A enfiteuse e utilizada para bens de particulares. O aforamento (erras da União - lei 9636/98 e dec. lei 9760/6) é para bens públicos. Art. 678 do CC.

É um direito real sobre coisa alheia mais pleno existente, pois existe o desdobramento o domínio. Domínio útil.

Domínio direto

Enfiteuse - melhor cultivar terra inculta (art. 690)

678 e 679 = definição legal.

O contrato de enfiteuse é perpétuo: o enfiteuta tinha o direito de utilizar um bem enquanto vivesse, pagando uma pensão de foro anual, certo e invariável.

A enfiteuse é um arrendamento perpétuo. Tem direito de uso como se fosse dono, e tem o domínio útil.

O senhorio tem nu propriedade e o domínio direto.

O enfiteuta tem direito de usar a coisa como se dono fosse. Qualquer das partes ode vender o seu domínio

Vide art. 681.

art. 686 - sempre que houver alienação do domínio útil, o senhorio receberá o laudêmio e 2,5% sobre o valor venal do bem.

Enfiteuta ou foreiro - domínio útil.

Senhorio, proprietário ou nu proprietário -> domínio direto ou nua propriedade.

Art 690 - Cabecel - É o representante dos condôminos

* perpetuidade

* Preferência de ambas as partes em caso de alienação.

* É um direito real sobre coisa alheia que exige registro.

Pode haver a sub enfiteuse (enfiteuse de 2o grau). É o caso do enfiteuta dar uma outra enfiteuse para 3º. (Art. 694 do CC)

Art. 694 - Direitos do nu proprietário:

* exigir conservação do bem;

*alienar o domínio direto;

* Preferência no caso de venda do enfiteuta

* receber pensões, laudêmios, resgates;

* respeitar o domínio útil do enfiteuta;

* notificar o enfiteuta em caso de alienação;

* conceder resgate

* usufruir do bem

* transmitir por herança

* aliená-lo

* preferência na venda da propriedade/domínio direto (aqui ocorre imposto estatal)

* pode gravar a coisa de hipoteca, servidão e usufruto.

* não pode destruir a substância da coisa com sua fruição (uso);

* deve dar direito de preferência ao nu proprietário;

* pagar foro (certo e invariável)

* pagar laudêmio em caso de alienação

* pagar os demais impostos e ônus reais

Resgate - art. 693 - Forma de extinção da enfiteuse. (A maioria das enfiteuses não têm resgate, se não constar resgate, é perpétuo)

Modos de extinção: Art. 692.

1. - Pela natural deterioração do prédio aforado.

2. - Pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas por 03 (três) anos consecutivos* caso em que o senhorio indenizará das benfeitorias necessárias (*É necessária a ação de cobrança para constituir em mora)

3. - Falecendo o enfiteuta sem herdeiros, salvo o direito dos credores.

Observações:

a) Pelo usucapião de 3º ==> no caso de domínio útil, não cabe indenização, pois se não pagar, perde o domínio útil. É bastante discutido pela jurisprudência. Nos bens públicos não ocorre isso.

b) Confusão ou consolidação - vem a ser a unificação das partes ou dos sujeitos na relação de enfiteuse.

c) Alienação - quando uma parte vende para a outra e esta tem ambos os domínios.

d) Desapropriação - O estado entende que é de interesse público e por isso, requer o domínio deste bem.