Estudio de factibilidad técnico, económico y
financiero para la ampliación de áreas de aparcamiento y locales comerciales en
un centro comercial. Caso: CC. Metrópolis Shopping Valencia Edo. Carabobo
El
centro comercial Metrópolis Shopping Valencia, tiene en operación actualmente 85 mil m2 de construcción
y 50 mil m2 de área neta comercial, distribuida en 350 establecimientos
comerciales, incluyendo 7 tiendas de gran formato, 12 salas de Cine, 1 Bowling
de 20 canchas, Feria de Comida, 2500 puestos de estacionamientos y una adecuada
combinación de rubros comerciales, mezclado eficientemente para potenciar el
consumo y la permanencia, donde hacen vida comercial las cadenas y franquicias
internacionales y nacionales más reconocidas, así como comercios locales y
regionales, que le aportan a METROPOLIS VALENCIA características muy
diferenciadas y una especial dinámica comercial.
Metrópolis Valencia, es actualmente el
centro comercial más grande y completo de la Región Central del País, con
indicadores record en visitas y consumo a nivel Nacional. El importante mercado
que sirve, fue cautivado con una infraestructura amplia, moderna y colorida,
construida con estándares de servicios, acabados y tecnología a la par de los
mejores centros comerciales del mundo.
En
la ciudad de Valencia, el aumento de la población es cada día mayor, lo que ha
llevado que muchos lugares que hasta hace 15 años atrás eran poco visitados,
ahora con la emigración interna de ciudadanos de otros estados del territorio
nacional, se ha elevado el número de personas o familias con automóviles y la
ocupación de espacios que antes ni se pensaba pudiesen ser ocupados. Ejemplo de
lo anterior, lo viven los ciudadanos que visitan el Centro Comercial Metrópolis
en el Municipio San Diego del Estado Carabobo. Un centro comercial que se
presume demanda espacios extras para aparcar los vehículos de los diferentes
visitantes que transitan las instalaciones del mismo. Lo anterior es una
apreciación y vivencia que se desea estudiar, por lo que el tema estaría
asociado al conocimiento sistémico en materia de evaluación de proyectos
factibles aplicado a la ampliación de instalaciones o infraestructuras, en este
caso de índole comercial.
Lo
antes expuesto induce al desarrollo de un estudio de factibilidad orientado
hacia la mejora de las áreas de aparcamiento y locales comerciales del Centro Comercial
Metrópolis Shopping Valencia. Lo cual se traducirá en una revalorización y en
un mejor confort para los propietarios y visitantes. Por esto se hace necesario
el estudio de la factibilidad desde un enfoque Técnico, económico y Financiero.
El
estudio de factibilidad que a continuación se desarrolla está soportado bajo
los conocimientos adquiridos en el programa de Maestría en Gerencia de las
Finanzas, haciendo especial énfasis en la identificación y empleo de la
propuesta adecuada que mas se adapte a las necesidades del Centro Comercial,
considerando especialmente aspectos sociales, económicos y urbanísticos
presentes en el problema.
El
trabajo se encuentra estructurado en capítulos de la siguiente forma: se inicia
con la descripción del problema objeto de la investigación, determinar los
objetivos de la misma, el alcance y sus limitaciones. Continuando con el
desarrollo de los antecedentes y fundamentos teóricos adecuados que soportan el
estudio. Posterior a ello se describe la metodología empleada en la ejecución
de la investigación. Seguidamente se desarrolla el estudio de prefactibilidad a
través de un estudio de mercado, un análisis financiero, un análisis técnico
operativo, un análisis cualitativo y cuantitativo de las alternativas
generadas, así como también un análisis económico de la alternativa
seleccionada. Por ultimo se presenta un conjunto de conclusiones y recomendaciones.
Entre las primeras se puede destacar la factibilidad técnica, económica y
financiera de la ampliación del estacionamiento y los locales comerciales a
través de la construcción del
potencial de 200 mil metros adicionales contiguos, que cubran la demanda
insatisfecha de puestos de parqueo y de más locales comerciales.
El Centro Comercial Metrópolis
Shopping con 500 metros de exposición sobre la Autopista Regional del Centro,
en la entrada de la Ciudad de Valencia, Municipio San Diego del Estado
Carabobo. La primera etapa se inauguró en Junio del 2001, y recientemente, en
Octubre del 2006, fue abierta al público la 2da etapa (Mall
II).
El Centro Comercial
Metrópolis Shopping fue
desarrollado en un terreno de 95 mil m2, parte de
una propiedad de mayor extensión, privilegiadamente ubicado en la encrucijada
vial más importante de Venezuela. Por las características del terreno donde se
encuentra desarrollado y por el potencial de 200 mil metros adicionales
contiguos propiedad de MANTEX, Metrópolis Valencia tiene un enorme potencial de
crecimiento.
Siendo
evidente el déficit que se presenta entre el numero de puestos de aparcamientos
existentes en la infraestructura y el número de usuarios que visitan el Centro
Comercial que poseen vehículos, y además la falta de un numero mayor de locales comerciales para compensar la gran
demanda de consumidores, ya que Metrópolis capitaliza el 42% de las visitas
frecuentes y 47% de las visitas ocasionales, que arroja un 29% por encima
respecto a la competencia más cercana, por lo que se hace prescindible la
elaboración de un proyecto de investigación orientado a mejorar el servicio de
aparcamiento y consumo que ofrece el
Centro Comercial con la finalidad de prestar un servicio de calidad a los
usuarios y visitantes del mismo.
El Centro Comercial
Metrópolis Shopping presenta en la actualidad presenta diversos problemas en
sus áreas de estacionamiento, tales como:
·
La
capacidad actual del espacio físico
disponible para el parqueo de vehículos automotores es insuficiente en
comparación con la demanda de puestos por parte de los usuarios y visitantes.
·
En
ciertas áreas del espacio físico disponible para el parqueo de vehículos
automotores existe un marcado deterioro en la pavimentación.
·
Altos
cobros de tarifa de uso por parte de la administración del Centro Comercial en
vista del poder de mercado del que gozan por ser el único estacionamiento
habilitado en la zona.
·
Empleo
del área designada para parqueo de vehículos automotores con fines distintos a
los establecidos en los estatutos del Centro Comercial.
·
La
existencia de una pujante demanda de consumidores de todo lo que ofrece el
Centro Comercial Metrópolis Shopping Valencia, amerita la elaboración de nuevos
y mejores locales comerciales y de servicios que cubaran las necesidades de los
demandantes.
Lo anterior conduce a pensar en
la posibilidad de realizar un estudio de factibilidad técnico, económico
financiero para la ampliación y mejores de las áreas de aparcamiento y locales
comerciales en el Centro Comercial Metrópolis Shopping el cual pretende
responder a la siguiente interrogante: el procedimiento permitirá identificar
la demanda de puestos de estacionamiento y locales comerciales; así como proponer
soluciones a los diversos problemas que se presentan.
La
realización de un estudio de factibilidad técnica, económico y financiero
orientado hacia la ampliación y mejora en las áreas de aparcamiento y locales
comerciales del Centro Comercial Metrópolis Shopping, busca resolver los
problemas existentes en la actualidad en cuanto a la calidad de servicios, por
la insatisfacción de la demanda de puestos de estacionamiento y locales
comerciales. Esta investigación es necesaria ya que demanda de puestos de
estacionamiento y locales comerciales se ha incrementado, debido al crecimiento
demográfico de las zonas circundantes del centro comercial y su marcado liderazgo en su respectiva área de
influencia. Esto amerita una inversión por parte de los propietarios del centro
comercial, a fin de solucionar el problema. Con la solución del problema la
sociedad civil beneficiada con estas nuevas áreas de aparcamiento y locales
comerciales, puede tener la mayor eficiencia en cuanto al servicio, comodidad y
seguridad de su experiencia de consumo, revalorizando así el concepto de
propiedad.
La
capacidad actual del aparcamiento es de apenas 2500 puestos y solo 350
establecimientos comerciales, incluyendo las 7 tiendas de gran
formato, 12 salas de Cine, 1 Bowling de 20 canchas, Feria de Comida. El Centro Comercial Metrópolis Shopping fue concebido y
desarrollado para atender las necesidades de un mercado creciente de 3.8
millones habitantes, ubicados en la zona de influencia del Centro Comercial. Lo
que claramente expone que la capacidad de infraestructura del Centro comercial
no cubre ni el 50% de la población objetivo del proyecto del Centro Comercial.
Con esta propuesta de ampliación, aumenta notablemente el valor agregado de la
infraestructura y por consiguiente la satisfacción en la calidad de los
servicios que ofrece el Centro Comercial, logrando así mejorar la satisfacción
de las necesidades de los consumidores que lo visitan.
Realizar
un estudio de factibilidad técnico, económico y financiero para la ampliación y
mejoras de las áreas de aparcamiento y locales comerciales del Centro Comercial
Metrópolis Shopping.
·
Analizar la necesidad de ampliación y mejoras
de las áreas de aparcamiento y locales comerciales considerando los aspectos de
mercado, técnico, económicos y financieros, relacionados con la propiedad
horizontal.
·
Establecer las alternativas posibles de ampliación
y mejoras de las áreas de aparcamiento y locales comerciales, orientadas hacia
la búsqueda del confort de los consumidores.
·
Proponer la alternativa que considerando los
aspectos cualitativos y cuantitativos se adapte mejor a las necesidades de los
consumidores.
El alcance de este proyecto de investigación llega hasta
la fase de formulación y evaluación de las alternativas de solución propuesta
en virtud a que la ejecución de las mismas es decisión de los propietarios del
Centro Comercial.
La metodología utilizada en el presente estudio, con el
objeto de obtener una propuesta de solución al problema, es perfectamente
aplicable a cualquier Centro Comercial con problemas similares. Ahora bien la
propuesta de solución obtenida en el siguiente estudio solo es aplicable a el Centro Comercial Metrópolis Shopping