• Fachada pag. 10

• Estructura pag. 11

• Patios y medianerías pag. 11

• Cubierta pag. 12

• Red general de saneamiento pag. 12

• Fontanería pag. 12

• Instalación eléctrica pag. 12

• Red de accesos y escalera pag. 12

El presente documento quiere ser un primer acercamiento a las distintas circunstancias que han motivado que, como tantos otros inmuebles del Casco Antiguo de Madrid, Ventorrillo 7 se encuentre olvidado tanto por sus propietarios como por las distintas administraciones responsables de su conservación. Para ello analizaremos su situación actual, tanto desde el punto de vista técnico, como social, jurídico, administrativo, etc y finalmente apuntaremos la forma en la que creemos que debería abordarse lo que llamamos su "rehabilitación social", es decir aquella que recuperaría el edificio para sus moradores, en lugar de las actuaciones especulativas a las que nos tienen tan acostumbrados.

Ventorrillo 7 es un edificio de propiedad vertical que, según nota simple del Registro de la Propiedad nº 13 de Madrid, es propiedad de Dña. Amancia Navaridas Cañas desde el año 1961.

protección estructurall.

Dispone de planta baja y tres plantas de pisos, existiendo once viviendas por planta, de las cuales las dos exteriores tienen en torno a 45 m² y las interiores entre 20 y 35 m². De las 42 viviendas existentes en el edificio, tan solo en 12 los inquilinos han podido instalar un aseo, el resto usan los váteres comunitarios.

Estructuralmente se articula en crujías paralelas a la fachada exterior y a las fachadas del patio central, y está compuesto por muros de fabrica de ladrillo cerámico macizo en la fachada y de entramado de madera cuajado de ladrillo cerámico en el interior. Los forjados están constituidos por vigas de madera y entrevigado de yesones. La estructura de los corredores es metálica, consecuencia posiblemente de una sustitución de la original de madera que se produjo en algún momento como consecuencia de su mal estado.

La fachada es de ladrillo y sus huecos son balcones con barandillas de fundición.

La cubierta es inclinada, teniendo faldones a una y dos aguas, estructura de pares de madera y cubrición de teja cerámica curva.

Ventorrillo 7 es una corrala de propiedad vertical que, al menos en los últimos años, no ha tenido el más mínimo mantenimiento por parte de sus propietarios.

Desconocemos su historial anterior, pero ya en 1993 el Departamento de Protección de la Edificación de la Gerencia Municipal de Urbanismo inició un expediente, con referencia 711/93/19684, por el mal estado del edificio. Las diversas órdenes de reparación fueron repetidamente incumplidas por la propiedad y en 1997, a raíz de la demolición del edificio colindante de la calle Santiago el Verde, declarado en ruina y comprado por el Ayuntamiento, los técnicos municipales pudieron comprobar el mal estado de la medianería, ordenando su reparación a la propiedad y finalmente reparándola por ejecución sustitutoria ante su incumplimiento. Mientras trabajaban en la finca, se produjo el hundimiento de una parte del tejado en el cuerpo posterior de la finca, procediendo igualmente a su reparación. No tenemos constancia de si dichas obras han sido pagadas por la propiedad o, si como suele ser frecuente en estos casos, la deuda sigue pendiente sin que el Ayuntamiento la ejecute por vía judicial.

Sorprende que tras esta actuación y aun conociendo el mal estado del inmueble, la indisciplina reiterada de la propiedad y su falta de voluntad de acometer obras de conservación, el mencionado departamento diese por concluido el expediente.

Ante la insistencia vecinal y los requerimientos de la Junta de Centro, los técnicos del Departamento de Control de la Edificación de Gerencia Municipal de Urbanismo vuelven a inspeccionar el edificio a finales del año 2001, comprobando su mal estado y emitiendo un decreto de fecha 21 de enero de 2002 por el que reabren el antiguo expediente y ordenan que se inicie la reparación de los daños existentes en el plazo de un mes y se terminen antes de seis meses.

Sorprende en este decreto que, en relación con las humedades provocadas en algunas viviendas por el muro testero, que es medianería con el solar de Santiago el Verde y que fue reparado en el año 97, mencione que: "…se ha solicitado información a los técnicos [municipales] que realizaron las obras en la finca por si las mismas tuvieran alguna relación con los daños descritos". Seis meses después del informe, en julio del presente año que es cuando tuvimos vista del expediente, aun no tenían dicha información.

Por otra parte, el edificio tenía que haber pasado la Inspección Técnica de Edificios (I.T.E) antes de junio de 2001. Dudamos que la propiedad haya remitido al acta de la inspección al departamento correspondiente y de haberlo hecho, evidentemente ésta será desfavorable.

Parece claro con este historial, que la voluntad del propietario no es la de conservar y rehabilitar un edificio con un alto valor histórico, como lo demuestra su grado de protección, sino tan solo sacar de él la mayor rentabilidad económica posible. Igualmente, hasta ahora el Ayuntamiento no ha demostrado un interés real en hacerle cumplir la legislación y normativa existente en cuanto a conservación y rehabilitación, no solo para evitar otra desaparición más de un edificio catalogado, sino también para mejorar las condiciones de vida de familias de bajos recursos que, una vez más, pueden verse en la calle en el futuro por una declaración de ruina o por una operación especulativa que lleve aparejada una subida desproporcionada de las rentas que pagan.

En Ventorrillo 7 prácticamente todos los pisos se encuentran habitados. Este hecho es bastante excepcional, ya que la práctica habitual en este tipo de inmuebles es que el propietario deje vacías las viviendas que se van desocupando, buscando con ello el acelerado deterioro físico y social del edificio. En este caso, sin embargo, no pierde la oportunidad de sacarle la mayor rentabilidad económica posible, eso sí, sin mantenerlo en las debidas condiciones.

Tan "honrado" es el propietario, que cuando alquila un piso enseña al nuevo inquilino la vivienda "para que sepa donde se mete", llegando en algunos casos a ser necesarias importantes obras de adecentamiento que, evidentemente, debe asumir el nuevo inquilino. Eso sí, si un vecino deja un piso después de haber realizado obras de mejora, como instalación de aseo, acabados, instalaciones, etc, al siguiente le pone una renta mayor "porque el piso está en mejor estado", demostrando con ello una gran habilidad en rentabilizar las miserias ajenas.

Todos ellos sin embargo tienen algo en común: su poder adquisitivo es bajo, yendo desde economías de subsistencia muy por debajo del umbral de pobreza, a familias con varios miembros trabajando e ingresos que rondan los 1.000 €.

No queremos hacer una descripción exhaustiva de cada situación, pero a modo de ejemplo podemos hablar de una familia de cinco miembros viviendo en 26 m² sin aseo, o de otra de ocho personas en 20 m², de una madre y su niña con síndrome de Down y cardiopatía en una vivienda llena de humedades, de jubilados con pensiones mínimas…

La renta que se paga es también diversa, ya que depende no solo del tamaño del piso, sino de su estado de conservación, la antigüedad del contrato, etc. En términos generales podemos hablar de rentas entre 120 y 180 € para las viviendas de menos de 20 m², llegando hasta los 360 € en las de mayor superficie.

Queremos señalar que la descripción de las patologías existentes en el inmueble que damos a continuación, es el resultado de distintas inspecciones visuales que hemos llevado a cabo en el mismo. Evidentemente sería necesario la realización de distintas pruebas y calas para poder corroborar algunas de las hipótesis, así como para poder determinar el alcance de los daños descritos. Es más que posible que en otras zonas que aquí no se mencionan existan daños estructurales de alguna consideración, sobre todo en aquellas piezas por las que discurren instalaciones de agua.

En términos generales, el estado del edificio es el lógico de un inmueble en el que la propiedad no ha realizado las obras de conservación que ha ido requiriendo a lo largo del tiempo. Se puede decir que su calidad constructiva es más que aceptable si la comparamos con otros inmuebles de su edad y características, ya que, a pesar de la dejación de obligaciones de la propiedad, su estado todavía permite pensar en una rehabilitación técnica y económicamente asumible. A esta situación también han contribuido de forma decisiva distintas obras realizadas por el Ayuntamiento en Ejecución Sustitutoria. Evidentemente esta apreciación puede verse modificada en un plazo no muy largo si se persiste en su abandono, provocando en el inmueble situaciones cercanas a la ruina.

El estado general de la fachada es aceptable, si bien se observa una grieta en la esquina de uno de los huecos de planta baja que parece indicar la insuficiencia de cargaderos. Las pletinas de borde de las bandejas de balcones presentan corrosión y existen roturas de las piezas cerámicas de la zona inferior de sus forjadillos. En los ladrillos se observan eflorescencias además de la suciedad lógica producida por el tiempo.

Como ya hemos dicho, la estructura de los corredores es metálica, encontrándose en buen estado. Creemos que no es la original del edificio, sino una sustitución de la inicialmente existente de madera.

No se puede decir lo mismo del cuerpo de váteres existente en el patio, donde se observan fisuras en techos, destrabazones en el muro posterior en las plantas 2ª y 3ª, pudrición de entramados de madera y mal estado general de su revoco. Existe un atado con pletinas metálicas en 3ª planta que se encuentra suelto en algunos puntos, no cumpliendo por tanto su misión.

Igualmente, existen grietas y fisuras en los muros del patio y de la caja de escalera en las zonas por las que discurren los entramados de madera, que probablemente se deben al mal estado de los mismos como consecuencia de pudriciones producidas por humedades o ataques de insectos xilófagos. También se observan grietas que parten de las esquinas de los dinteles de los huecos, que pueden estar producidas por asientos diferenciales de cimentación que desconocemos si se encuentran estabilizados, y/o por flexión excesiva de las estructuras inferiores.

Se han apreciado grietas y fisuras en los techos del local derecho de planta baja y en las viviendas Bajo-2, 1º-d, 2º-3, 2º-7 y 3º-b, que pueden deberse al mal estado de sus estructuras y/o a la flexión de su viguería por carecer de escuadría suficiente.

En las viviendas Bajo-6, 1º-3, 1º-7 y 3º-b existen grietas de trayectoria vertical en muros y tabiques, marcando la ubicación de los entramados de madera. El muro medianero con la finca de Ventorrillo nº 9 presenta agrietamientos generalizados.

El muro testero, que en la actualidad linda con un solar de propiedad municipal, está provocando humedades en las viviendas 2º-3 y 3º-5, observándose además agrietamientos.

La cubierta de la finca se encuentra parcialmente reparada por una actuación del Ayuntamiento como consecuencia de un derrumbamiento. El resto se encuentra en muy mal estado, con flexión generalizada de sus pares y rotura de uno de ellos, que se encuentra apeado por un tablón, junto a la escalera de acceso. Las chimeneas y los revestimientos de los torreones se encuentran en muy mal estado, existiendo el peligro de desprendimientos y derrumbamientos parciales.

La instalación de fontanería es la original de plomo en casi todas las zonas comunes, ocasionando frecuentemente humedades.

En general, los acabados de paredes, suelos y techos de las zonas comunes se encuentran bastante envejecidos

Como ya hemos dicho, creemos que el edificio todavía está en situación de abordar una rehabilitación que no requiera medios técnicos ni desembolsos económicos excepcionales. Por supuesto, creemos que no se encuentra en ninguno de los supuestos que la ley contempla para la declaración de ruina, pero desconocemos cuánto tiempo se podrá mantener esta situación si no se acometen obras de conservación y rehabilitación de forma inmediata.

Para establecer las obras que sería necesario ejecutar hemos seguido el criterio que viene marcando la Entidad Gestora del Área de Rehabilitación de Lavapiés, es decir, no solo aquellas que garantizarían la estabilidad estructural y constructiva de la finca, sino también las de renovación de instalaciones y acabados. Hemos obviado sin embargo otras actuaciones de carácter menor, como la canalización de instalaciones de televisión, telefonía, portero automático y gas natural.

Es evidente que en Ventorrillo 7 existe lo que el Ayuntamiento viene considerando como infravivienda: viviendas inferiores a 25 m², sin aseo y con problemas de iluminación y ventilación. La configuración del inmueble, sin embargo, permite su erradicación sin tener que demoler ninguna parte de la edificación, ya que el patio central tiene unas dimensiones suficientes para permitir la iluminación y ventilación de las viviendas interiores, siendo necesario tan solo la redistribución interior creando viviendas mayores y dotándolas de aseo.

En un primer estudio creemos que sería suficiente con la eliminación de dos viviendas en cada una de las plantas 1ª, 2ª, y 3ª, lo que supondría pasar de 42 a 36 viviendas. No se plantea la eliminación de viviendas en los bajos porque algunas de ellas se utilizan como almacén, pudiendo por tanto ser de menores dimensiones.

En cualquier caso, no renunciamos a plantearnos el uso comunitario de los bajos, lo que supondría la necesidad de un mayor número de realojos.

La erradicación de la infravivienda provocará la renovación prácticamente completa de las instalaciones y acabados de las viviendas.

Deberán revisarse los cargaderos de los huecos, reforzando con estructura metálica aquellos que sean insuficientes.

Se demolerán las bandejas de los balcones, reparando las pletinas y estructuras metálicas que se encuentren en mal estado, sustituyendo aquellas piezas cuya sección sea insuficiente y reforzando el resto. Posteriormente se repondrán las bandejas colocando nuevas piezas cerámicas en la parte inferior, ejecutando nuevo fojadillo y solando.

Se limpiará toda la superficie de ladrillo y se lijarán y pintarán el alero, las carpinterías y las balaustradas.

Hay que señalar que para poder determinar con precisión el alcance de los daños estructurales debería procederse a la realización de calas, pruebas de carga, etc, en los forjados y muros que presentan síntomas de daños. También sería necesario la colocación de testigos de escayola en algunas de las grietas existentes en los muros, para determinar si se están produciendo asientos diferenciales de cimentación o si el edificio se encuentra estabilizado.

Por lo que se ha podido observar, es más que probable que se tengan que hacer actuaciones de refuerzo de algunos de estos forjados con estructura metálica.

Igualmente habrá que sustituir por ladrillo cerámico o perfiles de acero laminado, según los casos, aquellos pies derechos y carreras de madera en mal estado existentes en los muros, sobre todo en planta baja y zonas adyacentes a los cuartos húmedos.

Deberá ponerse especial cuidado en las demoliciones de tabiquerías necesarias para la redistribución del inmueble, ya que en edificios de estas características es frecuente que estos elementos hayan terminado colaborando en la función estructural. En este supuesto deberán ser sustituidos por viguería metálica que discurra por el mismo lugar, cortando la luz de los forjados.

El cuerpo de váteres será demolido, ya que al instalar aseo en todas las viviendas ya no será necesario su mantenimiento.

Deberán picarse íntegramente los recubrimientos de los patios hasta base firme para, una vez reparados los entramados de madera, colocar malla de acero galvanizado fijada al soporte, mortero bastardo de cemento, cal y arena y pintar. La misma actuación deberá acometerse en la medianería del muro testero, al menos en aquellas zonas en las que está ocasionando humedades o que presenta un mal estado de sus acabados.

Se lijarán y pintarán las carpinterías de ventanas, sustituyendo aquellas cuyo estado no permita su reparación.

Se acometerá una actuación integral, salvo en la zona que ya fue reparada, consistente en el levantado de la totalidad de las tejas, caballetes, limatesas y limahoyas con acopio de material para su posterior recolocación. Levantado de las tablas de ripia. Revisión de la estructura de cubierta con chequeo de correas, pares, pendolones y tornapuntas, y sustitución de elementos fracturados, excesivamente flechados o atacados por xilófagos. Colocación de tableros hidrófugos, Onduline y reposición de las tejas cerámicas con sustitución de las que se encuentren en mal estado por otras nuevas.

En las chimeneas y torreones se picarán completamente los recubrimientos, se demolerán aquellos ladrillos que se encuentren disgregados, desplomados o desprendidos, colocando nuevas piezas y retacando con mortero. Se colocará malla de acero galvanizado, mortero bastardo y pintado.

Es difícil hacer una estimación objetiva de la actuación necesaria en la pocería sin contar con un informe previo de su estado actual. En cualquier caso parece evidente que al menos necesitaría un repaso general, limpiándola, reconstruyendo las paredes y bóvedas de galerías que se encuentren derrumbadas o en mal estado y enfoscando los zócalos, rehaciendo y/o repasando culatones y coronas de pozos y enfoscándolos en su totalidad, reparando medias cañas y construyendo arquetas de trasdós y arquetas a pié de bajante.

Será completamente renovada, colocando acometida, montantes y distribuidores de cobre para la alimetación de agua y canalones y bajantes de PVC o cinc, dependiendo de si discurren ocultas o vistas, para su evacuación.

Se realizará nueva instalación eléctrica en la finca, colocando caja general de protección, línea repartidora, centralización de contadores en planta baja, derivaciones individuales empotradas y cuadros de protección en cada vivienda, cumpliendo la reglamentación vigente.

En portal, corredores y escalera se colocarán nuevos mecanismos y luminarias.

Los solados serán sustituidos por otros de barro cocido o piedra natural.

Se picarán hasta base firme las paredes y los techos, colocando posteriormente malla de fibra de vidrio con 10 cm de solape mínimo en los entramados de madera, guarnecido y enlucido de yeso y pintado.

En las diversas reuniones y asambleas que se han tenido hasta el momento para la preparación del presente proyecto, se han analizado las distintas formas en las que se podría conseguir la rehabilitación del inmueble, así como las ventajas e inconvenientes de cada una de ellas:

La forma más sencilla para que el edificio pase a ser propiedad del Ayuntamiento es la compra del mismo, para ello solo se necesita la voluntad de dos partes: Por un lado el Ayuntamiento, del que podemos suponer (si ponemos bastante buena voluntad) que estará interesado en la operación, ya que la Empresa Municipal de la Vivienda (E.M.V.) dispone de dinero para la compra de inmuebles en el Centro, se trata además de una corrala protegida, en pleno barrio de Lavapiés sujeto a una remodelación multimillonaria en la que nos cuenta que "quiere conservar a la población residente, mejorando sus condiciones de vida", con existencia de ese tipo de infraviviendas que lleva años diciéndonos que quiere eliminar y para lo que dispone de elevados presupuestos, y con una problemática social de inmigración, gente mayor y de bajos recursos para la que incluso tiene un Plan de Intervención Social y Educativa, el famoso (o no tan famoso) PISE. Por otro lado la propiedad, de la que desgraciadamente, ni con toda la buena voluntad de la que somos capaces, podemos pensar que esté interesada en la operación. Aun así, el Ayuntamiento debe intentarlo, igual nos llevamos una sorpresa.

Como veremos a continuación, existe la legislación que permite tal procedimiento y el caso de Ventorrillo 7 se ajusta a sus exigencias:

• Según el artículo 170 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM) el incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución de obras de conservación o rehabilitación, permite la expropiación por incumplimiento del deber social de la propiedad. La competencia corresponde al Ayuntamiento en todos los casos, pero también a la Comunidad de Madrid en los supuestos de edificios catalogados o declarados de interés histórico-artístico.

• También el artículo 138 de la LSCM contempla entre los supuestos para la expropiación forzosa la declaración del incumplimiento de los deberes urbanísticos del propietario, cuando la declaración esté motivada por el incumplimiento de los deberes de conservación, mantenimiento y, en su caso, rehabilitación de los inmuebles legalmente exigibles.

• El artículo 25 de la Ley 10/1998 del Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid (LPHCM), dice que la declaración de ruina o la simple incoación del expediente de un edificio objeto de la protección de dicha ley (catalogados), serán causa suficiente de utilidad pública para su expropiación forzosa.

• La Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones de febrero de 1999 (OCRERE), establece en su artículo 33 que los propietarios tendrán el deber de rehabilitar los edificios catalogados en los niveles 1 y 2 y todos los que se encuentren en un Área de Rehabilitación. Según el artículo 40, el incumplimiento de las ordenes de rehabilitación permite la expropiación del inmueble cuando resulte necesario por suponer la rehabilitación una disminución del número de viviendas, desalojos o cualquier otra causa que impida o dificulte la realización de las obras.

Es cierto que jamás el Ayuntamiento ni la Comunidad de Madrid han aplicado esta legislación. También es cierto que el Ayuntamiento, con su Concejal de Urbanismo a la cabeza, ha incumplido hasta la fecha los acuerdos para la expropiación de edificios de la reunión celebrada en la Gerencia Municipal de Urbanismo el 25 de enero de 2000. Pero no es menos cierto que nunca antes se había oído hablar tanto a la administración de la posibilidad de expropiar inmuebles por incumplimiento del deber de conservación. El fracaso del programa de erradicación de la infravivienda, el escándalo que suponen las declaraciones de ruina en barrios en rehabilitación, la imposibilidad de "exportar y capitalizar" como modelo la recuperación de Lavapiés cuando junto a un nuevo y "vanguardista" equipamiento salen en la foto casas destrozadas, parece que les han hecho reflexionar. En este sentido apunta la modificación de la Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones que se aprobó en el pasado Pleno Municipal del mes de agosto, para adecuarla a la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid y facilitar las expropiaciones.

Ya solo falta ponernos en marcha, y casos como el de Ventorrillo son un buen laboratorio no solo para salvar edificios olvidados hasta ahora, sino también para poner en práctica políticas verdaderamente sociales.

Lavapiés, 24 de septiembre de 2002