compraventa

LA COMPRAVENTA
Se encuentra definida en el artículo 1.793, que dice que “la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio”.
Nótese la frase “una de las partes se obliga a dar un cosa”. Porque, si en su lugar se dice “una de las partes da a otra”, daríamos a la compraventa el carácter de contrato real, cuando sólo puede ser consensual y por excepción solemne, pero jamás real.
Clasificación de la compraventa.
Dentro de la clasificación general de los contratos la compraventa es:
1. Por regla general, un contrato consensual. Se desprende así del artículo 1.801, inciso 1º, donde se dice que la compraventa se reputa perfecta desde que las partes se ponen de acuerdo en la cosa y el precio.
Excepcionalmente es un contrato solemne en los casos que contempla el artículo 1.801, inciso 2ª. Jamás es real;
2. Es principal porque subsiste por sí solo;
3. Es el caso más típico de contrato bilateral, porque contraen obligaciones ambas partes, vendedor y comprador; obligaciones del vendedor: dar y entregar la cosa vendida y responder del saneamiento por evicción; obligaciones del comprador: pagar el precio y recibir la cosa comprada. Esto es de la esencia de la compraventa.
4. Es contrato oneroso, porque ambas partes se benefician de la otra;
5. Por regla general es conmutativo, porque es posible prever los resultados económicos del contrato. Pero a veces puede tener carácter aleatorio, como sucede en ciertos casos en la compraventa de cosa futura y en la compraventa que recae sobre minas;
6. Es de ejecución instantánea; la obligación se cumple de una sola vez. En ciertos casos la compraventa también puede ser de ejecución escalonada: un productor vende maderas a una barraca y se compromete a entregarlas mes a mes en determinadas cantidades. En tal caso es de ejecución instantanea pero de cumplimiento diferido (por un plazo).
La compraventa es un título traslaticio de dominio. Es el clásico ejemplo de título traslaticio. El propio artículo 703 señala a la compraventa entre los títulos traslaticios, aquellos que son aptos para adquirir el dominio mediante la tradición posterior. De lo cual resulta que por la sola compraventa en nuestro país nadie adquiere dominio; de la compraventa, que es contrato, sólo nacen derechos personales; para que se adquiera el dominio es necesario que siga la tradición. El dominio lo adquiere el comprador cuando el vendedor le hace la tradición de la cosa vendida; antes de la tradición, el comprador no es dueño, porque la compraventa en nuestro derecho sólo es título traslaticio de dominio, que habilita para adquirirlo, pero por sí sola no lo transfiere.
En esto hay diferencias con el Código Francés, donde la sola compraventa es suficiente para adquirir el dominio. Nosotros seguimos el criterio del Derecho Romano, en el cual hay título y modo de adquirir.
Requisitos generales. La compraventa, como todo contrato, debe reunir en sí las condiciones generales de validez de los contratos: consentimiento, objeto, causa y capacidad.
. Pero algunas de estas condiciones revisten en la compraventa características especiales. Los elementos esenciales de la compraventa son la existencia de cosa vendida y de precio, que en realidad no son sino el objeto de las obligaciones del vendedor y del comprador. Ambos son de la esencia de la compraventa.
De acuerdo entonces con el artículo 1.444, cualquiera que falte, desaparece la compraventa, y degenera en otro contrato.
LA COSA VENDIDA.
La cosa vendida es el objeto de la obligación del vendedor, y, siendo el objeto de la obligación del vendedor no puede faltar, porque faltando el objeto, no habría obligación, y si no hay obligación de parte del vendedor, tampoco la habrá de parte del comprador, pues son correlativas y porque le faltará la causa. De ahí que la falta de la cosa traiga consigo la destrucción total de la compraventa.
REQUISITOS
La cosa vendida debe ser de aquellas cosas que pueden ser enajenadas, así lo expresa el artículo 1.810 . Por eso cuando comentemos el artículo 1.464. que establece que hay objeto ilícito en la enajenación de las cosas embargadas, veíamos como la Corte Suprema había resuelto que la venta de un bien embargado era nula, porque a virtud del artículo 1.810 sólo se pueden vender aquellas cosas que se puedan enajenar.
La cosa vendida debe existir, porque el objeto de toda obligación, entre otras condiciones, debe ser real; la realidad del objeto corresponde a la existencia de la cosa vendida. Por eso el artículo 1.814 establece que la cosa que se supone existente al momento de la compraventa y no existe, su venta no produce ningún efecto. Por regla general entonces, si no existe cosa vendida, no hay compraventa; esta es nula.
Venta de cosa futura. Sin embargo, esta afirmación no puede conducir a creer que la venta de cosa futura sea nula. La venta de cosa futura es perfectamente válida, y se encuentra reglamentada en el artículo 1.813.
Por regla general, como dice el artículo 1.813, la venta de cosa futura es condicional: entonces es contrato de cosa esperada; por ejemplo, un agricultor vende a un corredor de productos 100 fanegas de trigo que va cosechar en su fundo. La venta es de cosa esperada, y tiene dos características:
1) Es condicional, porque se entiende hecha bajo la condición de que coseche las fanegas de trigo;
y 2) Es de carácter conmutativo, porque las 100 fanegas equivalen al precio que se va a pagar al agricultor.
Venta de la suerte.- Pero al mismo tiempo este contrato puede ser de esperanza; por ejemplo, un corredor de productos compra a un agricultor la cosecha de su fundo en 100.000 pesos. Versa sobre cosa futura; pero es contrato de esperanza, que se caracteriza porque es un contrato puro y simple y porque pasa a ser aleatorio, ya que puede ser un buen negocio para el agricultor- si la cosecha es pobre- o para el corredor, si la cosecha es abundante. A este contrato se refiere el artículo 1.813 cuando dice “aparezca que se compró la suerte”. Tambien es aleatorio si se estipula expresamente que la venta es a todo evento -es decir, llegue a existir la cosa o no-.
La cosa debe ser determinada, requisito también general a todo contrato, pero en la compraventa tiene una particularidad: la cosa vendida debe ser una cosa singular. Nuestro Código no acepta que la compraventa recaiga sobre una universalidad. Lo dice expresamente el artículo 1.811, cuando manifiesta que “es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se venda el total o una cuota “. Esta prohibición del artículo 1.811, que encontramos también en la sociedad y la donación, no es sino una secuencia lógica del principio según el cual el patrimonio es inherente a la persona. Sin embargo, esta regla general tiene una excepción, que se presenta cuando lo que se vende es un derecho real de herencia. En este caso, quizás podría argumentarse que la venta recae sobre algo singular: el derecho de herencia. Pero en definitiva es indudable que lo que se vende es la universalidad de bienes que forman la herencia. Por eso este caso, por lo menos en cuanto a sus efectos, puede considerarse como una excepción al principio del artículo 1.811.
Pero si bien el legislador prohíbe la venta de todos los bienes o de una cuota de ellos, sin embargo en el mismo artículo 1.811 acepta que un individuo venda todos sus bienes, pero individualizándolos. Es decir, no hay inconveniente jurídico para que una persona venda a otra todos sus bienes, siempre que los bienes sean individualizados en la escritura de venta; y así habría que decir que se vende tal propiedad, tales muebles, tales acciones, etc. Todavía, el inciso final establece que en ese caso la venta sólo comprenderá aquellos objetos enunciados en la escritura pública, y no otros, y cualquiera estipulación en contrario es nula.
La cosa comprada no debe ser una cosa propia.- El artículo 1.816 lo dice expresamente: “la compra de cosa propia no vale: el comprador tendrá derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella”. Razón : no vale la compra de cosa propia porque una compra así carecería de causa para el comprador; no se vería el interés, jurídico o psicológico, que podría tener una persona para comprar una cosa propia.
Venta de cosa ajena.- Pero si bien el legislador declara que es nula compra de cosa propia, por el contrario expresamente acepta que sea válida la venta de cosa ajena. Lo dice el artículo 1.815 .En consecuencia, no podría decirse que, para que la compraventa sea válida, se requiere que la cosa vendida sea de propiedad del vendedor, porque el artículo 1.815 sanciona expresamente la validez de la venta de cosa ajena cuando manifiesta que “la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo”.
La razón de esta disposición la encontramos en que, según nuestra legislación, la compraventa por sí sola no transfiere el dominio, sino que únicamente es un título que habilita para adquirirlo. Por eso cuando estudiamos el título y el modo de adquirir decíamos que la venta de cosa ajena era un título justo, no injusto y servía por lo menos para adquirir el dominio por prescripción. En el Código Francés es nula la venta de cosa ajena.
Efectos de la venta de cosa ajena; distinción.- Para estudiar los efectos de la venta de cosa ajena es necesario distinguir si la cosa ha sido o no entregada por el vendedor al comprador, porque la situación es totalmente diversa:
a) El vendedor ha entregado al comprador la cosa comprada. Entonces el verdadero dueño tiene derecho para reivindicar de manos del comprador el objeto vendido. Estamos en presencia de una inoponibilidad, de esas que llamábamos por falta de concurrencia. El contrato celebrado entre vendedor de cosa ajena y comprador es perfectamente válido; pero no obliga al vendedor dueño, no le es oponible. Y a virtud de esta inoponibilidad es que puede reivindicar la cosa de manos del comprador. Una vez reivindicada la cosa, entran en juego las relaciones del comprador con el vendedor, y como el comprador, a virtud de la reivindicación que ha entablado el verdadero dueño, es privado del dominio de la cosa, se produce lo que se llama la evicción, y tiene derecho a dirigirse en contra de su vendedor para que lo indemnice de los perjuicios. En resumen: el verdadero dueño puede reivindicar, y , producida la evicción, el comprador tiene derecho para dirigirse contra su vendedor.
Pero hay dos casos en los cuales el verdadero dueño no va a dirigirse contra el comprador:
1) Cuando el verdadero dueño ratifica la venta ejecutada por quien no era dueño, no hay inconveniente para que así se haga, pues lo permite y reglamenta el artículo 1.818, y la ratificación produce pleno efecto.
2) Cuando el comprador hubiere adquirido por prescripción la cosa comprada; a esta excepción se refiere el artículo 1.815, cuando dice “mientras no se extingan por el lapso de tiempo”. Si el comprador ha adquirido la cosa por prescripción, se extingue el derecho del verdadero dueño. El modo de adquirir aquí es la prescripción, ya que no ha podido operar tradición; ésta sólo viene a servir de justo título para adquirir por prescripción.
b) El vendedor no ha entregado al comprador la cosa vendida.- En este caso, si el verdadero dueño ratifica la venta, no se produce ninguna dificultad. Pero si éste reivindica la cosa vendida de manos del vendedor, porque aun no ha salido de su poder, resultará que el vendedor, a virtud de ser desposeído de la cosa por el verdadero dueño, que ha entablado acción reivindicatoria, va a quedar en la imposibilidad de cumplir con la principal obligación que le impone la compraventa: entregar la cosa vendida. Entonces el comprador puede solicitar la resolución.
Hay otro caso en que la venta de cosa ajena produce amplios efectos, como si fuera en realidad venta de cosa propia: el contemplado en el artículo 1.819. Se pone en el caso que se haya vendido y entregado una cosa ajena, y si después el vendedor adquiere el dominio, se entenderá que el comprador es dueño de ella desde que se hizo la tradición. Pedro vende a Juan una casa de Diego; fallece éste y deja de legatario de la casa a Pedro, y se mira con efectos retroactivos. Esta disposición está inspirada en las mismas razones del inciso 2º del artículo 682, que se refiere a la tradición de casa ajena, sentando el mismo principio del artículo 1.819.
EL PRECIO
El precio es el objeto de la obligación del comprador.- Como expresamente lo dice el artículo 1.793, el dinero que paga el comprador; también es un elemento esencial del contrato, de tanta importancia como la cosa vendida. Si no hay precio, tampoco hay compraventa. Porque el precio además viene a representar el objeto de la prestación del comprador.
REQUISITOS
El precio debe ser en dinero, como expresamente lo dice el artículo 1.793. Pero si bien se exige que el precio se estipule en dinero, no es forzoso que se pague igualmente en dinero; basta con que se pacte en dinero. Porque con posterioridad a la compraventa puede sobrevenir por ejemplo una novación o una dación en pago, y entonces, si bien el precio se estipuló en dinero, después, a virtud de la novación o la dación en pago, puede no pagarse en dinero. Compro una radio a Pedro en 100; después acordamos que, en lugar de los 100, voy a pagar con un máquina fotográfica.
Naturalmente que el legislador tuvo que contemplar el caso en que el precio se pactare parte en dinero y parte en especies. Si se pacta íntegramente o mayormente en especies estamos en presencia de un permuta.
El precio debe ser un precio real, es decir, debe ser fijado de tal manera que sea manifiesto que realmente el acreedor tiene derecho de exigirlo, y el comprador la obligación de entregarlo. Por este motivo, no es precio real el simulado. Y tampoco lo es el irrisorio o ridículo, aquel que por su falta de proporción con el valor de la cosa vendida pone de manifiesto que las partes no han tenido el propósito serio de que sea exigido.
Pero si el precio debe ser real y serio o sincero, no es preciso que sea justo; sólo en los contratos de compraventa de bienes raíces, se ha exigido una cierta justicia relativa en el precio.
El precio debe ser fijado de común acuerdo por los contratantes.- Los artículos 1.808 y 1.809 reglamentan un serie de formas cómo se puede determinar el precio. Pero hay un regla general esencial, contemplada en el inciso final del artículo 1.809: jamás la fijación del precio puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes. Porque entonces no habría consentimiento; porque de acuerdo con el artículo 1.801, se forma el contrato cuando las partes “han convenido “ en la cosa y el precio, es decir, cuando han concurrido ambas voluntades.
El caso más común y corriente para la fijación del precio será el acuerdo de los contratantes. Pero también el artículo 1.808 permite que se venda un bien al precio corriente de plaza, y establece que en este caso, salvo estipulación contraria, se entenderá por tal el del momento de la entrega. Esta forma puede ser frecuente en las ventas de productos, de cereales; un corredor vende 100 fanegas de trigo al precio corriente de plaza: se entiende que es el del momento de efectuarse la entrega. También el artículo 1.809 acepta que la fijación del precio quede en manos de un tercero; no hay inconveniente para que Juan y Pedro acuerden que Juan pagará el precio que fije Diego. Como puede suceder que el tercero no fije el precio, se hace necesario que las partes convengan en otra persona y si no se produce este acuerdo, no hay compraventa. De más decir que las partes pueden fijarlo directamente.
SOLEMNIDADES.
Principio y excepción.- Por regla general la compraventa es consensual. La compraventa se reputa perfecta, expresa el artículo 1.801, cuando las partes se ponen de acuerdo en la cosa y el precio. Es la regla general. Excepcionalmente la compraventa toma el carácter de solemne en los siguientes casos: en la compraventa de bienes raíces, de censo, de servidumbre y de derechos hereditarios. En estos cuatro casos, que contempla el inciso 2º del artículo 1.801, la compraventa es solemne, y la solemnidad consiste en que se otorgue por escritura pública.
La solemnidad de la venta de bienes raíces consiste en el otorgamiento de escritura pública. Pero no hay que creer que también es solemnidad de la compraventa la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: ésta es algo totalmente distinta de las solemnidades de la compraventa. De manera que la compraventa de bienes raíces otorgada por escritura pública aún no inscrita, es perfecta y absolutamente válida.
Otras formalidades que pueden existir en la compraventa.- Por de pronto, la ley ha considerado a la compraventa de cierta gravedad para los intereses de los incapaces; por eso, para la venta de bienes raíces de incapaces se requiere siempre autorización judicial y si se trata de un persona sometida a tutela o curaduría se requiere además pública subasta. Pero entre la escritura pública que se requiere siempre y la autorización judicial y la pública subasta que se exigen en el caso de los incapaces, hay una diferencia: la ausencia de la escritura pública trae siempre consigo la nulidad absoluta; y la ausencia de autorización judicial o pública subasta trae consigo la nulidad relativa. Porque la primera formalidad se exige en consideración al acto en sí mismo, y las segundas en consideración a la calidad o estado de las personas que celebran el acto.
Compraventa por medio de mandatarios .- La compraventa puede otorgarse por medio de un mandato. Pero ¿cómo deberá otorgarse el mandato si la compraventa para cuál se da es de bienes raíces?. El contrato de mandato, de acuerdo con el Código Civil, es consensual. Sin embargo, la jurisprudencia, no basándose en ningún, texto legal, ha resuelto con razón que el mandato para la venta de un bien raíz debe constar por escritura pública. Porque cono la ley exige escritura pública para la compraventa de bienes raíces, es lógico que el mandante dé también su consentimiento en la misma forma. Por lo tanto, si el mandato éste se otorga por escritura privada, es nulo absolutamente.
Hacemos hincapié en que el legislador, al hablar de bienes raíces en el artículo 1.801, se refiere a los inmuebles por naturaleza. De manera que cuando se trata de venta de inmuebles por destinación, adherencia o anticipación, no se requiere escritura publica. Lo dice el artículo 1.801, inciso 3º. Por eso en su oportunidad dijimos que la venta de una montaña para explotarla era venta de cosa mueble y no debía constar por escritura pública.
Solemnidades creadas por las partes.- Pero nada quita que las partes en la compraventa puedan crear solemnidades, naturalmente en los casos en que el contrato no sea solemne. Lo dice el artículo 1.802, que viene a referirse entonces a las solemnidades voluntarias que se estipulan en la compraventa. Manifiesta que las solemnidades voluntarias dan derecho a las partes a retractarse antes de otorgar la escritura pública o antes de efectuarse un principio de entrega; pero si se ha entregado la cosa, quiere decir que se deja sin efecto la solemnidad acordada.
Ventas forzadas.- Las ventas forzadas que se hacen por ministerio de la justicia, las ventas que se producen como consecuencia de un remate, de un juicio ejecutivo, etc. son una verdadera compraventa. Lo ha dicho la propia Corte Suprema. Entre las ventas forzadas y las ventas voluntarias no hay sino dos diferencias.
1) En la venta forzada el juez es el representante legal del deudor o vendedor.
2) Como la venta forzada se hace en pública subasta, la forma de determinación del precio es distinta, pues mientras en ella el precio se determina por lo que se llama la pugna de los interesados en las ventas voluntarias se fija por acuerdo de las partes.
LAS ARRAS
Concepto y clases de arras.- Esta materia al Código la reglamenta conjuntamente con la compraventa, pero debió tratarla en las obligaciones. Contempladas en los artículos 1.803 a 1.805.
Consisten en la suma de dinero o de cosas muebles que una persona da a otra en prenda de que se va a celebrar el contrato. El Código reglamenta dos clases de arra: las que se dan como prenda de celebrar el contrato (artículo 1.803) y las que se dan como parte de precio o en señal de quedar convenidos (artículo 1.805).
Derecho de retractación.- Las primeras dan hecho a retractarse a los contratantes: el que dio las arras, perdiéndolas, y el que las recibió, restituyéndolas. Pero este derecho de retractación no existe cuando las arras se dan como parte de precio o en señal de quedar convenidos. Lo dice el artículo 1.805. Y en el primer caso, ¿hasta cuándo podrán los contratantes retractarse? Lo dice el artículo 1.804 tienen plazo de dos meses subsiguientes a la entrega de las arras o antes que se otorgue la escritura pública de venta o se entregue la cosa vendida. Después no cabe la retractación.
Como dice el mismo artículo 1.805, la regla general en el Derecho Civil es que las arras dan la facultad de retractarse del contrato; de manera que por excepción son dadas en señal de quedar convenidos o como parte de precio. Si nada se dice, se entiende que dan derecho a retractarse. Regla distinta a la del artículo 507 del Código de Comercio, donde las arras por regla general no dan derecho a retractación. Basándose en esto, la Suprema resolvió que un dinero que se entrega en la compraventa como parte de precio y para ser abonado al final para imputarlo a precio, no eran arras que daban derecho de retractación.
Aplicación de las arras.- Esta materia es de relativa importancia, y de aplicación general, ya que no solo puede aplicarse a la compraventa, sino que también puede aplicarse, por ejemplo, al arrendatario.
LA CAPACIDAD EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Generalidades.- Sabemos que respecto de la capacidad para los contratos en general el artículo 1.446 sienta la regla general, según la cual lo común y corriente es la capacidad; por lo tanto, la incapacidad es la excepción, y requiere estar establecida expresamente en el texto de la ley. Este mismo principio lo aplica el legislador en lo que se refiere a la compraventa, porque el artículo 1.795 manifiesta que son capaces para celebrar este contrato y todo otro contrato. De esta misma disposición resulta que dentro de la compraventa puede haber dos capacidades: la absoluta y la relativa. Y respecto de las personas incapaces, tienen que celebrar el contrato de compraventa por intermedio de sus representantes legales, requiriéndose además si se trata de bienes raíces, autorización judicial y pública subasta en ciertos casos, cuando el incapaz está sometido a tutela o curaduría o es un inhabilitado de edad.
Las incapacidades especiales en la compraventa; sanción.- A nosotros nos interesan las incapacidades especiales a que se refiere el Código Civil en los artículos 1.796 a 1.800, incapacidades que mencionamos cuando estudiamos el inciso final del artículo 1.447, porque este artículo hace alusión a ellas. Y al referirnos a la incapacidad de goce, o sea, a la incapacidad para adquirir derechos, veíamos que en el Derecho no había una incapacidad absoluta de goce, pero que había ciertas prohibiciones que, por lo menos con respecto al acto constitutivo, significaban un verdadera incapacidad de goce, como vamos a verlo.
r Por regla general, la sanción que tiene los artículos que vamos a estudiar cuando son violados, es la nulidad absoluta, porque caso todas sus disposiciones tienen el carácter de prohibitivas.
Es nulo el contrato de compraventa entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad y entre cónyuges no divorciados perpetuamente (artículo 1.796).-
El Código prohibe el contrato entre padre o madre e hijo sujeto a patria potestad. De manera que de acuerdo con la letra misma del artículo 1.796, no sería nula la compraventa realizada entre padre e hijo de familia que no estuviese bajo patria potestad, porque la disposición, por ser prohibitiva, debemos aplicarla de acuerdo con sus términos. Indiscutiblemente, también es válido el contrato de compraventa que celebra un padre o una madre con el hijo de familia respecto de los bienes en que el hijo se considera como emancipado o mayor de edad. Este artículo tampoco se aplica a los cónyuges divorciados perpetuamente, de modo que el contrato que éstos celebren es válido.
En cuanto al alcance de esta disposición, como la ley no ha distinguido, debemos aplicarlas a los bienes muebles o inmuebles; e igualmente, por la misma razón, serán nulas tanto la venta voluntaria como la forzada. Esto último está resuelto expresamente por la Corte Suprema. De esta sentencia aparece además que el criterio de la Corte es considerar que el contrato es nulo aun cuando los cónyuges o padres e hijos de familia sólo sean copropietarios, codueños de las cosas comprada.
¿Qué sanción tiene la infracción de este artículo? Siendo un artículo esencialmente prohibitivo, su infracción acarrea la nulidad absoluta, porque de acuerdo con el artículo 10 del Código Civil, los actos que la ley prohibe son nulos y de ningún valor. En seguida, en actos que la ley 1.466 dice que hay objeto ilícito en los contratos prohibidos por la ley. Y, por último, el artículo 1.682 dice que el objeto ilícito trae consigo la nulidad absoluta del contrato en el cual incide.
Venta de un bien raíz por el administrador de un establecimiento público.- El artículo 1.797 es una disposición que bien pudiera figurar dentro del mandato y que no tiene relación directa con la compraventa. Dice que si el administrador de un establecimiento público vende un bien raíz cuya venta no está comprendida entre sus facultades, es nula esta compraventa. Este artículo se refiere al caso de un mandato que celebra un contrato extralimitándose en su autorización facultativa.
Es prohibido a los empleados públicos comprar los bienes públicos o privados que se vendan por su ministerio (artículo 1.798).- Así, en su primera parte, la sanción que tiene la infracción de esta disposición es la nulidad absoluta, por las mismas razones indicadas hace un momento. Pero naturalmente sólo se aplica a los bienes que se vendan “por su ministerio”. Si el Director de la Escuela vende bancas de las salas, el mismo no podría comprarlas, porque las vende por ministerio de sus funciones.
Prohibición a jueces, abogados, procuradores y escribanos.- Los más interesante es la segunda parte del artículo: se prohibe a los jueces, abogados, procuradores o escribanos comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se vendan a consecuencia de este litigio, aun cuando la venta se haga en pública subasta. Dos son entonces los requisitos que exige este artículo para que se produzca esta nulidad:
1) Que estas personas hayan tomado parte en el litigio en sus respectivos caracteres.
2) Que las cosas se venden como consecuencia del litigio; de modo que si los bienes se venden por otra razón no regirá esta prohibición.
Se exigen estos requisitos por razones de moral. En consecuencia, se aplica esta disposición, por ejemplo, si las cosas se venden a virtud de un juicio ejecutivo o de un quiebra; no cabe la menor duda. Pero se presenta un cuestión: ¿Rige esta disposición en el caso de un juicio de partición de bienes? ¿Podrá en un juicio de partición de bienes uno de los abogados, productores o el propio juez comprar los bienes que se venden en la partición? La Corte Suprema, erradamente a nuestro juicio, ha resuelto que sólo se aplica esta disposición tratándose de litigios, y litigios significa derecho controvertido, y en la partición de bienes no hay derecho controvertido; sólo se trata de liquidar una situación: por eso no se aplica a ella. Somarriva no cree que esta solución de la Corte esté juzgada a Derecho. La ley habla de litigio, y la partición es un juicio sui generis.
Pero no podría llegar a concluir que sería nulo lo que se llama el pacto libre. Esta disposición no sanciona el pacto de cuota libre; o sea, el pacto en el cual un abogado lleva a término un juicio y se le paga cediéndosele lo que se obtenga en el litigio. Este pacto, que la legislación francesa prohibe expresamente, en la legislación chilena es perfectamente válido; sólo los jueces no pueden celebrarlo, en virtud de una prohibición expresa de la ley.
Compraventa por tutores y curadores.- El artículo 1.799 dice que en los contratos de compraventa los tutores y curadores deben sujetarse a lo establecido en el título “De la administración de los tutores y curadores”; y dentro de este título se remite al artículo 412 del Código Civil. De acuerdo con este artículo, hay que distinguir según que los bienes del pupilo sean muebles o inmuebles:
I. Si son bienes muebles, puede comprarlos el tutor o curador, pero con autorización de los demás o de la justicia; de modo que si se omite la autorización de la justicia o la de los otros guardadores, este contrato sería nulo o de nulidad relativa, porque el requisito está establecido en consideración a la persona.
II. En cuanto a los bienes raíces, este artículo prohibe terminantemente que el guardador compre bienes raíces del pupilo, ni aún con autorización judicial o de los otros guardadores. Es un ejemplo clásico de disposición netamente prohibitiva, porque el contrato no puede celebrarse bajo ninguna condición o circunstancia; y por eso sus infracciones traen consigo la nulidad absoluta del contrato , en virtud de los artículos 10, 1.466 y 1.682, del Código Civil.
Contratos que celebran los mandatarios, los síndicos y los albaceas.- El artículo 1.800, finalmente , dice que el contrato de compraventa que celebran los mandatarios, los síndicos en el concurso y los albaceas re regirán por lo dispuesto en el artículo 2.144 del Código Civil. Respecto del mandatarios y de los síndicos, se aplica indiscutiblemente el artículo 2.144, el cual establece que el mandatario, también el síndico a virtud de la referencia del artículo 1.800, no puede comprar los bienes que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante bienes que éste le ha ordenado comprar, si no es con expresa autorización del mandante. Vemos que el artículo 2.144, por regla, prohibe al mandatario y a los síndicos tanto vender como comprar. Pero esta disposición en realidad no es prohibitiva, porque la parte final dice “salvo que el mandante consienta expresamente”; y por eso la infracción de este artículo no trae consigo la nulidad absoluta, sino la nulidad relativa, por cuanto la autorización del mandante está exigida en consideración a la calidad del mandante y la omisión de la autorización trae consigo la nulidad relativa.
No nos hemos referido al albacea, también mencionado por el artículo 1.800, porque respecto de él se presenta un dificultad: de acuerdo con el artículo 1.800, el albacea, para comprar bienes de la sucesión deberá regirse por el artículo 2.144; en cambio, el artículo 1.294, ubicado al hablar de los albacea, le aplica la disposición del artículo 412, que acabamos de comentar y que se refiere a los tutores y curadores. Entonces cabe preguntarse: si el albacea va a comprar bienes de la sucesión, por cuál disposición se va a regir: por el artículo 2.144 o por el artículo 412.
La cuestión tiene importancia tratándose de bienes inmuebles, porque, aplicando el artículo 2.144, le sería posible al albacea comprar los bienes inmuebles; en cambio, aplicando el artículo 412, en manera alguna podría comprarlos. Teniendo en vista una regla fundamental de hermenéutica legal, según la cual una disposición especial prima sobre una general, se deberá aplicar el artículo 412, porque él está ubicado al hablar de los albaceas, y debe primar sobre la disposición general del artículo 1.800.
EFECTOS
Generalidades.-
Sabemos que los efectos del contrato, son los derechos y obligaciones que de él emanan. Del contrato de compraventa, como contrato bilateral, emanan obligaciones para ambas partes: el vendedor está obligado a entregar la cosa vendida y al saneamiento de la misma, y el comprador está obligado a pagar el precio y a recibir la cosa vendida. Y, naturalmente lo que es obligación para una de las partes, es derecho para la otra; y así por ejemplo, frente a la obligación que tiene el vendedor de entregar la cosa vendida, tenemos el derecho del comprador de exigir la entrega de la misma; y por su parte, frente a la obligación del comprador de pagar el precio, tiene el vendedor el derecho de exigir que realmente se pague el precio, Porque es un contrato bilateral y, por lo tanto, engendra derechos y obligaciones recíprocos.
Ya hemos dicho que las obligaciones esenciales que caracterizan la compraventa, y que están consignadas expresamente en la definición del artículo 1.793, son la del vendedor de entregar la cosa y la del comprador de pagar el precio; sin estas obligaciones, que son la esencia del contrato, no hay compraventa.
a) OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Enunciación.-
El artículo 1.824 dice que las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: a la entrega o tradición y al saneamiento de la cosa vendida. Pero de acuerdo con las reglas generales, si se trata de una especie o cuerpo cierto que sea objeto de una venta, el vendedor no sólo va a tener la obligación de entregar la cosa vendida, sino que , de acuerdo con el artículo 1.548, debe conservar la cosa vendida, y en el cuidado de ésta va a responder de culpa leve; y responde de ésta, de acuerdo con el artículo 1.547, porque la compraventa se celebra en utilidad de ambas partes.
RIESGO DE LA COSA VENDIDA.
Principio y excepción.- De aquí entonces que si el vendedor tiene la obligación de conservar la cosa hasta el momento de la entrega, es interesante estudiar qué entonces si la cosa vendida se destruye por un caso fortuito en el tiempo que media entre el perfeccionamiento del contrato de compraventa y la entrega.
Esta materia ya la estudiamos cuando referimos a la teoría de los riesgos, y vimos que el artículo 1.150 establece que el riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se debe, es siempre de cargo del acreedor; y de aquí que esta disposición se aplique casi exclusivamente a la compraventa; el artículo 1.550 está repetido en el artículo 1.820 al hablar de la compraventa. De manera que el riesgo de la cosa vendida pertenece al comprador, lo que quiere decir que si antes de la entrega parece la cosa vendida por caso fortuito, se extingue la obligación del vendedor de entregarla , pero subsiste la obligación del comprador del pagar el precio, y es precisamente porque subiste la obligación de este último que se dice que el comprador carga con el riesgo.
El mismo artículo 1.820, sin embargo, contempla un excepción a este principio, excepción que se refiere al caso que la venta sea condicional: si la cosa parece antes de cumplirse la condición, el riesgo le corresponde al vendedor. Esta disposición se limita a repetirla del artículo 1.486.
En suma, el artículo 1.820, en su parte, aplica a la compraventa el artículo 1.550 y en la segunda parte aplica a la compraventa el artículo 1.486. es en compensación a este riesgo que el artículo 1.816 establece que los frutos pendientes al momento de la compraventa pertenecen al comprador. Este artículo 1.816, en la parte que habla de los frutos está mal ubicado: debió figurar a continuación del artículo 1.820 y debió ser una disposición especial y aparte, porque no se ve la relación que tengan entre sí las dos partes de este artículo : una habla de la compra de cosa propia y la otra se refiere a los frutos de la cosa vendida.
Riesgo de la cosa que se vende por peso o medida.- En el artículo 1.821 la legislación hace una aplicación de la regla de los riesgos: se establece que si se vende la cosa por peso o por medida, pero señalada de modo que no pueda confundirse con otra, el riesgo corresponde al comprador. Pedro le vende a Juan el trigo que su granero: si bien la cosa es genérica, el trigo se ha individualizado es un trigo de determinado; la venta se transforma en realidad en una venta de especie o cuerpo cierto y por eso es que el riesgo corresponde al comprador, de acuerdo con el artículo 1.820.
r Riesgo de la venta indeterminada.- En cambio, en su inciso 2º. este mismo artículo se pone en el caso de que se venda indeterminadamente un género, y en este caso la regla general es que no se aplica la teoría de los riesgos. Porque si yo vendo 10 fanegas de trigo y éstas parecen, yo estoy obligado a entregar otras 10 fanegas de trigo, porque el género no parece, salvo que se hayan medido, contado o pesado, porque entonces la obligación deja de ser genérica. En suma, el artículo 1.821 no es sino una aplicación del artículo 1.820.
Riesgo de la cosa vendida a prueba o a gusto.- Por último, se reglamenta también, en el artículo 1.823, la venta a prueba o a gusto. Se pone el legislador en el caso de que se venda un bien a prueba, y dice que no hay contrato condicional. Ejemplo: la venta de una radio dada a prueba por la casa vendedora. Es éste un caso de contrato condicional porque su perfeccionamiento está sujeto a la condición potestativa de que la radio sea del agrado del cliente. De aquí resulta entonces que si la cosa parece antes que se declare conforme el comprador, la cosa se pierde para el vendedor, y así lo dice el artículo 1.823, en lo que no hace sino aplicar las reglas ya indicadas para la venta condicional del artículo 1.486.
OBLIGACION DE ENTREGAR.
Generalidades.- El Código habla de entrega o tradición, y naturalmente que la entrega que sigue a la compraventa es una verdadera tradición porque va precedida de un título traslaticio de dominio, la compraventa, la cual supone la intención de transferir el dominio. Y la tradición tiene suma importancia, porque sabemos que de acuerdo con el mecanismo de nuestro Código, del contrato sólo nacen derechos personales, y el dominio sólo la va a adquirir el comprador una vez que haya efectuado la tradición de la cosa vendida.
Por eso es que si el comprador vende a su vez la cosa comprada, pero antes que se le haya efectuado la tradición, no obstante que se haya celebrado el contrato de compraventa, en realidad está vendiendo una cosa ajena. Así lo ha resuelto la Corte Suprema con toda razón.
Obligación de hacer entrega material de la cosa.- Con motivo de esta obligación del vendedor de entregar la cosa vendida, se plantea una cuestión. Naturalmente que el vendedor tiene que hacer la entrega jurídica, la tradición de la cosa vendida; pero, y si no hace la entrega jurídica, la tradición de la cosa vendida; Pedro compra a Juan una propiedad y le hace la tradición por medio de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, le efectúa la entrega jurídica; ¿pero deberá entregarle materialmente la cosa a Pedro? La respuesta es afirmativa; porque, como veremos, en ciertas disposiciones del Código Civil, el legislador parte del hecho que se haga la entrega real, la entrega material. En seguida, porque ¿qué sacaría el comprador con que sólo le efectuara la entrega jurídica y no la material? Por eso la Corte Suprema ha resuelto en varias sentencias últimamente que la obligación del vendedor se refiere, no solamente a efectuar la entrega jurídica, sino también a efectuar la entrega real de la cosa vendida .
Acciones que puede deducir el comprador si el vendedor no le entrega materialmente la cosa.- Y si el vendedor no entrega al comprador materialmente la cosa vendida, ¿qué aciones podrá deducir el comprador? puede entablar tres acciones:
1) La acción resolutoria, aplicando el artículo 1.489 o regla general de la condición resolutoria tácita;
2) La acción personal que le da su calidad de contratante para exigir el cumplimiento de la obligación de entregar;
3) La acción reivindicatoria, ya que a virtud de la tradición o entrega jurídica ha pasado a ser dueño, pero un dueño que no tiene la posesión de la cosa , y precisamente por esto puede hacer uso de esta acción. Lo ha dicho la Corte Suprema.
Como debe efectuarse la entrega.- El inciso 2º del artículo 1.824 dice que la entrega o tradición debe efectuarse de acuerdo con el título VI del libro II; en otros términos, se rige por las reglas que da el Código para la tradición, y por lo tanto, habrá que distinguir según que la cosa vendida sea mueble o inmueble.
Entrega de cosas muebles.- Tratándose de cosas muebles, la entrega deberá hacerse en conformidad a las disposiciones del artículo 684, esto es, haciendo una tradición real, o una tradición ficticia o simbólica.
Entrega de bienes raíces.- Si de inmuebles se trata la entrega se hará por medio de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, salvo que se trate de la venta de una servidumbre o de derechos hereditarios, casos en los cuales no es necesario la inscripción.
En qué lugar debe ser entregada la cosa vendida.- Nada dice el legislador en la compraventa. Hay que aplicar las reglas generales respecto de dónde efectuarse el pago; es decir, aplicar los artículos 1.587 y 1588. De ambos resulta que la cosa vendida debe entregarse en el lugar que las partes han estipulado; y a falta de estipulación, si la cosa es inmueble en el lugar en que se encuentra, y si es mueble, en el domicilio del comprador.
En qué momento debe efectuarse la entrega.- El artículo 1.826 establece que la cosa vendida debe entregarse inmediatamente después del contrato, salvo que se haya estipulado un plazo; pero si nada se ha dicho, debe entregarse inmediatamente de celebrado el contrato.
El momento en que debe entregarse la cosa tiene importancia sobre todo cuando el vendedor ha vendido la cosa a dos o más personas, para el efecto de saber cuál de éstas tendrá preferencia.
Venta separada de una misma cosa a dos o más personas.- De acuerdo con el artículo 1.817, si alguien vende separadamente una misma cosa a dos o más personas, hay que distinguir tres casos para saber cuál será preferida.
1) Si se ha vendido la cosa a dos o más personas, pero se ha entregado sólo a una, ésta será preferida;
2) Si la cosa se ha entregado a dos o más personas, tendrá derecho a quedarse con ella la persona a la cual se hubiere entregado primero; y
3) Si la cosa no se ha entregado a ninguno de los compradores, “prevalecerá el título más antiguo”.
Las reglas son claras. No obstante, hay que hacer hincapié en que el Código, cuando habla de título más antiguo, se refiere a la fecha de la compraventa. por ejemplo, uno de los contratos de compraventa es de agosto y el otro de febrero. Si no se ha efectuado la entrega de los compradores, se refiere el contrato de febrero. Ahora , si el contrato de agosto se celebró a virtud de una promesa de venta de 1940, esta circunstancia no le da preferencia sobre el contrato de febrero. Porque, según lo ha dicho la Corte Suprema , “el artículo 1.817 al hablar de dos títulos se refiere, se refiere a dos títulos traslaticios de dominio, o sea, de los que dan acción personal contra el vendedor para exigir la entrega de la cosa vendida, caracteres de los cuales no participa la promesa de venta”.
Gastos de la entrega.- En el artículo 1.825 el legislador se refiere a quién debe cargar con los gastos de la entrega. Dice: los costos de la entrega para poner la cosa en disposición de entregarla son de parte del vendedor; pero los que son necesarios para transportarla después de la entrega, son de cargo del comprador. Hay que concordar con el artículo 1.806, que dice que los gastos de escritos, de impuestos fiscales o municipales y de cualesquiera otras solemnidades de la venta son de cargo del vendedor, salvo estipulación en contrario . De manera que si nada se dice, los gastos son de cargo del vendedor. Hay que hacer notar que el impuesto a la primera transferencia a título oneroso de un bien raíz, establecido por el Decreto-ley Nº 593, de 9 de Septiembre de 1932, es de cargo de la persona que adquiera el respectivo inmueble (artículo 3º de dicho decreto -ley).
Que comprende la entrega.- El artículo 1.828 dice que debe entregarse lo que reza el contrato , lo cual es perfectamente lógico, porque las obligaciones deben cumplirse de acuerdo con lo estipulado. El artículo 1.830 manifiesta que si se venda una finca, se comprenden en la venta los inmuebles por destinación a que se refiere el artículo 570 y siguientes. Así, si se vende un fundo y nada se dice, se entiende que van comprendidos aquéllos.
Naturalmente que las partes tienen derechos a excluir estos bienes de la venta. Qué derechos tiene el comprador cuando el vendedor no cumple con la obligación de entregar.- El artículo 1.826 contempla esta situación. En el inciso 2º no hace sino repetir el artículo 1.489, aplicándolo a la compraventa. de manera que si el vendedor no entrega la cosa vendida, el comprador puede pedir la resolución del contrato o la ejecución forzada del mismo. Pero agrega el inciso 3º todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado el precio o, si está llano a pagarlo se ha estipulado un plazo para cumplirlo . Disposición que es una aplicación del artículo 1.552, según el cual la mora purga la mora.
Porque el contratante sólo puede solicitar el cumplimiento cuando es contratante diligente; pero si es moroso, no hay mora en el otro contratante.
Pero si bien estas disposiciones son innecesarias, el último inciso tiene bastante interés. Puede acontecer que después de celebrado el contrato, pero antes de entregada la cosa, disminuya considerablemente la fortuna del comprador. En este caso, el vendedor no esta obligado a efectuar la entrega, aun cuando se haya estipulado el pago del precio a plazo, mientras no se le pague el precio o se le asegure convenientemente su pago. Aplicación de la excepción del contrato no cumplido. Naturalmente que corresponde al vendedor acreditar la circunstancia de que la fortuna del comprador ha disminuido , y será cuestión de hecho determinado.
Venta de predios rústicos.- Los predios pueden ser urbanos y rústicos. Para calificarlos así no se atiende a su ubicación, sino al destino que tenga. si están destinados al cultivo agrícola, la explotación de la tierra, estamos en presencia de predios rústicos; si el predio está destinado a edificios , almacenes o bodegas, es urbano.
Los artículos 1.831 a 1.834 sólo se refieren a los predios rústicos, y no a los urbanos. Esta doctrina, consagra por la Corte Suprema , tiene su confirmación en la letra del artículo 1.831, que sólo habla de predios rústicos, y en la historia de la ley : en los primeros proyectos del Código se hablaba de fincas y en el texto del Código de reemplazó por predio rústico, con lo cual se puso de manifiesto en forma nítida el pensamiento definido del legislador.
El predio rústico puede venderse en dos formas: como especie o cuerpo cierto y en relación a su cabida (artículo 1.831).- Cuando se vende como especie o cuerpo cierto se entiende que la cosa de vende “ad corpus”, en el estado es que se encontraba al momento del contrato .
La cosa puede venderse en relación a su cabida, es decir, en relación con su extensión: se vende 500 ha, o 1000 ha. De acuerdo con el inciso final del artículo 1.831 la regla general es que el predio se venda como especie o cuerpo cierto, y por excepción con relación a su cabida.
Se entiende que si se vende con relación a su cabida, la extensión del predio es el motivo determinante que induce al contrato. Porque en ciertos casos el motivo que induce a contratar será la situación del predio, la calidad del terreno o la abundancia o escasez de agua; pero en otros casos el motivo determinante es precisamente la extensión del predio.
La corte Suprema ha resuelto que determinar si un predio se vende como especie o cuerpo cierto o con relación a su cabida, es cuestión de hecho sobre la cual no puede pronunciarse ella.
Cabida real y cabida declarada.- Cuando un predio se vende con relación a su cabida, si el vendedor entrega la misma extensión que establece el contrato, no se produce ninguna dificultad; si el vendedor vende 100 hectáreas y las entrega exactamente, no hay cuestión. Pero el legislador lógicamente hubo de ponerse en el caso de que el vendedor entregue, no la misma extensión vendida, sino más o menos de la vendida . A esta situación se refiere el artículo 1.832.
El Código habla en esta parte de cabida real y de cabida declarada. Cuando habla de cabida declarada se refiere a la extensión que se ha fijado en el contrato, a la extensión sobre la cual se ha contratado; cuando habla de cabida real, se está refiriendo a lo material, realmente, en el hecho que el vendedor ha entregado al comprador. Debemos considerar, pues, si se entrega mayor o menor extensión de la vendida, o sea se la cantidad real es mayor o menor que la cantidad declarada.
1. La cabida real es mayor que la cantidad declarada.- Situación contemplada en el inciso 1º. Hay que distinguir según que el exceso del terreno que ha entregado el vendedor al comprador exceda o no al valor de la décima parte del precio de la cabida real. Si no excede a esta décima parte, el comprador está obligado a aumentar proporcionalmente el precio; si excede a esa décima parte, el comprador puede, o bien aumentar proporcionalmente el precio o desistirse del contrato con indemnización de perjuicios. Cuando la ley habla de desistirse, quiere decir que puede solicitar la resolución del contrato.
Un ejemplo para aclarar la disposición: se Venden 100 hectáreas a $100 cada una. El vendedor entrega al comprador 103 ha. El exceso son 3 hectáreas , cuyo valor son ·300. Por otro lado, la cabida real en su total es $ 10.300, y la décima parte es $ 1.030. el precio del exceso entregado es $ 300, y como el 10% de la cabida real es $ 1.030. resultaría que el comprador estaría obligado a aumentar proporcionalmente el precio. Es la primera situación . Veamos cuando excede: Se venden 100 ha a $100 cada una. Pero el vendedor entrega al comprador 130 ha. El exceso es de 30 ha, que a $ 100 la ha, viene a resultar de $ 3.000. El total de la entrega real es de $ 13.000, y su 10% por lo tanto, es de $ 1.300. En consecuencia, el exceso del terreno entregado ($3.000) excede por mucho al valor del 10% de la cabida real, el cual sólo es $ 1.300. En este caso el comprador tiene un derecho alternativo: o completa el precio en forma proporcional o pide la resolución con indemnización de perjuicios, y pide la resolución porque el vendedor en realidad no le ha cumplido con la obligación de entregarle la cosa en los términos que establecía el contrato.
2.- La cabida real es menor que la cabida declarada.- Situación contemplada en el inciso 2º. También hay que hacer una distinción, según que la cantidad que falte para completar la cabida declarada exceda o no a un 10% del valor de la cabida declarada. Cuando no excede de un 10% de la cabida declarada, el vendedor está obligado a completar la cabida declarada , y si no le fuere posible, a rebajar proporcionalmente el precio, puesto que ha entregado una cantidad menor a la estipulada en el contrato. Si la extensión que falta por entregar para cumplir el contrato excede al 10% del valor de la cabida declarada , el comprador nuevamente tiene un derecho alternativo: o bien acepta la disminución de precio que le haga el vendedor, o bien puede desistirse del contrato, lo que significa solicitar la resolución del mismo. En este caso también puede solicitar la resolución porque ha habido incumplimiento de parte del vendedor.
Son reglas de fácil aplicación. Se ve que el legislador ha dejado un pequeño margen - de 10%- en que puede oscilar la diferencia entre cabida real y cabida declarada: pero si la diferencia excede al 10 % debe considerarse que el vendedor no ha cumplido, y da derecho al comprador para solicitar la resolución del contrato.
Venta del predio como especie o cuerpo cierto; venta con o sin señalamiento de linderos.- La venta del predio como especie o cuerpo cierto está contemplada en el artículo 1.833. Hay que distinguir según que se venda o no con señalamiento de linderos.
Si se vende sin señalamiento de linderos, nada puede reclamar el comprador, y cualquiera extensión que entregue el vendedor, habrá cumplido con su obligación. Es caso de escasa frecuencia.
Si se han señalado linderos, debe entregar la extensión de terreno comprendida dentro de los linderos, si el vendedor entrega una cantidad menor a la comprendida en los linderos, se aplica el inciso 2º del artículo 1.832, y en consecuencia habrá que ver si la cantidad que falta por entregar excede o no al 10% de la extensión comprendida en los linderos; si no excede, tiene derecho a rebajar proporcionalmente el precio; si excede, el comprador, puede aceptar la rebaja del precio o puede desistirse del contrato.
Prescripción de las acciones.- Estas acciones, que tienen por objeto obtener que el vendedor entregue realmente al comprador la extensión vendida prescriben en un año, desde la entrega. Lo dice el artículo 1.834.
Naturalmente que al decir que prescriben en un año desde la entrega, se ha referido a la entrega material, porque sólo una vez efectuada ésta se podrá ver si lo entregado es igual a lo que reza el contrato. Por eso la obligación de entregar del vendedor comprende no sólo la entrega jurídica, sino también la entrega material. Este artículo nos sirve para sostenerlo.
Esta , por ser prescripción especial, no se suspende.
¿Es de la esencia del contrato de compraventa que el vendedor haga dueño de la cosa vendida al comprador?
A juicio de Alessandri y Somarriva, siendo la compraventa, en nuestro derecho, sólo título traslaticio de dominio, parece lógico concluir que no es de la esencia de ese contrato que el vendedor haga dueño de la cosa al comprador. Dos razones para concluirlo así:
1.- El legislador expresamente reconoce en el art. 1815 la validez de la venta de cosa ajena.
2.- De aceptar la doctrina contraria, resultaría que después de recibida la cosa ajena tuviera conocimiento el comprador que la cosa vendida no le pertenece al vendedor, podría pedir la resolución del contrato.
El vendedor sólo debe proporcionar al comprador la posesión pacifica y tranquila de la cosa vendida. Por eso cuando el comprador se ve lesionado en su posesión tranquila y pacifica puede entablar la acción de saneamiento. Naturalmente si el vendedor es dueño de la cosa vendida, transfiere al comprador el dominio, y se lo transfiere porque sólo mediante la transferencia va a poder el comprador gozar de la posesión tranquila y pacífica de la cosa. Cuestión hasta cierto punto teórica, sin embargo, porque precisamente la evicción, que se produce cuando el comprador es privado de la cosa por sentencia judicial, es una verdadera acción resolutoria, que el legislador ha reglamentado expresamente. En la práctica el vendedor está obligado a transferir el dominio. Prueba es que si el comprador es privado del dominio tiene la acción de evicción.
Obligación del saneamiento de la cosa vendida.
Saneamiento por evicción y de los vicios redhibitorios.-
El vendedor por lo menos debe proporcionar al comprador la posesión tranquila y pacífica de la cosa comprada. Ahora bien, dos hechos pueden turbar esta posesión tranquila y pacífica: puede el comprador verse privado de ella porque un tercero extraño pretende derechos sobre la cosa o porque la cosa tenga algunos vicios o defectos que hagan que no sirva para el fin comprado. En ambos casos cesa la posesión pacífica y nace el derecho del comprador para que el vendedor le sanee la cosa vendida; en otros términos, nace la obligación del vendedor del saneamiento de la cosa vendida.
A estos dos casos por los cuales puede verse turbada la posesión pacífica y tranquila de la cosa se refiere el artículo 1.837, cuando dice que la obligación de saneamiento comprende dos objetos: dar la posesión pacífica y tranquila y sanear los vicios ocultos, llamados redhibitorios. Están indicados los razones que pueden dar lugar al saneamiento. Cuando el comprador es privado de la cosa se produce al evicción, y estamos en presencia del saneamiento de la evicción; cuando se ve privado de la cosa por los vicios ocultos de la, estamos en presencia del saneamiento de los vicios redhibitorios.
Diferencia entre la obligación de saneamiento y la de entrega.- Esta obligación del saneamiento, como su propio nombre lo indica (quita los vicios que puede tener la posesión), tiene diferencias notables con la obligación de entregar, y la cuales podemos reducir a tres:
r 1) La obligación de entregar que tiene el vendedor es de la esencia de la compraventa; jurídicamente no podemos imaginar una compraventa sin que no haya obligación de entregar. En cambio, la obligación de saneamiento no es de la esencia; puede perfectamente renunciarse; y si el comprador no es turbado en la posesión de la cosa y ésta no tiene ningún vicio oculto, bien puede suceder que en la compraventa no llegue el momento de hacer exigible la obligación de saneamiento, lo cual siempre va a acontecer respecto de la obligación de entregar.
2) La obligación de entregar tiene su fuente en la compraventa; en cambio, la obligación de saneamiento va a tener su fuente indirecta en la compraventa, pero su fuente directa en la circunstancia que un tercero pretenda un derecho sobre la cosa o de que ésta adolezca de un vicio oculto; es decir, se produce por circunstancias ajenas al contrato mismo.
3) La obligación de entregar se produce inmediatamente de celebrado el contrato o después de cierto plazo, si lo hubiere; pero en todo caso se sabe con cierta certidumbre cuándo va a ser exigible. En cambio, la obligación de saneamiento es incierta; puede o no presentarse, y después de mucho tiempo.
I. EL SANEAMIENTO DE LA EVICCION.
Definición.- La evicción está definida expresamente en el artículo 1.838, que hay evicción cuando el comprador es privado de todo o parte de la cosa comprada por sentencia judicial.
Advertimos que nuestro legislador ha definido expresamente lo que es la evicción, y por lo tanto, para determinar en un caso dado si existe o no, tenemos que atenernos a la definición dada en el artículo 1.838.
Requisitos .- De esta disposición, y de la siguiente, artículo 1.839, se desprende que son tres los requisitos necesarios para que haya evicción:
1º Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa;
2º Que la evicción provenga de un hecho anterior a la venta; y
3º Que la privación de todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial.
1. Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa.- Nos encontramos en presencia de la privación de toda la cosa cuando por ejemplo ha habido venta de cosa ajena y el dueño de la cosa entabla acción reivindicatoria en contra del comprador; o también cuando un acreedor hipotecario hace uso de su acción de desposeímiento y quita la cosa al comprador. Pero también hay evicción cuando el comprador es privado “ de parte” de la cosa, como dice la definición; por ejemplo, sobre la cosa resuelta que hay constituido un usufructo. La Corte de Santiago ha resuelto que si con posterioridad al contrato resulta que la propiedad vendida estaba afecta a un censo, existía evicción.
2. La evicción debe producirse por causa anterior a la venta.- Este principio, contemplado en el artículo 1.839, es de manifiesta equidad. No puede lógicamente hacerse responsable al vendedor por hechos acaecidos después de la venta, en los cuales no va tener ninguna ingerencia.
3. Obligaciones que comprende el saneamiento de la evicción.- La evicción supone dictación de sentencia, y si se debe dictar sentencia en contra del vendedor. Resulta que esta obligación del vendedor del saneamiento de la evicción tiene dos partes bien definidas, comprende las etapas bien caracterizadas: la primera consiste en la obligación del vendedor de acudir en auxilio del comprador para defenderlo en el juicio que se le ha iniciado; la segunda consiste en que , una vez producida la evicción, una vez que al comprador de los perjuicios. Son dos obligaciones totalmente distintas, nítidamente separadas, que sucede la una a la otra.
La primera obligación- defender en el juicio al comprador- es una obligación de hacer, porque se trata de la ejecución de un hecho, ir en auxilio del comprador. Por eso el artículo 1.840 dice que el saneamiento es indivisible y que podrá entablarlo in solidum el comprador contra cualquiera de los herederos del vendedor. Es obligación de hacer y ésta por regla general es indivisible.
Pero, en este caso, la obligación de indemnizar es obligación de dar y como tal, el carácter de divisible; por eso el inciso 2º del artículo 1.840 establece que esta obligación es divisible y sólo puede exigirse a prorrata de las cuotas hereditarias de los herederos del vendedor.
Desarrollo de estas obligaciones.- Se entabla juicio al comprador; una acción reivindicatoria, por ejemplo. Naturalmente que puede ser que el vendedor no tenga noticias de que el comprador ha sido demandado, de que un tercero pretenda derechos sobre la cosa vendida. Por eso la ley exige al comprador que cite al vendedor para que vaya a defenderlo. Lo dice el artículo 1.843. Agrega el inciso 2º que esta citación se efectuará conforme al Código de Procedimiento Civil, artículo 742 a 745. Según estas disposiciones, la citación de evicción ebe hacerse antes de recibirse la causa a prueba, o si no procediere que procede la citación posterior no produciría ningún efecto. Interesa hacer presente que produce la citación de evicción, ejecutivo o lo acción posesoria, por ejemplo. Esta citación que debe hacer el comprador es de suma importancia: si el comprador omite citar al vendedor, éste no es responsable de evicción (artículo 1.843).
El comprador cita legal y debidamente al vendedor . En este caso pueden presentarse diversas situaciones. En primer lugar, citado legalmente, no comparece el vendedor: entonces, dice el artículo 1.843, que éste es obligado al saneamiento por evicción, porque de su parte ha habido negligencia. Pero hay un caso en que no responde de la evicción, no obtante ser citado y no comparecer a defenderse al comprador: cuando éste pierde la cosa, cuando se produce al evicción porque no opuso una excepción que pudo oponer. Un ejemplo: se cita al vendedor al juicio; no comparece; en principio ya responde de evicción; pero el comprador se ve privado de la cosa porque no opuso la excepción de prescripción, que pudo oponer; de acuerdo con el artículo 1.843, no le afecta responsabilidad al vendedor, porque ha habido negligencia y hasta cierto punto mala fe de parte del comprador. Pero la regla general es que responda de evicción cuando es citado y no comparece.
En segundo lugar, citado el vendedor, pueden presentarse todavía dos situaciones:
1) El vendedor se impone de los antecedentes y se da cuenta que el tercero va a ganar el juicio: entonces puede allanarse a la evicción, situación que contempla el artículo 1.845. Pero en este caso, cuando el vendedor se allana a la evicción, el comprador puede continuar el juicio si cree que él lo va a ganar. Tiene perfecto derecho a ello, pero con la condición de que si pierde el juicio y se produce la evicción, no podrá exigirle al vendedor que le pague los costos de ese juicio ni el valor de los frutos de la cosa con que hubo de satisfacer el tercero. Lo dice expresamente el artículo 1.845.
2) El vendedor comparece y dice al comprador que el juicio es ilusorio, que el tercero no tiene razón y que sigan el juicio. En este caso, ya el vendedor empieza a cumplir con su obligación de defender en el juicio al comprador.
Esta obligación de defensa no se traduce en aconsejar al comprador, en facilitar abogado o proporcionarle dinero para los gastos del juicio. Ela se traduce en la actuación directa del vendedor en el jucio, el cual contra él se continúa. De modo que, de acuerdo con el artículo 1.844, la acción de sigue contra el vendedor, sin perjuicio de que el comprador pueda actuar en el juicio como coadyudante en defensa de sus derechos.
Se sigue el juicio, pasa el tiempo y pueden resultar dos situaciones:
1) El vendedor gana el juicio; no prospera la acción del tercero. En este caso no se produce la evicción, y de acuerdo con el artículo 1.855 no tiene ninguna responsabilidad el vendedor y ningún derecho el comprador a que el vendedor lo indemnice de los costos del juicio.
2) El vendedor pierde el juicio: aquí termina la primera parte de la obligación en que se traduce el saneamiento por evicción; termina la obligación de hacer, de defender la segunda obligación: indemnizar al comprador.
Qué comprende la obligación de indemnizar.- El artículo 1.847 dice expresamente qué comprende esta segunda obligación que tiene el vendedor de indemnizar al comprador de la evicción. Son cinco los capítulos por los cuales el vendedor debe indemnizar a su comprador, enumerados en ese artículo:
1. Debe devolver al comprador el precio de la cosa vendida, aun cuando la cosa vendida haya disminuido de valor. Es lógico, porque, producida la evicción no debe quedarse el vendedor con el precio.
Pero puede resultar que la disminución de valor haya aprovechado al comprador. En este caso, el artículo 1.848 dice que el precio deberá rebajarse proporcionalmente, porque de lo contrario habría enriquecimiento sin causa para el comprador.
2. Debe indemnizar al comprador de los costos del contrato de compraventa que hubiere hecho.- Los gastos de escritos. Los impuestos, ect., son de cargo del comprador; si se produce la evicción, el vendedor debe indemnizarlo de todos estos costos.
3. Debe indemnizar al comprador de los costos del juicio, de lo que hubiere gastado en el juicio seguido por el tercero, salvo en el caso del artículo 1.845, es decir, cuando el vendedor se allanaba a la evicción y esto no obstante el comprador insistió en seguir el juicio contra el tercero. Es lógico que en este caso no responda, porque el juicio se siguió contra su voluntad.
4. Debe devolver el valor de los frutos de la cosa comprada y que el comprador se vio obligado a satisfacer al tercero.- La devolución de los frutos también tiene la misma limitación del artículo 1.845, es decir, el vendedor no está obligado a devolver los frutos que el comprador satisfizo al tercero con posterioridad al juicio cuando él se allanaba a la evicción y esto no obstante el comprador siguió el juicio. La razón es la misma.
5. Debe devolver el aumento de valor que haya obtenido la cosa vendida.
Vemos en general que se trata de una indemnización amplísima, una acción que viene a resultar mucho más eficaz que la propia acción resultoria; porque, sumando los cinco capítulos del artículo 1.847, resulta que el vendedor debe indemnizar totalmente al comprador.
Indemnización del aumento de valor de la cosa.-
Dadas la dificultades que podrían presentarse, el legislador reglamentó en forma minuciosa cómo debía indemnizarse el aumento de valor de la cosa. A esta cuestión se refieren los artículos 1.849 y 1.850.
El aumento de valor puede deberse a dos razones: a mejoras que ha ejecutado el comprador o únicamente a la acción de la naturaleza y el tiempo.
Cuando el aumento del valor se debe a mejores que ejecutó el comprador, de acuerdo con el artículo 1.849, el vendedor está obligado a indemnizar a aquél las mejoras necesarias y útiles que hubiere efectuado, pero sólo en el caso de que estas mejoras no le hubiesen sido pagadas por el tercero que entabló la acción. Porque puede resultar que el tercero sea reivindicante vencedor y el comprador, poseedor vencido; para liquidar la situación se aplican las reglas de las prestaciones mutuas, artículo 904 y siguientes, según las cuales en ciertos casos el reivindicante está en la obligación de pagar al poseedor vencido las mejoras que haya ejecutado en la cosa reivindicada. Si en el caso de la evicción ha sido, no es lógico que el vendedor también las pague, porque entonces se pagarían dos veces las mejoras al comprador. Agrega la disposición que si el vendedor estaba de mala de, debe también indemnizar las mejoras voluptuarias. La mala fe se traduce en saber que la cosa era ajena.
Si el aumento de valor se produce por obra de la naturaleza o por el transcurso del tiempo, el artículo 1.850 dice que el vendedor está obligado a pagar el aumento de valor, pero con una limitación: siempre que no exceda a la cuarta parte del precio de la cosa vendida. La cosa se vendió en 1.000; sólo está obligado a pagar 1.250. Sin embargo, hay un caso en que el vendedor no tiene limitaciones pata pagar el aumento: cuando estuviere de mala fe; entonces debe pagar todo el aumento de valor (artículo 1.850). Todo lo dicho se refiere a las ventas voluntarias, porque en el caso de las ventas forzadas, según expresamente lo dice el artículo 1.851, el vendedor sólo debe devolver el precio de la cosa y nada más. Ello es perfectamente lógico, porque en esa venta no interviene la voluntad del vendedor.
Evicción parcial.- La evicción puede ser parcial. A esta evicción se refieren los artículos 1.852, inciso final, 1.853 y 1.854. La regla es la siguiente: Hay que ver si la parte evicta es de tal naturaleza que, faltando ella, el comprador no habría contratado; en este caso el comprador tiene derecho a pedir la resolución del contrato con las indemnizaciones que establece el artículo 1.847; pero si la parte evicta no es de tanta gravedad, subsiste él contrato y sólo tendrá derecho el comprador a que el vendedor le indemnice de la parte que le fue quitada. Este es le resumen de las tres disposiciones indicadas.
¿Puede un comprador citar de evicción a cualquier antecesor de su vendedor?.- Pedro vende a Juan; Juan a Diego; Diego a Antonio. En presencia de demanda contra Antonio, ¿podría éste citar de evicción a Pedro? La jurisprudencia de nuestros tribunales, basándose en el artículo 1.841, falló en un principio que únicamente podría citarse, como lo dice este artículo, al inmediatamente antecesor del vendedor. Esta resolución no fue bien recibida por los autores, y se la criticó. Hoy la suprema ha enmendado rumbos y se resolvió por la doctrina contraria: que el comprador podía citar de evicción a cualquiera de los antecesores en él dominio de la cosa.
¿Pueden los herederos del vendedor entablar acción reivindicatoria en contra del comprador?.- El caso sería: Pedro vende una propiedad a Juan, pero ésta era de la sociedad conyugal que hubo entre Pedro y María. Una vez fallecido Pedro, sus herederos entablan acción reivindicatoria en contra de Juan, porque dicen que la propiedad vendida no era únicamente de Pedro, sino también de María y, por lo tanto, la mitad corresponde a ellos, y reivindican para que se les devuelva esa mitad. La Corte Suprema, en sentencia muy interesante, resolvió que los herederos del vendedor no tenían derecho a reivindicar la cosa vendida. La razón: porque la obligación que pesa sobre el vendedor de proporcionar al comprador la posesión tranquila y pacífica de la cosa pasa a los herederos suyos, y si éstos pudieran reivindicar la cosa vendida de manos del comprador, ellos en persona, representante jurídicos del vendedor, estarían turbando esa posesión, estarían violando la obligación que les impone el contrato.
Cómo se extingue la obligación del saneamiento por evicción.- De dos manera: por renuncia y por prescripción. No cabe discutirse que es renunciable el derecho al saneamiento por evicción. El artículo 1.842 dice que es nula la renuncia que se haga del saneamiento por evicción cuando ha existido mala fe de parte del vendedor. Luego, argumentando a contrario sensu, si es nula cuando hay mala fe. es perfectamente válida y posible cuando el vendedor se encuentre de buena fe. Por lo demás, el saneamiento por evicción es una obligación de la naturaleza del contrato, y no de la esencia, y por eso puede renunciarse. Pero de acuerdo con el artículo 1.852, por regla general la renuncia que se haga de la evicción sólo comprende las indemnizaciones que deba el vendedor al comprador, pero no exime al vendedor de la obligación de devolver el precio de la cosa. La renuncia de la evicción hace que el vendedor no responda de las indemnizaciones 2, 3 4 y 5 del artículo 1.847: siempre responde de la Nº1. Sin embargo, hay casos en que ni siquiera está obligado a devolver el precio. El artículo 1.852 contempla dos:
1) Cuando el comprador adquirió la cosa a sabiendas de que era ajena.
2) Cuando tomó expresamente sobre sí el riesgo de la evicción. Razón: en ambos casos la compraventa pasa a tener el carácter de aleatoria, y naturalmente que el precio que paga el comprador tomando el riesgo de la evicción tiene que ser mucho menor.
También se extingue la obligación del saneamiento por evicción en los dos casos que contempla el artículo 1.846:
1) Cuando el tercero que demanda y comprador someten la cuestión a árbitros, sin conocimiento del vendedor y el árbitro falla a favor del tercero: el vendedor no está obligado a sanear la evicción. La razón: puede darse el caso de haber existido colusión entre el tercero y el comprador, cuyos fines serían perjudicar al vendedor. Claro que si el vendedor consiente en que la cuestión se someta a árbitros, entonces subsiste la obligación de saneamiento.
2) Cuando la cosa se ha perdido por culpa del comprador, tampoco responde el vendedor.
Tampoco responde el vendedor del saneamiento cuando no ha sido citado al juicio. Lo dice el artículo 1.843. Tampoco responde cuando, citado y no obstante comparecer, el comprador pierde la cosa comprada por no haber opuesto una excepción que pudo oponer; como de la prescripción.
Y también se extingue la obligación de saneamiento por la prescripción, materia contemplada en el artículo 1.856. Para estudiar la prescripción de la obligación del saneamiento por evicción, hay que recordar que en virtud del saneamiento de la evicción tiene el comprador derecho a que el vendedor lo defienda en el juicio y lo indemnice además de la evicción. Ahora bien, el derecho del comprador a que el vendedor lo ampare en el juicio es un derecho imprescindible; y si el juicio se promueve veinte años despúes de celebrada la compraventa, siempre subsiste este derecho del comprador. Entonces, la prescripción que establezca el legislador sólo se refiere al saneamiento por evicción una vez que está se ha producido, esto es, cuando se ha dictado sentencia que ha privado al comprador de todo o parte de la cosa; y par el efecto de esta indemnización a que tiene derecho el comprador, la acción de saneamiento prescribe en cuatro años, contados desde la sentencia o desde la entrega de la cosa si no se hubiere dictado sentencia; el caso éste de la entrega de la cosa lo encontramos cuando el vendedor se allana buenamente a la evicción. Pero todavía en lo tocante a la restitución del precio, prescribe el derecho del comprador de acuerdo con las reglas generales del artículo 2.515: en cinco años si la acción es ejecutiva y en diez si es ordinaria. En resumen, son tres situaciones: 1. La acción del comprador para que su vendedor lo ampare en el juicio no prescribe; 2. Para que le pague las indemnizaciones de los Nº 2 al 5 del artículo 1.847, en cuatro años; 3. Para el efecto de la devolución del precio, en el plazo de cinco o diez años, según que la acción sea ejecutiva u ordinaria.
EL SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS
Generales.-
Hemos visto que el vendedor está obligado a proporcionar al comprador la posesión tranquila y pacífica de la cosa vendida. Pero además es evidente que si una persona compra una cosa, es para que ésta le preste una utilidad, la cual puede ser de diversa naturaleza: material, intelectual o moral. Es natural entonces que el vendedor también deba proporcionar al comprador la posesión útil de la cosa vendida. Y precisamente desaparece la utilidad de la cosa vendida cuando ella adolece de algún vicio oculto o redhibitorio.
A la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios ya se había referido el Código en el artículo 1.837, al hablar en general de la obligación del saneamiento; expresamente lo ha hecho en el artículo 1.857, el cual dice que en razón de ella tiene derecho el comprador a que se rescinda la venta o se disminuya el precio por los vicios ocultos, llamados redhibitorios
El legislador no definió expresamente lo que se entiende por vicio redhibitorio. Pero de la enumeración de requisitos que contiene el artículo 1.858 podemos deducir una: vicios redhibitorios son los vicios o defectos que, existiendo al tiempo de la venta y no siendo conocidos por el comprador, hacen que la cosa sea impropia para su uso natural o que sólo sirva imperfectamente.
Llámanse redhibitorio porque en el derecho Romano, como en el nuestro, acarreaban la redhibición de la cosa, es decir, la nulidad de la venta y la vuelta de aquélla a poder del vendedor.
Vendedor redhibitorio y error substancial.- Es cosa distinta el vicio redhibitorio y el error substancial . Este es aquél que recae sobre la substancia o una cualidad esencial de la cosa: un individuo compra una barra de oro y le dan una de cobre. ¿Será esto un vicio redhibitorio? Evidentemente que no. Se presentaría el caso del vicio redhibitorio si una persona que compra trigo blanco lo recibe realmente, pero apolillado o con mucha semilla.
Alessandri cita un caso interesante: Una señora había comprado un amoblado, creyendo que era de jacarandá, y resultó que de las cinco piezas que lo constituían una era de jacarandá y las otras de maderas inferiores. La Corte que falló creyó ver vicio redhibitorio, cuando en realidad había un error sustancial.
Requisitos que debe reunir un vicio para tener el carácter de redhibitorio.-
Los contempla el artículo 1.858; son tres: se requiere que sea anterior a la venta, que sea grave y que sea oculto.
1. Que el vicio sea anterior a la venta (Nº1, artículo 1.858).- Es normal, porque al vendedor sólo puede afectarle responsabilidad por el tiempo anterior a la venta; con posterioridad, la cosa vendida ha dejado de estar en su poder y bajo su cuidado, y no es lógico que tenga entonces responsabilidad. Sin embargo, no se requiere que el vicio redhibitorio exista en germen. En este sentido se pronunció la Corte de Apelaciones de Santiago en un caso que le tocó resolver se compró una pareja de caballos, uno de los cuales tenía una peladura en una pata, que constituía la enfermedad denominada “galápago”. Al tiempo de la venta el caballo podía prestar sus servicios, pero según dijeron los veterinarios, al cabo de cierto lapso la enfermedad no existía plenamente desarrollada al tiempo del contrato, existía en su germen u origen, puesto que más tarde podía inutilizarlo.
2.Que el vicio sea grave, o, como dice el Nº2, que sea tal, que la cosa no sirva para su fin natural o que sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de suponer que si el comprador lo hubiera conocido, no habría comprado o habría pagado un precio menor. Así pues, no cualquier vicio es redhibitorio; el mismo legislador, queriendo dar una pauta al juez, determina en qué consiste la gravedad: que la cosa no sirva o que sólo sirva imperfectamente. Cuestión que es de hecho; porque un defecto en la pata de un caballo de carrera es de importancia enorme, pero en un caballo de carga no la tiene: allá sería vicio redhibitorio, y aquí no tendría este carácter.
3. Que el vicio sea oculto.- Es la característica más notable y la que da fisonomía al vicio redhibitorio. A él se refiere el Nº 3. Dice que el vicio no debe haber sido manifestado por el vendedor y que sea tal, que el comprador lo haya ignorado sin grave negligencia de su parte o no haya podido conocerlo fácilmente en razón de su profesión u oficio.
Pero hay casos en que no hay vicio redhibitorio no obstante que el vendedor no lo confiese al comprador. Son los dos casos contemplados en el mismo artículo 1.858 Nº3:
1) Cuando de parte del comprador ha habido negligencia para conocer el vicio: el caballo tiene el nudo muy hinchado, que hace suponer claramente que está enfermo; entonces cesa la responsabilidad del vendedor.
2) Cuando el comprador, por su profesión u oficio, puede fácilmente conocer el vicio: vendo harina que está en mal estado a un panadero.
Vicios caracterizados de redhibitorios por las partes.- El legislador expresamente autoriza que las partes en un contrato den a un vicio el carácter de redhibitorio aun cuando naturalmente no lo es (artículo 1.863).
Derechos que tiene el comprador en presencia de un vicio redhibitorio.- De acuerdo con el artículo 1.860, puede el comprador solicitar la rescisión (debió decir “resolución”) del contrato o la rebaja del precio, según le convenga. La acción redhibitoria es la que tiene el comprador para pedir la resolución de la venta y la restitución del precio. La acción estimatoria o quanti minoris es la que posee para obtener una rebaja proporcional del precio. Nótese que no es al vendedor a quien corresponde elegir; es al comprador. Sin embargo, cuando el vendedor sabía el vicio que tenía la cosa y no la manifestó al comprador, el legislador, con toda lógica, es más riguroso con él y lo obliga, no sólo a la restitución y a la rebaja del precio, sino también a indemnización de perjuicios en favor del comprador (artículo 1.861).
Sin embargo, hay un caso en el cual el comprador sólo puede solicitar la rebaja del precio. Se presenta cuando los vicios no son tan graves; a él se refiere el artículo 1.868, cuando dice que si los vicios ocultos no son de la gravedad que se expresa en el Nº 2 del artículo 1.858, no tendrá derecho el comprador a pedir la rescisión de la venta sino sólo rebaja del precio. Se presenta una cuestión que no está clara dentro de la legislación: si el vendedor conocía este vicio de menor gravedad y no lo manifestó al comprador, ¿podría éste, además de solicitar rebaja, pedir la indemnización de perjuicios a que se refiere el artículo 1.861? Cuestión discutida. Porque el artículo 1.860, que se pone en el caso de vicios sea grave, redhibitorio, y de este modo no se aplicaría al artículo 1868, tan posterior; por esto podríamos concluir que en el caso de vicios de menor gravedad no tendría derecho a perjuicios el comprador, no obstante ser conocido y no manifestado el vicio. Pero argumentando que donde hay una misma razón hay una misma disposición, puede concluirse lo contrario, porque no se ve por qué se va a castigar la mal fe en un caso y no en el otro.
Cómo se extingue la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios.- De acuerdo con el artículo 1.862, por el hecho de que se destruya la cosa comprada con posterioridad a la celebración de la compraventa, no se extingue el derecho que tiene el comprador para exigir la rebaja del precio; de modo que la pérdida de la cosa en poder del comprador, aun cuando suceda por su culpa, no extingue su derecho para exigir al vendedor la rebaja del precio. Y agrega el inciso 2º : en caso que la pérdida de la cosa sobrevenga como un efecto del vicio oculto, entonces está obligado a indemnizar de los perjuicios; se aplica la regla del artículo 1.861.
Causales de extinción.- Es primer lugar, por la renuncia, a la cual se refiere el artículo 1.859; puede renunciarse porque es de la naturaleza del contrato. Sin embargo, la renuncia al saneamiento de los vicios redhibitorios no exime al vendedor de sanearlos cuando le eran conocidos y no lo manifestó al comprador. En resumen, por regla general la renuncia hace que se extinga la responsabilidad del vendedor; pero no alcanza a extinguirla cuando tiene conocimiento de estos vicios y no los comunica al comprador.
En segundo lugar, tampoco hay lugar a la acción de saneamiento en las ventas forzadas que se hacen por medio de la justicia. El mismo caso de la evicción. Sin embargo, aun en este caso hay derecho a indemnización cuando el vicio lo conocía al vendedor o debía conocerlo y no se lo manifestó al comprador, a pesar de solicitarlo éste.
En tercer lugar se extingue la acción por la prescripción. De los artículos 1.866, 1867 y 1.869 se desprende que, para estudiar la prescripción de la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios, hay que distinguir si se trata de mueble o inmueble. La acción redhibitoria tiene aplicación tanto en los muebles como en los inmuebles. Lo dice expresamente el artículo 1.857. Si se trata de muebles, para entablar la acción redhibitoria se tiene el plazo de seis meses; para entablar la acción quanti minoris o de rebaja del precio, se tienen doce meses. Respecto de los inmuebles, para entablar la acción resolutoria (rescisoria según el Código) se tiene el plazo de doce meses, y para la quanti minoris, dicieocho meses. Estos plazos se cuentan desde la entrega material, real de la cosa vendida. Sin embargo, el artículo 1.866 acepta que se estipule un plazo más corto o más largo de prescripción. Lo vimos cuando nos preguntábamos si se podía ampliar o restringir el plazo de prescripción: Sólo se puede restringir. El artículo 1.866 acepta por excepción que se pueda ampliar y restringir.

LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
Enunciación.-
El artículo 1.871 dice que la principal obligación del comprador es la de pagar el precio de la cosa comprada. Pero al hablarnos la ley de principal obligación, significa que no es la única. En realidad, además de ésta, tiene la obligación de recibir la cosa comprada, la cual no es sino una consecuencia de la obligación del vendedor de entregarle la cosa vendida.
Mora de recibir la cosa; consecuencias.-
A esta obligación de recibir la cosa comprada se refiere el artículo 1.877, que manifiesta que si el comprador se ha constituido en mora de recibir la cosa, deberá abonar al vendedor los gastos de alquiler de los almacenes: graneros o vasijas necesarias para mantener la cosa vendida; y agrega que cesa la responsabilidad del vendedor por el cuidado de la cosa, y sólo responde de culpa grave o dolo. En otros términos, son dos consecuencias que se derivan del hecho que el comprador no cumpla la obligación de recibir:
1) Pagar al vendedor los gastos de alquiler necesarios para mantener la cosa vendida.
2) Hacer cesar la responsabilidad del vendedor por la pérdida de la cosa y hacerlo responsable únicamente de culpa grave o dolo.
Sin embargo, no hay que creer que por el hecho de que el artículo 1.827 haya dado estos derechos especiales al vendedor cuando el comprador no cumple la obligación de recibir la cosa, el vendedor no tenga también los derechos generales sobre resolución del contrato, en virtud del incumplimiento, o de ejecución forzada. Sería posible que, negándose el comprador a recibir, recibir el vendedor una de estas cosas. Lo ha resuelto así la Corte Suprema.
La obligación de pagar el precio; tiempo y lugar.- Es de la esencia del contrato, como que esta obligación el legislador la contempla en la definición de la compraventa.
En cuanto al tiempo y lugar para el pago del precio de acuerdo con el artículo 1.872, es el mismo lugar y tiempo de la entrega, salvo estipulación contraria. Y hay que recordar las siguientes reglas: que el pago no puede hacerse por parcialidades (artículo 1.591); que si el vendedor no quiere recibir el pago, sólo le queda al comprador hacer el pago por consignación, y que si se ha estipulado el pago en dinero, se debe la cantidad numérica estipulada en el contrato (artículo 2.199), y si en moneda extranjera o en peso oro, rige lo dicho en su oportunidad.
Si no se paga el precio, hay derecho para pedir la resolución o el cumplimiento del contrato (pago forzado)- Así lo dispone el artículo 1.873, que es una aplicación lisa del artículo 1.489. El artículo 1.875 da unas reglas especiales de la resolución que se produce cuando el comprador no paga el precio; disposición que constituye una excepción al artículo 1.488. Según éste, no hay obligación de devolver los frutos una vez dictada la resolución; pero si la resolución se declara por no pago del precio, de acuerdo con el artículo 1.875, debe devolver el comprador los frutos percibidos.
El artículo 1.876 establece que con respecto a terceros la solución que se dice por no pago del precio se rige por los artículo 1.490 y 1.491, disposiciones que se habrían aplicado aun cuando nada hubiera dicho el artículo 1.876. El inciso 2º establece que si en la escritura pública se hubiere declarado haberse pagado el precio no se admitirá prueba en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura. Si se dice en la escritura que Pedro ha pagado el precio y que Juan lo ha recibido, no podría decirse después, ni entre las partes ni respecto de terceros, que eso no es efectivo; la única alegación que se admite es la nulidad o falsificación del documento. Aplicación de las reglas sobre el valor probatorio de los instrumentos públicos.
Depósito del precio a la orden del juez; pago.- El inciso 2º del artículo 1.872 es de bastante interés. Vimos que e artículo, final, se pone en el caso de que el vendedor tenga serios temores de que el comprador no le pagará el precio y lo autoriza para no entregar la cosa vendida (excepción del contrato no cumplido). En el artículo 1.872 el legislador le devuelve la mano al comprador; contempla el caso en que el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa o tuviere noticias de una acción que se va a entablar contra ella, y lo autoriza para depositar el precio de la compraventa a la orden del juez y sólo lo obliga a pagarlo al vendedor cuando éste haga cesar la turbación o le afiance las resultas del juicio.
Vemos la equidad de las disposiciones: en el artículo 1.826 el legislador considera la situación del vendedor, y en el artículo 1.872 contempla la situación del comprador.
Aplicando esta última disposición, la Corte Suprema resolvió que si el comprador no puede inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces la escritura de venta porque se ha decretado prohibición por un tercero, puede hacer uso del derecho de este artículo: depositar el precio a la orden del juez.

PACTO COMISORIO

El pacto comisorio es la condición resolutoria de no pagarse el precio, expresado en el contrato. Dice, en efecto, el artículo 1.877: “Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta.
“Entendiéndose siempre esta estipulación en el contrato de ventas; y cuando se expresa toma el nombre de pacto comisorio y produce los efectos que van a indicarse”.
Por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la elección de acciones que le concede el artículo 1.873, esto es, el derecho para exigir el precio en caso de mora o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios.
Clases de pacto comisorio:
1) Pacto comisorio simple. Es la condición resolutoria tácita del artículo 1.489 expresada por las partes (artículo 1.877).
2) Pacto comisorio calificado, o con resolución ipso facto. Es el mismo pacto anterior, pero con el agregado de que el contrato se resolverá inmediatamente. A pesar de esta cláusula expresa de resolución ipso facto, el artículo 1.879 del Código faculta al comprador para hacer subsistir el contrato, pagando el precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda.
El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes, si no pasare de cuatro años, contados desde la fecha del contrato. Trascurridos estos cuatro años, prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un plazo más largo o ninguno (artículo 1.880).

PACTO DE RETROVENTA

Según el artículo 1.881, por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de comprar la cosa vendida, pagando al comprador el precio que se estipuló o, si nada de dice, el precio que hubiere pagado por la compra.
El pacto de retroventa no significa que en él hayan dos ventas diversas, como acontecía en el Derecho Romano. En la concepción de nuestro Código es uno solo el contrato que se celebra, pero que tiene una particularidad: está afectado de una condición resolutoria. Porque el pacto de retroventa, bien analizado, no es sino una condición resolutoria. Vendo mi auto a Juan y estipulamos que me reservo el derecho de comprarle el auto en el plazo de dos años; por la tradición que hago, Juan pasa a ser dueño; pero no es dueño puro y simple, sino bajo condición resolutoria.
El pacto de retroventa importa una condición resolutoria ordinaria y potestativa.- Siguiendo en la catalogación del pacto de retroventa dentro de las diversas condiciones, además de resolutoria, es potestativa que depende de la voluntad del acreedor. La condición consiste en que el vendedor, que pasa a ser acreedor, haga uso de la facultad de comprar la cosa vendida. Aun más, es una condición meramente potestativa, porque depende simplemente del mero arbitrio del vendedor para recuperar loa cosa.
Finalmente, es una condición resolutoria ordinaria, no tácita, porque el hecho que pone fin al dominio el comprador es un acto voluntario del vendedor y no el incumplimiento de las obligaciones que nacen del contrato.
Resumen: condición resolutoria ordinario, meramente potestativa que depende del arbitrio del acreedor.
Fuente de crédito.- En la práctica, el pacto de retroventa tiene mucha aplicación, como una verdadera fuente de créditos. Una persona, para conseguir un crédito, puede dar en hipoteca o prenda los bienes de su patrimonio; pero para ello debe hacer diversas gestiones. En cambio, por medio del pacto de retroventa, el que compra la cosa queda suficientemente garantizado, ya que si el vendedor no hace uso del pacto para a ser dueño de la cosa vendida. Dada esta garantía, es más fácil que el dueño de la cosa obtenga un crédito. Necesito dinero y recurro donde Pedro, y en vez de dar en prenda mi auto, se lo vendo con pacto de retroventa de plazo de cinco años; a Juan le conviene aceptar, porque puede llegar a ser dueño del auto si yo hago uso del pacto de retroventa. Este es, entonces, una garantía eficaz para obtener crédito.
r Pacto de retroventa usurero.- No se escapará que en ciertos casos el pacto de retroventa podría encubrir un acto de usura; porque si yo vendo el auto en 500 y estipulamos que lo recompro en un año en 800, estoy obligado a pagar 300 de intereses encubiertos. Lo cual el legislador no permite. Por eso queda a la discreción de los tribunales anular una compraventa con pacto de retroventa que encubra una usura. El artículo 1º del decreto ley Nº 776, de 19 de diciembre de 1925, sobre realización de prenda, dice:
“El acreedor de una obligación caucionada con prenda, podrá pedir, vencido el crédito principal a que acceda, que dicha prenda sea realizada con arreglo al procedimiento establecido en la presente ley”.
“Se comprenden en las disposiciones de esta ley toda clase de garantías sobre bienes muebles que se entreguen a un deudor, sea bajo la forma de una venta condicional, de un pacto de retroventa o de otras maneras; sin que valga estipulación alguna en contrario”.
“Tampoco podrá estipularse así a la fecha del contrato principal, como en ningún momento posterior, que el acreedor tenga la facultad de disponer de la prenda, de apropiársela o de realizarla en otra forma que la prescrita en esta ley.
Requisitos.-

Para que sea válido el pacto de retroventa, se requiere en primer lugar que él se haya estipulado al momento del contrato. El artículo 1.881 nos dice que el vendedor “se reserva la facultad”, término que está indicando que el pacto debe estipularse en el mismo contrato de compraventa, y no después. Si se pacta después, estamos en presencia de una compraventa, de un contrato innominado si se quiere, pero nunca de pacto de retroventa.
En segundo lugar, se requiere que se estipule un precio que va a pagar el vendedor para recuperar la cosa que vende, el cual precio, si nada se dice, es el mismo de la venta. Si vendo en 500 y no dice en cuanto voy a comprar, se entienden los 500.
En tercer lugar se requiere que se estipule un plazo dentro del cual va a poder el vendedor hacer uso del derecho de recomprar la cosa que vende. A esto se refiere el artículo 1.885, que dice que el derecho podrá intentarlo el vendedor en el plazo que estipule, el cual no podrá ser nunca mayor de cuatro años. De manera que las partes son libres de estipular cualquier plazo, de una semana hasta cuatro años; pero si estipulan un plazo de diez años, por ejemplo, siempre cesaría esta facultad del vendedor al cumplirse los cuatro años. Las partes pueden restringir el plazo máximo, pero nunca ampliarlo.
Se presentan dos cuestiones con motivo de este plazo:
1) Nos encontramos en presencia de un plazo de caducidad, pero no de prescripción. Vimos en la prescripción que la caducidad es algo distinto de aquella, y citábamos este artículo 1.885 como ejemplo de caducidad. Esto significa que, explicarlo el plazo de cuatro años o el menor estipulado, se extingue de plano derecho la Facultad del vendedor, sin que se requiera declaración judicial, sin que se suspenda este plazo y sin que sea necesario que el comprador alegue su derecho.
2) Si el comprador y el vendedor están de acuerdo, no se produce ninguna dificultad: pero si no se ponen de acuerdo, la acción que nace del pacto de retroventa debe intentarla el vendedor dentro del plazo de cuatro años. La cuestión es ésta: ¿Bastará con que se intente en forma extrajudicial o será necesaria una demanda judicial? ¿Será suficiente una carta al comprador en la cual el vendedor le dice que hace uso de su derecho de recompra? La cuestión de ha discutido. Una sentencia de la Corte de La Serena, resolvió que bastaba un requerimiento no judicial, un aviso privado del vendedor al comprador. Pero la Corte Suprema, es de otra opinión: es necesario entablar demanda judicial. Esta opinión de la Corte Suprema está corroborada con los términos del legislador: habla de “intentar”, según el Diccionario “intentar” quiere decir “proponer, deducir una acción en juicio”.
Efectos del pacto de retroventa.- Si el vendedor no hace uso de la facultad de comprar la cosa vendida o si deja pasar el plazo dentro del cual tiene derecho a ella, se consolida definitivamente el dominio del comprador: de dueño condicional pasa a dueño absoluto y simple.
Lo interesante es estudiar la situación que se presencia cuando el vendedor hace uso de la facultad de comprar la cosa. En este caso, de acuerdo con el artículo 1.883, el vendedor tiene derecho a que se le restituya la cosa vendida con sus accesorios naturales.
En cuanto a los deterioros que hubiere sufrido la cosa, sólo tiene derecho el vendedor a que se los indemnice el comprador cuando éste esté de mala fe.
Con respecto a las mejoras que el comprador hubiere hecho en la cosa, sólo está obligado el vendedor a pagar las mejoras necesarias, las indispensables para que la cosa subsista, y por regla general no está obligado a pagar las útiles o volupturarias sino únicamente cuando hubiere consentido en ellas.
En seguida, de acuerdo con el artículo 1.882, en cuanto al efecto que produce el pacto de retroventa con respecto a terceros, se rige pro los artículo 1.490 y 1.491, estudiados en su oportunidad.
Finalmente, el artículo 1.884, por razones que no alcanzamos a comprender, manifiesta que la facultad que nace del pacto de retroventa no puede cederse; se le ha dado así el carácter de un derecho penalísimo. Pero en todo caso, de este hecho de que no pueda cederse, no se vaya a creer que los herederos no podrían solicitar el derecho que les nace del pacto de retroventa; sería perfectamente posible, y no habría sin una aplicación del artículo 1.892.
EL PACTO DE RETRACTO

Se refiere a él el artículo 1.886, según e cual, si se estipula que si se presenta un interesado que ofrece mayor precio que el pagado por el comprador dentro de un plazo no mayor de un año, se resuelve el contrato, se cumplirá lo pactado, y se aplicarán en todo las reglas del pacto de retroventa, a menos que el comprador se allane a pagar el nuevo precio que ofrece el nuevo interesado. El caso sería el siguiente: Vendo mi auto a Pedro en 600, y estipulamos que si dentro del plazo de un año encuentro otro interesado que me de un precio mayor, se resuelve el contrato, pero conversando Pedro el derecho de pagarme este mayor precio y quedarse así con la cosa. Tiene poca aplicación práctica.

OTROS PACTOS

El artículo 1.887 es una regla general que dice que en la compraventa pueden estipularse cualesquiera otros pactos lícitos, que se regirán por las reglas generales de los contratos. Una aplicación del principio de la libertad de contratar.

LA RESCISION DE LA VENTA POR LESION ENORME

Admisión de la lesión en la compraventa.-
Está contemplada en el artículo 1.888 y siguientes.
Dijimos en su oportunidad que nuestro legislador, inspirando en principios individuales, y hasta cierto punto para dar estabilidad a las transacciones jurídicas, no acepta la lesión como vicio general en los contratos, sino sólo en determinados actos y contratos, y citábamos, entre otros, la compraventa. Lo dice el artículo 1.888: “El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme”.
Del articulado de la legislación se desprende que son dos los requisitos que debe reunir una compraventa para que sea susceptible de rescindirse por lesión:
1) Que la lesión sea enorme en los términos establecidos en el artículo 1.889.
2) Que la compraventa sea susceptible de rescindirse por lesión enorme; advirtamos que no toda compraventa puede rescindirse por lesión enorme.
La lesión deber enorme.-
Como se comprende, al legislador no le importa la lesión que no reviste demasiada gravedad, porque todo contrato hay naturalmente un pequeño margen de especulación, que por lo general beneficia a uno de los contratantes. Pero el legislador pone cierto tope a este margen de ganancia, y por eso cuando la lesión es enorme pueden invocarla tanto el vendedor como el comprador: la ley da el derecho a ambas partes.
¿Cuándo hay enorme para el vendedor y el comprador?. El legislador da las reglas en el artículo 1.889. Hay lesión enorme para el vendedor cuando el precio que recibe por la cosa es inferior a la mitad de su justo valor; por ejemplo, una cosa vale 100 (justo precio) y el vendedor la vende en 45; por el contrario, si se recibe por ella 52, no hay lesión enorme. Para el comprador, a su vez, hay lesión enorme cuando el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que paga por ella; por ejemplo, por una cosa que vale 40 el comprador paga 100. Las reglas del artículo 1.889 están inspiradas en el mismo criterio tanto respecto del vendedor como respecto del comprador, y la lesión enorme resulta de una comparación del precio real y del precio pagado. La Corte Suprema ha resuelto que determinar si en un contrato hay o no lesión enorme es cuestión de hecho, que queda al criterio de los tribunales de fondo.
Respecto del justo precio de la cosa, dos observaciones:
1) El mismo artículo 1.889 dice que el justo precio se toma con relación al momento del contrato y no con posterioridad; una variación posterior del precio no influye.
2) El justo precio se refiere al valor intrínseco, objetivo de la cosa, pero no a su valor de afección, al valor de estimación que pueda tener para un contratante; lógicamente el legislador tiene que referirse al valor real, de cambio.
La venta debe ser susceptible de rescindirse por lesión enorme.- De acuerdo con el artículo 1.891, la regla general es que sólo la compraventa de bienes raíces pueda rescindirse por lesión enorme; por lo tanto, hay que excluir la compraventa de bienes muebles. Razón: la marcada preferencia que el legislador demuestra para con la fortuna inmobiliaria. Hemos visto varias disposiciones que protegen más al bien raíz que al mueble. Además, hay otra razón: que el bien mueble cambia con mayor facilidad de valor.
Pero dentro de los bienes raíces, dice el artículo 1891 que la lesión enorme no se aplica a los que se venden por el ministerio de la justicia. Y aquí se presenta una cuestión. Indiscutiblemente que si la venta que se hace por el ministerio de la justicia es forzada (como consecuencia de un juicio ejecutivo o de quiebra contra el dueño de la cosa), no habría lesión enorme. Mas, ¿se aplicará esta disposición cuando el bien se vende por ministerio de la justicia pero en una venta voluntaria, no en una venta forzada? Se trata del bien raíz de un habilitado o de una persona sometida a tutela. ¿Hay o no lesión enorme?
Somarriva cree que la expresión “ministerio de la justicia” está tomada en sentido amplio, y que, por lo tanto, aún en la venta voluntaria de bienes raíces no habría lesión enorme. Tenemos una razón: vimos que el saneamiento por evicción o por vicios redhibitorios no tiene lugar, por expresión expresa del Código, en las ventas forzada que se hacen por intermedio de la justicia; entonces, si el legislador aquí, en disposiciones muy cercanas al artículo 1.891 habla, se refiere expresamente a las ventas forzadas, y en el artículo 1.891 habla en término generales de el términos generales de el ministerio de la justicia , debemos concluir que este artículo se refiere a las ventas forzadas y a las voluntarias. Otra razón: porque en una pública subasta, aun cuando la venta no fuera forzada, desaparece el temor de abuso de parte del vendedor.
Tampoco se aplica la sesión enorme a la venta de minas y a la venta de inmuebles cuando tiene el carácter de contrato aleatorio; por ejemplo, se estipula que el precio de un inmueble se pagará con una renta vitalicia.
Efectos de la rescisión por lesión enorme.- Hay que advertir primeramente que una vez producida en una compraventa la lesión enorme, el contrato no deja fatalmente de producir sus efectos: porque el comprador o el vendedor, según los casos, tienen derechos a hacerlo subsistir. A esto se refiere el artículo 1.890. Dice que si se pronuncia la rescisión por lesión enorme en contra del comprador, podrá este consentir en ella o hacer subsistir el contrato completando el justo precio y con una deducción de la décima parte. De manera que el comprador tiene dos caminos: consentir en la rescisión o- ya que al legislador le interesa que los contratos produzcan sus efectos-hacer subsistir el contrato, aumentando el precio pagado hasta llegar al justo precio, con deducción de la décima parte.
Si la rescisión por la lesión enorme se ha dictado en contra del comprador, quiere decir que la ha sufrido el vendedor; éste ha vendido en menos de la mitad del justo precio de la cosa. Tal es el caso si el vendedor vende en 40 una cosa que vale 100. En esta situación, puede el comprador hacer subsistir el contrato, completando al vendedor el justo precio (los 100), con deducción de una décima parte (quedan 90). Entonces, el comprador debe entregar 50, y con los 40 que pagó entera los 90 que debe paga en total. La deducción la ha establecido el legislador como el pequeño margen de ganancia a que tiene derecho las partes en todo contrato.
El mismo artículo 1.890 contempla el caso del vendedor. Este puede consentir en la rescisión o hacer subsistir el contrato devolviendo al comprador el exceso del justo precio aumentado en una décima parte. Es el caso precisamente contrario. Porque si aquí la rescisión se pronuncia en contra del vendedor, es porque la lesión enorme la ha sufrido el comprador. También tiene el vendedor un derecho alternativo: consentir en la rescisión o hacer subsistir el contrato, devolviendo el exceso del justo precio aumentando en un décima parte al comprador. Por ejemplo, por una cosa de 40 el comprador paga 100; vendedor debe devolver al comprador la suma de 56, porque el exceso pagado es 60 y el 10% de 60 es 6.
La Corte Suprema ha declarado que este derecho del comprador o del vendedor para hacer subsistir el contrato de acuerdo con el artículo 1.890, puede ejercerse aun cuando la sentencia judicial que ha declarado la rescisión por lesión enrome se encontrare ejecutoriada.
En cuanto a los efectos mismos, podemos decir, en términos generales, que los efectos de la rescisión por lesión enorme son los mismo de toda nulidad o rescisión, con tres diferencias:
1) De acuerdo con el inciso 2º del artículo 1.890, el comprador no está obligado a devolver los frutos sino desde la demanda.
2) De acuerdo con el artículo 1.894, el comprador nada debe pagar al vendedor por los deterioros que hayan sufrido la cosa vendida, salvo en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos. Una aplicación más del principio enriquecimiento sin causa.
3) Por regla general, como se dijo al estudiar la nulidad, ésta produce efectos respecto de terceros, independientemente de su buena o mala fe. Aquí, en la rescisión por lesión enorme, hay una exección, porque de acuerdo con el artículo 1.895 el comprador debe purificar de las hipotecas y demás derechos reales que hubiere constituido sobre la cosa comprada; y si el legislador lo exige así es porque estos gravámenes no caducan por la sola declaración de rescisión por la lesión enorme. En cambio, si aplicáramos los principios generales de la nulidad una vez declarada, los gravámenes constituidos en la cosa caducarían de pleno derecho.
También se aplica la rescisión por lesión enorme en las particiones. Pero la Corte Suprema ha declarado que el artículo 1.895 sólo se aplica a la rescisión de la compraventa, pero no a la que se pronuncia en la particiones: porque dicho artículo es una disposición excepcional que limita los efectos absolutos y generales que produce la nulidad o rescisión una vez declarada, y por lo tanto, hay que aplicarlo restrictivamente.
Irrenunciabilidad de la acción de rescisión por lesión enorme.- De acuerdo con el artículo 1892, la acción rescisoria por lesión enorme es irrenunciable, Razón: si el legislador hubiera permitido su renuncia, habría pasado a ser cláusula de estilo en los contratos y en el hecho habría desaparecido. Y agrega: si el vendedor expresarse la intención de donar el exceso se tendrá esta cláusula por no escrita. El legislador quiere impedir en cualquier forma la renuncia de la acción rescisoria ésta.
Extinción de la acción de rescisión por lesión enorme.-
Se extingue en tres casos:
1) De acuerdo con el artículo 1.893, inciso 1º cuando se destruye la cosa en poder del comprador. Dice: si se pierde la cosa en poder del comprador, ninguno de los contratantes podrá solicitar la rescisión por lesión enorme.
2) De acuerdo con el inciso 2º cuando la cosa hubiere salido del dominio del comprador. Es otra particularidad de la rescisión por lesión enorme, porque en general la nulidad o rescisión se establece independientemente del hecho que la cosa salido o no de manos del otro contratante, y por eso el legislador da la acción reivindicatoria, anexa a la rescisoria o de nulidad. En cambio, la rescisión por lesión enorme sólo se puede entablar mientras la cosa esté en poder del comprador. Pero como se puede suceder que el comprador haya obtenido un mejor precio en la venta que hace, debe restituir al vendedor el exceso del precio que ha obtenido, con deducción de la décima parte (artículo 1.893).
Según una sentencia de la Corte de Santiago la acción del vendedor contra el comprador que enajena la cosa, para que le complete el justo precio con deducción de una décima parte, contemplada en el inciso 2º del artículo 1893, prescribe en cuatro años, contados desde la fecha de la compraventa a virtud de la cual e comprador enajena posteriormente la cosa al tercero por un mayor precio.
Según Somarriva, la doctrina ésta es discutible. Bien podría sostenerse que ante el silencio del legislador esta acción prescribe en conformidad a las reglas generales. Pero tampoco es absurdo afirmar que se aplica la prescripción de cuatro años.
La sentencia dice que ese plazo se cuenta desde la fecha de la segunda venta. Pero la verdad es-continua el mismo profesor-que no existe disposición alguna que así lo diga, y quizás si seria más legal contar el plazo desde la venta en que incidió la lesión.
3) También se extingue por la prescripción de cuatro años contados desde la celebración del contrato. Lo establece el artículo 1.896. El Código procede de acuerdo con las reglas generales de la acción de nulidad o rescisoria. Esta prescripción, por ser especial, no se suspende, corre contra toda persona, de acuerdo con el artículo 2.524.

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