação custo/benefício das opções disponíveis. A qualquer momento, as opções disponíveis no mercado podem ser encontradas em propagandas nas revistas da área, na internet e, melhor ainda, pela informação de colegas mais experientes. De qualquer forma, os principais elementos a serem considerados na escolha são os seguintes:

1. Para situações em que a participação em concorrência públicas seja um dos elementos, é preciso escolher um software que permita a configuração dos relatórios ou a exportação dos dados, para que se possa adaptar o orçamento às exigências do órgão (formato da planilha, número de itens, etc);

2. Os sistemas devem permitir fácil criação de novos insumos ou composições, com a opção de copiar elementos existentes, diminuindo a digitação de dados;

3. O espaço ocupado em disco (tamanho pelo software) é importante para os que desejam utilizá-lo em computadores portáteis (notebook ou handheld);

4. A quantidade de opções e complexidade do software deve ser diretamente proporcional à quantidade de trabalho (eventual ou diário). Softwares muito "pesados" (e caros) devem ser reservados às empresas que realizam dezenas de orçamentos por mês. Para trabalhos eventuais, é melhor optar-se por um sistema mais fácil de utilizar (diminuindo os custos de aquisição e treinamento);

5. Obrigatoriamente deve possibilitar a exportação de relatórios em arquivos texto, a serem importados para o editor de textos, compondo a proposta em formato aprimorado (com gráficos, cores, destaques e tipo de papel personalizados);

6. Deve gerar relatórios de insumos por ordem alfabética, por classes (tipos de insumos) e para as curvas ABC;

7. Deve gerar relatórios de orçamento com e sem BDI, com preços de mão-de-obra e materiais separados ou unidos;

8. Deve gerar quadros-resumo dos orçamentos: valores e participação percentual de cada grupo de serviços;

9. Para a utilização em empresas, deve possibilitar a utilização múltipla, através de redes de computadores;

10. Deve permitir a utilização de moedas alternativas (CUB, US$);

11. Deve permitir o cadastramento de especificações técnicas associadas a cada um dos serviços (com o mesmo código), facilitando sua utilização;

12. Deve ser acompanhado de extenso banco de dados com insumos e composições adaptados às necessidades e peculiaridades regionais (com apropriação de custos na mesma área de atuação do profissional) - não basta ter milhares de composições: é mais importante que sejam adequadas à realidade da construção civil local;

Decisões de projeto baseadas em orçamentos

Mascaró (1985) analisou em detalhe as influências dos parâmetros geométricos nos custos de edifícios. Partindo de um levantamento de custos de diversos prédios, este autor obteve uma listagem da participação percentual de macro-itens no custo da obra. Em seguinda, reorganizou estes percentuais convenientemente, agrupando os itens do ponto de vista geométrico. A Tabela 4, a seguir apresenta esta segunda classificação. O resultado obtido consiste em diversas relações sobre as características geométricas do edifício e o custo total, de forma global. 

Da análise da Tabela 4, pode-se perceber que a participação dos elementos é distinta. Os custos de instalações e canteiro de obra não variam proporcionalmente quando a área construída ou a altura são alteradas. As modificações de projetos devem levar em conta este aspecto. Por exemplo, os planos horizontais respondem por cerca de 10% dos custos totais. Se variar apenas a área construída, a modificação não se reflete igualmente no custo, pois os elementos correspondentes aos outros 90% não variaram na mesma razão. Mascaró (1985, p.9) calcula que, diminuindo a superfície do prédio em 10%, a redução nos planos horizontais será de 3%, nos verticais de 2% e praticamente nula nos outros dois itens, totalizando cerca de 5% de redução de custos. Ele apresenta, em seguida, estudos realizados na França, indicando as variações de custos que ocorrem quando varia a área (Figura 3). 

Figura 3 - Variação do custo do metro quadrado construído em função da superfície do apartamento*

Mascaró (1985) também analisa as influências da forma da planta e da altura do edifício, indicando como as decisões de projeto podem afetar o custo de construção. Outro exemplo é a influência da altura do prédio, apresentado na Figura 4, a seguir. O formato da figura demonstra que prédios muito baixos ou muito altos são anti-econômicos. O problema é que a faixa "ótima" geralmente defronta-se com os limites de planos diretores, os quais priorizam a qualidade global e não o custo. 

Figura 4 - Variação do custo de construção de edifício de habitação em função da altura*

*Fonte: Mascaró, 1985, p.66

Produtividade na construção civil

São notórias a baixa produtividade e o alto desperdício correntes na construção civil. A mão-de-obra não é treinada, é analfabeta e muito pobre. Fala-se em 33% de perdas (um terço do que entra na obra sairia como entulho). O desperdício de material e de mão-de-obra provoca o encarecimento do produto.

O custo elevado do produto provoca problemas econômicos e sociais. Vários setores da economia nacional são afetados, tais como a própria indústria da construção, a indústria de materiais e o mercado imobiliário. Mas há outros problemas: indiretamente, as perdas na construção civil provocam desemprego e até aumento da violência urbana.

A mão-de-obra empregada na construção é extremamente desqualificada. Pelas más condições de trabalho e de remuneração, a construção é o último refúgio de emprego formal do trabalhador urbano. Não há outras alternativas, e o desemprego, nestas categorias de mais baixa qualificação, é definitivo e torna-se uma das causas de conflitos urbanos.

Mais que propor soluções, o texto a seguir busca despertar questões sócio-econômicas relacionadas com as perdas de materiais na construção civil, que poderiam ser vistas, superficialmente, como um problema apenas tecnológico.

Alternativas para melhorias de qualidade e produtividade

Existem diversa formas de reduzir as perdas na CC. Poderíamos dividí-las em formas diretas e formas indiretas. As formas diretas representam aquelas que permitem diminuir as perdas de materiais imediatamente após a implantação, enquanto que as indiretas teriam influência em um segundo momento. Algumas destas formas são de aplicação imediata, bastando a decisão do gerente, mas os resultados são futuros. Outras envolvem custos que podem ser abatidos dos impostos da empresa (IR), tais como a alimentação e a educação, tornando os investimentos virtualmente nulos.

Entre as diretas: treinamento específico de mão-de-obra, mecanização, racionalização de processos, organização de canteiros, detalhamento adequado de projetos, real integração dos vários sub-projetos (projetos arquitetônicos, elétricos, hidro-sanitários e estruturais), adequação das técnicas e materiais empregados às condições regionais e locais e mesmo o aperfeiçoamento das técnicas de orçamentação e gerenciamento das obras, apenas para citar algumas iniciativas.

Entre as indiretas, podem ser citadas, principalmente, a valorização da mão-de-obra, através de programas de alfabetização, saúde familiar, alimentação em obra e por distribuição de cestas básicas, controle de alcoolismo e drogas.

Reações ao treinamento

A falácia de que "bem treinados, eles trabalham ‘por conta’ (viram free-lancers)", manifestada por muitos empresários, quando questionados sobre treinamento, não se sustenta, ante a mais simples análise. Primeiro, por que este empregado não concorre com a empresa que o treinou. Segundo, porque há pouco espaço para a atuação deste tipo de profissional. A proliferação de pessoal treinado não pode acontecer, porque a competição entre eles levaria a uma diminuição de rendimentos para todos, impulsionando os novos ("sem nome") de volta para o mercado formal de emprego.

A outra falácia comum, "vou treinar para as outras empresas" também não é razoável. Os empresários costumam contrapor os investimentos necessários à elevada rotatividade, típica do setor, alegando que seus investimentos beneficiariam os concorrentes. Para fugir deste problemas, o empresário pode simplesmente formar um "clube de empresas" (talvez com algumas que não sejam suas concorrentes, se este é o seu maior problema) para sustentar o programa de treinamento. Estas empresas fariam rodízio com os profissionais. Sendo dispensado em uma, seria recebido em outra. A garantia de emprego "permanente" faria o empregado manter-se no "clube".

Além de ser uma posição "socialmente incorreta", ela também revela uma visão empresarial pequena, de curto prazo, pois o "bom funcionário"não precisa ser dispensado. Ele pode e deve ser mantido na empresa, através de programas de polivalência da mão-de-obra (por exemplo, os pedreiros são treinados para tarefas típicas de carpinteiros e ferreiros, além das suas próprias, e vice-versa). Mais ainda: em outras indústrias (metal-mecânica, eletro-eletrônica), a qualificação é vista como essencial, embora a rotatividade também exista.

Mesmo do mais frio ponto de vista capitalista, o empregado não pode ser visto como uma máquina, mas como capital humano, insumo importante do processo de produção que, mediante um custo, gera um produto. Assim como o empresário deve buscar bons materiais para sua obra (tijolos de boa resistência, de cor e queima homogêneas, madeiras com poucos nós), também precisa de boa mão-de-obra. O investimento inicial pode ser maior, mas a produtividade e a diminuição nas perdas compensa-o.

Questões que surgem, de imediato

Há tempos, o salário dos "peões de obra" se mantém no limiar de probreza. Considerando a rotatividade e o período de busca de novos empregos, muitas vezes eles só recebem 9 meses de salário por ano (com prejuízos também para 13^o e férias). Se o empresário não se preocupa com a qualidade de vida e de trabalho de seus funcionários, por que eles se preocupariam com sua produção (qualidade e desperdício)?

Outra questão que emerge do exposto é a seguinte. A redução de perdas tem, como efeito imediato, o aumento do lucro do empresário. Na melhor visão capitalista, o lucro é razão de existência da atividade produtiva, em última análise. Então, por quê o empresário da CC não procura a evolução do processo, reduzindo as perdas e se apropriando do lucro extra? A resposta pode vir sob vários enfoques. Inicialmente, pode-se supor que o empresário tem formação técnica deficiente e não sabe aperfeiçoar o processo (ou não entende porque deve tentar). Não tem condições técnicas de evolução. Outra hipótese é de que o conservadorismo do setor permeia a atividade de tal forma, que o empresário comum tem medo de tentar mudanças. É a imobilidade dos gerentes. A manutenção do status quo pode interessar a muitos (a omissão dos sindicatos patronais nesta questão é uma evidência neste sentido).

Por outro lado, podemos pensar também que o empresário seja, ele mesmo, uma peça do jogo. Na visão taylorista/fordista ele não seria o "gerente", mas sim o "capataz", também sem maiores incentivos para o aprimoramento. Em um sistema estatizante (tal como no velho leste europeu) era assim: o (aparentemente) gerente é apenas um intermediário entre o poder central (com sua economia planificada) e o empregado. Pensar no empresário como "capataz" seria desmentira livre-iniciativa, a democracia e o próprio capitalismo. Contudo, no Brasil, com a elevada intervenção do Estado (promotor de obras, legislação restritiva, principal ofertante de crédito para construção), pode-se até esposar esta hipótese, vendo neste Estado aspectos que o afastam do capitalismo bom e puro.

Diante das questões (e indagações) levantadas acima, é importante que o aluno analise criticamente a situação, verificando alternativas para os problemas. Neste sentido, sugere-se como atividade inicial a síntese dos seguintes textos, apresentados em anexo: "Elementos para o aumento de produtividade em alvenarias convencionais" (Heineck, 198_), "Modificações nas instalações de canteiro de obras e o aumento de produtividade na indústria da construção civil" (Heineck, 199_). E "Ginástica abre jornada de pedreiros" (Mastella, 1997).
 

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