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Título
I
Do Condomínio
Art.
1º - As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais
pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si,
destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser
alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e
constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações
desta Lei.
§ 1º - Cada unidade será assinalada por designação especial, nuérica
ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º - A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração
ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
Art. 2º - Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou
por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e
sua destinação, inclusive (Vetado) edifício-garagem, com ressalva
das restrições que se lhe imponham.
§ 1º - O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a
isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será
tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições
que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e
será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de
não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
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§ 2 - O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser
transferido a outro condômino independentemente da alienação da
unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas
estranhas ao condomínio.
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
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§ 3º - Nos edifícios-garagens, às vagas serão atribuídas frações
ideais de terreno específicas.
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
Art. 3º - O terreno em que se levantam a edificação ou conjunto de
edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes
externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais
que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou
titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes,
constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão,
ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também,
insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino
(Vetado).
Art. 4º - A alienação de cada unidade, a transferência de direitos
pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais
sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (Vetado).
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº7.182/84|Link para Lei 7.182/84|L7.182/84 |0
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Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de que
trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações
do alienante para com o respectivo condomínio.
Art. 5º - O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das
unidades isoladas regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que
lhe for aplicável.
Art. 6º - Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas
disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais
de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por
ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória, no
Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada
unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração
ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade,
dispensando-se a descrição interna da unidade.
Art. 8º - Quando, em terreno onde não houver edificação, o
proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou
promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação,
observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas
térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno
ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada
como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal,
bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios
de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno
ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como
de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e
ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser
utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos
de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem
comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.
Capítulo
II - Da Convenção de
Condomínio
Art.
9º - Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou
promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de
unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção
ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio,
e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia,
aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º - Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis
bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º - Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários
de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes
cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção
que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no
mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3º - Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção
deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de
condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos
para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não
incluídos na própria Convenção.
§ 4º - No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art.
8, a Convenção de Condomínio fixará os direitos e as relações de
propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo
estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções
do terreno, inclusive as edificadas.
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
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Art. 10 - É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores
diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio,
ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à
segurança dos demais condôminos;
IV - embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista
na Convenção ou no Regulamento do Condomínio, além de ser
compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo
ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à
custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for
estipulado.
§ 2º - O proprietário ou titular de direito à aquisição de
unidade poderá fazer obra que (Vetado) ou modifique sua fachada, se
obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.
Art. 11 - Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será
tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino,
diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas
federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
Capítulo
III - Das Despesas do
Condomínio
Art.
12 - Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe
couber em rateio.
§ 1º - Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação
da quota do rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada
unidade.
§ 2º - Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe
promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas
atrasadas.
§ 3º - O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo
fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (um por
cento) ao mês, e multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito,
que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação
dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho
Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a
6 (seis) meses.
§ 4º - As obras que interessarem à estrutura integral da edificação
ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com
o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de
direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio
aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o
síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.
§ 5º - A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso
algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
Capítulo
IV - Do Seguro, do Incêndio,
da Demolição e da Reconstrução Obrigatória
Art.
13 - Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de
edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as
unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro
sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o
prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será
obrigatoriamente feito dentro de 120 (cento e vinte) dias, contados da
data da concessão do "habite-se", sob Pena de ficar o
condomínio sujeito à multa mensal equivalente a um doze avos do
imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
Art. 14 - Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de
dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em
assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou
venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que
representem metade mais uma das frações ideais do respectivo
terreno.
§ 1º - Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia,
ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do
destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do
seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo
seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º - Aprovada, a reconstrução será feita, guardados,
obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma
disposição interna.
§ 3º - Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá
ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria
poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação
judicial, feita em vistoria.
Art. 15 - Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à
maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais
da minoria.
§ 1º - Como condição para o exercício da ação prevista neste
artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição
do juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação,
prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2º - Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz,
liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a
minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o oficial de
registro de imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a
adjudicação foi resultante de medida liminar.
§ 3º - Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com
o prazo de 10 (dez) dias para a contestação (Vetado).
§ 4º - Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará o pedido.
§ 5º - Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6º - Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita
na vistoria, o condomínio, em execução, restituirá à minoria a
respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% (um
por cento) ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou
pagará o total devido, com os juros da mora a contar da citação.
§ 7º - Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título
definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º - A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de
sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a
cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16 - Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da
edificação, o síndico
promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos
nas partes danificadas.
Art. 17 - Os condôminos que representem, pelo menos, dois terços do
total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80%
(oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre
a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por
motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de
condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua
insegurança ou insalubridade.
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Nota:
Redação determinada pela Lei nº6.709/79
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§ 1º - A maioria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas
assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos
dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo
previsto no art. 15.
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Nota:
Redação determinada pela Lei nº6.709/79
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§ 2º - Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades
habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em
relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos,
pelo quorum mínimo de votos que representem dois terços das unidades
isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento)
do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação
total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no
art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.
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Nota:
Redação determinada pela Lei nº6.709/79
______
§ 3º - Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído
à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço
efetivo e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério
desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a
mesma área útil de construção.
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Nota:
Redação determinada pela Lei nº6.709/79
______
Art. 18 - A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto
de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará
no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições
desta Lei, bem assim às da Convenção do Condomínio e do
Regulamento Interno.
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Nota:
Redação determinada pelo Decreto-lei nº981/69. Anteriormente havia
sido alterado pelo art.8º, da Lei nº4.864/65
Capítulo
V - Utilização da
Edificação ou do Conjunto de Edificações
Art.
19 - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade,
de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses,
condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá
usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo
aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao
bom uso das mesmas partes por todos.
Parágrafo único. (Vetado).
Art. 20 - Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas
as obrigações referentes ao
uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21 - A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção
sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no
Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal
que, no caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a
cobrança da multa por via executiva, em benefício do condomínio, e,
em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.
Capítulo
VI - Da Administração do
Condomínio
Art.
22 - Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do
condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 (dois) anos,
permitida a reeleição.
§ 1º - Compete ao síndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora
dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites
das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de
edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e
segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os
moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o
Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no
Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem
como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais
necessidades de verificação contábil, toda a documentação
relativa ao condomínio.
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Nota:
Acrescentada pela Lei nº6.434/77
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§ 2º - As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de
confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante
aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º - A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico
caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º - Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou
jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela
mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser
diferentemente.
§ 5º - O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições
previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois
terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente
convocada.
§ 6º - A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos,
definindo- lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá
exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
Art. 23 - Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho
Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não
poderão exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico,
para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao
condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
Capítulo
VII - Da Assembléia Geral
Art.
24 - Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos,
convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual
compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia,
aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de
condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou
conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e
correlatas.
§ 1º - As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo
quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2º - O síndico, nos 8 (oito) dias subseqüentes à assembléia,
comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no
tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá
a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
§ 3º - Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às
frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino,
salvo disposição diversa da Convenção.
§ 4º - Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias
do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a
ela não compareça.
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Nota:
Redação determinada pela Lei nº9.267/96
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Art. 25 - Ressalvado o disposto no § 3º do Art. 22, poderá haver
assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por
condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio,
sempre que o exigirem os interesses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só
poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto
mínimo de condôminos que representem dois terços do total das frações
ideais.
Art. 26 - (Vetado).
Art. 27 - Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos
poderes que lhe competem, 15 (quinze) dias após o pedido de convocação,
o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.
Título
II
Das Incorporações
Capítulo
I - Disposições Gerais
Art.
28 - As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional,
reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação
imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar
a construção, para alienação total ou parcial, de edificações,
ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas
(Vetado).
Art. 29 - Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas
(Vetado), em edificações a serem construídas ou em construção sob
regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação
de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo,
preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das
frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser
contratada a venda, ou promessa de venda ou de sessão das frações
de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de
aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de
construção, respondendo o alienante como incorporador.
Art. 30 - Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e
titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios
que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem
as alienações antes da conclusão das obras.
Art. 31 - A iniciativa e a responsabilidade das incorporações
imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário
deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os
requisitos da alínea a do Art. 32;
b) o construtor (Decretos números 23.569, de 11 de dezembro de 1933,
e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10
de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei número 6.530, de 12
de maio de 1978).
§ 1º - No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo
proprietário do terreno, o promitente comprador e cessionário deste
ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público,
onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto
no § 4º do Art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à
alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará
pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.
§ 2º - Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a
indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome
permanecer indicado ostensivamente no local da construção.
§ 3º - Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma
por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores
solidariamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período
de carência, referido no Art. 34.
Capítulo
II - Das Obrigações e
Direitos do Incorporador
Art.
32 - O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas
após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis,
os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e
irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de
permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não
haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais
e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente
registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais,
de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus
reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao
incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos
20 (vinte) anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da
global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a
respectiva metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social,
quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela
arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo
modelo a que se refere o inciso IV, do Art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do
arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do Art.
53, com base nos custos unitários referidos no Art. 54,
discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade,
devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades
autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação
ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o
inciso II, do Art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do
Art. 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência
(Art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de
crédito que opere no País há mais de 5 (cinco) anos;
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número
de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda
dos mesmos.
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Nota:
Acrescentada pela Lei nº4.864/65
_________
§ 1º - A documentação referida neste artigo, após o exame do
oficial de registro de imóveis, será arquivada em cartório,
fazendo-se o competente registro.
§ 2º - Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de unidades autônomas serão também averbáveis
à margem do registro de que trata este artigo.
§ 3º - O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação
do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios,
impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou
definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios
"classificados".
§ 4º - O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem
o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax,
microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste
artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
§ 5º - A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos
de alienação, não impedem o registro, que será feito com as
devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos
do registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 6º - Os oficiais de registro de imóveis terão 15 (quinze) dias
para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias
ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o
prazo de 15 (quinze) dias para fornecer certidão, relacionando a
documentação apresentada e devolver, autenticadas, as segundas vias
da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos.
Em casos de divergência, o oficial levantará a dúvida segundo as
normas processuais aplicáveis.
§ 7º - O oficial do registro de imóveis responde, civil e
criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação
contraveniente à lei ou der certidão ...(Vetado)... sem o
arquivamento de todos os documentos exigidos.
§ 8º - O oficial do registro de imóveis que não observar o prazo
previsto no § 6º ficará sujeito à penalidade imposta pela
autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos
devidos pelo registro de que trata este artigo, aplicável por
quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles
prazos.
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
________
§ 9º - O oficial do registro de imóveis não responde pela exatidão
dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência
ao disposto nas alínea e, g, h, p deste artigo, desde que assinados
pelo profissional responsável pela obra.
_________
Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
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§ 10 - As plantas do projeto aprovado (alínea d deste artigo) poderão
ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável
pela obra, acompanhada de cópia de licença de construção.
_________
Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
________
§ 11 - Até 30 de junho de 1966, se, dentro de 15 (quinze) dias da
entrega ao cartório do Registro de Imóveis da documentação
completa prevista, neste artigo, feita por carta enviada pelo Oficio
de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue
a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as
exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito
completado o registro provisório.
_________
Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
________
§ 12 - O registro provisório previsto no parágrafo anterior
autoriza o incorporador a negociar as unidades da incorporação,
indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos e
Documentos referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis,
sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente
da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências,
posteriormente formuladas pelo Cartório, bem como de completar o
registro definitivo.
_________
Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
________
Art. 33 - O registro da incorporação será válido pelo prazo de 180
(cento e oitenta) dias, findo o qual, se ela ainda não se houver
concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de
atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior,
revalidado o registro por igual prazo.
Art. 34 - O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação,
prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do
empreendimento.
§ 1º - A fixação do prazo de carência será feita pela declaração
a que se refere a alínea n, do Art. 32, onde se fixem as condições
que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.
§ 2º - Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o
termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua
revalidação.
§ 3º - Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão,
obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do Art.
45.
§ 4º - A desistência da incorporação será denunciada, por
escrito, ao Registro de Imóveis ...(Vetado)... e comunicada, por
escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob
pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
§ 5º - Será averbada no registro da incorporação a desistência
de que trata o parágrafo anterior, arquivando-se em cartório o
respectivo documento.
§ 6º - O prazo de carência é improrrogável.
Art. 35 - O incorporador terá o prazo máximo de 60 (sessenta) dias,
a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para
promover a celebração do competente contrato relativo à fração
ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da
Convenção do Condomínio, de acordo com discriminação constante da
alínea i do Art. 32.
§ 1º - No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se
contará na data de qualquer documento de ajuste preliminar.
§ 2º - Quando houver prazo de carência, a obrigação somente
deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do
mesmo prazo e nas condições previamente estabelecidas, por escrito,
ao Registro de Imóveis, a não-concretização do empreendimento.§ 3º
- Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a
incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se
refere o § 1, o outorgante do mandato, de que trata o § 1, do Art.
31, poderá fazê-lo nos 5 (cinco) dias subseqüentes ao prazo de carência,
e nesse caso ficará solidariamente responsável com o incorporador
pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à
aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito
de regresso sobre eles, dispensando-se, então, do cumprimento da
obrigação fixada no caput deste artigo.
§ 4º - Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o
§ 1 do Art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no
caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o
documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de
Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a
terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do
contrato correspondente.
§ 5º - Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá
também na multa de 50% (cinqüenta por cento) sobre a quantia que
efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do
adquirente ou candidato à aquisição.
§ 6º - Ressalvado o disposto no Art. 43, do contrato de construção
deverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo
pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador
responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes,
pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a
responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até
que o tenham.
Art. 36 - No caso de denúncia de incorporação, nos termos do Art.
34, se o incorporador, até 30 (trinta) dias a contar da denúncia, não
restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-
la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do
recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente
publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações
no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6%
(seis por cento) ao ano, sobre o total corrigido.
Art. 37 - Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se
contra os alienantes houver qualquer ação que possa comprometê-lo,
o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de
ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.
Art. 38 - Também constará, obrigatoriamente, dos documentos de
ajuste, se for o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel,
esclarecendo se a que título se deve esta ocupação e quais as condições
de desocupação.
Art. 39 - Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der
com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão
ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
II - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em
pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a
qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de
ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer
prestação ou encargo.
Art. 40 - No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno
ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de
cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.
§ 1º - Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor
se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura
existente.
§ 2º - No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de
direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado
alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à
unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
§ 3º - Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de
nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução
voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia
indenização aos titulares, de que trata o § 2.
§ 4º - No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de
recorrer à cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão
garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno
objeto do presente artigo.
Art. 41 - Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo
incorporador por preço global compreendendo quota de terreno e
construção, inclusive com parte do pagamento após a entrega da
unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno
e o da construção.
§ 1º - Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente
atrasar o pagamento de parcela relativa a construção, os efeitos da
mora recairão não apenas sobre a aquisição da parte construída,
mas, também, sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha
sido totalmente paga.
§ 2º - Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o
adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à fração ideal
de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição
da fração ideal, mas, também, sobre a parte construída, ainda que
totalmente paga.
Art. 42 - No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal
de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a
resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações
contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.
Art. 43 - Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo
e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa
física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo
de seis (seis) meses, o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo
indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a
estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se
retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação
regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a
culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica,
e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações,
os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão
credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao
incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que
se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as
especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo
autorização unânime dos interessados ou exigência legal;
V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o
preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos
materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente
ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas
condições estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada,
paralisar as obras por mais de 30 (trinta) dias, ou retardar-lhes
excessivamente o andamento, poderá o juiz notificá-lo para que no
prazo mínimo de 30 (trinta) dias as reinicie ou torne a dar-lhes o
andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador
ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem
prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à
cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas,
facultando-se aos interessados prosseguir na obra (Vetado).
Art. 44 - Após a concessão do "habite-se" pela autoridade
administrativa, o incorporador deverá requerer (Vetado) a averbação
da construção das edificações, para efeito de individualização e
discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas
perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º - Se o incorporador não requerer a averbação (Vetado) o
construtor requerê-la-á (Vetado) sob pena de ficar solidariamente
responsável com o incorporador perante os adquirentes.
§ 2º - Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação
poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.
Art. 45 - É lícito ao incorporador recolher o Imposto do Selo
devido, mediante apresentação dos contratos preliminares, até 10
(dez) dias a contar do vencimento do prazo de carência a que se
refere o Art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, for
denunciada a incorporação.
Art. 46 - Quando o pagamento do Imposto sobre Lucro Imobiliário e
respectivos acréscimos e adicionais for de responsabilidade do
vendedor do terreno, será lícito ao adquirente reter o pagamento das
últimas prestações anteriores à data-limite em que é lícito
pagar, sem reajuste, o referido imposto e os adicionais, caso o
vendedor não apresente a quitação até 10 (dez) dias antes do
vencimento das prestações cujo pagamento torne inferior ao débito
fiscal a parte do preço a ser ainda paga até a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, esse ficará
responsável, para todos os efeitos, perante o Fisco, pelo
recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos
reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal (Vetado).
Art. 47 - Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento
do Imposto sobre Lucro Imobiliário, acréscimos e adicionais devidos
pelo alienante é transferida ao adquirente, dever-se-á explicitar o
montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se desse
na data da escritura.
§ 1º - Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos,
como responsável perante o Fisco.
§ 2º - Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao
adquirente, e, se for o caso, em nome deste serão emitidas as Obrigações
do Tesouro Nacional a que se refere o Art. 4º da Lei número 4.357,
de 16 de julho de 1964.
§ 3º - Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de
aquisição a circunstância de obrigar-se o adquirente ao pagamento
do Imposto sobre Lucro Imobiliário, seus acréscimos e adicionais.
Capítulo
III - Da Construção de
Edificações em Condomínio
Seção
I
Da Construção em Geral
Art. 48 - A construção de imóveis,
objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei, poderá ser
contratada sob o regime da empreitada ou de administração, conforme
adiante definidos, e poderá estar incluída no contrato com o
incorporador (Vetado), ou ser contratada diretamente entre os
adquirentes e o construtor.
§ 1º - O projeto e o memorial descritivo das edificações farão
parte integrante e complementar do contrato.
§ 2º - Do contrato deverá constar o prazo da entrega das obras e as
condições e formas de sua eventual prorrogação.
Art. 49 - Os contratantes da construção, inclusive no caso do Art.
43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão
reunir-se em assembléia, cujas deliberações, desde que aprovadas
por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias
para todos eles, salvo no que afetar ao direito de propriedade
previsto na legislação.
§ 1º - As assembléias serão convocadas, pelo menos, por um terço
dos votos dos contratantes, pelo incorporador ou pelo construtor, com
menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento
de procurador bastante.
§ 2º - A convocação da assembléia será feita por carta
registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias
para a primeira convocação, e mais 3 (três) dias para a segunda,
podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º - A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos
contratantes, em primeira convocação, e com qualquer número, em
segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer caso, do
incorporador ou do construtor, quando convocantes, e, pelo menos, com
metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.
§ 4º - Na assembléia os votos dos contratantes serão proporcionais
às respectivas frações ideais de terreno.
Art. 50 - Será designada no contrato de construção, ou eleita em
assembléia especial, devidamente convocada antes do início da obra,
uma Comissão de Representantes composta de três membros pelo menos,
escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao
construtor ou ao incorporador, no caso do Art. 43, em tudo que
interessar ao bom andamento da obra.
§ 1º - Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará
com a ata da assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos
e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes
necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os
atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem
necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou,
se for o caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações
destes.
§ 2º - A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta dos
votos dos contratantes, qualquer decisão da Comissão, ressalvados os
direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
§ 3º - Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá
discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os
mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento
das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato
conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato
a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub rogatário,
salvo se este não o aceitar.
§ 4º - Nas incorporações em que o número de contratantes de
unidades for igual ou inferior a três, a totalidade deles exercerá,
em conjunto, as atribuições que esta Lei confere à Comissão,
aplicando se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
Art. 51 - Nos contratos de construção, seja qual for seu regime,
deverá constar expressamente a quem caberão as despesas com ligações
de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as
despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação
do condomínio.Parágrafo único. Quando o serviço público for
explorado mediante concessão, os contratos de construção deverão
também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que
incumbam às concessionárias, no caso de não estarem elas obrigadas
a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem
impossibilidade.
Art. 52 - Cada contratante da construção só será imitido na posse
de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas,
inclusive as relativas à construção, exercendo o construtor e o
condomínio, até então, o direito de retenção sobre a respectiva
unidade; no caso do Art. 43, este direito será exercido pelo
incorporador.
Art. 53 - O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação,
promoverá a celebração de contratos, com a Associação Brasileira
de Normas Técnicas (ABTN), no sentido de que esta, tendo em vista o
disposto na Lei número 4.150, de 21 de novembro de 1962, prepare, no
prazo máximo de 120 (cento e vinte) dias, normas que estabeleçam,
para cada tipo de prédio que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção
para uso dos sindicatos, na forma do Art. 54;
II - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de
construção, para fins do disposto no Art. 59;
III - critérios e normas para avaliação de custo global de obra,
para fins da alínea h, do Art. 32;
IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação,
para fins do disposto no Art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o
pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos
de incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto
no § 2 do Art. 48.
§ 1º - O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na
fixação se atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais
(subsolo, pilotis etc).;
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as
condições de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os
equipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto;
c) as áreas de construção.
§ 2º - Para custear o serviço a ser feito pela ABNT, definido neste
artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial
no valor de dez milhões de cruzeiros, em favor do Banco Nacional da
Habitação, vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar a importância
à ABNT, se necessário.
§ 3º - No contrato a ser celebrado com a ABNT, estipular-se-á a
atualização periódica das normas previstas neste artigo, mediante
remuneração razoável.
Art. 54 - Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil
ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os
custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas
regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e
normas a que se refere o inciso I do artigo anterior.
§ 1º - O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação
prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos,
enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que
pleiteie ou a que tenha direito.
§ 2º - Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o
construtor usará os índices fixados por outro sindicato estadual, em
cuja região os custos de construção mais lhe pareçam aproximados
dos da sua.
§ 3º - Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários
a que se refere este artigo só poderão ser considerados atualizados,
em certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários
relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.
Seção
II
Da Construção Por Empreitada
Art. 55 - Nas incorporações em que a
construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a
preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente
determinados.
§ 1º - Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será
irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo
efetivo das obras e quaisquer que sejam suas causas.
§ 2º - Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no
contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente
previstas, em função da variação dos índices adotados, também
previstos obrigatoriamente no contrato.
§ 3º - Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de
Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao
projeto e às especificações exercendo as demais obrigações
inerentes à sua função representativa dos contratantes e
fiscalizadora da construção.
§ 4º - Nos contratos de construção fixados sob regime de
empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará,
também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º - No contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento
atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III do
Art. 53, com base nos custos unitários referidos no Art. 54, quando o
preço estipulado for inferior ao mesmo.
§ 6º - Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada
entendem-se como sendo a preço fixo.
Art. 56 - Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a
promover a venda de incorporação com construção pelo regime de
empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados
explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da
construção, com indicação expressa da reajustabilidade.
§ 1º - As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis
utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas,
propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º - Esta exigência será dispensada nos anúncios
"classificados"
dos jornais.
Art. 57 - Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo,
uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber, o disposto
nos itens II, III, IV (Vetado) e VI do Art. 43.
Seção
I
Da Construção Por Administração
Art. 58 - Nas incorporações em que a
construção for contratada pelo regime de administração, também
chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos
proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra,
observadas as seguintes disposições:
I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos
referentes às transações ou aquisições para construção, serão
emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II - todas as contribuições dos condôminos, para qualquer fim
relacionado com a construção, serão depositadas em contas abertas
em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários,
as quais serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.
Art. 59 - No regime de construção por administração será obrigatório
constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da
obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas
referidos no inciso II do Art. 53, e a data em que se iniciará
efetivamente a obra.
§ 1º - Nos contratos lavrados até o término das funções, este
montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que
se refere o § 3º do Art. 54.
§ 2º - Nos contratos celebrados após o término das funções, este
montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada na
forma do artigo seguinte.
§ 3º - Às transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer
fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.
Art. 60 - As revisões da estimativa de custo da obra serão
efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de
Representantes e o construtor. O contrato poderá estipular que, em
função das necessidades da obra, sejam alteráveis os esquemas de
contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição
no tempo das prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o novo
esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima
de 45 (quarenta e cinco) dias da data em que deverão ser efetuados os
depósitos das primeiras prestações alteradas.
Art. 61 - A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de
todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos
recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los
ou impugná-los, examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais
necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino,
modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem
administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de
outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do
construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à
construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função
representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção, e
praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
Art. 62 - Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a
promover a venda de incorporação com construção pelo regime de
administração em que conste preço, serão discriminados
explicitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do
orçamento atualizado do custo da construção, na forma dos artigos
59 e 60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e
do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.
§ 1º - As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis
utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas,
propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º - Esta exigência será dispensada nos anúncios
"classificados"
dos jornais.
Capítulo
IV - Das Infrações
Art. 63 - É lícito estipular no contrato,
sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte
do adquirente ou contratante, de três prestações do preço da
construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou
criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação
com o prazo de 10 (dez) dias para purgação da mora, implique na
rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de
pagamento pelo débito respondem os direitos à respectiva fração
ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo
estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.
§ 1º - Se o débito não for liquidado no prazo de 10 (dez) dias, após
solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde
logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público
leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa
de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e
correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação
do contrato de construção.
§ 2º - Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado
pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas
acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte, será
realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda
praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele
total (Vetado).
§ 3º - No prazo de 24 (vinte e quatro) horas após a realização do
leilão final, o condomínio, por decisão unânime de assembléia
geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na
aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º - Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as
quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorários
de advogado e anúncios, e mais 5% (cinco por cento) a título de
comissão e 10% (dez por cento) de multa compensatória, que reverterão
em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção
do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.
§ 5º - Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão
de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do
Imposto do Selo, na vigência do contrato geral de construção da
obra, com poderes necessários para, em nome do condômino
inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para este fim
fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos
direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da
quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e
contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na
posse do imóvel;
transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção;
receber citação, propor e variar de ações; e também dos poderes
ad juditia, a serem substabelecidos a advogado legalmente habilitado.
§ 6º - A morte, falência ou concordata do condômino ou sua dissolução,
se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo
anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes
até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença
a menor de idade.
§ 7º - Os eventuais débitos, fiscais ou para com a Previdência
Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste
caso, ao condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde
que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a
Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar
judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes,
dando ciência do fato à entidade credora.
§ 8º - Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos,
e como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção
estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso
no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo
seguinte.§ 9º - O contrato poderá dispor que o valor das prestações,
pagas com atraso, seja corrigível em função da variação do índice
geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de
Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda
nacional.
§ 10 - O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta
prevista neste artigo estará sujeito à perda automática do mandato
e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.
Art. 64 - Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem
publicidade sem os requisitos exigidos pelo § 3º do Art. 32 e pelos
artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importância
correspondente ao dobro do preço pago pelo anunciante, a qual
reverterá em favor da respectiva Municipalidade.
Art. 65 - É crime contra a economia popular promover incorporação,
fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público
ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do
condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a
construção das edificações.
Pena - reclusão de 1 (um) a 4 (quatro) anos e multa de 5 (cinco) a 50
(cinqüenta) vezes o maior salário mínimo legal vigente no País.
§ 1º - Incorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como
os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora
ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto,
relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos,
candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa
sobre a constituição do condomínio, alienação das frações
ideais ou sobre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como
os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora
ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em
proveito próprio ou de terceiro, bens ou haveres destinados à
incorporação contratada por administração, sem prévia autorização
dos interessados.
§ 2º - O julgamento destes crimes será de competência de juízo
singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de
26 de dezembro de 1951.
§ 3º - Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste
artigo, a prisão do indiciado
dependerá sempre de mandado do juízo referido no § 2º.
________
Nota:
Acrescentado pelo art.11 da Lei nº4.864/65
_______
Art. 66 - São contravenções relativas à economia popular, puníveis
na forma do Art. 10 da Lei número 1.521, de 26 de dezembro de 1951 :
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem
previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;
II - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações
a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do Art. 35 e
ressalvada a hipótese de seus parágrafos 2 e 3, de promover a
celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do
contrato de construção ou de convenção do condomínio;
IV - (Vetado);
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere
o § 5º do Art. 55, desta Lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 (trinta) dias, ou
retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.
Pena - multa de 5 (cinco) a 20 (vinte) vezes o maior salário mínimo
legal vigente no País.
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações,
de que não participe o incorporador, responderão solidariamente
pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o
proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que
figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se
as faltas cometidas lhe forem imputáveis.
Capítulo
V - Das Disposições
Finais e Transitórias
Art.
67 - Os contratos poderão consignar exclusivamente as cláusulas,
termos ou condições variáveis ou específicas.
§ 1º - As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão
figurar expressamente nos respectivos contratos.
§ 2º - Os contratos, no entanto, consignarão obrigatoriamente que
as partes contratantes adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas,
termos e condições contratuais a que se refere o parágrafo
anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum, no respectivo cartório
ou ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e das folhas do
competente registro.
§ 3º - Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos,
será obrigatoriamente entregue cópia, impressa ou mimeografada,
autenticada, do contrato-padrão contendo as cláusulas, termos e
condições referidas no § 1º deste artigo.
§ 4º - Os Cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos
efeitos, receberão dos incorporadores, autenticadamente, o
instrumento a que se refere o parágrafo anterior.
Art. 68 - Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre
as terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir ou mandar
construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas,
mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente,
satisfazer às exigências constantes no Art. 32, ficando sujeitos ao
regime instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for
aplicável.
Art. 69 - O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 (noventa) dias,
regulamento sobre o registro no Registro de Imóveis (Vetado).
Art. 70 - A presente Lei entrará em vigor na data de sua publicação,
revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer
disposições em contrário.
Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência e 76º da
República. H. Castello Branco
DOU 21/12/64
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