Jorge Crasto, Evaluación Económica de Proyectos, 1995.  Expone que la Evaluación Económica de Proyectos, constituye el análisis financiero de los proyectos de inversión y subsecuente uso de los recursos de la empresa, orientados hacia su máximo aprovechamiento y creación de valor. En las principales características de la industria está su condición de intensiva en recursos de capital, no sólo en las fuertes inversiones requeridas para fijar posición creciente en el mercado, sino las continuas inversiones para mantener dicha posición sostenidamente. Las estrategias, y sus correspondientes valores agregados, nos obligan a ubicarnos en un contexto sistémico, donde lo técnico, lo comercial y lo financiero se integran para proveer una respuesta efectiva al crecimiento de nuestra empresa y de nuestro país, y el uso de las técnicas financieras son necesarias para medir el rendimiento de los recursos de capital.    

 

 

 

 

 

 

El sector de la construcción ha tenido un crecimiento en los últimos años, podemos observar en la página del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, la cual nos presenta los diferentes indicadores de producción del sector de la construcción, tales como:

 

PIB Construcción Vs. PIB Total de la Economía

 

	1998	1999	2000	2001	2002	2003	I SEM 2004
PIB TOTAL	0,3	-6,0	3,7	3,4	-8,9	-7,6	23,1
PIB CONST.	1,4	-17,4	4,0	13,5	-8,4	-43,5	33,6

 

 

Distribución Porcentual del PIB de la Construcción, Según Sector. Primer Semestre De 2004

 

 

Índices de Insumos de la Construcción Acumulado Enero-Junio de 2004 1/

 

1/ Estos agregados pesan el 87% dentro de la canasta de insumos

 

Total de Permisos Aprobados en la Construcción Privada del Sistema del Hábitat y Vivienda.  1 Primeros Semestres Período 2000-2004

 

1/ Muestra de 50 Ingenierías, ubicadas en los estados: Anzoátegui, Aragua, Carabobo, Lara, Distrito Capital, Vargas, Miranda y Zulia.

 

El Grupo RYE, es una empresa ubicada en el Estado Carabobo, que se dedica a la construcción de bienes y raíces, desarrollando proyectos urbanísticos y comerciales, enfrentándose a los retos que presenta el ramo inmobiliario y actualmente cuenta con un sistema administrativo que le permite tener registros de los diferentes proyectos, así como los costos y gastos de la inversión, en estos momentos está manejando un estudio de construcción de un Centro Comercial, en la cual queremos presentarle a los inversionistas si dicho proyecto es viable y rentable.

 

El sector de la construcción es un ramo agresivo, que tiene mucha competencia y hay que estar flexibles a los cambios del medio, además se tiene que tomar estrategias para no dejarse arropar por la inflación, ya que ésta presenta un aumento en los precios de materiales a gran escala, por lo que se tiene que realizar una construcción moderna de calidad y lograr abaratar los costos, buscando financiamiento de los dueños de los locales, sin tener que recurrir a los bancos.

 

Uno de los problemas que se pueden presentar en este proyecto, es la escasez de materiales un ejemplo palpable fue el que se presentó en el 1er trimestre 2007 con el cemento, además de no contar con las permisologías a tiempo lo cual retrasaría la obra.

 

El proyecto que se esta manejando tiene una duración de 12 meses con una inversión inicial de Bsf. 200.000 representado en términos reales, el financiamiento es propio de los inversionistas. El centro comercial es pequeño y va ser ubicado en la zona residencial de Naguanagua,  lo primero que se realizará es la compra del terreno, luego se realiza la ingeniería de diseño, limpieza y nivelación del terreno, estudio de suelo, al tener esto se comenzará a construir las bases y allí empezaremos con el proceso de preventa de los locales, obteniendo un financiamiento externo y sin interés.

 

A continuación se esta presentando dos alternativas para el proyecto:

 

Mes	Descripción	Plan 1 (Bsf)	Plan 2 (Bsf)
0	Compra del Terreno, Ingeniería, limpieza y Nivelación del terreno, estudio de suelo	50.000	50.000
1	Fase I de la  Construcción	50.000	50.000
4	Preventa (1) Inicial (40%)	124.000	-
6	Fase II de la  Construcción	50.000	50.000
8	Segunda Parte Cliente (20%)	62.000	-
8	Preventa (2) Inicial (60%)	-	192.000
10	Fase III de la  Construcción	50.000	50.000
12	Pago Total Financiamiento Bancario	124.000	128.000

 

 

Inversión Inicial

 

Es la cantidad de dinero que se necesita emplear para realizar el proyecto y así poder obtener la renta deseada.

 

 

	Bsf.
Compra del Terreno	30.000
Ingeniería	10.000
Limpieza y Nivelación del Terreno	6.000
Estudio de Suelo	4.000
Costo Inicial		50.000
Construcción C.C		150.000
Total Inversión Inicial		200.000

 

 

 

 

 

 

Llamado también flujo de caja, lo cual no es más que el resultado de la cantidad de dinero que ingresa y egresa de las arcas del inversionista o empresa. El flujo de ingreso proviene del dinero que ingresa en caja por las ventas, mientras que el dinero que egresa de caja, se realiza a través de pagos y es llamado flujo de egresos.

 

Flujo de Caja = Flujo de Ingresos – Flujo de Egresos

 

Mes	Plan 1 (Bsf)	Plan 2 (Bsf)
Inversión Total	200.000	200.000
0	-50.000	-50.000
1	-50.000	-50.000
4	124.000	0
6	-50.000	-50.000
8	62.000	192.000
10	-50.000	-50.000
12	124.000	128.000
Total Flujo Antes ISLR	110.000	120.000
ISLR (30%)	-33.000	-36.000
Total Flujo Libre	77.000	84.000

 

 

 

 

 

 

Período de Recuperación

 

Consiste en calcular los años en que el proyecto tarda en recuperar la inversión inicial.

 

Para el cálculo, se suma algebraicamente los flujos anuales hasta el momento en que su resultado es igual a la inversión.

 

Plan/Meses	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Plan 1	-50.000	-50.000	41.333	41.333	41.333	0	-50.000	31.000	31.000	0	-50.000	62.000	62.000
PR (Meses)		2,42					1,61				0,81
Plan 2	-50.000	-50.000	0	0	0	0	-50.000	96.000	96.000	0	-50.000	64.000	64.000
PR (Meses)							1,56				0,78

 

Debido a que no tenemos ingresos lineales, realice los cálculos de recuperación para cada erogación (inversión) de dinero comparándolo con los ingresos, lo cual nos muestra la tabla anterior que la recuperación de la inversión es más rápida con el plan 2 ya que los tiempos son más cortos, hablamos de 1,5 meses para la 1era inversión de Bsf. 150.000 y menos de 1 mes para la 2da inversión de Bsf. 50.000. En cambio con el plan 1, la 1era inversión de Bsf. 100.000 se recupera en dos meses y medio aproximadamente, la inversión 2 de Bsf. 50.000 en mes y medio y la 3era inversión de Bsf. 50.000 en menos de un mes.

 

Período de Recuperación Descontado

 

Estima el tiempo mínimo en que se recupera el desembolso inicial de un proyecto de inversión. Se suma los diversos valores presentes de los flujos de efectivo hasta obtener la cifra de dicho desembolso inicial. La tasa de descuento es el costo de oportunidad del capital.

 

Factor VP = 1/(1+r)ⁿ

 

Donde:

n = 12 meses

r = 15% equivalente mensual es 1,25%

 

	PLAN 1					PLAN 2
Meses	Flujo de Efectivo Neto	Factor VP al 15%	Valor Presente (Bsf)	Valor Presente Acumulado (Bsf)		Flujo de Efectivo Neto	Factor VP al 15%	Valor Presente (Bsf)	Valor Presente Acumulado (Bsf)
0	-		-	-		-		-	-
1	-		-	-		-		-	-
2	-		-	-		-		-	-
3	-		-	-		-		-	-
4	124.000	0,95	117.989	117.989		-		-	-
5	-		-	-		-		-	-
6	-		-	-		-		-	-
7	-		-	-		-		-	-
8	62.000	0,91	56.135	174.124		192.000	0,91	173.837	173.837
9	-		-	-		-		-	-
10	-		-	-		-		-	-
11	-		-	-		-		-	-
12	124.000	0,86	106.827	280.951		128.000	0,86	110.273	284.110
	310.000					320.000

 

 

Valor Presente Neto (VPN)

 

Este indicador se conoce también como flujo total de caja descontado, valor capital de la inversión, valor actual neto y se define como el valor actual de todos los rendimientos futuros esperados, es decir, la suma de todos los flujos anuales descontados al año base.

 

Para ser considerada, toda propuesta de inversión que genere ingresos o disminución de costos debe tener un Valor Presente Neto (VPN) mayor a cero.

 

VPN = -A + [FC1 / (1+r) ] + [ FC2 / (1+r)2 ]+...+ [FCn / (1+r)n ]

 

Siendo:
A: desembolso inicial
FC: flujos de caja
n: número de años (1,2,...,n)
r: tipo de interés ("la tasa de descuento")
1/(1+r)^n: factor de descuento para ese tipo de interés y ese número de años
FCd.: flujos de caja descontados

 

A = Bsf. 50.000

n = 12 meses

r = 15% equivalente mensual es 1,25%

 

Mes	Plan 1 (Bsf)	Plan 2 (Bsf)		Mes	Plan 1 (Bsf)	Plan 2 (Bsf)
0	-50.000	-50.000		0	-50.000	-50.000
1	-50.000	-50.000		1	-49.383	-49.383
2	0	0		2	0	0
3	0	0		3	0	0
4	124.000	0		4	117.989	0
5	0	0		5	0	0
6	-50.000	-50.000		6	-46.409	-46.409
7	0	0		7	0	0
8	62.000	192.000		8	56.135	173.837
9	0	0		9	0	0
10	-50.000	-50.000		10	-44.159	-44.159
11	0	0		11	0	0
12	124.000	128.000		12	106.827	110.273
r	1,25%	1,25%		VAN	91.000	94.159

 

 

Tasa Interna de Retorno (TIR)

 

Se denomina TIR a la tasa de interés promedio que iguala el valor presente de un flujo de ingresos y gastos con la inversión inicial, es decir, es la tasa de descuento que hace que el VAN del proyecto sea igual a cero.

 

Para que un proyecto pueda considerarse atractivo utilizando el método de la TIR, el resultado de este indicador debe superar la tasa mínima de rendimiento que tenga la empresa o la exigida para el proyecto.

 

TIR = -A +C1/(1+r)+C2/(1+r)2 + C3/(1+r)3 + … + FCn/(1+i)n = 0

A: capital inicial aportado para iniciar el proyecto
FCn: diferencia entre cobros y pagos en el periodo n
r: tipo de interés que hace VAN igual a cero 
n: numero de años de la inversión

A = Bsf. 50.000

n = 12 meses

r = 15% equivalente mensual es 1,25%

 

Mes	Plan 1 (Bsf)	Plan 2 (Bsf)	Diferencia  de los Planes
0	-50.000	-50.000	0
1	-50.000	-50.000	0
2	0	0	0
3	0	0	0
4	124.000	0	-124.000
5	0	0	0
6	-50.000	-50.000	0
7	0	0	0
8	62.000	192.000	130.000
9	0	0	0
10	-50.000	-50.000	0
11	0	0	0
12	124.000	128.000	4.000
TIR	11,92%	8,41%	1,90%

 

 

Índice de Rentabilidad (IR)

También llamado eficiencia de la inversión, se define como la rentabilidad que se obtiene, en términos reales, por cada unidad monetaria invertida.

IR = (Valor Actual Neto / Inversión)

	Plan 1	Plan 2
VAN	91.000	94.159
INVERSION	200.000	200.000
IR	45,50%	47,08%

 

 

 

 

 

 

Realizando el análisis financiero del proyecto a través de las metodologías mencionadas, podemos observar que las dos alternativas propuestas son rentables; sin embargo, la alternativa 2 presenta mejores beneficios con respecto al plan 1, ya que el VPN es de Bsf. 94.159; el período de recuperación de las inversiones son más corto y el índice de rentabilidad esta en un 47,08%. Por lo que el Plan 2 es la mejor alternativa para desarrollar el proyecto. 

 

 

 

               INFOGRAFIA

 

 

INDICADORES DEL SISTEMA DE VIVIENDA Y HÁBITAT (Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, SF). Esta página presenta tres clases de indicadores estadísticos: de Producción del Sector Construcción, de Precios del Sector Vivienda y Sociales.

http://www.mvh.gob.ve/habitat/pag/indicado.php

 

EVALUACION ECONOMICA DE PROYECTOS, Jorge Crasto, 1995. Este libro tiene como objetivo mostrar el uso de las técnicas financieras necesarias para medir el rendimiento de los recursos de capital. El contenido del mismo abarca una variedad de tópicos de actualidad, tales como: valor del dinero en el tiempo, la medición del valor y la rentabilidad, el riesgo asociado a los proyectos y su efecto en la decisión de inversión, la inflación, entre otros, lo cual representa una herramienta importante para los profesionales.

 

EVALUACION FINANCIERA DE PROYECTOS, DE INVERSION, Gustavo Blanco Uribe, Universidad Yacambu, 2003. Este libro electrónico está conformado por siete capítulos, entre los temas referidos se encuentra Introducción a la Economía y las Finanzas, Valuación basada en el Flujo de Efectivo, Información Financiera Prospectiva, Valuación de Proyectos, entre otros.

http://www.elibros.org/

 

¿CÓMO ELABORAR UN ESTUDIO DE FACTIBILIDAD?, (SF). Los autores presentan una guía sobre como elaborar un Estudio de factibilidad explicando en la misma las características más sobresalientes del estudio y en la cual se resaltan los aspectos más relevantes de las actividades a desarrollar con el proyecto a emprender (Oportunidad, objetivos, demanda, inversión, ingresos, rentabilidad).

http://ulaweb.adm.ula.ve/fomento/public2.htm#I.%20RESUMEN

 

RESPUESTAS PROYECTO DE INVERSION, José A. Portillo, (SF). Esta página presenta información para aquellos que quieren enfrentarse a un proyecto de inversión. Cómo ahorrarse tropiezos formales y carencias de información en las presentaciones, facilitando así tramitaciones que con frecuencia se complican por omisiones o errores sencillos de evitar.

http://www.alimentosargentinos.gov.ar/0-3/revistas/r_27/6_respuestas.htm

 

LA INVERSIÓN EN ACTIVOS Y RENDIMIENTOS REQUERIDOS, (SF). Para poder determinar si es conveniente invertir o no, es necesario conocer sí el rendimiento esperado va de acuerdo con lo esperado por los inversionistas, por lo tanto hay que considerar el marco administrativo, el cual contempla: La generación de propuestas de inversión, Cálculos de flujos de efectivo para las propuestas, Evaluación de flujos de efectivo, Selección de los proyectos con base en un criterio de aceptación, Reevaluación continua de los proyectos de inversión después de su aceptación, además nos presenta un ejemplo aplicando los diferentes métodos.

http://html.rincondelvago.com/inversion-en-activos-financieros.html