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Título
I
Do Condomínio
Art. 1º
- As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais
pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si,
destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser
alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá,
cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
§ 1º - Cada unidade será assinalada por designação especial, nuérica
ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º - A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração
ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
Art. 2º - Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou
por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua
destinação, inclusive (Vetado) edifício-garagem, com ressalva das
restrições que se lhe imponham.
§ 1º - O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso
destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado
como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que
ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será
vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não
lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
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§ 2 - O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser
transferido a outro condômino independentemente da alienação da
unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas
estranhas ao condomínio.
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
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§ 3º - Nos edifícios-garagens, às vagas serão atribuídas frações
ideais de terreno específicas.
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
Art. 3º - O terreno em que se levantam a edificação ou conjunto de
edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes
externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que
sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou
titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão
condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação
destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de
utilização exclusiva por qualquer condômino (Vetado).
Art. 4º - A alienação de cada unidade, a transferência de direitos
pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais
sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (Vetado).
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº7.182/84|Link para Lei 7.182/84|L7.182/84 |0
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Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de que
trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do
alienante para com o respectivo condomínio.
Art. 5º - O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das
unidades isoladas regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que
lhe for aplicável.
Art. 6º - Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas
disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de
uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato
entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória, no Registro
de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua
identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o
terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a
descrição interna da unidade.
Art. 8º - Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário,
o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário
sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também
o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas
ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela
edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização
exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração
ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às
unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de
dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada
pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de
utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e
ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser
utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de
unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum
para as vias públicas ou para as unidades entre si.
Capítulo
II - Da Convenção de Condomínio
Art. 9º
- Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou
promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de
unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção
ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio,
e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia,
aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º - Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis bem
como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º - Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de
unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários,
atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna
as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo,
dois terços das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3º - Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção
deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio,
com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos
para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não
incluídos na própria Convenção.
§ 4º - No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8,
a Convenção de Condomínio fixará os direitos e as relações de
propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo
estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do
terreno, inclusive as edificadas.
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
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Art. 10 - É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores
diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio,
ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à
segurança dos demais condôminos;
IV - embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista
na Convenção ou no Regulamento do Condomínio, além de ser compelido
a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico,
com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do
transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2º - O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade
poderá fazer obra que (Vetado) ou modifique sua fachada, se obtiver a
aquiescência da unanimidade dos condôminos.
Art. 11 - Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será
tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino,
diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas
federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
Capítulo
III - Das Despesas do Condomínio
Art.
12 - Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe
couber em rateio.
§ 1º - Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da
quota do rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada
unidade.
§ 2º - Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe
promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
§ 3º - O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo
fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (um por
cento) ao mês, e multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito,
que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação
dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional
de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a 6 (seis)
meses.
§ 4º - As obras que interessarem à estrutura integral da edificação
ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o
concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito
à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em
assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou
outra pessoa, com aprovação da assembléia.
§ 5º - A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso
algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
Capítulo
IV - Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução
Obrigatória
Art.
13 - Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações,
neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e
partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição
no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do
condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será
obrigatoriamente feito dentro de 120 (cento e vinte) dias, contados da
data da concessão do "habite-se", sob Pena de ficar o condomínio
sujeito à multa mensal equivalente a um doze avos do imposto predial,
cobrável executivamente pela Municipalidade.
Art. 14 - Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois
terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia
especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno
e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais uma
das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º - Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou
outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino
a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre
os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro
facultativo de sua unidade.
§ 2º - Aprovada, a reconstrução será feita, guardados,
obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma
disposição interna.
§ 3º - Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser
obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá
adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita
em vistoria.
Art. 15 - Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à
maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da
minoria.
§ 1º - Como condição para o exercício da ação prevista neste
artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição
do juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação,
prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2º - Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz,
liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria
poderá levantar as importâncias depositadas; o oficial de registro de
imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação
foi resultante de medida liminar.
§ 3º - Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o
prazo de 10 (dez) dias para a contestação (Vetado).
§ 4º - Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará o pedido.
§ 5º - Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6º - Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na
vistoria, o condomínio, em execução, restituirá à minoria a
respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% (um
por cento) ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou
pagará o total devido, com os juros da mora a contar da citação.
§ 7º - Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título
definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º - A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de
sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a
cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16 - Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da
edificação, o síndico
promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas
partes danificadas.
Art. 17 - Os condôminos que representem, pelo menos, dois terços do
total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80%
(oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a
demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos
urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do
edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou
insalubridade.
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Nota:
Redação determinada pela Lei nº6.709/79
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§ 1º - A maioria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas
assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes,
mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art.
15.
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Nota:
Redação determinada pela Lei nº6.709/79
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§ 2º - Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades
habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em
relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos,
pelo quorum mínimo de votos que representem dois terços das unidades
isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do
terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total,
procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15,
e seus parágrafos, desta Lei.
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Nota:
Redação determinada pela Lei nº6.709/79
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§ 3º - Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído
à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo
e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses,
a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil
de construção.
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Nota:
Redação determinada pela Lei nº6.709/79
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Art. 18 - A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto
de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará
no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições
desta Lei, bem assim às da Convenção do Condomínio e do Regulamento
Interno.
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Nota:
Redação determinada pelo Decreto-lei nº981/69. Anteriormente havia
sido alterado pelo art.8º, da Lei nº4.864/65
Capítulo
V - Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações
Art.
19 - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade,
de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses,
condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá
usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo
aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom
uso das mesmas partes por todos.
Parágrafo único. (Vetado).
Art. 20 - Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas
as obrigações referentes ao
uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21 - A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção
sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no
Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal
que, no caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a
cobrança da multa por via executiva, em benefício do condomínio, e,
em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.
Capítulo
VI - Da Administração do Condomínio
Art.
22 - Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do
condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 (dois) anos,
permitida a reeleição.
§ 1º - Compete ao síndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora
dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites
das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de
edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança,
bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o
Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento
Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como
executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais
necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa
ao condomínio.
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Nota:
Acrescentada pela Lei nº6.434/77
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§ 2º - As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de
confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante
aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º - A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba
recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º - Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou
jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela
mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser
diferentemente.
§ 5º - O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições
previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços
dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente
convocada.
§ 6º - A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos,
definindo- lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá
exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
Art. 23 - Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho
Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não
poderão exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico,
para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao
condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
Capítulo
VII - Da Assembléia Geral
Art.
24 - Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos,
convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual
compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar,
por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio,
compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações,
manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 1º - As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum
que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2º - O síndico, nos 8 (oito) dias subseqüentes à assembléia,
comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no
tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá
a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
§ 3º - Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações
ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo
disposição diversa da Convenção.
§ 4º - Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias
do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a
ela não compareça.
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Nota:
Redação determinada pela Lei nº9.267/96
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Art. 25 - Ressalvado o disposto no § 3º do Art. 22, poderá haver
assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por
condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio,
sempre que o exigirem os interesses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só
poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo
de condôminos que representem dois terços do total das frações
ideais.
Art. 26 - (Vetado).
Art. 27 - Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos
poderes que lhe competem, 15 (quinze) dias após o pedido de convocação,
o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.
Título
II
Das Incorporações
Capítulo
I - Disposições Gerais
Art.
28 - As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional,
reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação
imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construção, para alienação total ou parcial, de edificações, ou
conjunto de edificações compostas de unidades autônomas (Vetado).
Art. 29 - Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas
(Vetado), em edificações a serem construídas ou em construção sob
regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação
de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço
e determinadas condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações
do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda,
ou promessa de venda ou de sessão das frações de terreno, já houver
sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade
administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o
alienante como incorporador.
Art. 30 - Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e
titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios
que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as
alienações antes da conclusão das obras.
Art. 31 - A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias
caberão ao incorporador, que somente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário
deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os
requisitos da alínea a do Art. 32;
b) o construtor (Decretos números 23.569, de 11 de dezembro de 1933, e
3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de
janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei número 6.530, de 12 de
maio de 1978).
§ 1º - No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo
proprietário do terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou
o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público,
onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no
§ 4º do Art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação
das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos
atos que praticar na qualidade de incorporador.
§ 2º - Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a
indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome
permanecer indicado ostensivamente no local da construção.
§ 3º - Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por
que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente
responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência,
referido no Art. 34.
Capítulo
II - Das Obrigações e Direitos do Incorporador
Art.
32 - O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas
após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os
seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e
irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de
permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não
haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e
inclua consentimento para demolição e construção, devidamente
registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de
protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais
relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos
20 (vinte) anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da
global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a
respectiva metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando
o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação
das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo
modelo a que se refere o inciso IV, do Art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do
arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do Art. 53,
com base nos custos unitários referidos no Art. 54, discriminando-se,
também, o custo de construção de cada unidade, devidamente
autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas
que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação
ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o
inciso II, do Art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do
Art. 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência
(Art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de
crédito que opere no País há mais de 5 (cinco) anos;
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de
veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos
mesmos.
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Nota:
Acrescentada pela Lei nº4.864/65
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§ 1º - A documentação referida neste artigo, após o exame do
oficial de registro de imóveis, será arquivada em cartório,
fazendo-se o competente registro.
§ 2º - Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de unidades autônomas serão também averbáveis à
margem do registro de que trata este artigo.
§ 3º - O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação
do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios,
impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou
definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios
"classificados".
§ 4º - O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o
solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem
ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou
autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
§ 5º - A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos
de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas
ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do
registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 6º - Os oficiais de registro de imóveis terão 15 (quinze) dias
para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias
ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo
de 15 (quinze) dias para fornecer certidão, relacionando a documentação
apresentada e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada
documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de
divergência, o oficial levantará a dúvida segundo as normas
processuais aplicáveis.
§ 7º - O oficial do registro de imóveis responde, civil e
criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação
contraveniente à lei ou der certidão ...(Vetado)... sem o arquivamento
de todos os documentos exigidos.
§ 8º - O oficial do registro de imóveis que não observar o prazo
previsto no § 6º ficará sujeito à penalidade imposta pela autoridade
judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo
registro de que trata este artigo, aplicável por quinzena ou fração
de quinzena de superação de cada um daqueles prazos.
_________
Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
________
§ 9º - O oficial do registro de imóveis não responde pela exatidão
dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência
ao disposto nas alínea e, g, h, p deste artigo, desde que assinados
pelo profissional responsável pela obra.
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
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§ 10 - As plantas do projeto aprovado (alínea d deste artigo) poderão
ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável
pela obra, acompanhada de cópia de licença de construção.
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
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§ 11 - Até 30 de junho de 1966, se, dentro de 15 (quinze) dias da
entrega ao cartório do Registro de Imóveis da documentação completa
prevista, neste artigo, feita por carta enviada pelo Oficio de Títulos
e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de
arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências
previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o
registro provisório.
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
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§ 12 - O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza
o incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na
sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos
referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo,
todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da
obrigação de satisfazer as exigências, posteriormente formuladas pelo
Cartório, bem como de completar o registro definitivo.
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Nota:
Acrescentado pela Lei nº4.864/65
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Art. 33 - O registro da incorporação será válido pelo prazo de 180
(cento e oitenta) dias, findo o qual, se ela ainda não se houver
concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de
atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidado
o registro por igual prazo.
Art. 34 - O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação,
prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do
empreendimento.
§ 1º - A fixação do prazo de carência será feita pela declaração
a que se refere a alínea n, do Art. 32, onde se fixem as condições
que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.
§ 2º - Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo
final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua
revalidação.
§ 3º - Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão,
obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do Art.
45.
§ 4º - A desistência da incorporação será denunciada, por escrito,
ao Registro de Imóveis ...(Vetado)... e comunicada, por escrito, a cada
um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de
responsabilidade civil e criminal do incorporador.
§ 5º - Será averbada no registro da incorporação a desistência de
que trata o parágrafo anterior, arquivando-se em cartório o respectivo
documento.
§ 6º - O prazo de carência é improrrogável.
Art. 35 - O incorporador terá o prazo máximo de 60 (sessenta) dias, a
contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a
celebração do competente contrato relativo à fração ideal de
terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do
Condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea i do
Art. 32.
§ 1º - No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se
contará na data de qualquer documento de ajuste preliminar.
§ 2º - Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixará
de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e
nas condições previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de
Imóveis, a não-concretização do empreendimento.§ 3º - Se, dentro
do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação,
embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1, o
outorgante do mandato, de que trata o § 1, do Art. 31, poderá fazê-lo
nos 5 (cinco) dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso
ficará solidariamente responsável com o incorporador pela devolução
das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem
entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre eles,
dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput
deste artigo.
§ 4º - Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o §
1 do Art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput
deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de
ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação
que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente
direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.
§ 5º - Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá
também na multa de 50% (cinqüenta por cento) sobre a quantia que
efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do
adquirente ou candidato à aquisição.
§ 6º - Ressalvado o disposto no Art. 43, do contrato de construção
deverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo
pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador
responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo
pagamento da construção das unidades que não tenham tido a
responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que
o tenham.
Art. 36 - No caso de denúncia de incorporação, nos termos do Art. 34,
se o incorporador, até 30 (trinta) dias a contar da denúncia, não
restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-
la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do
recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente
publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações
no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% (seis
por cento) ao ano, sobre o total corrigido.
Art. 37 - Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se
contra os alienantes houver qualquer ação que possa comprometê-lo, o
fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste,
com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.
Art. 38 - Também constará, obrigatoriamente, dos documentos de ajuste,
se for o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo se
a que título se deve esta ocupação e quais as condições de desocupação.
Art. 39 - Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com
pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão
ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
II - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento
do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá
ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de
ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer
prestação ou encargo.
Art. 40 - No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou
de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão
de direitos correspondentes à aquisição do terreno.
§ 1º - Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor
se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura
existente.
§ 2º - No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de
direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado
alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à
unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
§ 3º - Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade,
não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a
negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização
aos titulares, de que trata o § 2.
§ 4º - No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de
recorrer à cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão
garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno
objeto do presente artigo.
Art. 41 - Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo
incorporador por preço global compreendendo quota de terreno e construção,
inclusive com parte do pagamento após a entrega da unidade,
discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da
construção.
§ 1º - Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar
o pagamento de parcela relativa a construção, os efeitos da mora
recairão não apenas sobre a aquisição da parte construída, mas,
também, sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido
totalmente paga.
§ 2º - Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente
atrasar o pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os
efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da fração
ideal, mas, também, sobre a parte construída, ainda que totalmente
paga.
Art. 42 - No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de
terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a
resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente
atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.
Art. 43 - Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e
preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física,
ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo
de seis (seis) meses, o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo
indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes
advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar
injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva
contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica,
e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações,
os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores
privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador,
respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que
se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as
especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização
unânime dos interessados ou exigência legal;
V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o
preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos
materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada
a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições
estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada,
paralisar as obras por mais de 30 (trinta) dias, ou retardar-lhes
excessivamente o andamento, poderá o juiz notificá-lo para que no
prazo mínimo de 30 (trinta) dias as reinicie ou torne a dar-lhes o
andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador
ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem
prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à
cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas,
facultando-se aos interessados prosseguir na obra (Vetado).
Art. 44 - Após a concessão do "habite-se" pela autoridade
administrativa, o incorporador deverá requerer (Vetado) a averbação
da construção das edificações, para efeito de individualização e
discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas
perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º - Se o incorporador não requerer a averbação (Vetado) o
construtor requerê-la-á (Vetado) sob pena de ficar solidariamente
responsável com o incorporador perante os adquirentes.
§ 2º - Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação
poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.
Art. 45 - É lícito ao incorporador recolher o Imposto do Selo devido,
mediante apresentação dos contratos preliminares, até 10 (dez) dias a
contar do vencimento do prazo de carência a que se refere o Art. 34,
extinta a obrigação se, dentro deste prazo, for denunciada a incorporação.
Art. 46 - Quando o pagamento do Imposto sobre Lucro Imobiliário e
respectivos acréscimos e adicionais for de responsabilidade do vendedor
do terreno, será lícito ao adquirente reter o pagamento das últimas
prestações anteriores à data-limite em que é lícito pagar, sem
reajuste, o referido imposto e os adicionais, caso o vendedor não
apresente a quitação até 10 (dez) dias antes do vencimento das prestações
cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser
ainda paga até a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, esse ficará
responsável, para todos os efeitos, perante o Fisco, pelo recolhimento
do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que
vier a sofrer o débito fiscal (Vetado).
Art. 47 - Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento do
Imposto sobre Lucro Imobiliário, acréscimos e adicionais devidos pelo
alienante é transferida ao adquirente, dever-se-á explicitar o
montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se desse na
data da escritura.
§ 1º - Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos,
como responsável perante o Fisco.
§ 2º - Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao
adquirente, e, se for o caso, em nome deste serão emitidas as Obrigações
do Tesouro Nacional a que se refere o Art. 4º da Lei número 4.357, de
16 de julho de 1964.
§ 3º - Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de
aquisição a circunstância de obrigar-se o adquirente ao pagamento do
Imposto sobre Lucro Imobiliário, seus acréscimos e adicionais.
Capítulo
III - Da Construção de Edificações em Condomínio
Seção
I
Da Construção em Geral
Art. 48 - A construção de imóveis, objeto
de incorporação nos moldes previstos nesta Lei, poderá ser contratada
sob o regime da empreitada ou de administração, conforme adiante
definidos, e poderá estar incluída no contrato com o incorporador
(Vetado), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o
construtor.
§ 1º - O projeto e o memorial descritivo das edificações farão
parte integrante e complementar do contrato.
§ 2º - Do contrato deverá constar o prazo da entrega das obras e as
condições e formas de sua eventual prorrogação.
Art. 49 - Os contratantes da construção, inclusive no caso do Art. 43,
para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se
em assembléia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria
simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos
eles, salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.
§ 1º - As assembléias serão convocadas, pelo menos, por um terço
dos votos dos contratantes, pelo incorporador ou pelo construtor, com
menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de
procurador bastante.
§ 2º - A convocação da assembléia será feita por carta registrada
ou protocolo, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias para a
primeira convocação, e mais 3 (três) dias para a segunda, podendo
ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º - A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos
contratantes, em primeira convocação, e com qualquer número, em
segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer caso, do
incorporador ou do construtor, quando convocantes, e, pelo menos, com
metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.
§ 4º - Na assembléia os votos dos contratantes serão proporcionais
às respectivas frações ideais de terreno.
Art. 50 - Será designada no contrato de construção, ou eleita em
assembléia especial, devidamente convocada antes do início da obra,
uma Comissão de Representantes composta de três membros pelo menos,
escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao
construtor ou ao incorporador, no caso do Art. 43, em tudo que
interessar ao bom andamento da obra.
§ 1º - Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará
com a ata da assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e
Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários
para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta
Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de
instrumento especial outorgado pelos contratantes ou, se for o caso,
pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.
§ 2º - A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta dos votos
dos contratantes, qualquer decisão da Comissão, ressalvados os
direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
§ 3º - Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá
discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os
mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento
das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato
conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a
terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub rogatário,
salvo se este não o aceitar.
§ 4º - Nas incorporações em que o número de contratantes de
unidades for igual ou inferior a três, a totalidade deles exercerá, em
conjunto, as atribuições que esta Lei confere à Comissão, aplicando
se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
Art. 51 - Nos contratos de construção, seja qual for seu regime, deverá
constar expressamente a quem caberão as despesas com ligações de
serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as despesas
indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do
condomínio.Parágrafo único. Quando o serviço público for explorado
mediante concessão, os contratos de construção deverão também
especificar a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam
às concessionárias, no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las,
ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.
Art. 52 - Cada contratante da construção só será imitido na posse de
sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive
as relativas à construção, exercendo o construtor e o condomínio, até
então, o direito de retenção sobre a respectiva unidade; no caso do
Art. 43, este direito será exercido pelo incorporador.
Art. 53 - O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação,
promoverá a celebração de contratos, com a Associação Brasileira de
Normas Técnicas (ABTN), no sentido de que esta, tendo em vista o
disposto na Lei número 4.150, de 21 de novembro de 1962, prepare, no
prazo máximo de 120 (cento e vinte) dias, normas que estabeleçam, para
cada tipo de prédio que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção
para uso dos sindicatos, na forma do Art. 54;
II - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de
construção, para fins do disposto no Art. 59;
III - critérios e normas para avaliação de custo global de obra, para
fins da alínea h, do Art. 32;
IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para
fins do disposto no Art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o
pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de
incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto no §
2 do Art. 48.
§ 1º - O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação
se atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais
(subsolo, pilotis etc).;
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as
condições de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os
equipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto;
c) as áreas de construção.
§ 2º - Para custear o serviço a ser feito pela ABNT, definido neste
artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial
no valor de dez milhões de cruzeiros, em favor do Banco Nacional da
Habitação, vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar a importância
à ABNT, se necessário.
§ 3º - No contrato a ser celebrado com a ABNT, estipular-se-á a
atualização periódica das normas previstas neste artigo, mediante
remuneração razoável.
Art. 54 - Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil
ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os
custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões
jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a
que se refere o inciso I do artigo anterior.
§ 1º - O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação
prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto
perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a
que tenha direito.
§ 2º - Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor
usará os índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja região
os custos de construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua.
§ 3º - Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a
que se refere este artigo só poderão ser considerados atualizados, em
certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários
relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.
Seção
II
Da Construção Por Empreitada
Art. 55 - Nas incorporações em que a construção
seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou
a preço reajustável por índices previamente determinados.
§ 1º - Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será
irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo
efetivo das obras e quaisquer que sejam suas causas.
§ 2º - Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no
contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente
previstas, em função da variação dos índices adotados, também
previstos obrigatoriamente no contrato.
§ 3º - Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de
Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao
projeto e às especificações exercendo as demais obrigações
inerentes à sua função representativa dos contratantes e
fiscalizadora da construção.
§ 4º - Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada,
reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo
do reajustamento.
§ 5º - No contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento
atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III do
Art. 53, com base nos custos unitários referidos no Art. 54, quando o
preço estipulado for inferior ao mesmo.
§ 6º - Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada
entendem-se como sendo a preço fixo.
Art. 56 - Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a
promover a venda de incorporação com construção pelo regime de
empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados
explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da
construção, com indicação expressa da reajustabilidade.
§ 1º - As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis
utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas,
propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º - Esta exigência será dispensada nos anúncios
"classificados"
dos jornais.
Art. 57 - Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma
obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber, o disposto nos
itens II, III, IV (Vetado) e VI do Art. 43.
Seção
I
Da Construção Por Administração
Art. 58 - Nas incorporações em que a construção
for contratada pelo regime de administração, também chamado "a
preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou
adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as
seguintes disposições:
I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos
referentes às transações ou aquisições para construção, serão
emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II - todas as contribuições dos condôminos, para qualquer fim
relacionado com a construção, serão depositadas em contas abertas em
nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as
quais serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.
Art. 59 - No regime de construção por administração será obrigatório
constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da
obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas
referidos no inciso II do Art. 53, e a data em que se iniciará
efetivamente a obra.
§ 1º - Nos contratos lavrados até o término das funções, este
montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se
refere o § 3º do Art. 54.
§ 2º - Nos contratos celebrados após o término das funções, este
montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada na
forma do artigo seguinte.
§ 3º - Às transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer
fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.
Art. 60 - As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas,
pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes
e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função das
necessidades da obra, sejam alteráveis os esquemas de contribuições
quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das
prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o novo
esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima
de 45 (quarenta e cinco) dias da data em que deverão ser efetuados os
depósitos das primeiras prestações alteradas.
Art. 61 - A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de
todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos
recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou
impugná-los, examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários
à obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações
por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas
pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino
e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função
representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção, e
praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
Art. 62 - Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover
a venda de incorporação com construção pelo regime de administração
em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da
fração ideal de terreno e o montante do orçamento atualizado do custo
da construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação do mês
a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule
o mesmo.
§ 1º - As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis
utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas,
propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º - Esta exigência será dispensada nos anúncios
"classificados"
dos jornais.
Capítulo
IV - Das Infrações
Art. 63 - É lícito estipular no contrato,
sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte
do adquirente ou contratante, de três prestações do preço da construção,
quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas
posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o
prazo de 10 (dez) dias para purgação da mora, implique na rescisão do
contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento pelo débito
respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte
construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não
fixar o contrato.
§ 1º - Se o débito não for liquidado no prazo de 10 (dez) dias, após
solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo,
de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público
leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de
venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente
parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de
construção.
§ 2º - Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado
pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas
acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte, será
realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça,
será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total
(Vetado).
§ 3º - No prazo de 24 (vinte e quatro) horas após a realização do
leilão final, o condomínio, por decisão unânime de assembléia geral
em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição
dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º - Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as
quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorários
de advogado e anúncios, e mais 5% (cinco por cento) a título de comissão
e 10% (dez por cento) de multa compensatória, que reverterão em benefício
do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao
qual será entregue o saldo, se houver.
§ 5º - Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão
de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do
Imposto do Selo, na vigência do contrato geral de construção da obra,
com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente,
efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços,
ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações
decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção;
outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar
quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel;
transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber
citação, propor e variar de ações; e também dos poderes ad juditia,
a serem substabelecidos a advogado legalmente habilitado.
§ 6º - A morte, falência ou concordata do condômino ou sua dissolução,
se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo
anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes
até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença
a menor de idade.
§ 7º - Os eventuais débitos, fiscais ou para com a Previdência
Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso,
ao condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que prove
estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de
Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância
equivalente aos débitos existentes, dando ciência do fato à entidade
credora.
§ 8º - Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos,
e como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção
estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no
depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo
seguinte.§ 9º - O contrato poderá dispor que o valor das prestações,
pagas com atraso, seja corrigível em função da variação do índice
geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de
Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda
nacional.
§ 10 - O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta
prevista neste artigo estará sujeito à perda automática do mandato e
deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.
Art. 64 - Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem
publicidade sem os requisitos exigidos pelo § 3º do Art. 32 e pelos
artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importância
correspondente ao dobro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá
em favor da respectiva Municipalidade.
Art. 65 - É crime contra a economia popular promover incorporação,
fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público
ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio,
alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das
edificações.
Pena - reclusão de 1 (um) a 4 (quatro) anos e multa de 5 (cinco) a 50
(cinqüenta) vezes o maior salário mínimo legal vigente no País.
§ 1º - Incorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os
diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou
construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório,
parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos,
candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre
a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou
sobre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os
diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou
construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio
ou de terceiro, bens ou haveres destinados à incorporação contratada
por administração, sem prévia autorização dos interessados.
§ 2º - O julgamento destes crimes será de competência de juízo
singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26
de dezembro de 1951.
§ 3º - Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo,
a prisão do indiciado
dependerá sempre de mandado do juízo referido no § 2º.
________
Nota:
Acrescentado pelo art.11 da Lei nº4.864/65
_______
Art. 66 - São contravenções relativas à economia popular, puníveis
na forma do Art. 10 da Lei número 1.521, de 26 de dezembro de 1951 :
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente
satisfazer às exigências constantes desta Lei;
II - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações
a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do Art. 35 e
ressalvada a hipótese de seus parágrafos 2 e 3, de promover a celebração
do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de
construção ou de convenção do condomínio;
IV - (Vetado);
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o
§ 5º do Art. 55, desta Lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 (trinta) dias, ou
retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.
Pena - multa de 5 (cinco) a 20 (vinte) vezes o maior salário mínimo
legal vigente no País.
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de
que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas
faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário
ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no
contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas
cometidas lhe forem imputáveis.
Capítulo
V - Das Disposições Finais e Transitórias
Art.
67 - Os contratos poderão consignar exclusivamente as cláusulas,
termos ou condições variáveis ou específicas.
§ 1º - As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão
figurar expressamente nos respectivos contratos.
§ 2º - Os contratos, no entanto, consignarão obrigatoriamente que as
partes contratantes adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas,
termos e condições contratuais a que se refere o parágrafo anterior,
sempre transcritas, verbo ad verbum, no respectivo cartório ou ofício,
mencionando, inclusive, o número do livro e das folhas do competente
registro.
§ 3º - Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será
obrigatoriamente entregue cópia, impressa ou mimeografada, autenticada,
do contrato-padrão contendo as cláusulas, termos e condições
referidas no § 1º deste artigo.
§ 4º - Os Cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos efeitos,
receberão dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se
refere o parágrafo anterior.
Art. 68 - Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre as
terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir ou mandar
construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas,
mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer
às exigências constantes no Art. 32, ficando sujeitos ao regime
instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável.
Art. 69 - O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 (noventa) dias,
regulamento sobre o registro no Registro de Imóveis (Vetado).
Art. 70 - A presente Lei entrará em vigor na data de sua publicação,
revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer
disposições em contrário.
Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência e 76º da República.
H. Castello Branco
DOU 21/12/64
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