arrendamiento

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Art. 1915: "Es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado".
Es decir, tiene un triple objeto:
a) El goce de una cosa.
b) La ejecución de una obra.
c) La prestación de un servicio.
CARACTERÍSTICAS:-
a) Contrato consensual.
b) Contrato bilateral.
c) Contrato oneroso conmutativo.
IMPORTANCIA FUNDAMENTAL:-
Permite que una persona pueda gozar de una cosa que no puede adquirir.
CLASIFICACIÓN: a) Arrendamiento de Cosas.
b) Contrato para la confección de una obra material.
c) Arrendamiento de servicios inmateriales.
d) Arrendamiento de Transporte.
Arrendamiento de cosas
"Es un contrato en que una de las partes se obliga a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por éste goce un precio determinado".
Elementos:-
a) El consentimiento.
b) La cosa arrendada.
c) El precio.
EL CONSENTIMIENTO:-
REGLA GENERAL:- Es un contrato consensual, no siendo necesario que conste por escrito, que conste por escrito presenta dos ventajas:-
a) facilita la prueba del contrato.
b) facilita la producción de un título ejecutivo.
c) Si se hace por medio de escritura pública inscrita, debe ser respetado en los términos del art. 1962.
EXCEPCIÓN: El contrato solemne, sin embargo la ley no prescribe solemnidades en atención al contrato mismo, sino que en atención a la calidad de las personas que en él intervienen.
v.gr. arrendamiento de predios urbanos o rústicos de la mujer casada (art. 1749).
Las partes pueden estipular las solemnidades que estimen convenientes, incluso podrán otorgarse arras, que a este caso, se aplican las normas de la Compraventa.
Si han pactado solemnidades, podrá las partes hacer uso de la facultad de RETRACTACIÓN, bajo las siguientes condiciones:-
a) Que se haga efectiva antes de que se otorgue escritura.
b) Que se haga efectiva antes de que principie la entrega.
LA COSA ARRENDADA:
REQUISITOS GENERALES: a) Debe ser lícita.
b) Debe ser determinada.
c) Debe existir o esperarse que exista.
REQUISITOS ESPECÍFICOS:- d) Cosa corporal o incorporal.
Art. 1916 e) Cosa no consumible.
COSAS QUE NO PUEDEN ARRENDARSE:-
a) Los derechos personalísimos.
b) Las cosas consumibles, ya que es de la esencia del contrato la restitución de la cosa.
c) Las cosas cuyo arriendo la ley prohíbe.
Incluso podrá arrendarse las cosas ajenas, y el arrendatario que esté de buena fe, en caso de evicción de la cosa, tendrá derecho al saneamiento (acción de saneamiento).
r EL PRECIO:-
REQUISITOS GENERALES:- a) Debe ser real y serio.
b) Debe ser determinado.
El precio puede consistir en dinero, y en frutos naturales de la cosa arrendada, y en este último caso se puede fijar una cantidad determinada o una parte alícuota (este clase se denomina APARCERÍA, vulgarmente denominada Mediería).
El precio puede fijarse a suma alzada (una sola vez), o en forma periódica (Renta).
Efectos del arrendamiento de cosas
Son los derechos y obligaciones de las partes:
a) Entregar la cosa arrendada. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:-
b) Mantener la cosa en el estado de servir para el fin del arrendamiento.
c) Librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada
a)Entregar la cosa arrendada (esencia del contrato)
FORMAS DE LA ENTREGA:-
i) Cosa mueble: Cualquier medio del 684.
r ii)Cosa inmueble: Por la entrega material del inmueble, de modo que permita al arrendatario gozar de él.
iii)Créditos:- Por la entrega del título.
TIEMPO Y LUGAR DE LA ENTREGA:- Se aplican reglas generales de los arts. 1587,1588 y 1589:-
i) Época: a) La convenida.
b) En silencio, inmediatamente después de celebrado el contrato.
Ii)Lugar: a) El convenido.
b) En silencio, el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo de la celebración del contrato, o en el lugar del domicilio del arrendador (deudor), si se trata de cosas específicas o determinadas.
iii)Estado en que debe entregarse:-
Debe entregarse en estado de servir para el fin que ha sido arrendada, siendo de cargo del arrendador las reparaciones de toda índole que sea necesario efectuar antes de la entrega y que el arrendatario entre a gozar.
GARANTÍA POR LOS VICIOS DE LA COSA:-
Es la que tiene el arrendatario por los vicios de la cosa al momento de la entrega:-
a) Si el vicio impide hacer uso de la cosa arrendada:- El arrendatario podrá:-
i) Pedir la "Terminación" del contrato, y aún la rescisión, cuando el arrendador conociera o no el vicio al tiempo del contrato, o cuando el vicio halla aparecido después, pero sin culpa del arrendatario (art. 1932 inc. 1º).
b) Si el vicio impide parcialmente el uso de la cosa arrendada o esta se destruye parcialmente:- El juez decide:
i) Si hay lugar a la terminación del contrato.
ii) Si hay lugar a una rebaja de la renta (art. 1932 inc. 2º).
c) Si el vicio tiene una causa anterior al contrato:- El arrendatario tendrá derecho además, de la terminación o rebaja del precio, a pedir indemnización de perjuicios, que solo comprende el daño emergente, pero si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato o este debió preveerlo en razón de su profesión u oficio, también comprenderá el lucro cesante (art. 1933)
CASOS EN QUE NO PROCEDE INDEMNIZACIÓN:- art. 1934
a) Si el arrendatario contrató a sabiendas del vicio y el arrendador no se obligó a sanearlo.
b) Si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo.
c) Si renunció expresamente a la acción de saneamiento, por el mismo vicio, designándolo.
ARRENDAMIENTO DE UNA MISMA COSA A VARIAS PERSONAS:- Art. 1922.
a) Si se ha entregado la cosa a una de ellas, éste es preferido.
b) Si se ha entregado a ambos, la entrega posterior no vale.
c) Si no se ha entregado la cosa a ninguno, prevalecerá el título anterior.
INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR:- Art. 1925.
a) Por hecho o culpa del arrendador:-
El arrendatario podrá pedir la terminación del contrato, con indemnización de perjuicios.
b) Por caso fortuito o fuerza mayor:-
El arrendatario solo podrá pedir la terminación sin derecho a indemnización de perjuicios alguna. Lo mismo en el caso de que el arrendatario haya tenido conocimiento de la imposibilidad de entregar del arrendador.
MORA DEL ARRENDADOR:- Art. 1926.
a) Si se debe a un hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, da derecho al arrendatario a pedir indemnización de perjuicios.
b) Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.
b)Mantener la cosa en el estado de servir para el fin del arrendamiento:- (2ª obligación del arrendador, de la naturaleza del contrato)
Significa que el arrendador debe entregar la cosa en estado de servir y mantenerla y conservarla en este estado, debiendo efectuar durante todo el arrendamiento, las reparaciones necesarias; si los deterioros han provenido de caso fortuito o de la mala calidad de la cosa entregada; salvo las reparaciones locativas.
A este respecto rige la voluntad de las partes, en silencio de ellas se aplican las siguientes reglas:
i) REPARACIONES NECESARIAS:-
Son las indispensables para mantener la cosa para el fin que se arrendó (art. 1935). REGLA GENERAL: Tocan al arrendador.
EXCEPCIÓN: Tocan al arrendatario por cuenta del arrendador. Cuando son efectuadas por el arrendatario, el arrendador debe restituirlas, bajo las siguientes condiciones:-
a) Que el arrendatario no las haya hecho indispensables por su culpa.
b) Que haya dado pronta noticia de ellas al arrendador, para que éste las efectúe; a menos que la noticia no haya podido darse a tiempo.
c) Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente.
d) Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones.
ii) MEJORAS ÚTILES:-
Son aquellas que sin ser necesarias aumentan el valor venal de la cosa (art. 1936).
Si el arrendatario las ha introducido tiene derecho a reembolso, bajo las siguientes condiciones:-
a) Que hayan sido autorizadas por el arrendador.
b) Que el arrendador se haya comprometido expresamente a pagarlas.
En el evento de que se hayan efectuado mejoras necesarias sin cumplir los requisitos vistos, el arrendatario tendrá derecho a separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerados separados.
c) Librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada:- (3ª obligación del arrendador, de la naturaleza).
Esta obligación comprende:-
a) No turbar al arrendatario.
b) Garantizar al arrendatario de turbaciones de terceros.
No turbar al arrendatario:-
Si el arrendador infringe la obligación, la ley autoriza al arrendatario a reclamar indemnización de perjuicios.
Art. 1928 inc. 1º:- No podrá sin el consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.
PODRÁ REALIZARLOS:-
Cuando cuente con la autorización del arrendatario.
SI LA COSA REQUIERE DE URGENTES REPARACIONES:-
a) Si la turbación es de escasa importancia, debe soportarla el arrendatario, pero le asiste el derecho de pedir rebaja del precio, con indemnización de perjuicios.
b) Si la turbación es considerable, el arrendatario tendrá derecho a pedir la terminación del contrato, con indemnización de perjuicios.
RESUMEN:- Hay derecho a indemnización:-
a) Cuando la causa de las reparaciones ya existía al tiempo del contrato, y el arrendador debió conocerla en razón de su profesión u oficio, y que eran desconocidas por el arrendatario.
b) Si las reparaciones dificultan el goce de la cosa por mucho tiempo.
Garantizar al arrendatario de las turbaciones de terceros:-
Las turbaciones de terceros pueden ser, de hecho y de derecho, las primeras, cuando provienen de vías de hecho de un tercero que no pretenden derechos sobre la cosa, y las segundas, las que se producen por las acciones de terceros hagan valer, alegando derechos sobre la cosa.
TURBACIONES DE HECHO: Deben ser repelidas por el arrendatario con los medios de que disponga.
TURBACIONES DE DERECHO: Son de responsabilidad del arrendador (art. 1930):-
a) Cuando la turbación es de escasa relativa importancia, el arrendatario tiene derecho a la rebaja del precio, con indemnización de perjuicios.
r b) Si la turbación es de considerable importancia, el arrendatario tiene derecho a pedir la terminación del contrato, con indemnización de perjuicios.
TIENE EL ARRENDATARIO, ADEMÁS, DERECHO A PEDIR INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS EN LOS SIGUIENTES CASOS:-
a) Si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida por el arrendador, y no por el arrendatario, o siendo conocida de él intervino estipulación de saneamiento de ella, tiene derecho al lucro cesante.
b) Si la causa del derecho reclamado por el tercero no era o no debió ser conocida del arrendador, al tiempo del contrato no hay derecho al lucro cesante.
Derecho legal de retención del arrendatario
Aquel de que goza el arrendatario para la seguridad de las indemnizaciones que se le adeuden por parte del arrendador.
Se traduce en que el arrendatario no puede ser privado de la cosa arrendada, mientras el arrendador no le pague tales indemnizaciones o no le asegure competentemente dicho pago.
INDEMNIZACIONES OBJETO DEL DERECHO LEGAL DE RETENCIÓN:-
a) Mutaciones o trabajos en la cosa.
b) Turbaciones de derecho de terceros.
c) Mal estado de la cosa arrendada.
d) Mejoras útiles introducidas por el arrendatario a la cosa con el consentimiento del arrendador, bajo la expresa condición de abonarlas.
a) Pagar el precio.
II) OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:- b) Usar la cosa según lo convenido
c) Cuidar la cosa
d) Efectuar la reparaciones locativas.
e) Restituir la cosa.
a) Pagar el precio o renta:-
* La determinación del precio se hará según las reglas de la C/V. * Sino existe acuerdo entre las partes en el precio o renta, y se ha procedido a la entrega de la cosa, se estará en cuanto el precio o renta a lo que determinen PERITOS, peritaje que será costeado a prorrata de las partes, salvo que se logre probar por algún medio el precio o renta por alguna de las partes. * ÉPOCA DEL PAGO:- (en el orden):-
1º En la época pactada. 2º Según la costumbre del país. 3º a) Predios urbanos:- mensual. b) Predios rústicos:- anual c) Cosa mueble arrendada por cierto Nº de años, meses o días, la renta se debe inmediatamente expirado el año, mes o día. d) Suma alzada:- una vez terminado el contrato.
* INCUMPLIMIENTO DEL PAGO:-
* El arrendador podrá, sólo respecto de los predios urbanos:-
a) Pedir la resolución del contrato, más indemnización de perjuicios. b) Exigir el cumplimiento forzado del mismo, también con indemnización de perjuicios. * La indemnización comprende:-
a) El pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día que desahuciando podría haber hecho terminar el contrato, o que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.
* Para liberarse del pago el arrendatario podrá proponer a otra persona idónea que le sustituya por el tiempo que le falte, prestando fianza u otra caución, todo ello bajo su responsabilidad (art. 1945).
b) Usar la cosa según lo convenido, o en su defecto, según la presunta intensión de los contratantes y el natural destino de la cosa:-
* Si el uso ordinario de la cosa no puede ser determinado por las partes tocará al juez determinarlo.
* INCUMPLIMIENTO DE ESTA OBLIGACIÓN:-
El arrendador podrá pedir:-
a) La terminación del contrato más la indemnización de perjuicios. b) Pedir la indemnización dejando subsistir el contrato. c) Cuidar la cosa:-
* El arrendatario responde del CULPA LEVE, ya que el contrato cede en beneficio de ambos contratantes.
* INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN:-
* El arrendador podrá pedir la indemnización, y si hay grave y culpable deterioro, la terminación del contrato.
* PRINCIPIO DE LA EXTENSIÓN DE LA RESPONSABILIDAD:-
* No sólo es de cargo del arrendatario, sino que también de su familia, huéspedes y depedendientes (art. 1941).
* CESIÓN Y SUBARRENDAMIENTO DE LA COSA:-
* Cesión:- Transmisión del Dº de goce que deriva del contrato a un 3º. * Subarrendamiento:- Dar en arrendamiento una cosa que se tiene a título de arriendo. * Art. 1946:- "El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le hay expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo". d) Efectuar las reparaciones locativas:- * Son aquellas que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabro de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc. (art. 1940). e) Restituir la cosa:- * Esto en atención a que el goce del arrendatario, es necesariamente temporal (art. 1947 inc.1º) * MOMENTO EN QUE DEBE EFECTUARSE LA RESTITUCIÓN:- Al término del contrato. * ESTADO EN QUE SE HACE LA RESTITUCIÓN:- * REGLA GENERAL:- En el estado en que se encuentre, habida consideración el uso y goce legítimos. * EXCEPCIONES:- a) Si las partes han dejado constancia del Eº en que se encontraba la cosa, debe ser restituida de acuerdo a dicha estipulación. b) Si no se ha dejado tal constancia, se entiende que el Eº de la cosa, era satisfactorio, salvo prueba en contrario. * Los daños y pérdidas sobrevinientes durante el goce de la cosa se presumen culpables, tocando al arrendatario acreditar que no han sobrevenido por su culpa o hecho, o de su familia, huéspedes, dependientes o subarrendatarios. * FORMAS DE LA RESTITUCIÓN:- a) Muebles:- Poniéndolos materialmente a disposición del arrendador. b) Inmuebles:- Desocupándolos enteramente, poniéndolos a disposición del arrendador y entregándole las llaves (art. 1948). * INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN:- * Será necesario que el arrendatario esté en mora. * Art. 1949:- "Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador; aún cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él competa como injusto detentador". derecho legal de retención del arrendador * Aquel de que goza para la seguridad del pago del precio o renta y/o de las indemnizaciones que el arrendatario le adeude. * Recae sobre todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto. * INDEMNIZACIONES OBJETO DEL Dº LEGAL DE RETENCIÓN:- a) Por el uso indebido de la cosa. b) Por los deterioros producidos en la cosa por no cuidarla como un buen padre de familia. c) Por la mora del arrendatario. d) Por la terminación del contrato por culpa del arrendatario. e) Por las rentas no pagadas. causales de expiración del contrato 1.- Por las causas de todos los contratos. a) Por la destrucción total de la cosa arrendada b) Por la expiración del plazo estipulado. 2.- Art. 1950:- c) Por la extinción del derecho del arrendador. d) Por sentencia judicial. a) Por destrucción total de la cosa arrendada:- * El arrendado no podrá procurar el goce de la cosa arrendada (su obligación carece de objeto), y el arrendatario se liberará de pagar la renta (su obligación carece de causa). * Da lo mismo si la destrucción es fortuita o culpable. Solo que la pérdida total culpable dará derecho a demandar indemnización de perjuicios al arrendador, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falta para la expiración del contrato, o hasta que hubiere podido expirar por el desahucio. * Si la pérdida es parcial, el juez será quien decida, si hay lugar a la terminación del contrato, o solo hay lugar a la rebaja del precio. b) Expiración del plazo:- * El plazo en el arriendo puede ser:- * Determinado * Indeterminado * Es determinado:- a) Cuando las partes lo han convenido. b) Por la naturaleza del servicio a que la cosa se destina. c) Por la costumbre del país. * En estos casos no es necesario el desahucio. * Es indeterminado:- a) Cuando no es a plazo determinado, y las partes no expresan su voluntad de poner fin al contrato. * En este caso es necesario dar aviso recíproco de la intensión de poner fin al contrato, lo que se denomina DESAHUCIO. Si se ha fijado plazo a una sola parte, aquellas parte a que el plazo no obliga, deberá, si quiere poner término al contrato, desahuciarlo. * DESAHUCIO:- Noticia anticipada que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato. * Es irrevocable; salvo con el consentimiento de la otra parte. Formas del desahucio:- a) Judicial:- Aquel que se da por medio de una notificación judicial, el desahuciado tiene un plazo de 10 días para oponerse a él. b) Extrajudicial:- Puede ser:- Verbal Escrito Se trata de aquel que se da de cualquiera otra forma que no sea judicial. * Anticipación con que debe darse el desahucio:- a) Si el contrato es a tanto por año o por mes, deberá darse con una anticipación mínima de un año o de un mes. * El desahucio comienza a correr conjuntamente con el próximo período. * Momento en que se extingue el contrato:- a) Si es a plazo determinado:- Cuando se cumple. b) Si es plazo indeterminado:- Cuando expira el plazo del desahucio. * Hasta el final de dichos plazos subsiste el Dº del arrendador para cobrar las rentas de arrendamiento, aunque el arrendatario restituya antes, ya que igualmente deberá pagara hasta la terminación del contrato (art. 1955). LA TÁCITA RECONDUCCIÓN:- "Es la renovación del contrato por el hecho de que el arrendatario retenga la cosa con la aparente anuencia del arrendador". * Se trata de una limitación a la renovación del contrato, ya que para que este se renueve totalmente las partes deben pactarlo expresamente. * El arrendador tiene Dº; sino se ha renovado expresamente el contrato, a exigir la restitución cuando quiera (art. 1956). * Requisitos de la Tácita Reconducción:- a) Que la cosa arrendada sea inmueble. b) Que el arrendatario conserve la tenencia de la cosa. c) Que el arrendatario haya pagado la renta correspondiente al período posterior a la expiración del contrato, con el beneplácito del arrendador, o que las partes hayan ejecutado hechos demostrativos que impliquen que perseveran en el contrato. * Efectos de la Tácita Reconducción:- a) Se entiende renovado el contrato en las mismas condiciones, pero con diferente plazo:- i) Inmuebles urbanos:- 3 meses. ii)Predios rústicos:- hasta la próxima percepción de frutos pendientes. b) Las cauciones constituidas por 3ºs, se extinguen, salvo que accedan nuevamente a ellas. c) Extinción del derecho del arrendador:- * Como se trata de un contrato de tracto sucesivo, la obligación del arrendador de otorgar el goce de la cosa, es una obligación de la carácter sucesivo, si pierde su Dº se encontrará imposibilitado de cumplirla. * Puede ser:- a) Por causa independiente de la voluntad del arrendador. b) Por hecho o culpa del arrendador. * La distinción importa a los efectos de las indemnizaciones a que puede estar obligado el arrendador, ya que el contrato igualmente terminará por esta causa. * POR CAUSA INDEPENDIENTE A SU VOLUNTAD:- * Los 3ºs que adquieran tales Dºs, no están obligados a respetar el arriendo, el contrato les es inoponible. * El contrato expira, aún antes de cumplirse el tiempo o plazo fijado para su duración. * V.gr.:- a) Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, el contrato expirará, a la llegada del plazo, o en el evento de la condición. * RESPONSABILIDAD DEL ARRENDADOR:- * Si estaba de buena fe: No hay lugar a indemnización de perjuicios a favor del arrendatario. * Si estaba de mala fe: Hay lugar a la indemnización de perjuicios, salvo que el arrendatario haya contratado de dicha calidad (mala fe del arrendatario). * Mala fe:- Consiste en haber contratado a sabiendas del carácter incierto de su Dº y atribuyéndose la calidad de dueño absoluto. * EXTINCIÓN POR CAUSA DE EXPROPIACIÓN:- * Se extingue el contrato, si la expropiación es total, si es parcial solamente autorizará al arrendatario para pedir la terminación del contrato. a) Se otorga al arrendador el tiempo necesario para utilizar las labores principiadas y recoger los frutos pendientes. b) Si la causa de expropiación es tan urgente que no de lugar a lo anterior, y exista plazo pendiente del arriendo que conste en escritura pública, el Estado o la Corporación expropiatoria debe indemnización de los perjuicio al arrendatario. c) Si es parcial, sólo autoriza al arrendatario para pedir la terminación del contrato. * EXTINCIÓN POR CULPA O HECHO O CAUSA IMPUTABLE AL ARRENDADOR * Ocurre cuando el arrendador enajena la cosa arrendada, o por el hecho el precio se declara resuelta la C/V que le sirvió de título para su adquisición, etc. * EFECTOS:- Se distingue:- a) Si el sucesor en los Dºs del arrendador debe respetar el arriendo. b) Si el sucesor en los Dºs del arrendador NO debe respetar el arriendo. a) EL SUCESOR DEBE RESPETARLOS:- * El contrato subsiste, y no se deben indemnizaciones. * REGLA GENERAL:- El sucesor no debe respetar el arriendo. * EXCEPCIÓN:- Art. 1962:- Debe respetar el arriendo:- 1º Todo aquel a quien se transfiere el Dº del arrendador por un título lucrativo (gratuito). 2º Todo aquel a quien se le transfiere el derecho de arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; salvo los acreedores hipotecarios. 3º Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura. b) EL SUCESOR NO DEBE RESPETARLOS:- * El arrendatario será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el Dº no está obligada a respetar el arriendo. * El arrendador debe indemnizar tanto al arrendatario como al subarrendatario, pudiendo éste actuar en contra del arrendador, si el arrendatario le cede su acción, pero siempre que el arrendador haya autorizado al subarriendo. * El arrendatario debe reembolsar al subarrendatario las rentas que le haya anticipado. * CLÁUSULA DE NO ENAJENAR LA COSA ARRENDADA POR EL ARRENDADOR * La estipulación no impide al arrendador enajenar la cosa, siempre que el adquirente respete el arriendo, es decir da derecho al arrendatario a permanecer en el arriendo hasta su terminación natural (art. 1964). * EMBARGO DE LA COSA ARRENDADA:- * Si el subastador es un acreedor hipotecario, deberá respetar el arriendo siempre que se encuentre inscrito con anterioridad a la inscripción hipotecaria. * Si el subastador es un acreedor valista, deberá respetar el arriendo que conste por escritura pública, aunque no se haya inscrito, y la inscripción sea posterior a la hipotecaria. d) Extinción por sentencia judicial:- * Cuando las partes incumplen sus obligaciones. * Cuando se declara judicialmente nulo el contrato. e) Otras causales:- i) Insolvencia del arrendatario. ii) Cuando la cosa requiera separación total o parcial. arrendamiento de cosas por el padre, marido o guardador * No pueden hacerse sino por cierto tiempo:- a) Padre:- * Art. 256, en relación a los tutores o guardadores. b) Guardadores:- * Art. 407:- i) Inmuebles rústicos:- No más de 8 años. ii) Predios urbanos:- No más de 5 años. iii) No puede ser en ningún caso mayor al tiempo que falte el pupilo para cumplir la mayoría de edad. * El exceso es inoponible para el pupilo o su sucesor en el dominio, por el tiempo que exceda. c) Marido:- * Art. 1749:- i) Rústicos:- No más de 8 años. ii) Urbanos:- No más de 5 años. iii) En ambos casos se incluyen las prórrogas pactadas por el marido. * El exceso es inoponible a la mujer o sus sucesores en el dominio. normas especiales del contrato de arrendamiento a) BIENES RAÍCES URBANOS:- Ley Nº 18.101:- * Son los ubicados dentro del radio urbano respectivo. * Excepcionalmente se aplica a las viviendas ubicadas fuera del radio urbano, siempre que su superficie no exceda a una hectárea. * No es aplicable la ley:- a) A los predios de cabida superior a una hectárea que estén destinados a la explotación agrícola, ganadera o forestal. b) A los bienes raíces fiscales. c) A los hoteles o residencias. * La ley 18.101 rige todos los contratos celebrados con posterioridad al 29 de Enero de 1982, hacia atrás rige el D.L. Nº 964. * Principales reglas:- 1.- Los Dºs que la ley confiere a los arrendatarios son irrenunciables. 2.- Los contratos de arrendamiento que no consten por escrito, se presume como renta la que declare el arrendatario. 3.- En caso de mora de una o de otra parte, los pagos o deducciones deberá hacerse reajustados en U.F., entre la fecha en que debieran realizarse y aquella en que efectivamente se hagan, lo mismo si se deben intereses. 4.- Los contratos de mes a mes y los de plazo indeterminado sólo podrá ponérseles término por medio de DESAHUCIO JUDICIAL, que tendrá como plazo mínimo 4 meses, contados desde la notificación de la demanda, aumentados en dos meses por año completo que haya ocupado el inmueble. 5.- El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de dichos plazos, quedando obligado a pagar la renta sólo hasta el día de la restitución. 6.- En los contratos de plazo fijo que no excedan de un año, el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y en tal evento, el arrendatario tendrá Dº a un plazo de 4 meses contados desde la notificación de la demanda. En este caso, el arrendatario tendrá Dº a restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta hasta el día en que aquella se efectúe. b) PREDIOS RÚSTICOS:- Reglas principales:- 1.- Puede constar por escritura pública o privada, en este último caso, se requiere la presencia de dos testigos, mayores de 18 años. 2.- La renta puede pactarse en dinero o en frutos naturales. 3.- El contrato durará lo que las partes estipulen, o por el tiempo que sea determinado por el servicio para que se destine la cosa, o por la costumbre, en los demás casos, será indefinido. 4.- EXPIRACIÓN DEL CONTRATO:- i) Por la extinción del Dº del arrendador. ii) Por desahucio, dado con una anticipación mínima de un año, sino se ha estipulado plazo. c) CONTRATO PARA LA CONFECCIÓN DE UNA OBRA MATERIAL:- * Es aquel en que las partes se obligan mutuamente, la una a ejecutar una obra material y la otra a pagar por ella un precio determinado". * Quien ejecuta la obra se llama ARTÍFICE. * Este contrato es de arrendamiento:- * Cuando la materia con que se hará la obra sea suministrada por quien encargó la obra. * Si es suministrada por el artífice, se trata de una C/V. * Si la suministran mutuamente, será C/V o arrendamiento, según valga más el material entregado por el artífice o por quien encargó la obra. CONFECCIÓN DE UNA OBRA MATERIAL COMO ARRENDAMIENTO:- * REGLA GENERAL:- Se somete a las normas del Código Civil. * EXCEPCIÓN:- En materia de riesgos:- a) La pérdida de la materia recae sobre el dueño de ella, es decir, sobre quien encargó la obra; salvo en los siguientes casos:- i) Cuando la materia perezca por culpa del artífice. ii) Cuando la materia perezca sin culpa del artífice. b) El artífice debe soportar la pérdida de la materia y pagar el precio al dueño:- i) Si la obra ha sido reconocido o aprobada por el dueño de ella. ii) Si la obra no ha sido reconocida o aprobada por el dueño de ella, por mala fe del dueño. iii) Si la cosa perece por un vicio de la materia suministrada por el que encargó la obra, salvo que el vicio sea de aquellos que el artífice por su oficio ha debido conocer, o que conociéndolo no haya dado aviso oportuno. (art. 2000). * OBLIGACIONES DE LAS PARTES:- * Dueño de la obra:- 1.- Pagar el precio. a) En la forma convenida. b) En silencio, una vez concluida la obra, reconocida y aprobada. 2.- Declarar si aprueba o rechaza la obra. Omisión:- * Serán del dueño los riesgos, debiendo pagar el precio, aunque la cosa haya perecido. * Artífice:- 1.- Ejecutar fiel y oportunamente la obra. * Dueño de la obra disiente de ello, lo determinarán peritos nombrados por las partes. * INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES POR LAS PARTES:- * Gozan de la acción de perjuicios, si el incumplimiento es del artífice, el dueño deberá fundar su acción, y si procede podrá, a su arbitrio:- a) Obligarlo a que la haga de nuevo. b) Demandar la indemnización de perjuicios. a) Por voluntad del dueño. Extinción del contrato b) Por muerte del artífice. CONTRATO PARA LA CONFECCIÓN DE UN EDIFICIO * Rigen normas especiales:- a) Si se trata de un contratista, generalmente se encargará de toda la obra. b) Se trata de un contrato a precio total, o invariable. * El empresario no puede pedir aumento del precio por haberse encarecido los materiales o por haberse hecho agregaciones o modificaciones al plan primitivo. * Si por una circunstancia desconocida (vicio oculto del suelo), debiera aumentarse el precio por el empresario, es aceptable si el que encargó la obra lo ha autorizado a ello, sin perjuicio de su Dº de ocurrir al juez para determinar si es procedente el aumento de precio. * Si la construcción adolece de defectos que atañen a la solidez y estabilidad de la obra, el contratista se hace responsable no obstante, si la obra ha sido reconocida y aprobada por el dueño. * La responsabilidad del constructor subsiste:- a) Por vicios o defectos de la construcción. b) Por vicio del suelo que el constructor haya debido conocer por su oficio. c) Por vicio de los materiales. * La responsabilidad subsiste por 5 años contados desde el día de la entrega o de la inscripción de la obra en la Dirección de Obras Municipales. * Finalmente, si los artífices y obreros han contratado directamente con el que encargó la obra, tendrán acción directa contra él; pero si se relacionan con el empresario, tienen acción subsidiaria en contra de quien encargó la obra, y hasta concurrencia de lo que éste deba al empresario. ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES * Aquel en que predomina la inteligencia sobre el esfuerzo físico. a) Arrendamiento de servicios aislados. Clasificación:- b) Arrendamiento de servicios de largos actos. c) Arrendamiento de servicios profesionales. a) Arrendamiento de servicios aislados:- * Aquel en que predomina la inteligencias por sobre la obra de la mano; v.gr. obra musical. b) Arrendamiento de servicios de largos actos:- * Empleados (contrato de trabajo). c) Arrendamiento de servicios profesionales:- * Se refiere a los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios, o a que esté unida la facultad de representar y obligar a otra persona, respecto de terceros (mandato). * V.gr. Abogado, con poder para representar, se aplican normas del mandato y subsidiariamente las normas de éste contrato. ARRENDAMIENTO DE TRANSPORTE * Contrato por el cual una parte se compromete, mediante cierto flete o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje a otro. OBLIGACIONES DEL ACARREADOR:- a) Presentarse a recibir la carga o pasajeros en el tiempo y lugar convenidos. b) Efectuar el transporte, se podrá eximir si prueba fuerza mayor o caso fortuito. c) Velar por las personas o cosas que transporta. OBLIGACIONES DEL CARGADOR O CONSIGNANTE:- a) Presentar los pasajeros o carga para su transporte en el lugar y tiempo convenidos, so pena de pagar la mitad del flete o precio. b) Pagar el flete o precio. c) Reparar los daños por vicios de la carga o por un hecho o culpa de los pasajeros. NOTA:- La muerte del acarreador o del pasajero no pone fin al contrato, sus obligaciones se transmiten a sus herederos.

Hosted by www.Geocities.ws