BOLETIM ASSOCIAÇÃO PORTUGUESA DE NOTÁRIOS

 

1-LICENÇAS DE CONSTRUÇÃO E UTILIZAÇÃO - CONCLUSÕES

 

            Com a entrada em vigor do Decreto-Lei nº 281/99, de 26 de Julho alteram-se os pressupostos da exigência da exibição das licenças de construção e utilização.

            Com a finalidade de tentar uniformizar procedimentos, reuniram em São João da Madeira, no dia 13 de Outubro de 1999, muitos notários do distrito de Aveiro e outros, acordando, salvo melhor opinião, nas conclusões que se seguem:

 

            1.- LICENÇA DE UTILIZAÇÃO

 

                 Prédios Urbanos

 

            Referir na escritura a existência do alvará de licença de utilização ou sua isenção (Art. 1º nº 1).

            Ex:

            Exibiram: - alvará de licença de utilização número.........., passado pela Câmara Municipal de........., em.......

 

            Prédios Urbanos em propriedade horizontal

 

            No que respeita às fracções autónomas indicar se o alvará foi atribuído ao prédio ou apenas à fracção a transmitir (art. 1º nº 2).

            Ex:

            Exibiram: - alvará de licença de utilização número........, passado pela Câmara Municipal de........em........., comprovativa de que a mesma foi atribuída (ao prédio na sua totalidade ou à fracção autónoma em questão).

 

            2.- LICENÇA DE CONSTRUÇÃO

 

            a) - Primeira transmissão de qualquer prédio urbano

 

            A licença de construção pode ser aceite se o prédio já está construído e se a licença de utilização já foi pedida há mais de 50 dias, declarando o transmitente o que segue:

            Ex:

            Mais declarou a entidade transmitente-vendedora que a construção se encontra concluída, que não está embargada, que não foi notificada da apreensão do alvará de licença de construção, que o pedido de licença de utilização não foi indeferido, que decorreram mais de cinquenta dias sobra a data do seu requerimento e que não foi notificada para o pagamento das taxas devidas.

            Adverti os outorgantes do seguinte:

            a) - no caso de transmissão de fracções autónomas de prédio urbano alienado a diferentes condóminos nas condições do número 1 do Decreto-Lei número 281/99 de 26 de Julho, são sempre responsáveis solidariamente pela obtenção da licença de utilização o titular do alvará de licença de construção e o primeiro transmitente.

            b) - sem prejuízo de outra responsabilidade que no caso couber, o autor das declarações previstas na alínea b) do número 1 e no número 2 do artigo 2º do mesmo Decreto-Lei atrás referido, constitui-se responsável pelos danos causados ao adquirente ou a terceiros em virtude da declaração emitida em desconformidade com a verdade.

 

            Exibiram: - alvará de licença de construção, passado pela Câmara Municipal de.......(não interessa o prazo), em............válido até.........

            duplicado do requerimento do pedido da respectiva licença de utilização, apresentado na dita Câmara Municipal em....................

 

            b) - Transmissões seguintes de fracções autónomas ( Artº 2º nº 2)

 

            O transmitente tem que fazer a seguinte declaração:

            Ex:

            Mais declarou a entidade transmitente-vendedora que foi requerida a licença de utilização e que o pedido não foi indeferido nem a licença emitida no prazo de cinquenta dias sobra a data do seu requerimento e que não foi notificada para o pagamento das taxas devidas.

 

            Adverti os outorgantes do seguinte:

            a) - no caso de transmissão de fracções autónomas de prédio urbano alienado a diferentes condóminos nas condições do número 1 do Decreto-Lei número 281/99 de 26 de Julho, são sempre responsáveis solidariamente pela obtenção da licença de utilização o titular do alvará de licença de construção e o primeiro transmitente.

            b) - sem prejuízo de outra responsabilidade que no caso couber, o autor das declarações previstas na alínea b) do número 1 e no número 2 do artigo 2º do mesmo Decreto-Lei atrás referido, constitui-se responsável pelos danos causados ao adquirente ou a terceiros em virtude da declaração emitida em desconformidade com a verdade.

 

            Exibiram: - alvará de licença de construção, passado pela Câmara Municipal de......(não interessa o prazo) , em,........válido até..........

            duplicado do requerimento do pedido da respectiva licença de utilização, apresentado na dita Câmara Municipal em.............

 

            c) - Transmissão de prédios urbanos não concluídos, que não sejam fracções autónomas nem moradias unifamiliares (Artº 2º nº 5),e tenham licença de construção em vigor e, ainda nas transmissões de edifícios inacabados prevista no art. 73-A do D.L.445/91 de 20/11, independentemente do prazo de validade da licença de construção.

 

            Pode aceitar-se a licença de construção nas referidas condições.

            Ex:

            Exibiram: - alvará de licença de construção, passado pela Câmara Municipal de.............(o prazo pode interessar ou não), em...........válido até.............

 

            Assim sendo, não podem ser vendidas fracções autónomas em construção nem moradias unifamiliares em construção.

 

            3.- JUSTIFICAÇÃO DE PRÉDIOS URBANOS

 

            Aplica-se tudo o que atrás se refere para as transmissões.

            No entanto, não deve exigir-se licença de utilização,nos seguintes casos:

 

            a) Quando o facto originário da posse é anterior a 07-08-1951;

            b) Quando a aquisição se verificou mesmo após 07-08-1951, desde que:

 

                        1. O facto originário tenha tido por objecto prédio rústico onde o justificante tenha edificado prédio urbano;

                        2. O facto originário da posse seja partilha verbal por sucessão hereditária.

 

2 - PRÉDIOS INACABADOS - LICENÇA DE CONSTRUÇÃO

 

            Recordo-me de ter estado presente na reunião de notários de treze de Outubro de mil novecentos e noventa e nove, em S. João da Madeira, admitindo a conclusão a que nos leva o número 5 do artigo 2º do Decreto-lei 281/99 : “não podem ser vendidas fracções autónomas em construção nem moradias unifamiliares em construção “.

 

            Ponderando melhor o assunto, e pressionada pelos frequentes casos que nos aparecem de vendas de prédios urbanos inacabados, verifico que tal disposição é um verdadeiro atentado à liberdade contratual dos cidadãos.

 

            E tão absurdo me parece o disposto no número 5 do artigo 2º do referido Decreto-Lei, que não posso deixar de ver nele um lapso do legislador ou erro de escrita deformativo da sua intenção.

 

            Ora vejamos o caso que ainda há dias me apareceu:

            “ uma jovem viúva pretende vender a sua moradia unifamiliar  ainda em construção, apenas porque desistiu de a concluir.

            Não pode ela conceber que venha a ocupa-la sozinha, quando sempre imaginara habitá-la com o falecido marido. Qualquer outra casa lhe serve para morar, menos aquela!”

            Com negócio já acordado, os documentos em ordem e até a licença de construção válida, apresenta-se no notário, que, desumanamente escudado pelo tal número 5 do artigo 2º, lhe responde que não pode efectuar o contrato.

 

            Solução: “ a vendedora tem que acabar a construção para depois poder vendê-la.” Absurdo !

 

            Outro caso:

 

O casal iniciou a construção da sua moradia com o entusiasmo de quem, finalmente, vai possuir casa a seu gosto. A meio da construção apercebe-se de que está prevista para o terreno em frente a edificação de um prédio de dez andares. Desgostoso com a frustração das suas expectativas de calma e sossego à sua volta, resolve vender o prédio inacabado.

 

            Mas o notário diz-lhe que não o pode vender. Só com a licença de utilização... Absurdo!

 

Ainda mais um caso:

 

O empresário bem sucedido está a construir a moradia dos seus sonhos, mas um imprevisto azar dos negócios impede a concretização dos mesmos.

Com alguma urgência, pretende vender a casa no estado em que está: “inacabada”.

 

Não pode. Absurdo!

 

E já não falando no caso das moradias unifamiliares, como se pode admitir que o construtor, em caso de falência ou insolvência, se veja impossibilitado de vender o edifício de andares em propriedade horizontal, só porque não pode conclui-lo?

 

A disposição legal em causa não é razoável, não é justa e é nociva para os interesses dos cidadãos.

 

O bom senso de alguns notários e conservadores do registo predial consente a venda de prédios inacabados, tal como prevê o número 4 do artigo 2º do Decreto-Lei 281/99, sem atender às restrições do número 5, na louvável tentativa de desobstruir incompreensível entrave à fluidez do comércio jurídico.

 

O que pensará a D.G.R.N. sobre o assunto?

 

Seria muito importante que o publicasse no Boletim, pois o “bom senso” a que atrás se alude pode acarretar aos notários, no mínimo, processos disciplinares.

 

                                                               Margarida Maria R. Gago da Câmara, notária de Oliveira de Azeméis

 

3 - TABELA DE EMOLUMENTOS - ART.19, Nº3, ALÍNEA A)

 

            Face ao disposto na alínea a) do nº 3 do artigo 19ºda T.E.N. não são considerados novos actos as garantias prestadas pelos próprios sócios às obrigações constituídas por sociedades no mesmo instrumento em que a dívida tenha sido contraída.

 

            Vejamos, porém, o caso seguinte:

 

            Uma sociedade celebra um contrato de arrendamento, na qualidade de arrendatária, assumindo as obrigações inerentes.

Na mesma escritura, os sócios, em seu nome individual, prestam fiança para garantia do cumprimento de tais obrigações.

Mas, porque são casados no regime da comunhão geral de bens ou no da comunhão de adquiridos, os cônjuges dos sócios, (que não são sócios) também intervêm para que a fiança responsabilize ambos os cônjuges (artigo 1691º do Código Civil).

 

Verifica-se a mesma situação em caso de hipoteca constituída pelos sócios.

Nesta hipótese, sempre terão que intervir os cônjuges dos sócios.

 

Será correcto considerar novo acto para efeitos emolumentares a garantia prestada por sócios só porque intervêm os cônjuges (que não são sócios)?

Ainda no último B.R.N. de 7/2000, II Caderno, pg. 17, a propósito do valor de um pacto de preferência,  o C.T. da D.G.R.N. veio reiterar a regra de que “as tabelas emolumentares não admitem, em princípio, interpretação extensiva, ainda que haja identidade ou maioria de razão”.

Mas, no caso em apreço, não se trata de qualquer interpretação extensiva da T.E.N..

Na verdade, o cônjuge do sócio apenas intervém em cumprimento de formalidade de que depende a plena validade do acto.

As garantias não deixam de ser prestadas pelos sócios.

Assim sendo, parece estar verificado o pressuposto necessário e suficiente para que a garantia não seja considerada novo acto.

 

                                                               Margarida Maria R. Gago da Câmara, notária de Oliveira de Azeméis

 

4 - NOTÍCIAS

 

            Do suplemento “Justiça e Cidadania”, de “O Primeiro de Janeiro”, de 28 de Setembro de 2000 consta uma entrevista do Senhor Ministro da Justiça. Dela se transcreve o seguinte:

 

            “P.J. A privatização dos notários vai avançar ?”

            “AC - Não. Por ora continuamos a olhar o notariado como um serviço público, entendendo que, antes de uma hipotética recuperação da ideia de privatização, o Estado tem o dever de prosseguir no propósito de reequilibrar a procura e a oferta de actos notariais, norteado pela preocupação de simplificar e desburocratizar a vida dos cidadãos e das empresas. É o que vimos fazendo desde o início do ano com inegável sucesso e especial satisfação por verificar que, ao contrário do que prenunciavam os profetas da desgraça, não houve nenhum sacrifício da segurança e certeza no comércio jurídico.”

 

5 - FÓRUM NOTARIAL

 

            O Prof. Doutor Inocêncio Galvão Telles publicou na rubrica TRIBUNA do Boletim da Ordem dos Advogados nº 11 de SET./OUT. 2000 o presente artigo de opinião:

 

A reforma do Notariado

 

Algumas considerações - Inocêncio Galvão Teles

 

            A reforma do notariado é uma questão que está na ordem do dia, já que as alterações que o Governo se propõe introduzir na actividade notarial escondem a capacidade do Estado em identificar as verdadeiras necessidades daquela profissão. Em última análise, estas profundas alterações poderão conduzir a novos problemas relacionados com a independência e competência dos notários. O Prof. Doutor Inocêncio Galvão Telles traça aqui algumas das críticas que podem ser apontadas às recentes propostas do Governo nesta matéria.

 

            1.- Têm sido publicados ultimamente alguns decretos-lei sobre o Notariado, motivados, fundamentalmente, segundo se lê nos respectivos preâmbulos, pela incapacidade dos cartórios notariais existentes de darem resposta à dinâmica da actual vida económica. As profundas alterações introduzidas por esses diplomas merecem-nos a maior reserva. Compreende-se, assim, que aguardemos com especial preocupação a reforma ainda mais profunda que o Governo se propõe introduzir na actividade notarial, conforme anuncia num daqueles preâmbulos.

 

            2.- Os cartórios notariais existentes não são, na realidade, em número suficiente; longe disso. Mas a culpa é exclusivamente do Estado, que recolhe avultadíssimas verbas dos emolumentos notariais e não as aplica, como seria curial, na criação de novos cartórios, instalando-os como o necessário decoro e o indispensável apetrechamento, nem melhorando as condições de instalação e funcionamento dos já existentes, a maior parte das vezes extremamente precárias.

 

            3.- A actividade notarial é dominada por dois valores fundamentais:

 

            a) a fé pública;

            b) a garantia de autenticidade dos actos notariais.

 

            4.- A fé pública decorre do facto de o notário agir, digamos, como delegado da autoridade pública do Estado, tendo pois a documentação a que procede dos actos extrajudiciais sujeitos a essa documentação valor e força iguais à que possuiria se proviesse do próprio Estado. Isto proporciona, por sua vez, a garantia de autenticidade de tais actos.

 

            5.- A função do Notário é particularmente delicada, muito mais difícil e complexa do que não raro se supõe. Como dizemos na nossa Introdução ao Estudo do Direito, “frequentemente vê-se nele apenas um burocrata mais ou menos dócil que se limita a transcrever para os seus livros o que o cliente lhe dita ou a dar forma ao que este lhe declara, fazendo-o em termos consagrados pelo uso e pensamento rotineiros”. “O Notário a que tão pouco reduzisse a sua missão - prosseguimos - seria indigno desse nome e atraiçoaria os altos deveres que sobre ele impendem. Do notário pode dizer-se que é o legislador dos interesses privados, e poucas funções são tão difíceis como a de legislar.”

 

            6.- Elucidativa é, também, a resolução da UINL (União Internacional do Notariado Latino) adoptada no seu XXI Congresso Internacional, realizado em Berlim, em 1995, com a participação de uma delegação da APN (Associação Portuguesa de Notários), membro da referida União. Merecem ser destacadas dessa resolução afirmações como as seguintes (não traduzidas estritamente à letra):

                        O Notário exerce funções públicas, como delegado autónomo da autoridade pública do Estado;

                        As funções públicas e sociais do Notário estão ao serviço do respeito pela legalidade, da salvaguarda da igualdade perante a lei e da manutenção da segurança jurídica e da equidade;

                        O Notário presta aos cidadãos um verdadeiro serviço de assessoria (na medida em que os esclarece, em especial os menos informados, sobre as soluções mais adequadas pela sua conformidade com a lei e com os interesses em causa, evitando assim soluções ilegais ou desajustadas;

                        O Notário procede em termos de absoluta imparcialidade, sob segredo profissional, nos quadros de uma actividade profissional especificamente regulamentada;

                        Essa assistência, garante-a a instituição notarial em todo o território nacional, bem como para além das fronteiras, em particular mediante a livre circulação dos documentos notariais;

                        O Notário adquire e mantém a sua competência através de uma formação universitária, de uma formação pós-universitária de ordem prática e de uma formação profissional contínua;

                        O Notário acha-se sujeito a um controlo regular e responde civil, disciplinar e criminalmente pelos seus actos;

                        A actuação do Notário, na medida em que estão em jogo interesses económicos, como as mais das vezes acontece, traduz-se numa forma de protecção do consumo, do maior interesse nacional, pois merecem verdadeiramente o qualificativo de consumidores quantos recorrem aos seus serviços;

                        O cliente do Notário goza assim de uma forma privilegiada de protecção enquanto consumidor, graças aos conselhos que dele recebe, o que tudo contribui para diminuir a litigiosidade e evitar, pois, uma maior sobrecarga dos tribunais, tão assoberbados de processos, além de o coadjuvar na correcta formação dos contratos, pondo-o designadamente ao abrigo das chamadas “cláusulas-surpresa”;

                        Outro elemento também da maior importância na actividade notarial é a certificação, consistente em declarar os actos lavrados conformes com a vontada manifestada pelas partes e em declarar certos documentos conformes com outros.

 

            7.- O artigo 1º do Decreto-Lei nº 35/2000, de 14 de Março, prevê a criação de Cartórios Notariais de Competência Especializada (CNCE). Não se justifica, a nosso ver, a criação de cartórios de competência especializada. O Direito substantivo que o Notário tem de aplicar constitui um todo, as questões nele reguladas entrelaçam-se, formando uma rede apertada, e, portanto, o Notário deve possuir uma preparação global, aplicando-a e vivificando-a constantemente. Atentemos, por exemplo, no 1º Cartório Notarial de Competência Especializada criado pela Portaria nº 322/2000, de 6 de Junho, e que terá , fundamentalmente, competência para a prática de todos os actos notariais relacionados, directa ou indirectamente, com o Direito Sucessório, entre os quais a lei especifica a feitura de testamentos públicos e as partilhas de patrimónios hereditários. Seria completamente erróneo supor que quem venha a ser incumbido deste cartório especializado desempenhará melhor a sua função por se confinar no domínio hereditário, pondo de parte ou não chegando a adquirir conhecimentos seguros nos domínios restantes. A feitura de um testamento ou a realização de uma partilha envolvem, a cada passo, questões pertencentes a outros ramos jurídicos, como ordem pública, bons costumes, condição, termo, cláusula modal, actos de administração, erro sobre os motivos, obrigação de preferência, interdição, inabilitação, separação de patrimónios, direito de habitação, alimentos, regimes matrimoniais, etc., etc., - questões que são, muitas delas, de extrema dificuldade.

 

            8.-  Acresce a circunstância de os cartórios especializados poderem funcionar em instalações que não serão as mais indicadas para o efeito. Temos em vista, designadamente, as instalações das associações patronais ou empresariais. Se nos actos notariais a praticar estiverem em jogo interesses representados por essas associações, há que convir que o ambiente não será o mais propício à efectiva independência do Notário. Os Notários saberão, de uma maneira geral, resistir à influência deletária desse ambiente, mas haverá porventura alguns que não serão tão tenazes na defesa intransigente da sua independência. De qualquer modo, constitui grave erro criar condições menos propícias à salvaguarda absoluta dessa independência.

 

            9.- Os cartórios de competência especializada são criados, caso a caso, por portaria do Ministro da Justiça, que define a respectiva competência, como é também por portaria do Ministro da Justiça que são extintos (cit. Decreto-Lei nº 35/2000, artigo 1º, nº 1; artigo 4º; artigo 8, nº 1). Estas disposições são inconstitucionais. O decreto-lei em causa é, como tal, um acto legislativo ou normativo ou, por outras palavras, uma lei, no sentido geral da palavra (Constituição da República Portuguesa, artigo 112). Ora, nenhuma lei, nesse amplo sentido, pode criar outras categorias de actos legislativos ou normativos (artigo 112, nº 6). Deste modo, o Decreto-Lei nº 35/2000, transformando uma simples portaria do Ministro da Justiça em acto normativo, com eficácia geral, consistente na criação de um cartório notarial, comete inegável inconstitucionalidade.

 

            10.- Por sua vez, o Decreto-Lei nº 36/2000, de 14 de Março, e o Decreto-Lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril, declaram suficiente mero documento particular para a formalização de actos anteriormente sujeitos a escritura pública. Assim, nomeadamente referindo só alguns casos mais frisantes: para validade da deliberação de dissolução de uma sociedade comercial, basta que a deliberação conste de acta lavrada pelo secretário da sociedade, esquecendo-se incompreensivelmente, que a dissolução de uma sociedade pode suscitar problemas jurídicos delicadíssimos e que o secretário da sociedade será, normalmente, um leigo, inteiramente desconhecedor das coisas do Direito. Para validade da constituição de um estabelecimento individual de responsabilidade limitada, também basta documento particular sempre que as entradas versem sobre bens para cuja transmissão não seja necessária escritura pública, esquecendo-se mais uma vez mais uma vez que entre tais bens podem encontrar-se coisas mobiliárias valiosíssimas, e esquecendo-se outrossim a delicadeza do regime dos estabelecimentos individuais de responsabilidade limitada, extremamente limitativo dos direitos dos credores do respectivo titular, que em princípio não podem penhorar o estabelecimento por dívidas alheias à sua exploração. Basta igualmente escrito particular para a cessão de exploração de estabelecimento comercial e para o trespasse, matéras eriçadas de dificuldades jurídicas, que os não versados nem sequer sabem que existem e muito menos como acautelar.

 

            11.- Severa crítica merece, também, a nosso ver, o regime inovador introduzido pelo Decreto-Lei nº 28/2000, de 13 de Março, sobre certificação de fotocópias com os originais. Essa certificação, confiada justificadamente aos cartórios notariais, vem-se revelando, sem dúvida, muito demorada; mas isso deve-se à circunstância de o Estado não vir cumprindo o seu dever de criar uma rede nacional muitíssimo mais vasta de cartórios, convenientemente apetrechados, nomeadamente no tocante ao número de empregados. Choca-nos de modo particular o facto de a referida certificação poder agora ser feita em escritórios de Advogados e Solicitadores (cit. Decreto-Lei nº 28/2000, artigo 1, nº 3). Uns e outros desempenham funções muito importantes e difíceis; mas não possuem, por definição mesma, a específica preparação e o treino de Notários. E, por isso, compreensivelmente, podem escapar-lhes particularidades geradoras de confusões. Suponha-se, por exemplo, que um advogado ou solicitador fotocopia uma procuração antes de ela ser arquivada em cartório notarial; o interessado a quem a fotocópia foi fornecida não fica conhecedor desse arquivo; o notário a quem a procuração fosse apresentada para emitir certidão por fotocópia evitaria seguramente tal situação, porque ele próprio aconselharia o arquivo e procederia a ele ou inquiriria da sua existência. Mas aspecto mais grave é ainda poderem Advogados e Solicitadores menos isentos transformar esta actividade de certificação num “negócio”, visto ser-lhes lícito cobrar um preço, como receita própria, que pode ir até ao preço resultante da tabela em vigor nos cartórios notariais (artigo 2). Nalguma coisa do que fica dito pressupõe-se, naturalmente, que a esses cartórios sejam dadas as condições pessoais e materiais a que têm jus.

 

            12.- O legislador acusa de burocratizada a actividade notarial. Mas quem cria tal burocratização, na medida em que ela existe, é o próprio Estado, através de orientações por vezes perturbadoras, e já pelo menos uma vez com declarado carácter vinculativo, num caso em que aliás, a directriz estabelecida era ostensivamente contrária à lei. O que os Notários desejam precisamente é ver-se livres de burocracia - sem prejuizo, claro está, de um adequado controlo - para poderem, com a necessária tranquilidade, votar-se à nobre função que é a sua.

 

            13.- Atentos à evolução legislativa, social e económica, e com os olhos sempre postos nas exigências da prática, achámos por bem alinhavar as palavras que aí ficam. Fizemo-lo por coerência com o que muito recentemente escrevemos na nossa Introdução ao Estudo do Direito atrás citada. E com isto damos por encerrado o que sobre o assunto se nos oferecia dizer.

 

Propriedade: A.P.N. · Rua dos Sapateiros, 115 - 3º Dto. 1100-577 LISBOA · Tel. 213463876