Financiamento por Bancos

COMPREENDENDO A PRESTAÇÃO E SEUS REAJUSTES

Como deve ser:

Os reajustes das prestações são limitados a um percentual de comprometimento de renda do mutuário que, por lei, nunca poderá ser superior a 30% de seus ganhos, sendo muitas vezes fixados em 10 ou 20%. Sempre que a prestação ultrapassar este percentual de comprometimento estabelecido no contrato, o mutuário poderá requerer a revisão dos valores para diminuir a prestação e receber a restituição do que pagou a mais.

 “Ao haver diminuição de renda do mutuário, o valor da prestação deve adequar-se à sua nova remuneração e não pode ultrapassar o comprometimento de 30% dos seus ganhos salariais, uma vez que este mantém o equilíbrio contratual que é o objetivo primordial das Leis 8.004/90 e 8.692/93 e, também, dos contratantes quando fechado o contrato.”

TRF da 4ª Região, 4ª Turma, Apelação Cível 11998.04.01.044137-5/SC,

Rel.: Juiz Alcides Vettorazzi

Como deve ser:

As prestações devem ser reajustadas mensalmente com base nos índices de remuneração da caderneta de poupança, mais os juros estipulados no contrato. Esta é a forma mais utilizada atualmente.

 É VEDADA A CAPITALIZAÇÃO DE JUROS, AINDA QUE EXPRESSAMENTE CONVENCIONADA.”

REAJUSTE DAS PRESTAÇÕES MENSAIS:

Todo o contrato de financiamento da casa própria possui alguma forma de reajustamento das prestações mensais. Conheça as mais utilizadas:

Como deve ser:

As prestações devem ser reajustadas de acordo com a periodicidade e os índices do reajuste concedido à categoria profissional do mutuário.

“Aos contratos para aquisição da casa própria, redigidos pelo Sistema Financeiro de Habitação, em que é aplicado o plano de equivalência salarial, os reajustes das prestações devem ser efetuados no mesmo percentual e periodicidade do aumento de salário da categoria profissional do mutuaário, excluídos os aumentos pessoais.

1º TACiv de São Paulo, Apel 771.898-9

Rel. Juiz Remolo Palermo

Autônomo e Profissionais Liberais:

Para o mutuário autônomo ou profissional liberal, os reajustes das prestações deverão seguir os índices de variação do salário mínimo. Os valores consignados poderão ser complementados  a partir de liquidação de sentença para apuração das diferenças.”

TRF 4ª Região – Apel. 6.329-0

Rel. Juiz José Germano da Silva.

“Se ficar estabelecido que as partes adotarão o Plano de Equivalência Salarial para os reajustes do contrato, estes devem respeitar os mesmos percentuais e periodicidades dos aumentos salariais de cada categoria profissional .

As vantagens de salário conquistadas pelos servidores públicos  não devem ser consideradas para fins de reajuste por não constituírem aumentos salariais.”

Ap. 603.787-6 ­­--8ª Câm. J.11.09.96

Rel. Juiz Carlos Lopes

SISTEMAS DE AMORTIZAÇÕES:

Ele obriga, durante a maior parte do contrato, que primeiro sejam pagos essencialmente os juros, não o principal da dívida. Como a parcela cobrada a título de juros não reduz o saldo devedor, a amortização do saldo é muito pequena e lenta de início, aumentando a medida que os anos passam. Essa amortização, aliás, só se torna possível porque as prestações são cada vez mais altas.

Este sistema é utilizado pela maioria dos bancos, mas de legalidade discutível, pois seu uso esteve proibido entre 1969 e 2000, sendo ressuscitado por uma medida provisória muito combatida.

Esse sistema também conhecido por SAC possui as prestações iniciais mais altas (de 20 a 30% se comparada com o sistema PRICE), mas uma parcela fixa dos pagamentos se destina ao abatimento do saldo. Isso faz com que o valor pago a título de juros, bem como as próprias prestações, sejam decrescentes.

É essencial verificar a correção da aplicação de juros (periodicidade de capitalização), que não deve ser inferior a um ano, pois docontrário, os saldo pode refletir-se na prestação que não sofrerá o decréscimo esperado.

Se a prestação em dois anos não diminuir cerca de 4% , é sinal de que algo está errado, devendo ser efetuada uma revisão.

O SACRE, como é conhecido esse sistema, assemelha-se, em quase tudo ao SAC. A diferença é que a taxa referencial de juros (TR) entra nos cálculos posteriormente, fazendo com que a amortização seja não constante, mas variável. 

O maior defeito deste sistema é que a taxa  referencial de juros (TR) é imprevisível e tende a favorecer mais aos bancos do que ao mutuário.

A tendência do saldo devedor, ao longo do tempo, é crescer. O crescimento do saldo acontece devido a capitalização ilegal. Reclame se o aumento for demasiado.

A DIFERENÇA DOS SISTEMAS NA PRÁTICA

Ilustremos aqui, um ex de diferença dos sistemas PRICE, SAC E SACRE.  Imaginemos um financiamento de R$50.000,00 de 180 meses, com incidência de uma inflação média de 0,64 ao mês.

• No sistema PRICE, por cada R$ 1,00 emprestado, o mutuário paga outros R$ 3,59.

No final, o imóvel custará R$ 179.332,85.

• No sistema SACRE, por cada R$ 1,00 emprestado, o mutuário paga outros R$ 3,28.

O imóvel custará R$ 164.168,18.

• No Sistema SAC, o mais favorável deles, por cada R$ 1,00 emprestado, o mutuário paga outros R$ 2,98.

O  total do imóvel será R$ 149.003,18.

O AGENTE FINANCEIRO E  SUA GARANTIA

  Ao contratar um financiamento imobiliário, o imóvel é a garantia do agente financeiro para o pagamento das prestações futuras. Essa garantia tanto pode ser uma hipoteca quanto a alienação fiduciária do próprio imóvel. A alienação é a forma mais utilizada atualmente e também a mais perigosa para o mutuário. Em caso de atraso das prestações, a retomada do imóvel poderá ocorrer em menos de seis meses já contando o prazo do processo judicial.

Com a hipoteca, o processo de execução poderá levar de três a seis anos. Portanto, fique muito atento para o tipo de garantia que consta no seu contrato.

ATENÇÃO: Para maiores informações consulte o site: www.proconsumer.com.br