Pour le gouvernement bruxellois, l'accès à un logement décent pour tous est une priorité : « l'habitat doit être un moyen pour parvenir à l'intégration et non pas à l'exclusion sociale. Aussi, le marché du logement doit-il être accessible à tous ».
Nous analyserons succinctement dans les pages qui suivent les différents outils mis en place par la Région de Bruxelles-Capitale pour aider le Bruxellois moyen à trouver et à conserver un logement décent à un loyer conforme à ses revenus, tant dans le secteur privé que dans le secteur public.
Ces outils sont communiqués par le Centre d'informations sur le logement au Service Logement de la Région de Bruxelles-Capitale, 80 rue du Progrès à 1035 Bruxelles et sont également utilisés lors des permanences de recherche de logement organisées par des associations telles que les unions de locataires. C'est donc sur notre expérience de terrain que nous nous baserons pour tenter de cerner l'efficacité de ces outils.
1. La location :
1.1 La recherche de logement dans le secteur privé :
1.1.1. La Bourse du Logement, la prospection « dans la rue » :
On ne peut que déplorer la disparition de cet outil qui offrait des listes de logements à louer sur tout Bruxelles. Certaines associations, comme le CAFA à Saint-Gilles, Habitat et Rénovation à Ixelles et l'Union des locataires de Schaerbeek proposent encore de telles listes résultant de leur prospection dans la commune.
1.1.2. Les petites annonces :
Le site internet et le journal Vlan offre une liste de logements à louer et à vendre, réactualisée toutes les semaines.
Malheureusement, le prix des loyers est tellement élevé à Bruxelles, que l'accès au logement privé est impossible pour les personnes jouissant de faibles revenus. La concurrence fait rage et nombreux sont les propriétaires qui refusent de louer leur bien à des personnes émargeant par exemple au chômage ou au CPAS. De plus, nombreux sont les candidats locataires qui se voient refuser l'accès à un logement pour des raisons de xénophobie de la part du propriétaire.
Le tableau reproduit ci-dessous le prix moyen des loyers que la permanence
de l'Union des locataires de Saint-Gilles a relevé dans différents
quartiers bruxellois en 2002 à la demande de personnes (isolés
et familles) gagnant entre 600 et 800 € par mois.
| Moyenne du marché | |
| Flat ou studio | 389 € |
| 1 chambre | 551 € |
| 2 chambres | 733 € |
| 3 chambres | 892 € |
| 4 chambres | 1.294 € |
On ne peut que s'effrayer des résultats obtenus quand on sait que la moitié de la population bruxelloise gagne moins de 1000 € par mois.
1.1.3. les Agences Immobilières Sociales :
Les AIS ont pour mission de mettre en location des logements privés en bon état à des loyers modérés pour des personnes dont le revenu est inférieur au revenu d'admission du logement social. Un tiers des logements des AIS peut toutefois être loué à des personnes dont les revenus dépassent de maximum 50% les revenus d'admission du logement social.
Quatorze AIS gèrent 692 logements en région bruxelloise.
L'AIS ne peut pas mettre en location des logements qui ne répondent pas aux conditions légales de salubrité (normes proches de celles appliquées pour les ADIL). L'AIS devra également négocier le prix du loyer avec le propriétaire. Ce loyer devra être inférieur à ceux du marché et ce, en fonction du type de logement. En échange, l'AIS assure l'entretien du logement « en bon père de famille » et se charge des réparations et entretiens dont elles répercutent les frais soit au locataire, soit au propriétaire, selon la responsabilité de chaque partie.
Les AIS constituent donc une solution intermédiaire entre le logement privé et social en offrant les avantages du social (loyers modérés) sans ses inconvénients (pas de ghettoïsation puisque logements disséminés dans divers quartiers, pas de concentration dans des tours inhumaines).
Le hic, c'est que peu de propriétaires acceptent de renoncer
à des loyers correspondant au marché locatif actuel (voir
tableau 1) ce qui limite fortement l'offre des AIS.
| Loyer maximum payé par le locataire d'un bien appartenant à l'AIS ou donné en emphytéose à celle-ci | Loyer maximum payé par le locataire pour des biens pris en gestion ou en location (donc autre que ceux visés à la colonne 1) | Loyer maximum payé au propriétaire ou au titulaire des droits réels | |
| Studio | 210.00 € | 260.00 € | 310.00 € |
| APT 1 Ch | 240.00 € | 300.00 € | 360.00 € |
| APT 2 Ch | 280.00 € | 350.00 € | 415.00 € |
| APT 3 Ch | 340.00 € | 420.00 € | 505.00 € |
| APT 4 Ch | 400.00 € | 500.00 € | 595.00 € |
| APT 5 Ch et + ou maison 4 Ch et + | 500.00 € | 620.00 € | 745.00 e |
1.2. La recherche de logement dans le secteur public :
1.2.1. Le logement social :
Le logement social est destiné à des locataires disposant de revenus peu élevés. Le loyer est calculé sur la base du revenu du locataire et est donc très faible. Le problème, c'est que les délais d'obtention d'un logement social sont très longs: de 5 à 8 années, voire plus de 10 ans pour les grandes familles.En effet, le nombre de logements sociaux disponibles est insuffisant. En 2003, la SLRB comptabilisait environ 22.500 demandes. Mais la demande réelle est nettement supérieure, beaucoup de candidats locataires omettent de réactualiser leur dossier et se voient exclus des listes, parfois sans le savoir (problème de compréhension des démarches administratives à effectuer, perte de courrier, etc). De plus, les personnes étrangères non régularisées n'ont pas droit à un logement social tant que leur situation ne s'est pas réglée. Ils sont donc inscrits sur une deuxième liste.
On peut également déplorer la vétusté du parc locatif social ainsi que sa ghettoïsation (concentration dans des immeubles-clapiers et dans des quartiers paupérisés) et le montant souvent très excessif des charges
1.2.2. Les propriétés communales et les CPAS:
Peu de gens le savent, mais les communes sont aussi propriétaires d'un parc locatif important. Le prix des loyers de ces logements gérés par les propriétés communales et le CPAS de Bruxelles (Service des Propriété) varie. Une partie du parc locatif est en effet destiné à des populations à faibles revenus mais la grande majorité de ces logements sont déjà occupés. Les logements vacants sont loués à des prix trop élevés pour les personnes bénéficiant de revenus de remplacement.
A titre d'exemple, le 7 octobre 2003, les Propriétés communales de la Ville de Bruxelles offrait 2 appartements de 1 chambre à des loyers de 379 € à 400 €, 9 appartements de 2 chambres à des loyers de 415 à 765 €, 3 appartements de 3 chambres à des loyers de 900 à 918 €, une maison de 4 chambres à 1.523 € et un duplex de 5 chambres à 1.540 €.
Les propriétés communales exigent du demandeur une composition de ménage et une preuve de revenus. A la Ville de Bruxelles comme au CPAS, il faut que le revenu soit trois fois supérieur au montant du loyer pour que la candidature soit retenue. Les familles nombreuses (à partir de 3 enfants) peuvent bénéficier d'une petite réduction de loyer (10% pour les propriétés communales). L'appartement doit toutefois être adapté à la composition de ménage.
1.2.3 Le Fonds du logement :
En 2001, le patrimoine du Fonds constituait 358 immeubles, soit 879
logements disséminés dans la plupart des communes :
| Type de logements | Nombre de logements | Montant moyen du loyer |
| 1 chambre
2 chambres 3 chambres 4 chambres 5 chambres 6 chambres plus de 6 chambres |
102
152 299 192 74 12 2 |
259.99
294.39 329.27 374.61 431.20 466.50 de 472.48 à 431.98 |
Comme dans le logement social, les listes d'attente sont saturées.
1.3. Les aides financières :
1.3.1 L'Allocation de Déménagement - Installation et de Loyer (ADIL):
L'allocation de déménagement-installation et de loyer a pour objectif d'aider les personnes bénéficiant de revenus faibles à déménager d'un logement insalubre vers un logement en bon état et suffisamment grand. Les ADIL couvrent en effet la différence entre l'ancien loyer et le nouveau loyer avec un maximum de 125 € + 12,5 € par enfant à charge, ce qui est bien évidemment trop peu si l'on prend en considération les prix des loyers à Bruxelles pour des appartements en bon état et dont le nombre de chambres correspond à la taille du ménage. De plus, les critères de salubrité, de surpeuplement et de sécurité, qui permettent d'obtenir les ADIL sont trop stricts, ce qui entraîne souvent un refus alors que le locataire s'est engagé dans un nouveau bail. La procédure d'obtention de cette aide est longue (6 à 12 mois, dû au manque de personnel) et compliquée. Pendant le délai d'attente, le locataire doit payer le loyer plein, ce qui lui est parfois impossible. Il reste à noter que cette aide est limitée dans le temps (réduite de moitié après 5 ans et supprimée après 10 ans même si les revenus des locataires n'ont pas augmenté). Quand on n'a peu de moyens, il est donc risqué de demander les ADIL.
1.3.2. Les prêts à la garantie locative :
1.3.2.1. Le Fonds du logement :
Il s'agit d'un prêt sans intérêt limité à 90% de la totalité de la garantie exigée par le propriétaire, équivalente à 3 mois de loyer. Notons que la demande de prêt à la garantie locative suppose que la personne ait auparavant trouvé un logement. Aussi, concurrence oblige, le propriétaire bailleur tient trop souvent à ce que cette garantie soit versée immédiatement, limitant d'autant plus les possibilités d'accès au 'droit au logement' pour ces locataires.
L'accès à cet outil rencontre des difficultés administratives par rapport aux documents à fournir et à la difficulté pour certaines personnes d'établir une demande. Souvent, lorsque les personnes ont reçu l'information, qu'elles ont compris le document et qu'elles ont introduit une demande, le Fonds refuse le prêt car il estime que les revenus du locataire sont insuffisants pour rembourser ce prêt ! Le prêt est également refusé aux personnes qui sont aidées par le CPAS.
1.3.2.2. Le CPAS :
Le CPAS peut avancer la garantie locative en la bloquant sur un compte. Dans certaines communes le CPAS n'accorde qu'une caution morale (convention assurant au propriétaire la prise en charge des dégâts locatifs par le CPAS) qui est en général refusée par les propriétaires. Il s'agit d'une intervention dans le cadre de 'l'aide sociale' qui est un droit subjectif et non mesurable (cas par cas). De plus, le délai d'attente est trop long.
Cette aide est à double tranchant car beaucoup de propriétaires hésitent à louer leur bien à des personnes aidées par le CPAS.
2. L'acquisition :
La location étant problématique, l'acquisition semble alors être une autre forme d'alternative au droit au logement.
2.1. Les prêts hypothécaires du Fonds du logement:
Le Fonds du logement des familles de la région de Bruxelles-Capitale propose des prêts hypothécaires à faible taux d'intérêt pour l'acquisition, la rénovation ou la construction d'un logement et ce, sous certaines conditions très strictes.
Le logement devra respecter des conditions d'habitabilité, de sécurité, de salubrité et d'adaptabilité, il s'agit donc de trouver en région de Bruxelles-Capitale, un logement conforme à ces règles, sans quoi, le prêt est refusé.
La limite de cette aide réside bien évidemment dans le prix élevé des logements à vendre à Bruxelles. Lors de l'étude de la situation du demandeur, un prix maximum est défini et se situe généralement bien en-deçà des prix du marché. De plus, le candidat acheteur doit avoir constitué une épargne correspondant aux frais d'acte et de prêt, ce qui est souvent impossible pour les familles disposant de revenus de remplacement.
2.2. La Société de Développement Régional de Bruxelles-Capitale (SDRB)
La SDRB produit du logement à titre principalement acquisitif, concentrés « préférentiellement dans les zones qualifiées de périmètres de développement renforcé du logement du plan régional de développement, plus précisément dans les quartiers où le patrimoine immobilier est dégradé ou dans des zones marquées par la présence de terrains non bâtis. » [SDRB, rapport d'activité 2001]
Ces logements sont destinés aux ménages à revenus moyens, afin de limiter l'exode urbain et fixer ces revenus sur la région.Elle est d'autant plus sélective quant à la réalisation de ce droit.
Conclusion :
Les outils proposés par la région de Bruxelles-Capitale pour trouver des logements salubres, adaptés et à des prix abordables sont des outils intéressants et utiles pour une certaine catégorie de la population mais pas pour les personnes bénéficiant de faibles revenus, soit près de la moitié des Bruxellois qui, rappelons-le, gagne moins de 1000 € par mois.
Le droit au logement pour tous est donc un leurre. L'humidité, les fuites de gaz, l'installation électrique défectueuse, l'aération, l'installation sanitaire, le délabrement du logement la précarité des conditions d'habitation, de vie, d'existence, conséquences sur la santé physique et mentale sont autant de phénomènes de plus en plus récurrents dans la capitale de l'Europe.
Les pouvoirs publics doivent dès lors prendre des mesures urgentes pour contrecarrer cette crise du logement à Bruxelles.
D'autant plus que la responsabilité des pouvoirs publics, des travailleurs, et toute personne est en cause, considérant la gravité de la situation. En effet, l'article 422 bis du code pénal, relatif à l'appréciation d'un péril grave et de l'assistance à personne en danger dit : « Sera puni d'un emprisonnement de huit jours à un an et d'une amende de cinquante francs à cinq cents francs (x200, soit un maximum de 2.500 € environ) ou d'une de ces peines seulement, celui qui s'abstient de venir en aide ou de procurer une aide à une personne exposée à un péril grave, soit qu'il ait constaté par lui-même la situation de cette personne, soit que cette situation lui soit décrite par ceux qui sollicitent son intervention. Le délit requiert que l'abstenant pouvait intervenir sans danger sérieux pour lui-même ou pour autrui. Lorsqu'il n'a pas constaté personnellement le péril auquel se trouvait exposée la personne à assister, l'abstenant ne pourra être puni lorsque les circonstances dans lesquelles il a été invité à intervenir pouvait lui faire croire au manque de sérieux de l'appel ou à l'existence de risques. La peine prévue à l'alinéa 1er est portée à deux ans lorsque la personne exposée à un péril grave est mineur d'âge. »
Six familles membres des unions de locataires des Marolles, de Saint-Gilles et de Molenbeek présentent leur témoignage quant à leur extrême difficulté à trouver un logement décent à Bruxelles, capitale de l'Europe, en ce début de 21ème siècle :
Madame Hochepied : Mère de quatre enfants, revenus du chômage.
Expulsée en juillet 2002 sans domicile fixe depuis cette date. Son mobilier est entreposé chez des amis. Loge chez sa belle-mère dans une seule chambre. Diverses interventions, dont celle du Secrétaire d'Etat, auprès des SISP.
A ce jour toutes les SISP considèrent son cas comme non-prioritaire. Aucune n'estime devoir recourir à la dérogation.
Madame Falcicchio : Mère de quatre enfants, revenus du chômage.
Loge chez sa grand-mère. Courrier envoyé aux différentes SISP. Une seule réponse : cette situation n'est pas prioritaire.
Madame Smeeks : Mère de trois enfants, au CPAS, occupe un logement insalubre (infiltrations d'eau) et inadapté. Le propriétaire, faute de moyens financiers, n'entreprend aucune réparation. Recherche dans le secteur privé : impossible car ses revenus sont trop faibles par rapport aux loyers en vigueur. Intervention auprès des SISP en cours.
Monsieur El Hadj El Omar Diallo : Un homme seul vivant dans une pièce de 5 m sur 1,50 m, sans eau ni chauffage. Une douche est installée sur le palier. Il n'y a pas d'eau chaude. Revenus du CPAS. Une lettre décrivant la situation a été envoyée à chaque organisme pouvant offrir un logement à loyer modéré.
Monsieur Koubee : Une famille avec 3 enfants qui vit depuis 20 ans dans un logement appartenant à la Régie Foncière de la commune de Saint-Gilles. Reçu un renon de 6 mois pour cause travaux comme n'importe quel propriétaire privé qui veut faire du profit. Aucune proposition de relogement dans les propriétés communales. Question : quel rôle doit jouer une institution publique si ce n'est de réguler les « excès » du marché privé du logement ?
Madame Candali : Une famille avec 2 enfants. Préavis du nouveau propriétaire. Inscrite dans 23 sociétés de logement social, au Fonds du logement, à la Régie foncière, etc. Seule réponse : « nous ne pouvons vous garantir un relogement à court ou moyen terme ». Merci ! Entre-temps, la famille a trouvé un logement de 3 chambres pour 650 € alors que ses revenus sont de... 819 € !!!
DONT ACTE !