PRÁTICA NOTARIAL:
OS
ALDEAMENTOS TURÍSTICOS E A PROPRIEDADE HORIZONTAL
I
- UMA BREVE INTRODUÇÃO
Em todas as publicações
patrocinadas por associações profissionais, a grande maioria dos seus trabalhos
é oriunda da actividade quotidiana dos seus membros.
É evidente que um site, em
cuja construção todos os notários portugueses estão empenhados, não vai fugir a
esta regra!
Daqui a publicação do
presente trabalho, tentando-se, deste modo, reatar um hábito nem sempre muito
seguido, nos últimos tempos.
Manda a tradição que
trabalhos como o presente, de uma dimensão que foge às normas de um vulgar
apontamento, tenham o seu lugar assegurado na “Revista do Notariado”.
No entanto, esta
publicação não vê a luz do dia há alguns anos e, apesar da boa vontade de todos
nós em reeditá-la, tudo indica que os nossos desejos não serão concretizados a
muito breve prazo.
Por este motivo, optou-se
pela presente publicação on line.
Como se refere no
comentário final, trata-se de uma matéria ainda muito pouco abordada, a nível
teórico e prático, podendo considerar-se que estamos nos primórdios do seu
enquadramento notarial.
Com efeito, os diversos
problemas ligados aos diferentes conjuntos imobiliários, cada vez mais
emaranhados, frutos do não menos complexo tumultuar da vida moderna, põem em
causa os conceitos clássicos ligados aos direitos reais, desafiando a
imaginação de todos nós, tendo em vista uma aplicação da lei mais consentânea
com os novos desafios sócio-económicos.
Foi esta nova realidade
social e económica que acabou por ditar
o aparecimento, no Código Civil, do artigo 1438-A º, a necessitar de uma
interpretação adequada aos tempos que correm.
O Direito não se pode
alhear do meio envolvente, sob pena de se sentir ultrapassado e esmagado pelo
inevitável fluir da vida social e dos anseios da comunidade.
Referindo-me ao modo como
esta escritura está gizada, parece-me, salvo melhor opinião, que, na fase
actual do nosso conhecimento sobre esta matéria, não se pode ir mais longe, sob
pena de criarmos susceptibilidades e melindres nos mais puristas, com as
inevitáveis consequências negativas na vida dos cidadãos que nos procuram e que
em nós confiam.
Parece-me que esta será a
posição mais sensata e razoável, pelo menos enquanto a posição do Conselho
Técnico, abordada nos comentários finais deste trabalho, se mantiver
inalterada.
Urge, todavia, rever
quanto antes, a doutrina deste Parecer, demasiado conservadora.
Aliás, antes de mais, convém publicar este Parecer para que a
comunidade jurídica tome conhecimento do mesmo.
Só, assim, se pode
aquilatar da bondade da teoria que fez vencimento e dos preciosos argumentos
dos votos de vencido, que o mesmo Parecer também comporta.
Como todos sabemos, por
vezes os argumentos inovadores, antes de serem aceites, começam sempre por
serem considerados muito arrojados.
É o velho problema de quem
acaba por ter razão...mas antes do tempo!
II – ESCRITURA DE PROPRIEDADE HORIZONTAL DE
ALDEAMENTO TURÍSTICO
No dia
vinte e um de Abril de mil novecentos e noventa e nove, no Cartório Notarial de
..., perante mim, o notário....., compareceu:
Rui Joaquim da Silva,
casado, natural de ... residente ...,
que outorga neste acto em representação sociedade comercial por quotas
denominada “ACTIVIDADES TURÍSTICAS, LIMITADA”, com sede no lugar de Monte da
..., freguesia de ...,concelho de ..., da qual é sócio e gerente, com poderes
para o presente acto, qualidade e poderes que verifiquei através de uma
certidão da Conservatória do Registo Comercial deste concelho, que arquivo.
Esta
sociedade está matriculada na Conservatória do Registo Comercial sob a ficha
....., tem o capital social de ... e corresponde-lhe o número... de pessoa
colectiva.
A sua
identidade foi verificada por meu conhecimento pessoal.
Declara:
Que à
sociedade sua representada pertence o lote de terreno, destinado a construção
urbana, identificado pelo número um, com a área de vinte e seis mil trezentos e
noventa metros quadrados, situado na Estrada Municipal número mil e oitenta e
sete, na freguesia de..., concelho de ..., omisso na matriz, mas participado
em..., conforme duplicado do respectivo modelo cento e vinte e nove, que
exibiu.
Confronta
do norte com ..., do sul com..., a nascente com ... e a poente com ...
Este lote
de terreno está descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., sob a
ficha número..., da freguesia de ... , onde se encontra inscrito a favor da
mesma sociedade, através da inscrição G- um.
Para este
imóvel está autorizada a construção de um aldeamento turístico, nesta data
ainda em fase de construção, cujo título foi aprovado pela Direcção Geral do
Turismo, em ..., entidade onde o mesmo foi depositado, tudo de acordo com o
disposto no Decreto-lei número 167/97, de 4 de Julho e Decreto Regulamentar
34/97, de 17 de Setembro.
O
respectivo projecto de construção foi aprovado pela Câmara Municipal de..., em
vinte e um de Junho de mil novecentos e noventa e seis, com o parecer favorável
da Direcção Geral do Turismo. Deste projecto de construção, consta
expressamente que o mesmo se destina a ser alienado segundo o regime de
propriedade horizontal.
Este
aldeamento turístico denominar-se-á “ ALDEAMENTO TURÍSTICO MONTE DA LEZÍRIA” e destina-se a ser
parcialmente vendido a várias pessoas ou entidades, tudo de acordo com o
referido projecto de construção e o estipulado nos diplomas legais acima
mencionados.
Este
estabelecimento de alojamento turístico (aldeamento turístico) é constituído
pelas partes componentes abaixo discriminadas, entre as quais se incluem
quarenta e oito fracções imobiliárias, aqui identificadas sob os números um a
quarenta e oito, unidades estas distintas e independentes, devidamente
delimitadas, destinadas ou não ao uso comum dos utentes do empreendimento,
fracções imobiliárias estas que, de harmonia com o referido título
constitutivo, depositado e aprovado pela Direcção Geral do Turismo, são as
seguintes:
Parque infantil e campo de jogos - Instalações e
equipamentos comuns
Com a área
de setecentos e setenta metros quadrados, confronta a Norte com as Piscinas, a
Nascente com terrenos do Município, a Poente com o parque de estacionamento e a
Sul com o terreno do Hotel Rural.
Tem
instalações sanitárias de apoio (feminina e masculina) com doze metros
quadrados e vinte e cinco decímetros quadrados.
Parque de estacionamento - Instalações e
equipamentos comuns
Com a área
de mil e cinquenta e três metros quadrados, confronta a Norte com as Piscinas e
com o Clube de Campo, a Nascente com o parque infantil, a Poente com o
arruamento do Aldeamento e a Sul com o terreno do Hotel Rural.
Tem
capacidade para estacionamento a descoberto de trinta e oito viaturas.
Conjunto das piscinas de crianças e de
adultos - Instalações e equipamentos comuns
Com a área
de mil setecentos e vinte e seis metros quadrados, confronta a Norte e a
Nascente com terrenos do Município, a Poente com o Clube de Campo e a Sul com o
parque infantil.
A piscina
de adultos tem trezentos e seis metros quadrados e a piscina de crianças tem
vinte e cinco metros quadrados.
Edifício do Clube de Campo - Instalações e equipamento
de exploração turística
Edifício
com logradouro privativo, com a área de mil setecentos e trinta e dois metros
quadrados e noventa e quatro decímetros, confronta a Norte com terrenos do
Município e com a fracção trinta e sete, a Nascente com as Piscinas, a Poente
com o arruamento do Aldeamento e a Sul com o parque de estacionamento e com o
posto de transformação.
O edifício
tem a área de implantação de seiscentos
e trinta metros quadrados e sessenta e cinco decímetros e a área de construção
de oitocentos e sessenta e três metros quadrados, com três pisos: cave, com
duzentos e setenta e quatro metros quadrados e cinquenta e cinco decímetros,
piso térreo, com quatrocentos e sessenta metros quadrados e vinte decímetros e
primeiro andar, com cento e vinte e oito metros quadrados e vinte e cinco
decímetros.
Na cave
situam-se dois sanitários para o pessoal (feminino e masculino), seis
compartimentos de arrumos, o squash, a recepção do squash, os dois sanitários e
vestiários de apoio (feminino e masculino), a lavandaria e a rouparia, a sala
de máquinas, dois sanitários de apoio ao exterior (feminino e masculino), duas
escadas de acesso ao piso térreo, dois corredores de passagem e dois alpendres.
No piso
térreo localizam-se a zona de estar, três lojas, o hall, dois sanitários
(feminino e masculino), a zona de entrada, a recepção, o bengaleiro, o
restaurante, duas copas, a cozinha, a dispensa, o bar, os arrumos do bar, três
escadas, a galeria do squash e dois ginásios.
No
primeiro andar ficam o salão de festas, o bar do salão de festas, dois
sanitários (feminino e masculino) e a escada para o piso térreo.
A restante
área é ocupada por logradouros ajardinados com quinhentos e oitenta e dois
metros quadrados e vinte e nove decímetros, pelos acessos e logradouros de
serviço, com cento e oitenta metros quadrados e pelos acessos de peões com
trezentos e quarenta metros quadrados.
Posto de transformação - Instalações e
equipamentos comuns
Com a área
de dezoito metros quadrados e seis decímetros, confronta a Sul com o parque de
estacionamento e nos outros lados com o jardim do Clube de Campo.
Edifício
de um piso, comporta o equipamento de transformação de energia eléctrica.
Com a área
de quatro mil cento e setenta e quatro metros quadrados e quarenta e cinco
decímetros, constitui o acesso de uso comum de todos os utentes do
empreendimento.
Inclui o
arruamento para circulação de veículos, envolvente da "Aldeia", o
impasse com rotunda e o largo da recepção, com área de dois mil quatrocentos e
onze metros quadrados, os passeios nos dois lados destas vias, com a área de
mil e oito metros quadrados e dez decímetros e os estacionamentos da
"Aldeia" (trinta e dois lugares), dos "Montes" (vinte e
quatro lugares) e da recepção (oito lugares) com a área de setecentos e
cinquenta e cinco metros quadrados e trinta e cinco decímetros.
Recepção e portaria - Instalações e
equipamentos comuns
Com a área
de trinta e seis metros quadrados, localiza-se no topo Sul do conjunto dos
edifícios do aldeamento, junto do portão.
Edifício
de um piso, comporta recepção, gabinete, portaria e sanitários (feminino e
masculino).
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no topo sul
do Bloco um.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T1 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de cinquenta e dois metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no centro
sul do Bloco um.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, um quarto, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T1 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de cinquenta e dois metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no centro
norte do Bloco um.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, um quarto, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no topo norte
do Bloco um.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no topo sul
do Bloco dois.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no centro do
Bloco dois.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico
T3 - Fracção imobiliária para exploração turística
Tem a área
de implantação de sessenta e oito metros quadrados e cinco decímetros e
situa-se no topo norte do Bloco dois.
Com três
pisos, totalizando cento e cinquenta e quatro metros quadrados e quinze
decímetros, é constituído, no rés-do-chão, por átrio, sala de jantar, cozinha,
casa de banho e escada; no primeiro
andar, por três quartos, uma casa de banho, varanda e escada; no segundo andar,
por escritório, terraço e escada.
Apartamento turístico T3 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de implantação de sessenta e oito metros quadrados e cinco decímetros e
situa-se no topo sul do Bloco três.
Com três
pisos, totalizando cento e cinquenta e quatro metros quadrados e quinze
decímetros, é constituído, no rés-do-chão, por átrio, sala de jantar, cozinha,
casa de banho e escada; no primeiro andar, por três quartos, uma casa de banho,
varanda e escada; no segundo andar, por escritório, terraço e escada.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no centro do
Bloco três.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T1 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de cinquenta e dois metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no topo
norte do Bloco três.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, um quarto, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no topo sul
do Bloco quatro.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T1 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de cinquenta e dois metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no centro
sul do Bloco quatro.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, um quarto, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T1 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de cinquenta e dois metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no centro
norte do Bloco quatro.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, um quarto, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no topo norte
do Bloco quatro.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para exploração
turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no topo norte
do Bloco cinco.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no centro
norte do Bloco cinco.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no centro sul
do Bloco cinco.
Com um piso, é
constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de banho e
alpendre exterior.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no
topo sul do Bloco cinco.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T1 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de cinquenta e dois metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no topo
norte do Bloco seis.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, um quarto, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no centro do
Bloco seis.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T3 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de implantação de sessenta e oito metros quadrados e cinco decímetros e
situa-se no topo sul do Bloco seis.
Com três
pisos, totalizando cento e cinquenta e quatro metros quadrados e quinze
decímetros, é constituído, no rés-do-chão, por átrio, sala de jantar, cozinha,
casa de banho e escada; no primeiro
andar, por três quartos, uma casa de banho, varanda e escada; no segundo andar,
por escritório, terraço e escada.
Apartamento turístico T3 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de implantação de sessenta e oito metros quadrados e cinco decímetros e situa-se
no topo norte do Bloco sete.
Com três
pisos, totalizando cento e cinquenta e quatro metros quadrados e quinze
decímetros, é constituído, no rés-do-chão, por átrio, sala de jantar, cozinha,
casa de banho e escada; no primeiro andar, por três quartos, uma casa de banho,
varanda e escada; no segundo andar, por escritório, terraço e escada.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no centro do
Bloco sete.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no topo sul
do Bloco sete.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros) e situa-se no topo
norte do Bloco oito.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T1 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de cinquenta e dois metros quadrados e cinco decímetros) e situa-se no
centro norte do Bloco oito.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, um quarto, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T1 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de cinquenta e dois metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no centro
sul do Bloco oito.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, um quarto, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Apartamento turístico T2 - Fracção imobiliária para
exploração turística
Tem a área
de oitenta e cinco metros quadrados e cinco decímetros e situa-se no topo sul
do Bloco oito.
Com um
piso, é constituído por átrio, sala de jantar, dois quartos, cozinha, casa de
banho e alpendre exterior.
Logradouro ajardinado - Instalações e
equipamentos comuns
Tem a área
de quatro mil duzentos e trinta e cinco metros quadrados e cinco decímetros,
envolvendo os oito blocos de apartamentos e a portaria.
Inclui as
zonas ajardinadas, os acessos e os caminhos comuns dos utentes do aldeamento.
Unidade de alojamento T3 - Fracção
imobiliária para venda
Com a área
total de quatrocentos e vinte metros quadrados, confronta a Norte com terrenos
do Município, a Nascente com o Clube de Campo, a Poente com a fracção trinta e
oito e a Sul com o arruamento do Aldeamento.
Moradia
isolada, com a área de implantação de cento e dez metros quadrados e dez
decímetros, com cave, piso térreo e sótão, logradouro ajardinado privativo e
dois terraços.
Cave com lavandaria, arrumos,
garagem e escada; piso térreo com átrio, sala de jantar, cozinha, três quartos,
duas casas de banho e escada.
Unidade de alojamento T3 - Fracção
imobiliária para venda
Com a área
total de quatrocentos e vinte metros quadrados, confronta a Norte com terrenos
do Município, a Nascente com a fracção trinta e sete, a Poente com a fracção
trinta e nove e a Sul com o arruamento do Aldeamento.
Moradia
isolada, com a área de implantação de cento e dez metros quadrados e dez
decímetros, com cave, piso térreo e sótão, logradouro ajardinado privativo e
dois terraços.
Cave com lavandaria, arrumos,
garagem e escada; piso térreo com átrio, sala de jantar, cozinha, três quartos,
duas casas de banho e escada.
Unidade de alojamento T3 - Fracção
imobiliária para venda
Com a área
total de quinhentos e dez metros quadrados, confronta a Norte com terrenos do
Município, a Nascente com a fracção trinta e oito, a Poente com a fracção
quarenta e a Sul com o arruamento do Aldeamento.
Moradia
isolada, com a área de implantação de cento e dez metros quadrados e dez
decímetros, com cave, piso térreo e sótão, logradouro ajardinado privativo e
dois terraços.
Cave com
lavandaria, arrumos, garagem e escada; piso térreo com átrio, sala de jantar,
cozinha, três quartos, duas casas de banho e escada.
Unidade de alojamento T3 - Fracção
imobiliária para venda
Com a área
total de setecentos e dez metros quadrados, confronta a Norte com terrenos do
Município, a Nascente com a fracção trinta e nove, a Poente com terrenos do
Município e a Sul com o arruamento do Aldeamento.
Moradia
isolada, com a área de implantação de cento e dez metros quadrados e dez
decímetros, com cave, piso térreo e sótão, logradouro ajardinado privativo e
dois terraços.
Cave com
lavandaria, arrumos, garagem e escada; piso térreo com átrio, sala de jantar,
cozinha, três quartos, duas casas de banho e escada.
Unidade de alojamento T3 - Fracção
imobiliária para venda
Com a área
total de seiscentos e vinte metros quadrados, confronta a Norte e a Nascente
com o arruamento do Aldeamento a Poente com terrenos do Município e a Sul com a
fracção quarenta e dois.
Moradia
isolada, com a área de implantação de cento e dez metros quadrados e dez
decímetros, com cave, piso térreo e sótão, logradouro ajardinado privativo e
dois terraços.
Cave com
lavandaria, arrumos, garagem e escada; piso térreo com átrio, sala de jantar,
cozinha, três quartos, duas casas de banho e escada.
Unidade de alojamento T3 - Fracção
imobiliária para venda
Com a área
total de seiscentos metros quadrados, confronta a Norte com a fracção quarenta
e um, a Nascente com o arruamento do Aldeamento a Poente com terrenos do
Município e a Sul com a fracção quarenta e três.
Moradia
isolada, com a área de implantação de cento e dez metros quadrados e dez
decímetros, com cave, piso térreo e sótão, logradouro ajardinado privativo e
dois terraços.
Cave com lavandaria, arrumos,
garagem e escada; piso térreo com átrio, sala de jantar, cozinha, três quartos,
duas casas de banho e escada.
Unidade de alojamento T3 - Fracção
imobiliária para venda
Com a área
total de seiscentos e dez metros quadrados, confronta a Norte com a fracção
quarenta e dois, a Nascente com o arruamento do Aldeamento a Poente com
terrenos do Município e a Sul com a fracção quarenta e quatro.
Moradia
isolada, com a área de implantação de cento e dez metros quadrados e dez
decímetros, com cave, piso térreo e sótão, logradouro ajardinado privativo e
dois terraços.
Cave com
lavandaria, arrumos, garagem e escada; piso térreo com átrio, sala de jantar,
cozinha, três quartos, duas casas de banho e escada.
Unidade de alojamento T3 - Fracção
imobiliária para venda
Com a área
total de quinhentos e quarenta metros quadrados, confronta a Norte com a
fracção quarenta e três, a Nascente com o arruamento do Aldeamento a Poente com
terrenos do Município e a Sul com a fracção quarenta e cinco.
Moradia
isolada, com a área de implantação de cento e dez metros quadrados e dez
decímetros, com cave, piso térreo e sótão, logradouro ajardinado privativo e
dois terraços.
Cave com lavandaria, arrumos,
garagem e escada; piso térreo com átrio, sala de jantar, cozinha, três quartos,
duas casas de banho e escada.
Unidade de alojamento T3 - Fracção
imobiliária para venda
Com a área
total de quatrocentos e noventa metros quadrados, confronta a Norte com a
fracção quarenta e quatro, a Nascente com o arruamento do Aldeamento a Poente
com terrenos do Município e a Sul com a fracção quarenta e seis.
Moradia
isolada, com a área de implantação de cento e dez metros quadrados e dez
decímetros, com cave, piso térreo e sótão, logradouro ajardinado privativo e
dois terraços.
Cave com
lavandaria, arrumos, garagem e escada; piso térreo com átrio, sala de jantar,
cozinha, três quartos, duas casas de banho e escada.
Unidade de alojamento T3 - Fracção
imobiliária para venda
Com a área
total de quatrocentos e dez metros quadrados, confronta a Norte com a fracção
quarenta e cinco, a Nascente com o arruamento do Aldeamento a Poente com terrenos
do Município e a Sul com a fracção quarenta e sete.
Moradia
isolada, com a área de implantação de cento e dez metros quadrados e dez
decímetros, com cave, piso térreo e sótão, logradouro ajardinado privativo e
dois terraços.
Cave com
lavandaria, arrumos, garagem e escada; piso térreo com átrio, sala de jantar,
cozinha, três quartos, duas casas de banho e escada.
Unidade de alojamento T3 - Fracção
imobiliária para venda
Com a área
total de quinhentos e cinquenta metros quadrados, confronta a Norte com a
fracção quarenta e seis, a Nascente com o arruamento do Aldeamento a Poente com
terrenos do Município e a Sul com a fracção quarenta e oito.
Moradia
isolada, com a área de implantação de cento e dez metros quadrados e dez decímetros,
com cave, piso térreo e sótão, logradouro ajardinado privativo e dois terraços.
Cave com
lavandaria, arrumos, garagem e escada; piso térreo com átrio, sala de jantar,
cozinha, três quartos, duas casas de banho e escada.
Unidade de alojamento T3 - Fracção
imobiliária para venda
Com a área
total de seiscentos e oitenta metros quadrados, confronta a Norte com a fracção
quarenta e sete, a Nascente com o arruamento do Aldeamento a Poente e a Sul com
terrenos do Município.
Moradia
isolada, com a área de implantação de cento e dez metros quadrados e dez
decímetros, com cave, piso térreo e sótão, logradouro ajardinado privativo e
dois terraços.
Cave com
lavandaria, arrumos, garagem e escada; piso térreo com átrio, sala de jantar,
cozinha, três quartos, duas casas de banho e escada.
INSTALAÇÕES E EQUIPAMENTOS COMUNS DO
EMPREENDIMENTO
- Recepção e portaria.
- Logradouros ajardinados dos
Apartamentos.
- Parques de estacionamento.
- Piscinas, de crianças e de adultos.
- Parque infantil e campo de jogos.
- Instalações sanitárias de apoio.
- Vedação, portões e cancelas.
- Antenas e rede interna de
televisão, vídeo e telefone.
- Redes internas de fornecimento
de água, gás e electricidade.
- Infra-estruturas de iluminação
da periferia, do arruamento e dos jardins e parques.
- Rede interna de esgotos
- Instalações de serviço de
incêndios.
- Arruamento e passeios.
SERVIÇOS DE UTILIZAÇÃO TURÍSTICA DE USO COMUM
- Serviço de recepção e portaria.
- Serviço de recolha de lixos.
- Serviço de conservação, manutenção e limpeza das
instalações e equipamentos comuns.
- Serviço de segurança e
vigilância.
INSTALAÇÕES, EQUIPAMENTOS E SERVIÇOS DE
EXPLORAÇÃO TURÍSTICA
- Restaurante do Clube de Campo.
- Bar do Clube de Campo.
- Salão de festas e bar do Clube
de Campo.
- Galeria e lojas do Clube de
Campo.
- Squach, ginásios e vestiários e
sanitários de apoio.
- Serviço de lavandaria.
- Serviço de limpeza dos
apartamentos turísticos.
- Serviço de transporte dos
clientes.
INFRA-ESTRUTURAS URBANÍSTICAS
- Ligação da
rede de águas interna à rede geral. (Entregue ao INAG)
- Ligação da
rede de esgotos interna à rede geral. (Entregue à Câmara Municipal de ...)
- Posto de transformação. (A
entregar à SLM/EDP)
- Depósito de gás. (A entregar á
GALP - entidade exploradora do empreendimento)
- Arruamento exterior de acesso ao
aldeamento. (A entregar à Câmara Municipal de ...)
MEIO DE RESOLUÇÃO DOS CONFLITOS DE INTERESSES
- Todas as questões e litígios que
não seja possível dirimir por acordo entre as partes, serão submetidos a um
Tribunal Arbitral, nos termos do Código de Processo Civil.
- Cada uma das partes nomeará um
dos árbitros, devendo o terceiro ser nomeado por comum acordo.
O Tribunal
Arbitral julgará segundo a equidade e será instalado no Tribunal de...
Rectifica,
porém, os termos do mesmo regulamento, no sentido de esclarecer que onde consta
a expressão “ fracções autónomas” deve figurar “fracções imobiliárias”.
Atribui
a este aldeamento turístico o valor de ......
Que,
pelo presente acto, institui neste imóvel o regime de propriedade horizontal,
uma vez que o mesmo é constituído por quarenta e uma fracções autónomas,
independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte
comum do edifício e desta para a via pública, fracções estas que, de harmonia
com aquele título constitutivo e o projecto de construção aprovado, são as
seguintes:
Fica constituída pela fracção imobiliária acima
identificada pelo número quatro.
Atribui-lhe o valor de ..., com a permilagem de ...
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número oito.
Atribui-lhe o valor de ..., com a
permilagem de ...
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número nove.
Atribui-lhe o
valor de ..., com a permilagem de ...
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número dez.
Atribui-lhe o valor de ..., com a permilagem de ...
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número onze.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número doze.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO G
Fica constituída pela fracção imobiliária
acima identificada pelo número treze.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO H
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número catorze.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO I
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número quinze.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO J
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número dezasseis.
Atribui-lhe o
valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO K
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número dezassete.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO L
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número dezoito.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO M
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número dezanove.
Atribui-lhe o valor de ..., com a
permilagem de ...
FRACÇÃO N
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número vinte.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO O
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número vinte e um.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO P
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número vinte e
dois.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO Q
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número vinte e
três.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO R
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número vinte e
quatro.
Atribui-lhe o
valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO S
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número vinte e
cinco.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO T
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número vinte e
seis.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO U
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número vinte e
sete.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO V
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número vinte e
oito.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO W
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número vinte e
nove.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO X
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número trinta.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO Y
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número trinta e
um.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO Z
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número trinta e
dois.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AA
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número trinta e
três.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AB
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número trinta e
quatro.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AC
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número trinta e
cinco.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AD
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número trinta e
sete.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AE
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número trinta e
oito.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AF
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número trinta e
nove.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AG
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número quarenta.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AH
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número quarenta e
um.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AI
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número quarenta e
dois.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AJ
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número quarenta e
três.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AK
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número quarenta e
quatro.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AL
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número quarenta e
cinco.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AM
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número quarenta e
seis.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AN
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número quarenta e
sete.
Atribui-lhe
o valor de ..., com a permilagem de ...
FRACÇÃO AO
Fica
constituída pela fracção imobiliária acima identificada pelo número quarenta e
oito.
Atribui-lhe o
valor de ..., com a permilagem de ...
São
comuns todas as restantes partes constituintes do mesmo empreendimento,
incluindo as fracções imobiliárias números um, dois, três, cinco, seis, sete e
trinta e seis, não classificadas como fracções autónomas desta propriedade
horizontal.
Este
aldeamento turístico obedece em tudo ao estipulado na legislação atinente a
este tipo de empreendimento turístico, actualmente constituída pelos já
referidos decreto-lei 167/97, de 4 de Julho e decreto regulamentar 34/97, 17 de
Setembro e demais legislação complementar, incluindo as suas disposições respeitantes à transmissão ou aos contratos
promessa de transmissão dos direitos relativos às fracções imobiliárias bem
como à venda, arrendamento, direito de uso e habitação ou qualquer forma de
transmissão de uma fracção autónoma, afecta à exploração turística.
ASSIM O DISSE
Arquivo:
a) o título constitutivo,
acompanhado do respectivo regulamento, depositados na Direcção Geral do
Turismo; e,
b) uma planta de todo o aldeamento
turístico.
Exibiu: a) uma certidão da Conservatória do Registo
Predial de... e,
b) o mencionado projecto de construção.
Vai a
presente ser por mim lida e explicada, em voz alta e na presença do outorgante.
III – REGULAMENTO DESTE EMPREENDIMENTO TURÍSTICO
DOCUMENTO COMPLEMENTAR ELABORADO NOS TERMOS DO NÚMERO
DOIS DO ARTIGO SESSENTA E QUATRO DO CÓDIGO DO NOTARIADO, que constitui parte
integrante da escritura lavrada no Livro..., a folhas..., do dia..., das notas
do Cartório Notarial de ...
REGULAMENTO DE ADMINISTRAÇÃO
1º Objecto
do Regulamento
1- O presente regulamento é
aplicável ao relacionamento entre os proprietários das várias fracções
imobiliárias do empreendimento Monte da Lezíria, situado em ..., freguesia de
..., concelho de ..., que foi constituído em propriedade horizontal, por
escritura notarial de ..., a folhas ...
e seguintes do livro ..., das notas do Cartório Notarial de ..., e tem por fim estabelecer os
direitos e deveres dos proprietários das fracções autónomas e a competência dos
órgãos administrativos do empreendimento.
2- Além dos proprietários, também os
familiares, inquilinos ou qualquer pessoa que resida no empreendimento deve
cumprir as regras deste regulamento.
3- Em tudo
quanto este regulamento seja omisso, aplicar-se-ão as regras constantes dos
Art.s. 1414º a 1438º do Título II, do Livro III do Código Civil sobre a
Propriedade Horizontal com a redacção dada pelo DL nº 267/94 de 25 de Outubro,
o DL nº 268/94 de 25 de Outubro, o DL nº
269/94 de 25 de Outubro e demais legislação em vigor e também a
legislação que regulamenta as actividades turísticas, nomeadamente o DL nº
167/97 de 4 de Julho e o Dec. Reg. nº 34/97 de 17 de Setembro.
2º
Personalização do condomínio
A entidade
administradora deve providenciar a inscrição do condomínio como pessoa
colectiva.
3º
Identificação das fracções
O
empreendimento está dividido em quarenta e oito fracções autónomas, com as
identificações, utilizações e percentagens que constam no Título Constitutivo e
nos quadros anexos.
4º
Identificação dos proprietários
1- Os
proprietários das fracções devem fornecer a sua identificação à entidade
administradora e, se não viverem habitualmente no empreendimento, devem indicar
a sua residência habitual.
2- A
entidade administradora deve procurar manter actualizada uma lista com a
identificação dos proprietários, nos termos do número anterior, devendo a mesma
ser anexada a este regulamento.
5º
Instalações e equipamentos comuns
São
instalações e equipamentos comuns deste empreendimento:
- Recepção
e portaria.
-
Logradouro ajardinado dos Apartamentos.
- Parques
de estacionamento.
-
Piscinas, de crianças e de adultos.
- Parque infantil e campo de
jogos.
- Instalações sanitárias de apoio
ao parque infantil.
- Vedação,
portões e cancelas.
- Antenas
e redes internas de televisão, vídeo e telefone.
- Redes
internas de fornecimento de água, gás e electricidade.
-
Infra-estruturas de iluminação da periferia, do arruamento e dos jardins e
parques.
- Rede
interna de esgotos
-
Instalações de serviço de incêndios.
- Arruamento
e passeios.
6º Deveres
dos proprietários
1- Os
proprietários das fracções imobiliárias, integradas ou não na exploração
turística, ficam obrigados a:
a) Não alterar a sua estrutura externa ou o seu aspecto estético
exterior, de forma a não afectar a unidade do empreendimento.
b) Não aplicar a mesma a fim diverso daquele a que se destina, conforme
estabelecido no Título Constitutivo.
c) Não praticar quaisquer actos ou realizar obras que sejam susceptíveis
de afectar a continuidade e a unidade urbanística do empreendimento ou
prejudicar a implantação dos respectivos acessos.
2- Os
proprietários das fracções retiradas da exploração turística ficam obrigados a
efectuar a respectiva conservação.
3- Os
proprietários das fracções deverão adoptar comportamento que não prejudique o
bem-estar nem ponha em risco o conforto e a segurança dos restantes
proprietários e utentes do empreendimento.
4- Os
proprietários obrigam-se ao pagamento das quotas conforme previsto neste
regulamento.
5- Os
proprietários obrigam-se a respeitar e cumprir todas as deliberações da
assembleia de proprietários.
6- No seu
próprio interesse os proprietários deverão ainda:
a) Comunicar à entidade administradora o seu contacto em caso de
ausência.
b) Facultar à
entidade administradora o acesso à sua fracção, quando tal for solicitado.
7º Obras
nas fracções autónomas
1- Quando
pretender realizar obras, o proprietário deve informar a entidade
administradora sobre a sua a natureza e duração e obter, junto da Câmara
Municipal respectiva, as licenças que sejam necessárias nos termos da
legislação em vigor.
2- O
proprietário deve fazer, ou consentir que sejam feitas, obras na sua fracção,
sempre que esteja em causa a integridade ou a segurança dos restantes proprietários.
3- A
modulação do terreno não pode ser alterada e o derrube ou plantação de árvores
não se pode efectuar sem prévia autorização da entidade administradora e das
entidades competentes.
8º
Orçamento e contas
1- A
entidade administradora apresenta anualmente, à assembleia de proprietários, um
orçamento das despesas respeitantes à conservação e fruição de todas as
instalações e equipamentos comuns e às do funcionamento dos serviços de
utilização turística de uso comum.
2- O
orçamento é elaborado por forma a que apareçam, devidamente descriminadas, as
despesas respeitantes:
a) Aos gastos gerais;
b) Às despesas imputadas a cada tipo de fracção imobiliária;
c) Às instalações e equipamentos comuns;
d) Aos serviços de utilização turística de uso comum;
e) Às infra-estruturas urbanísticas;
f) À margem bruta de exploração, que não pode exceder 20% dos custos.
3- O
orçamento é apresentado até ao dia 30 de Novembro do ano anterior àquele a que
respeita, devendo a convocatória da reunião da assembleia de proprietários ser
acompanhada de um exemplar do mesmo.
4- As contas anuais
são apresentadas à assembleia de proprietários nos primeiros três meses do ano
seguinte àquele a que respeitam, acompanhadas pelo parecer do revisor oficial
de contas designado para o efeito pela assembleia, sob proposta da entidade
administradora.
5- A
convocatória da reunião da assembleia destinada a apreciar as contas é
acompanhada de um exemplar das contas e do parecer referidos no número
anterior.
9º Obras
não previstas nas instalações e equipamentos comuns
1- As
obras a realizar nas instalações e equipamentos comuns e que não estejam
previstas no orçamento anual devem ser aprovadas pela assembleia de
proprietários ou, se forem urgentes, podem ser ordenadas pela entidade
administradora, nos termos dos números seguintes.
2- Quando
a assembleia aprovar a realização de obras nas instalações e equipamentos
comuns, a entidade administradora deve enviar uma carta registada com aviso de
recepção aos proprietários não residentes e aqueles que, mesmo residentes, não
tenham participado na assembleia que decidiu as obras.
3- Nessa
carta, deve comunicar a natureza das obras e os orçamentos que existirem. Se os
ausentes não responderem, por carta registada com aviso de recepção, no prazo
de trinta dias, deve entender-se que não se opõem à realização das obras nas
condições apresentadas.
4-
Qualquer obra que se revele urgente e cujo valor não ultrapasse ..., pode ser
ordenada pela entidade administradora, sem carecer de prévia aprovação pela
assembleia.
10º Obras
de inovação nas instalações e equipamentos comuns
1- Só a
assembleia de proprietários pode decidir, com a aprovação de 2/3 do valor total
do empreendimento, a realização de obras de inovação não previstas no orçamento
anual.
2- Nenhuma
inovação pode prejudicar a utilização de instalação ou equipamento comum ou de
fracção de um proprietário.
3- A estas
obras é aplicável o disposto nos números 2 e 3 do artigo anterior.
11º
Despesas de conservação, fruição e funcionamento
1- As
despesas relativas às fracções em exploração turística, incluindo as unidades
de alojamento que pertençam a diversos proprietários, são da responsabilidade
da entidade exploradora do empreendimento, que assumirá também, na proporção
correspondente ao somatório do valor dessas fracções, as despesas de
conservação, fruição e funcionamento relativas às instalações e aos
equipamentos comuns e aos serviços de utilização turística de uso comum.
2- Os
proprietários das fracções retiradas da exploração turística são responsáveis pelas
despesas relativas às suas fracções e ainda, na proporção correspondente ao
valor relativo das mesmas, pelas despesas de conservação, fruição e
funcionamento relativas às instalações e aos equipamentos comuns e aos serviços
de utilização turística de uso comum.
3- As
despesas de conservação, fruição e funcionamento relativas às instalações,
equipamentos e serviços de exploração turística são da responsabilidade da
respectiva entidade exploradora.
4- As
instalações e os equipamentos comuns, bem como os serviços de utilização
turística de uso comum são aqueles que, nos termos a estabelecer em
regulamento, são postos à disposição dos utentes do empreendimento sem que
possa ser exigida uma retribuição específica pela sua utilização.
5- As
instalações, equipamentos e serviços de exploração turística são aqueles que,
nos termos a estabelecer em regulamento, são postos à disposição dos utentes do
empreendimento, pela respectiva entidade exploradora, mediante o pagamento de
retribuição.
6- À
conservação e à fruição das infra-estruturas urbanísticas do empreendimento
aplica-se o disposto nos nº 1 e nº 2, enquanto não forem recebidas pela Câmara
Municipal ou entidades concessionárias.
7- A
comparticipação do proprietário de cada fracção nas despesas de conservação,
fruição e funcionamento relativas às instalações e equipamentos comuns, bem
como aos serviços de utilização turística de uso comum consta do Título
Constitutivo e dos quadros anexos e é determinada pela legislação em vigor,
nomeadamente pela aplicação do disposto nos Artigos 29º a 34º do Dec. Reg. nº
34/97 de 17 de Setembro.
12º Fundo
comum de reserva
1- Os
proprietários devem contribuir para o fundo comum de reserva, que corresponde a
um fundo de maneio depositado no banco, para fazer face a despesas de
conservação.
2- O
pagamento dessa comparticipação está incluído no valor da quota prevista neste
regulamento e cada proprietário deve comparticipar com o valor estipulado pela
assembleia, que não será inferior a 10% da sua comparticipação nas despesas correntes.
3- O fundo
comum de reserva só pode ser utilizado para financiar obras de conservação e
será movimentado pela entidade administradora sempre e só quando haja uma
deliberação da assembleia nesse sentido.
13º Quotas
1- Os
proprietários estão obrigados ao pagamento de uma quota que representa a sua
parte nas despesas correntes e que inclui ainda a sua comparticipação para o
fundo comum de reserva.
2- A
assembleia de proprietários deve decidir se o pagamento das quotas destinadas a
cobrir as despesas correntes é feito mensal, trimestral ou semestralmente,
devendo os proprietários proceder ao pagamento das quotas no início de cada
período a que as mesmas disserem respeito.
3- Para
além das quotas referidas nos números anteriores, pode a assembleia deliberar
uma quotização extraordinária destinada a fazer face a alguma despesa de
conservação ou de beneficiação cujo valor ultrapasse as disponibilidades do
fundo comum de reserva ou o fundo de maneio corrente.
4- O meio
de pagamento será aquele que a assembleia decidir, dentro das seguintes
hipóteses:
a) Entrega à entidade administradora;
b) Depósito na conta de fundo de maneio corrente;
c) Transferência bancária para a conta de fundo de maneio corrente;
5- A falta
de pagamento da quota nos 8 dias seguintes àquele em que devia ser paga, faz
com que o proprietário seja obrigado a pagar mais 50% do valor a que estava
obrigado.
14º Contas
bancárias
1- O
condomínio deve possuir duas contas bancárias: uma conta de depósito à ordem
destinada aos pagamentos e recebimentos correntes e uma conta de depósito a
prazo onde devem ser depositados os montantes respeitantes às comparticipações
para o fundo de reserva.
2- A conta
a prazo do fundo comum de reserva deverá ser uma conta poupança-condomínio.
3- As
contas bancárias são movimentadas pela entidade administradora.
15º
Direitos dos proprietários
1- Aos
proprietários cabe o direito de participar nas assembleias.
2- Os
proprietários das fracções, quer estejam ou não em exploração turística, bem
como os respectivos convidados e os utentes do empreendimento podem utilizar
livremente e sem qualquer retribuição todas as instalações e equipamentos
comuns do empreendimento, conforme vier a ser estabelecido por regulamento.
3- O
proprietário de cada unidade de alojamento em exploração pode reservar o
direito de a utilizar em proveito próprio por um período não superior a noventa
dias em cada ano, conforme vier a ser estabelecido por contrato.
4- Os
proprietários têm direito à informação sobre os assuntos relativos à
administração do condomínio, podendo solicitar a apresentação do livro de actas
e de outros documentos relevantes.
16º
Assembleia de proprietários
1- A
assembleia de proprietários reúne obrigatoriamente, no último trimestre de cada
ano, para aprovação do orçamento do ano seguinte e, no primeiro trimestre de
cada ano, para aprovação das contas do ano transacto.
2- Para
além destas reuniões, a entidade administradora ou os proprietários que
representem 25% ou mais do valor do empreendimento podem convocar assembleias
extraordinárias sempre que pretenderem colocar à discussão algum assunto do
condomínio.
17º
Contagem de votos
Cada
proprietário tem tantos votos quanto o total de unidades inteiras da
percentagem de todas as fracções que possuir.
18º
Convocação das assembleias
1- Os proprietários
devem ser convocados com pelo menos 10 dias de antecedência, através de carta
registada ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde
que haja recibo de recepção assinado pelos proprietários.
2- A
convocatória deve indicar o dia, o local e a ordem de trabalhos da reunião, bem
como os assuntos para cuja aprovação seja necessária a unanimidade de votos.
19º
Formação de maiorias
1- Se não
comparecer o número de proprietários suficiente para formar maioria e na
convocatória não tiver logo sido fixada outra data, considera-se convocada nova
reunião para uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local.
2- Esta
nova assembleia pode deliberar por maioria de votos dos proprietários
presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor total do
empreendimento.
3- As
deliberações que precisem de unanimidade dos votos dos proprietários podem ser
aprovadas por unanimidade dos proprietários presentes, desde que estes
representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de
aprovação da deliberação pelos proprietários ausentes.
20º
Proprietários ausentes das assembleias
1- As
deliberações têm de ser comunicadas aos ausentes, por carta registada com aviso
de recepção, no prazo de dez dias.
2- Os
ausentes têm trinta dias para comunicar, por escrito, à assembleia o seu
assentimento ou discordância. Se não responderem, deve-se entender que aprovam
a deliberação comunicada.
21º Actas
das assembleias
1- A acta
com o resumo da reunião deve ser escrita pela entidade administradora ou por
qualquer terceiro que tenha participado nessa reunião e assinada por todos os
proprietários que tenham estado presentes.
2- A acta
deve mencionar a data e o local da reunião, a ordem de trabalhos que constava
da convocatória, as deliberações da assembleia sobre essa ordem de trabalhos e
ainda qualquer outra questão de interesse.
22º
Impugnação das deliberações da assembleia
1- Se
pretender impugnar uma decisão da assembleia, o proprietário tem dez dias,
contados da data da deliberação ou da sua comunicação, para exigir à entidade
administradora a convocação de uma assembleia extraordinária para propor a
anulação dessa decisão, devendo a entidade administradora convocá-la num prazo de
vinte dias.
2- Se a
assembleia extraordinária não anular a decisão, o proprietário interessado
poderá ainda recorrer ao tribunal.
23º
Entidade administradora do condomínio
1- Nos
empreendimentos turísticos em que a propriedade das várias fracções
imobiliárias que o compõem pertencer a mais de uma pessoa, as funções que cabem
ao administrador do condomínio, nos termos do regime da propriedade horizontal,
são exercidas, sem limite de tempo, pela respectiva entidade exploradora, salvo
o disposto no número seguinte.
2- A
assembleia de proprietários pode destituir a entidade exploradora do
empreendimento das suas funções de administradora do mesmo, desde que a
deliberação seja tomada por um número de votos correspondente à maioria do
valor total do empreendimento e que no mesmo acto seja nomeado um novo
administrador para substituir aquela no exercício dessas funções de
administração.
3- No caso
previsto no número anterior, o novo administrador do empreendimento deve, para
além das funções que lhe cabem nos termos da lei geral, assegurar a conservação
e a fruição das instalações e equipamentos comuns, bem como o funcionamento dos
serviços de utilização turística de uso comum, de modo a permitir que a
entidade exploradora continue a exercer a sua actividade turística de
exploração do empreendimento de acordo com a respectiva categoria.
4- O
administrador nomeado nos termos do nº 2 deve prestar caução de boa
administração, a favor da entidade exploradora do empreendimento, destinada a
assegurar o cumprimento do disposto no número anterior, no montante
correspondente ao valor das despesas de conservação, fruição e funcionamento
das instalações e equipamentos comuns e dos serviços de utilização turística de
uso comum.
5- A
caução referida no número anterior pode ser prestada por seguro, garantia
bancária, depósito bancário ou títulos da dívida pública, devendo o respectivo
título ser depositado na Direcção Geral de Turismo.
6- Quando
se verificar a situação prevista no nº 2, os proprietários das fracções que tiverem
votado favoravelmente a destituição da entidade exploradora das funções de
administração, passam a ser responsáveis pelas despesas de conservação e de
fruição da sua fracção, ainda que, tratando-se de unidade de alojamento, esta
se mantenha em exploração.
24º
Funções da entidade administradora
Compete à
entidade administradora, no que respeita ao condomínio:
- Convocar a assembleia de proprietários;
- Elaborar os orçamentos e as contas anuais;
- Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
- Prestar contas à assembleia;
- Gerir as contas bancárias do condomínio;
- Executar as deliberações da assembleia;
- Gerir as reparações e praticar os actos necessários à conservação dos
bens comuns;
- Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de
interesse comum;
- Representar o condomínio perante as autoridades administrativas e
judiciais;
- Transmitir aos proprietários todas as notificações que venha a
receber;
- Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e
administrativas;
- Guardar e manter toda a documentação;
- Distribuir cópias do regulamento a todas as pessoas que vivam no
empreendimento;
- Transmitir aos proprietários não residentes
todos os factos relevantes.
25º
Responsabilidade civil
1- A
responsabilidade civil por danos causados por factos que respeitem ao
condomínio, reparte-se entre os proprietários na proporção das suas fracções.
2- A
responsabilidade por danos causados pelos proprietários, seus familiares,
empregados e pessoas a quem tenham facultado o uso da fracção, onerosa ou
gratuitamente, será da responsabilidade do proprietário, independentemente dos
direitos que possa vir a fazer valer sobre os causadores dos factos.
26º
Seguros
1- O
seguro de incêndio é obrigatório, devendo todos os proprietários possuir e
manter actualizado o referido seguro, cobrindo a sua fracção e a quota-parte de
zonas comuns de riscos de incêndio.
2- Para
efeitos do número anterior, devem os proprietários comunicar à entidade
administradora a existência de seguro de incêndio das respectivas fracções,
indicando o nome da companhia seguradora, número da apólice e valor seguro,
facultando cópia do contrato ou do último recibo.
3- A
actualização anual do seguro contra risco de incêndio é obrigatória.
4- No caso
de rescindirem o contrato de seguro, os condóminos devem comunicar o facto, de
imediato, à entidade administradora. Caso não celebrem um novo seguro, a
entidade administradora deve efectuá-lo pelo valor que, para esse efeito, tenha
sido fixado em assembleia, ficando com o direito de reaver o respectivo prémio.
5- O
pessoal afecto aos serviços comuns deverá estar seguro contra o risco de
acidente de trabalho, por valor correspondente aos seus ordenados.
27º
Litígios e penalidades
1- Os
litígios provenientes de divergências entre proprietários e/ou entre estes e a
entidade administradora, serão resolvidos pela assembleia de proprietários,
depois de ouvidas as partes em desacordo.
2- Não
sendo possível a resolução em assembleia, e consoante a gravidade dos factos,
serão resolvidos os litígios através de recurso ao tribunal do foro da comarca
da área de situação do empreendimento.
3- As
normas deste regulamento, as deliberações da assembleia e as ordens que para a
sua execução emanem da entidade administradora, devem ser escrupulosamente
respeitadas pelos proprietários, moradores e demais utentes do empreendimento.
4- Quando
a entidade administradora, depois de o tentar, não consiga fazer cumprir o
disposto no número anterior, pode propor à assembleia, por escrito, expondo os
seus fundamentos, a aplicação de multas ou penalidades ao infractor, com valor
variável entre mil e sete mil e quinhentos, sem prejuízo de outras medidas que
incluam a indemnização e a reparação de danos.
5- As
receitas das multas e dos juros bancários serão contabilizadas como receita
extraordinária.
28º
Aprovação e alteração do regulamento
O presente
regulamento ou qualquer alteração que lhe seja introduzida necessita da
aprovação em assembleia de proprietários com uma maioria qualificada de dois
terços dos votos expressos do valor total do empreendimento.
29º
Entrada em vigor
O
regulamento ou qualquer alteração entram em vigor trinta dias após a sua
aprovação em assembleia.
IV –
COMENTÁRIO
1.1.
- O legislador, ao regulamentar, pela primeira vez, o regime de propriedade
horizontal, apenas permitiu que este instituto se aplicasse às diversas
fracções autónomas de um “edifício” ( art.º 1º do dec-lei n.º 40 333, de 14 de
Outubro de 1955).
Foi esta
doutrina que, volvidos doze anos, passou intacta para o Código Civil ( art.º 1
414).
Ora,
este termo “edifício” significa, em bom português, casa ou uma construção de
certa importância. E, durante longos anos, o significado deste vocábulo, nesta
acepção, não foi questionado. Edifício, para efeitos de constituição de
propriedade horizontal, tinha aquele sentido corrente que os dicionaristas lhe
atribuem.
Entretanto,
o desenvolvimento urbanístico das últimas décadas, aliado ao progressivo
bem-estar social e à sempre enorme pressão populacional sobre os grandes
centros urbanos, acabou por criar todo um conjunto de construções, para as
quais todos reconheciam ser
indispensável aplicar o regime da propriedade horizontal.
Todavia,
vigorando, entre nós, o princípio da tipicidade ou do numerus clausus dos
direitos reais (art.º 1306 do Código Civil),esta desejável aplicação das regras
e princípios específicos da propriedade horizontal, parecia ser contrariada
pela letra da própria lei, já que os novos complexos imobiliários dificilmente
se subsumiriam naquele conceito clássico e tradicional de edifício.
Na
verdade, estes novos imóveis, integram, na sua maior parte, bastantes prédios
urbanos contíguos, alguns com um ou vários pisos, susceptíveis de pertencerem a
donos diferentes, mas entre si muito interdependentes, na medida em que foram
construídos com a clara intenção de servirem o mesmo objectivo
económico-social.
Desta
forma, teríamos, por um lado, a natureza física ou material de cada prédio, a
sugerir uma sua autonomia formal – cada prédio seria, assim, um edifício – mas,
por outro, era indesmentível a existência de um elo de ligação funcional entre
todos os mesmos prédios, a apontar para a uma necessária unidade de todo o
conjunto, que passaria a constituir um edifício, agora sob o ponto de vista
jurídico e, unicamente para efeitos de, sobre o mesmo, se poder constituir o
regime de propriedade horizontal.
Em suma e
resumindo: todos estes prédios constituiriam vários edifícios, se para tanto
nos socorrêssemos do significado ou conceito tradicionalmente atribuível e
ligado a este vocábulo. Mas já os incluiríamos num único edifício se,
desprendendo-nos do sentido corrente desta palavra (“edifício”), os
perspectivássemos apenas tendo em atenção a finalidade comum para que foram
construídos.
1.2. - É
evidente que seria imperioso enveredar por uma interpretação bastante alargada
do texto legal ( 1414 do C.C.), se desejássemos aplicá-lo a estas novas
construções. Só trilhando esta via interpretativa, os novos complexos imobiliários
constituiriam um “edifício”, para efeitos de aplicação aos mesmos do regime da
propriedade horizontal.
Foi,
aliás, esta a vontade dos seus proprietários, projectistas, construtores e
autoridades administrativas, isto é, de todos quantos intervieram no seu
aparecimento, pois ao projectá-los, construí-los e autorizá-los apenas num lote
de terreno, com inúmeras infra-estruturas comuns, nunca esqueceram a unidade do
conjunto, apesar da diversidade física
das suas partes componentes.
Sempre,
v.g., se teve em mente a possibilidade de cada prédio ser alienado a diferentes
proprietários, mas este seria um pormenor de somenos. A meta a atingir
consistia, precisamente, não no desmembramento funcional de cada um destes
prédios, mas sim considerar todo o novo conjunto como um todo, um “edifício”,
não no sentido semântico, literal e vulgar do termo, mas na sua acepção
jurídica.
2 - Este
problema era particularmente sentido a nível da indústria turística, onde o
fenómeno mais se tinha difundido, com os aldeamentos turísticos a servirem de
paradigma para qualquer solução.
Com efeito, um aldeamento turístico não passa
de um enorme conjunto de vivendas ou moradias, susceptíveis de uma apropriação
individual, mas servidas por toda uma grande variedade de infra-estruturas
comuns, tais como piscinas, jardins, salas de convívio e de reunião,
arruamentos internos, restaurantes, snack-bares, centros culturais, etc. ,
indispensáveis ao seu normal funcionamento. Um complexo conjunto imobiliário,
com direitos individuais e colectivos de tal modo emaranhados, que dificilmente
teriam uma regulamentação adequada, sem o recurso às regras próprias da
propriedade horizontal.
Ora, como
resolver este problema, dentro do direito constituído?
Como
evitar o recurso ao regime da propriedade horizontal?
Lançando
mão do instituto da compropriedade e criando dezenas de servidões? –
perguntava, com uma certa ponta de ironia, Jacinto Duarte, assim realçando a
impossibilidade prática de semelhante solução para, de seguida e apontando o
exemplo espanhol, pugnar pela aplicação do regime próprio da propriedade
horizontal , mesmo de jure condito ( Boletim da A.P.N. 116/237/8).
Ou seja,
para este colega, a solução não passava por qualquer alteração legislativa.
Bastava, para tanto, interpretar devidamente o art.º 1414 do Código Civil.
Este mesmo
entendimento da lei chegou a ser igualmente defendido por Albino de Matos, em
anotação a um antigo texto de Henrique Mesquita, datado de 1976, quando, portanto,
este problema ainda se colocava apenas a nível teórico. (Dic. Not., fichas n.º
s 723 e 724, de Setembro de 1984).
Todavia,
esta interpretação dos textos legais, apesar de até nem ser muito arrojada, não
obteve o esperado apoio da muita cautelosa prática notarial.
3 - Esta
questão acabaria por ser estudada, com mais pormenor, por Rocheta Gomes, em
Março de 1986, nos Encontros de Formação Profissional, num estudo publicado, em
separata, ao Boletim dos Registos e do Notariado (B.R.N. do mesmo mês e ano).
Segundo
este ilustre Conservador, há que fazer a distinção entre edifício ou grupo de
edifícios e conjunto imobiliário.
Assim,
enquanto os primeiros se caracterizam pela presença de uma homogeneidade, em
que o objecto da propriedade horizontal são sempre fracções autónomas, já em
relação aos conjuntos imobiliários constatamos a existência de uma
heterogeneidade, dado haver “a possibilidade de coexistência de diversos tipos
de propriedade aglutinados na afectação comum: edifícios em propriedade horizontal;
parcelas, com ou sem construção, em propriedade exclusiva; terrenos, arranjos e
diversos serviços, comuns a todo o conjunto”.
Ainda de
acordo com esta teoria, só aos edifícios ou grupo de edifícios se deveria
aplicar o regime de propriedade horizontal, com exclusão, por conseguinte, dos
conjuntos imobiliários, por a tanto o impedir a vontade legislativa.
Em sua
opinião, haveria que legislar urgentemente sobre esta matéria, alterando a lei,
de maneira a adaptá-la à vida real.
O problema
colocava-se, portanto, a nível do “de jure condendo”, já que era manifesta a
sua insolubilidade dentro do direito constituído.
Foi esta
teoria que haveria de prevalecer no único caso conhecido, em que o Conselho
Técnico teve oportunidade de se pronunciar sobre esta matéria e de cujo
parecer, aliás, o próprio Rocheta Gomes foi relator. (Revista do Notariado, ano
1986/47/577.)
Fazendo um
breve pesquisa, agora a nível jurisprudencial, não encontrei qualquer aresto
directamente relacionado com este tema.
( * )
Apenas,
com uma ligação muito remota, detectei o acórdão da Relação de Lisboa, de
10-12-84, publicado na Col. Jur. Ano 10º, tomo V, pag. 101, onde se decidiu que um conjunto de 140
fracções autónomas, mobiladas e equipadas para fins turísticos, e acompanhadas
por serviços de apoio, pode ser considerado um “estabelecimento” e, como tal,
possível objecto de contrato de exploração.
4 – O
legislador aproveitou, porém, a publicação do decreto-lei 367/94, de 25 de
Outubro, para aditar ao Código Civil mais um artigo, o 1438-A.
Esta
disposição manda aplicar o regime da propriedade horizontal aos conjuntos de
edifícios contíguos, desde que funcionalmente ligados entre si pela existência
de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas das unidades ou fracções
que compõem os mesmo conjuntos.
Perante
esta nova realidade legal, coloca-se, de novo, a questão de saber até onde o
legislador foi, ao ampliar o âmbito de aplicação das regras inerentes à
propriedade horizontal.
Quais os
complexos imobiliários abrangidos pelo novo preceito legal?
Será que
basta haver interdependência de fracções ou de edifícios, acompanhada da
dependência funcional das partes comuns, para todo e qualquer conjunto
imobiliário estar incluído na previsão legal?
Anotando este artigo, Rui Vieira Miller, salienta que o legislador veio
dar realidade jurídica a um fenómeno que se foi vulgarizando, sobretudo a
partir do abandono de antigas quintas e como forma de reconversão destas, de
construção em recinto fechado de várias unidades habitacionais autónomas ,
unifamiliares ou com mais de um piso, servidas por um complexo de instalações
ou espaços de lazer ou com actividades de natureza lúdica, destinados ao gozo
exclusivo dos respectivos proprietários, como sua fruição em comum.
Mais
adiante, este prestigiado autor, com créditos firmados nesta matéria,
acrescenta que tal conjunto constitui uma unidade jurídica, havendo uma
incindibilidade dos direitos de propriedade exclusiva sobre a moradia e de
compropriedade nas partes de fruição comum, como é próprio da propriedade
horizontal ( “A Propriedade Horizontal no Código Civil”, 1998, pág. 326).
Este o
sentido que a alteração legislativa foi recebida por todos nós.
Apenas
havia de passar da teoria à prática e dar vida a esta nova realidade jurídica.
5 - Foi o
que acabou por acontecer com um conhecido empreendimento turístico dos
arredores de Lisboa, submetido ao regime de propriedade horizontal, por
escritura da autoria da conceituada notária do 1º Cartório de Lisboa, Dr.ª
Zulmira da Natividade Neto da Silva.
É evidente
que um acto notarial com esta complexidade, ainda por cima sabendo-se que se
estava a fazer um trabalho pioneiro, teve, atrás de si, todo um enorme e
meritório estudo nos seus mais diversos pormenores.
Trata-se
de um trabalho perfeito, a todos os títulos notável, que apenas prestigia a sua
autora.
Esta escritura não mereceu qualquer censura
registral, acabando por ser publicada no Boletim da A.P.N. n.º 217º,
Nov.º/Dez.º/95, pag.s 876/7/8.
Pode
dizer-se que toda a comunidade jurídica recebeu muito bem este trabalho e, uma
vez divulgado, teve o condão de desencadear uma série de outras escrituras do
mesmo género, cujos autores apenas tiveram de proceder às indispensáveis
adaptações aos casos concretos que iam surgindo.
No
entanto, esta primeira escritura de constituição de propriedade horizontal
sobre um empreendimento turístico contém uma particularidade que acabou por
chamar a atenção de alguns serviços da nossa Direcção Geral.
Na
verdade, o conjunto imobiliário em questão, era constituído por um certo número
de edifícios de vários pisos, concluídos, em construção ou somente projectados
que, por seu turno, poderiam igualmente ser submetidos ao regime de propriedade
horizontal.
Ao
tratar esta questão, optou-se por considerar cada edifício, de per si, uma
fracção autónoma, à qual se atribuiu a respectiva letra do alfabeto para, de
seguida, subdividir esta fracção assim constituída, em novas fracções
autónomas, devidamente identificadas com letras, em que a primeira correspondia
à da fracção do edifício, a que pertencia, seguindo a segunda a respectiva
ordem alfabética.
Respeitou-se,
assim, a unidade jurídico-económica de todo o empreendimento.
E
foi esta, digamos que subdivisão da propriedade horizontal, no mesmo título,
que esteve na origem da apreciação, pelo Conselho Técnico da nossa Direcção-
Geral, de uma outra escritura em tudo semelhante aquela que nos estamos a
referir.
O
respectivo Parecer data de 18 de Dezembro de 1998 e continua inédito.
Aqui
se concluiu, por maioria dos seus membros, que o instituto da propriedade
horizontal não pode ser utilizado para produzir um duplo fraccionamento do
conjunto imobiliário – o fraccionamento do conjunto em unidades ( edifício ), e
o subsequente fraccionamento de cada uma destas unidades em fracções autónomas
, através da instituição de uma pluralidade de regimes: a propriedade
horizontal do conjunto ( que produziria o primeiro fraccionamento), e a
propriedade horizontal, em separado, de cada um dos edifícios ( que produziria
o segundo fraccionamento).
Ao
proceder-se desta maneira, acrescenta-se, utilizou-se indevidamente o instituto
da propriedade horizontal para realizar uma autêntica operação de loteamento,
mediante a divisão fundiária do conjunto, em lotes destinados à construção
urbana.
Adoptando
uma linguagem já utilizada por Isabel Mendes, antes da introdução do art.º 1
438 - A do Código Civil, esta deliberação do Conselho Técnico reafirmou que, à
face do texto da lei, não se descortina subtileza de raciocínio que permita
adaptar o regime de propriedade horizontal às situações em que se pretenda o
efeito do fraccionamento do conjunto imobiliário, em unidades que, em seu
entender, verdadeiramente não o são.
Como
natural consequência desta tomada de posição, no mesmo Parecer avança-se, para
estes empreendimentos, com uma solução oblíqua, arrevesada, que, pela certa,
nunca esteve no pensamento do legislador e que leva à constituição de um novo
regime de propriedade horizontal, provocando, deste modo, o fraccionamento do
edifício.
Tudo
muito mais complicado, a fazer-nos voltar para o domínio do que deve ser feito,
para soluções do “de jure condendo”, como se o legislador não tivesse
introduzido na lei o art.º 1 438 – A do C.C., exactamente para tentar dirimir
situações como esta.
6
– No entanto, este Parecer tem três votos de vencido, que deixam antever uma
inevitável reapreciação deste problema, nos tempos próximos.
Segundo
a declaração de voto dos membros não subscreventes da teoria que obteve
vencimento, da autoria do muito prestigiado Dr. Mouteira Guerreiro, face à
abertura verificada pelo art.º 1438- A, tudo parece indicar ser legítimo
instituir os tais dois “níveis” de propriedade horizontal, sem que possa
ocorrer um fraccionamento ou divisão fundiária. Já que mais não seja, o solo
permanecerá sempre comum.
Isto
é, a escritura em causa, indicava o caminho a seguir, agilizando o instituto da
propriedade horizontal.
No fim de
contas, não mandou o legislador adaptar as normas da propriedade horizontal, a
conjuntos de edifícios contíguos, funcionalmente ligados entre si?
7
- Agora, aplicando a doutrina que, neste Parecer, fez vencimento – o que me
parece já estar a acontecer generalizadamente – tudo se complica, com as
inevitáveis repercussões económicas a fazerem-se sentir, principalmente numa
área como a do turismo, daqui em diante sem uma prática notarial adequada.
Vai
recomeçar tudo de novo.
Continuam
plenas de actualidade as palavras de Albino de Matos, publicadas nas já citadas
fichas do Dicionário do Notariado, com os n.ºs 723 e 724: trata-se apenas de
conceptualizar o conjunto imobiliário como objecto de propriedade horizontal,
empreendimento viável por aplicação analógica, senão mesmo por interpretação
extensiva ou mesmo declarativa lata.
A
determinação dos objectos susceptíveis de propriedade horizontal, acrescenta o
mesmo autor, não deve ser feita através de critérios rígidos, mas antes segundo
as necessidades da vida.
Tudo
indica que, mais uma vez, a razão não está do lado do Parecer que, no Conselho
Técnico, fez vencimento.
Urge
rever esta matéria e tornar mais flexíveis as regras da propriedade horizontal.
Ao aditar
ao Código Civil o art.º 1 438 – A o
legislador cumpriu a sua tarefa.
Cumpre-nos
a nós, interpretar devidamente a sua vontade e colocar o Direito ao serviço da
Vida.
Não
podemos estar constantemente a pedir novas alterações legislativas, muito em
especial se estas ocorreram
recentemente e visaram adaptar a legislação às novas realidades
socio-económicas, entretanto surgidas.
8.1.
– Recordemos que este problema de aplicação do instituto de propriedade
horizontal aos complexos imobiliários, se fazia particularmente sentir a nível
turístico, sendo, aliás, nos empreendimentos deste sector que Rui Vieira Miller
pensou, ao anotar aquele art.º 1 438 - A do Código Civil.
Na
verdade, o fenómeno turístico, sempre em constante evolução, determinou, a
breve trecho, o aparecimento de diversos conjuntos imobiliários, com novas formas
de hospedagem, para os quais era necessário encontrar soluções inovadoras, que viabilizassem satisfatoriamente o seu
normal funcionamento jurídico.
Depois
de várias vicissitudes, que passaram pela recusa da ratificação de um
decreto-lei – o 327/95, de 5 de Dezembro – esta matéria está, hoje,
regulamentada pelo decreto-lei n.º 167/97 de 4 de Julho, recentemente alterado
pelo decreto-lei n.º 305/99, de 6 de Agosto, que o republicou.
Nos termos
deste diploma, os empreendimentos turísticos são os estabelecimentos que
se destinam a prestar serviços de alojamento temporário, restauração ou
animação de turistas, dispondo de um adequado conjunto de estruturas,
equipamentos e serviços complementares.
Dividem-se
em estabelecimentos hoteleiros, meios complementares de alojamento turístico,
parques de campismo públicos e conjuntos turísticos, tendo cada um destes tipos
o seu regulamento próprio que, por seu turno, os subdivide em grupos.
8.2. - Por
estabelecimentos hoteleiros entendem-se os empreendimentos destinados a
proporcionar, mediante remuneração, serviços de alojamento e outros serviços
acessórios ou de apoio, com ou sem fornecimento de refeições.
São
regulamentados pelo decreto regulamentar 36/97, de 25 de Setembro, alterado
pelo D.R. 16/99, de 18 de Agosto, que igualmente o republicou, agrupados em
hotéis, hotéis-apartamentos (aparthotéis), pensões, estalagens, motéis e
pousadas.
De
interesse para o notariado, apenas os aparthotéis, sobre os quais pode
incidir igualmente o regime de propriedade horizontal, em termos muito
idênticos aos aldeamentos turísticos.
8.3.
- Os conjuntos imobiliários são os mais complexos. O legislador
define-os como as instalações enquadradas num espaço demarcado, funcionalmente
interdependentes, que integrem, para além de algum estabelecimento hoteleiro e meio complementar de alojamento
turístico, estabelecimentos de restauração e de bebidas e pelo menos um
estabelecimento, iniciativa, projecto ou actividade declarados com interesse
par o turismo (art.º 6 do dec.- lei 167/97).
A
este tipo de empreendimento se refere o Parecer do Conselho Técnico , acabado
de analisar.
8.4.1.-
Os meios complementares de alojamento turístico são os empreendimentos
destinados a proporcionar, mediante remuneração, alojamento temporário com ou
sem serviços acessórios e de apoio, em conformidade com as características e
tipo de estabelecimento ( art.º 3.º DL 167/ 97).
São
regulamentados pelo D.R. 34/97, de 17 de Setembro, alterado pelo D.R. 14/99, de
14 de Agosto, que também o republicou.
8.4.2. -
Deste tipo de empreendimento fazem parte os aldeamentos turísticos, os
apartamentos turísticos e as moradias turísticas( art.º 1.º do DR 14/99, de
14/8).
Os aldeamentos
turísticos são os estabelecimentos de alojamento turístico, constituídos
por um conjunto de instalações funcionalmente interdependentes com expressão
arquitectónica homogénea, situadas num espaço delimitado e sem solução de
continuidade, que se destinam a proporcionar, mediante remuneração, alojamento
e outros serviços complementares e de apoio a turistas (art.º 2.º).
9.1. - De
harmonia com o disposto no art. 46 do citado DL 167/97, na redacção melhorada
do DL 305/99, de 6/8, todos os empreendimentos turísticos podem ser
constituídos por fracções imobiliárias, actualmente definidas
como as partes componentes dos mesmos empreendimentos, susceptíveis de
constituírem unidades distintas e independentes, devidamente delimitadas, e que
constituam ou se destinem à constituição de unidades de alojamento ou a
instalações, equipamentos e serviços de exploração turística.
Ainda
de acordo com o mesmo preceito, as unidades de alojamento apenas constituem
fracções imobiliárias quando, nos termos da lei geral, sejam consideradas
fracções autónomas ou como tal possam ser consideradas.
O
conceito de fracção imobiliária tem, por conseguinte, um âmbito maior do
atribuído às fracções autónomas.
Além
deste pormenor, do respectivo título constitutivo, abaixo referido, devem as
mesmas fracções imobiliárias ser identificadas por números seguidos, começando
pelo n.º 1, independentemente de se destinarem à venda (art.º 32 do DR) e a sua
descrição deve conter a enumeração de todos os seus elementos, incluindo as
áreas dos seus logradouros, acessos privativos e quaisquer outras zonas que ás
mesmas estejam afectas exclusivamente(art.º 31).
A
lei exige que pelo menos 50% das unidades de alojamento devem ser afectas à
exploração turística do empreendimento (art.º 27 DR).
Com a
alteração introduzida pelo DR 14/99, de 14 de Agosto, na redacção deste art.
27.º do DR 34/97, desapareceu a exigência de autorização prévia da Direcção
Geral de Turismo, para a venda, arrendamento, direito de uso e habitação ou
qualquer forma de transmissão da propriedade de uma fracção autónoma afecta à
exploração turística. Neste pormenor, vigora o disposto no citado artigo 47,
n.º s 10 e 11 do DL 167/97, a seguir referido.
9.2. - Comum a todos estes empreendimentos turísticos são as regras
constantes dos artigos 45 e seguintes do diploma em análise (decreto-lei
167/97, de 4 de Julho).
De
harmonia com o aqui estipulado, a sua exploração pertence apenas a uma
entidade( art.º 45.º).
Por outro lado, para cada
empreendimento turístico, deve ser elaborado um título constitutivo com o
respectivo regulamento, a depositar na Direcção Geral do Turismo, que o
aprovará, antes da celebração de qualquer contrato de transmissão ou
contrato promessa de transmissão, das fracções imobiliárias que compõem o mesmo
empreendimento (art.º 46, n.º 2, 3 e 4).
Aliás,
a existência deste título constitutivo e seu depósito, na Direcção Geral do
Turismo, reveste-se de tal importância que deve ser obrigatoriamente mencionada
nos contratos de transmissão ou nos contratos promessa de transmissão, sob
qualquer forma, de direitos relativos às fracções imobiliárias que integram o
empreendimento, sob pena de nulidade dos mesmos (n.º 6 do mesmo art. 47),
acrescentando-se, muito superfluamente, logo no número seguinte, que esta falta
de menção constitui fundamento de recusa do registo da mesma( n.º 7).
Confirmando
a evolução atrás referida, a todos estes empreendimentos se pode aplicar
o regime de propriedade horizontal, com as devidas adaptações, resultantes das
características específicas de cada um, ( n.º 1.º do mesmo art.º).
Do mesmo
modo, convém igualmente salientar que este diploma criou a licença de
utilização turística, que substitui, para todos os efeitos legais, a respectiva
licença de utilização (art.º 34.º).
10
– Os breves apontamentos, acabados de explanar, respeitantes ao regime legal
dos empreendimentos turísticos, dos quais os aldeamentos turísticos representam
o mais difundido e de maior aceitação prática, são essenciais para uma melhor
compreensão da minuta apresentada.
Convém
realçar que a mesma corresponde a um caso verídico, tendo a respectiva
escritura sido efectuada antes das alterações introduzidas ao DL 167/97, pelo
DL 305/99, de 6/8.
Como
se pode constatar, nem todas as fracções imobiliárias foram consideradas
fracções autónomas, respeitando-se, nesta classificação, o critério seguido
quer pela Direcção Geral do Turismo quer pela Autarquia, ao aprovar o
correspondente projecto de construção.
Aliás,
não faria qualquer sentido, considerar como constituindo fracções autónomas
diversas fracções imobiliárias, como os arruamentos e passeios, o logradouro
ajardinado, o posto de transformação e outras instalações e equipamentos comuns
( fracções imobiliárias 1,2 3, 5,6 e 36), de indiscutível enquadramento nas
partes comuns de todo o empreendimento.
Por
outro lado, também não se foi ao ponto de desdobrar a fracção autónoma A,
correspondente á fracção imobiliária n.º 4, em novas fracções autónomas, muito
embora a composição da mesma até o pudesse permitir. Também aqui se respeitou,
rigorosamente, o título depositado na Direcção Geral do Turismo e o projecto de
construção aprovado.
Esta
a adaptação que me pareceu possível de todo o empreendimento turístico em
questão, ao regime da propriedade horizontal.
11
- De qualquer modo, sinto que também se trata de um trabalho pioneiro, havendo
muito a desbravar nesta área.
As dificuldades sentidas antes da realização
desta escritura são bem significativas deste pioneirismo, na medida em que não
encontrei nenhum modelo, onde me pudesse orientar.
Para
surpresa minha, nem sequer nos cartórios, situados em zonas turísticas por
excelência, tinha sido realizada uma escritura deste tipo.
Neste
campo, todas as contribuições serão bem-vindas.
Não
é sem razão que Mouteiro Guerreiro, ainda recentemente, escreveu que estes
conjuntos imobiliários, apesar da sua proliferação na vida real, ainda não têm
uma adequada regulamentação na lei civil, causando, por este facto, tanta
preocupação aos juristas(...). (“ O Prédio – o Loteamento, a Propriedade
Horizontal e Problemas Conexos”, B.RN., suplemento ao n.º de Março de 2000)
Pelos
vistos, o pó ainda não assentou bem, após a publicação daquele art.º 1 438-A,
do Código Civil.
(
* ) Já depois de escrever este texto, encontrei dois acórdãos do mesmo Tribunal
de 2ª instância, versando sobre a mesma realidade fáctica – estavam em análise,
inclusive, duas actas idênticas, da mesma empresa, respeitantes à exploração do
mesmo empreendimento turístico! -
tirados com a pequena diferença de um pouco mais de três meses, mas com
soluções diametralmente opostas.
O
que demonstra que, nesta matéria, ainda estamos longe de encontrar consensos.
É
evidente que os Meritíssimos Desembargadores não foram os mesmos em ambos os
casos!
Trata-se
dos acórdãos da Relação de Évora, datados de 4.7.00 e de 12.10.00, publicados
na Colectânea de Jurisprudência, ano XXV
,tomo IV, respectivamente, a pag.s 253 e 264.
António
Patrício Miguel
(e-mail:
[email protected])